房地产法名词解释全.docx
《房地产法名词解释全.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法名词解释全.docx（54页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产法名词解释全
房地产法：
1、房地产:
有广义和狭义两种解释。
广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。
土地是指地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。
建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和构筑物。
房地产是土地与建筑物两个因素所构成的统一体。
狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。
2、房地产业的概念：
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业是具有生产、经营和服务职能的独立行业。
3、房地产业的范围：
包括从事土地开发、房屋建筑、维修、管理、房地产的转让、租赁，房地产中介服务等。
房地产业包括物质生产、流通和服务三个部门，属于第三产业。
与建筑业是不同的。
4、房地产业的运行过程包括三个环节：
生产环节：
房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。
流通环节：
是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程，包括房地产的买卖、租赁和抵押等。
消费环节：
房地产这种商品具有固定性，长久性和增殖的特性。
5、房地产法：
是调整房地产开发、交易及管理过程中发生社会关系的法律规范的总称。
6、房地产法调整的社会关系：
包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。
7、房地产开发关系：
是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。
包括土地征用关系、土地使用权出让关系以及土地使用权作价入股、合资开发经营房地产过程中所产生的关系。
8、房地产交易关系：
是指房地产权利人与其他器平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。
包括房地产买卖关系、房地产（房屋）租赁关系。
9、物业管理关系：
是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。
10、房地产管理关系：
是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。
包括房地产开发建设中的审批关系、房地产产权产籍管理关系。
总的说来房地产所调整的社会关系包括两大方面：
一是调整国家对房地产开发、交易以及产籍的管理关系。
二是调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系。
11、房地产法的性质：
有不同的理解，有的认为属于经济法；有的认为属于行政法；应属于经济法，因为房地产法是把房地产作为产业，来研究国家如何调整该产业运行过程所发生的各种关系的法律。
12、房地产法的体系：
是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。
分三种情况：
（一）房地产法的渊源体系：
主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。
（二）房地产法的内容体系：
包括总则、房地产开发、房地产交易、物业管理、房地产市场管理、房地产法律责任、其他内容。
（三）房地产法的法理体系：
包括房地产法律规范的总体性规定、关于房地产法律事实的规定、关于房地产法律关系的规定、关于房地产法律责任的规定
13、房地产法律关系：
是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。
14、房地产法律关系的分类
（一）依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：
房地产民事法律关系、房地产行政法律关系、房地产经济法律关系；
（二）依房地产法律规范调整对象的不同，房地产法律关系可以分为：
房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物业管理法律关系、房地产管理法律关系；
15、房地产法律关系的特征；
除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征：
（一）性质的多重性
（二）主体的广泛性
（三）客体的特殊性
（四）产生、变更、消灭的严格程序性
16、房地产法律关系的主体：
是指在房地产法率关系中依法享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。
17、分类：
房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体、房地产服务主体
18、房地产法律关系的内容：
是指房地产法律关系主体享有的权利（或职责）和承担的义务（或职责）
包括：
房地产的管理职权、职责、房地产民事权利、房地产的法律义务
19、房地产法律关系的客体：
是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
种类：
经济行为和房地产
20、房地产法律事实：
是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
21、房地产法律事实的种类:
根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。
行为分为房地产法律行为、房地产管理行为和房地产违法行为。
事件主要包括国家房地产法律、法规的颁布、修改、废止以及不可抗力。
22、土地征用：
是指国家和政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
