新民洲共青团农场新农村项目可行性研究报告.docx
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新民洲共青团农场新农村项目可行性研究报告
兴达房地产开发有限公司
新民洲共青团农场新农村
项
目
可
行
性
报
告
第一章总论
一、项目概况
项目名称：
新民洲新农村
建设单位：
镇江兴达房地产开发有限公司
项目建设地点：
京口区新民洲共青团农场
二、企业简介
名称：
镇江兴达房地产开发有限公司
住所：
镇江市京口区新民洲共青团农场
法定代表人：
商俊
注册资本：
800万元人民币
企业类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发经营、物业管理
镇江兴达房地产开发有限公司的前期已独立开发了上党农贸市
场等项目,有丰富的地产项目开发经验和一定的资金实力.
三、项目申请报告编制的依据
公司受镇江兴达房地产开发有限公司的委托，编制该公司开发的新民洲新农村项目申请报告，报告编制的依据是国家公布的有关法律、法令、法规、政策和镇江市有关政策、定额标准以及有关文件规定。
报告的基础数据和资料来自镇江市、京口区有关部门和建设单位提供或认可的资料、文件、函件及我公司调查得到的资料和信息。
具体内容为：
1、国家发展计划委员会办公厅计办投资（2002）15号《投资项目可行性研究指南》
2、国家计委等计投资（1993）530号《关于印发建设项目经济评方法与参数的通知》及《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》
3、建设部于2000年9月颁布《房地产开发项目经济评价方法》
4、镇江统计年鉴（2007）
5、镇江兴达房地产开发有限公司提供的资料有：
a、镇江兴达房地产开发有限公司《企业法人营业执照》
b、镇江兴达房地产开发有限公司《暂定资质证书》
c、镇江兴达房地产开发有限公司《前期规划设计总平面图》
d、镇江市京口区发展改革委员会批文
f、项目的其它相关资料
四、项目申请报告编制的主要内容
根据委托方的要求，力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，确定合理的建设规模，估算项目投资，并进行必要的效益分析和风险分析。
1、投资环境及市场分析
2、项目提出的背景、投资的必要性和意义
3、项目选址及其依据
4、项目建设规模及建设内容
5、项目配套设施
6、项目施工进度计划
7、投资估算和资金筹措
8、项目经济效益分析及评价
9、项目风险分析
五、项目申请过程
公司受镇江兴达房地产开发有限公司委托承接本项目后，组织有关人员到现场及相关地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质、地貌、交通、供电、供水、排污等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性、项目实施的经济性等方面进行了充分的论证，在此基础上形成了项目申请报告。
六、主要结论
1、镇江兴达房地产开发有限公司注册资金达800万元，公司法定代表人高俊。
2、项目的实施将进一步完善京口区新民洲功能，为京口区新民洲经济发展提供新动力，为吸引外资提供新磁场，为积聚人才提供新平台，对合理利用城市建设用地、提高土地利用率，改善社区环境，优化城市布局、美化市容市貌都具有积极的意义。
3、本项目选址位于镇江市京口区新民洲农场，项目位于红旗村。
总规划占地102598。
974平方米，规划总建筑面积113064。
07平方米。
本项目所在地区城市基础及公共配套设施齐全，自然环境优美，交通便捷，项目市场前景和预期价格较为有利。
4、项目概算总资金12117.3万元，其中土地费用2308．5万元、建筑安装工程费用12437。
05万元、前期费用614．186万元、财政及事业性收费1437．98万元、配套工程费、3165．78万元销售费用113．06万元、不可预见费602．3万元。
项目现有资金为注册资本金800万元,占总投资额万元的3。
87%。
5、本项目预计销售总收入为25702.83万元，上缴税金1824.90万元。
可实现税后利润3199.07万元，投资利润率为15.47%%。
综上所述，镇江兴达房地产开发有限公司实施本项目可以实现丰富的经济效益和优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。
同时镇江兴达房地产开发有限公司具有较强的技术力量和经济实力，确保本项目的顺利实施。
第二章项目提出的背景、投资的
必要性和意义
一、项目提出的背景
镇江市是国家级历史文化名城，也是国家旅游发展重点城市之一。
镇江市地处我国沿海和沿江产业带“T”字型生产力布局一级轴线的交汇部分，这是我国较长时期内进行重点开发的两条主要轴线。
进入九十年代以后，我国沿海开放重点由珠江三角洲向长江三角洲转移，以浦东开发开放为龙头的长江产业带已进入快速增长时期，对长江三角洲和沿江地区的开发开放和经济发展产生了重大而深远的影响，区位优势极为明显，加之镇扬大桥建成通车及京沪高速铁路国家级重点工程正在紧锣密鼓的建设和准备之