十届全国人大二次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》，宪法修正案第二十二条将现行宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
”修改为：
“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
”
同时我国的土地管理法也作了相应的修改。
土地征用制度建立的目的是为了公共利益的需要。
公共目的是指国家或政府兴办的以公共利益为目的的各种公益事业。
对公共利益，有的从广义的层面理解。
我们认为所谓公共利益，是指从事下列事业：
国防建设事业、能源、交通事业、水利事业、矿山教育与慈善事业、国家机关办公建设事业、公用事业以及其他由国家机关直接兴办的事业。
”
23、土地征用权:
是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。
其特征是：
（1）属于国家或政府的特有权力；
（2）以公共目的为前提
（3）以补偿为条件
补偿是指对缺失的补足。
24、所谓适当补偿：
就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。
25、土地征用：
是指为了公共利益需要，经过法定程序改变土地的使用权。
这种改变，只是暂时的。
26、土地征收：
是为了公共利益需要，经法定程序改变土地的所有权。
相同点：
都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
区别：
首先，二者的法律效果不同。
其次，二者的补偿不同。
第三，二者的适用条件不同。
第四，二者适用的法律不同。
最后，二者适用的程序不同。
27、国家建设征用土地法：
是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。
28、国家建设用地是指国家进行经济、文化、国防建设以及举办各项社会公共事业所需的建设用地。
有两种形式：
（1）划拨土地即把国家机关、企业事业单位、部队、人民团体等已在使用的国有土地或国有储备土地划拨给另一单位使用。
（无偿）
（2）征用土地即国家通过行政手段依法将属于集体所有的土地边为国家所有，然后划拨（或出让）给用地单位使用。
29、国家建设征用土地的法律特征：
（1）征地主体的唯一性：
征地主体只有国家。
（2）征地标的的特殊性：
只能是集体所有的土地。
（3）征地行为的强制性：
是国家单方面的行政行为，集体经济组织必须服从国家建设用地的需要。
（4）征地条件的补偿性：
给集体经济组织支付土地补偿费、被征土地附着物及青苗补偿费、劳动力安置补助费等。
30、土地用途管制制度：
是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会环境的协调发展，通过编制土地利用的总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这种制度。
总体规划对土地按用途划分为三类：
农用地、建设用地和未利用地。
31、耕地保护制度：
实现耕地总量平衡。
包括的内容有实行土地用途管制制度、严格控制耕地转为建设用地；实行占用耕地的补偿制度；实行基本农田的保护制度；禁止闲置和荒芜耕地。
32、以划拨方式取得建设用地的审批程序：
（一）申请用地的条件
建设项目已列入国家固定资产投资计划或经地方政府批准。
（二）申请用地应当提交的文件
1、按法定程序批准的设计任务书或其他批准文件
2、省外迁入单位持省政府同意定点的文件。
3、在城市规划范围内进行选址的，应提交规划、消防、环保等部门的批准意见。
4、申请报告确定用地范围：
（1）土地管理部门会同有关部门估计建设用地面积、初步确定占地面积。
（2）土地管理部门在设计任务书上签署具体意见，划定红线。
拟定征地费用：
土地管理部门组织建设单位与被征地单位及有关单位商定征用土地补偿、安置方案，并报批准。
（三）审批并划拨土地：
（1）初步设计批准后，用地单位持该批准文件和其他有关文件向土地管理局提出正式申请。
（2）土地管理部门进行最后核实、签署征地意见，填写国家建设征用土地报批表，提交政府审批。
（3）批准后，土地管理部门将该批准文件抄送财政部门。
通知纳税人办理纳税或免税手续。
（4）土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨土地。
（四）核发国有土地使用证：
（1）建设项目竣工后，建设单位向土地管理部门核查实际用地面积。
（2）建设项目主管部门组织有关部门验收。
（3）土地管理部门办理土地登记手续，核发国有土地使用证。
33、临时用地的批准程序：
临时用地是指使用期限不超过两年，不改变土地的所有权，因施工需要材料堆场、运输通道等占用土地。
分为：
（1）建筑施工的临时用地；
（2）地下或地上管线用地及地质勘探用地；
（3）选择勘探用地；
（4）抢险及紧急军事用地；
34、现行土地法关于土地征用审批权限的规定
根据1998年《土地管理法》的规定第四十五条规定：
征用下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的（折合525亩）；
（三）其他土地超过七十公顷的（折合1050亩）。
征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
35、确定被征用土地的农民的补偿标准应贯彻是“使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则”，进一步提高土地补偿费和安置补助费。
在费用的计算标准上，规定一个标准幅度，留给各地灵活掌握。
36、土地补偿费是用地单位依法付给被征地单位对土地投资的一定费用。
《土地管理法》第47条规定：
征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
37、地上附着物：
是指地上建筑物及其他设施，如水井、围墙晒谷场、水渠管线、房屋等。
38、青苗补偿费：
是指对正在生长、尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。
地上附着物和青苗的补偿费补偿标准由省、自治区、直辖市规定。
39、新菜地开发建设基金:
是指因征用城市郊区的菜地，造成菜地面积减少，为了保证城市居民的蔬菜供应，用地单位应向政府缴纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。
《土地管理法》第47条第五款规定：
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
收取的标准见教材。
40、安置补助费的标准
（一）安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。
《土地管理法》第47条规定：
征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。
但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
41、剩余劳动力的安置：
《土地管理法》第五十条规定：
地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
安置的主要渠道：
（1）发展生产
（2）举办乡镇企业（3）安排就业（4）转为非农人口
42、土地使用权出让：
土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让个土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。
应把握的问题：
（1）土地使用权出让是土地使用权转让的一种特种方式。
（2）出让的标的是土地使用权。
（3）土地使用权出让特指国有土地使用权的出让.
（4）土地使用权出让行为不影响或改变国家作为土地所有者的身份和地位。
43、法律特征：
（一）财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。
（二）平等性，是指出让主体的法律地位平等。
（三）期限性，是指土地使用权有年限限制。
（四）出让人的单一性和受让人的广泛性。
44、土地使用权出让与转让的联系和区别
（一）联系
相同点：
都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。
联系：
土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。
（二）区别
1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。
转让是转移财产权的行为。
2、法律关系的主体不同：
出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。
3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。
出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。
45、土地使用权出让的程序是指土地使用权出让应经过哪些阶段或步骤。
程序：
（一）拟定出让方案、编制出让合同和土地使用条件、公告等。
（二）审批：
耕地１０００亩以上、其他土地２０００亩以上的，由国务院批准；耕地３亩以下、其他土地１０亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。
（三）组织实施：
由市、县人民政府的土地管理部门组织实施。
方式：
有协议出让、招标出让和拍卖出让
46、协议出让：
是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。
特点：
在没有第三人参与竞争的条件下，通过协商达到出让土地使用权的目的。
适用于市政工程、公益事业、非赢利单位或项目用地，以及需给予扶持优惠的项目。
程序：
（1）申请；有意受让人说明用地依据、面积、用途、出让金的来源及数额。
（2）协商；
（3）签订出让合同；
（4）登记：
按照合同规定的出让金的金额和交付方式交付完出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记手续，领取土地使用证。
47、招标出让：
是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的方式。
特点：
（1）从发布招标通告开始，经投标阶段，直到
开标，标底和标价都是密封的；
（2）中标者不一定是投标标价的最高者，还要考虑投标规划方案和业绩等。
（3）投标人只有一次投标的机会。
程序：
（1）招标：
发出招标通告公布有关事项，有意受让人提出投标申请，招标人对投标人资格审查，发出招标文件。
（2）投标：
有意受让人交纳投标保证金，制作投标书，投到指定的标箱。
投标人对生效的标书不得撤回或变更，中标后有与招标人签订合同的义务。
（3）开标、评标和决标：
评标委员会公开标底和各投标人的标价，对有效标书进行评审，决定中标者。
（4）签订出让合同
（5）登记
48、拍卖出让：
是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让的土地使用权叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种方式。
特点：
（1）拍卖出让公开进行；
（2）拍卖出让贯彻“价高者得”的原则；
（3）应买者有多次抱价的机会
拍卖出让方式适用商业用地或娱乐用地。
程序：
（1）拍卖公告；
（2）交验有关证件；营业执照、身份证明、资信证明等
（3）拍卖：
在规定的时间和地点，由土地所有者主持拍卖。
（4）签约
（5）登记
49、土地使用权出让合同：
是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的，明确相互间权利义务关系的协议。
50、土地使用权出让合同的特：
1、是一种民事合同；2、标的的特殊性即标的是出让土地在一定期限的使用权。
3、是要式合同即支付全部出让金、登记并领取土地使用证。
51、土地使用权出让合同订立的原则和程序
（一）原则：
（1）遵守国家法律、法规和政策的原则
（2）符合城市规划要求的原则（3）坚持平等、自愿、有偿的原则
（二）程序：
（1）土地管理部门作好出让前的准备工作；
（2）确定出让的方式
（3）签订合同（4）登记并领取使用证
52、土地使用权出让合同的主要条款
（一）双方当事人的名称、住所；
（二）所出让土地的位置、四邻界至、面积等情况；
（三）土地的使用期限
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定
53土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地七十年；
（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。
（四）出让金的数额及给付方式
（五）土地的使用规则即建设规划条件和方案，包括该地块的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划、工程深度限制、环境保护与园林绿化、消防等要求。
（七）违约责任
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十五条规定：
出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。
未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
（八）双方认为应当约定的其他条款
（九）纠纷的解决方式
（十）合同订立的地点和方式
54、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务
（一）出让人的主要权利
（1）解除合同
（2）要求违约赔偿权
（3）请求行政处分权
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
（4）收取土地使用权出让金的权利
（5）收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下，根据公共利益的需要，依法提前收回土地使用权。
（二）出让人的主要义务
（1）依照合同提供出让土地
（2）向土地使用者提供有关资料和文件；主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求；环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。
（3）保证土地使用人取得的权利和义务
55、土地使用者的权利
（1）解除合同的权利
（2）要求违约赔偿的权利
（3）对所出让的土地享有占有、使用的权利
（4）有依法转让和出租的权利
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条：
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。
第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
第二十六条 上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
（5）有权在取得的土地使用权上设置抵押权
56、土地使用者的义务
（1）缴纳土地使用权出让金的义务
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条
土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
（2）依照合同规定和城市规划的要求使用土地
（3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意并经有关部门批准。
（4）使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条
土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。
土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。
需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
57、变更：
是指合同没有履行或没有完全履行之前，由出让方或土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。
58、解除：
是指合同订立后，尚未履行或尚未完全履行之前，因为订立合同所依据的主客观情况发生了变化，使合同的履行成为不必要或者不可能，由出让方与土地使用者依照法律规定的条件和程序终止合同关系，从而使双方的权利和义务归于消灭的一种土地制度。
59、变更或解除的条件
（1）社会公共利益的需要
（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。
（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。
（4）土地灭失
60、房地产开发：
是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：
“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
”
61、房地产开发的类型：
1、按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。
以经营为目的的房地产开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。
以自用为目的的房地产开发是指房地产开发者为了满足自己生产、经营或消费需要的房地产开发活动。
2、按房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。
基础设施建设是指给水，排水、污水处理、设施建设；供电、通信设施建设；煤气或天然气、热力建设以及道路、桥涵、园林绿化、环境卫生等建设活动。
“三通一平”或“七通一平”。
房屋建设是指住宅建设、工业、商业、交通、仓库用房、文体科教用房等各类房屋建设。
3、按房地产开发的范围不同，可以分为新城区和开发和旧城区的拆迁改造。
还有按开发的规模大小，还可以分为：
单项开发、小区开发和成片开发。
单项开发规模较小、占地少、功能单一，配套设施简单。
小区开发一是指新城区开发中的一个小区综合开发，要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全，功能完善，二是指旧城区更新改造中的局部改建，即某个相对独立的街坊的更新改造。
升级会员 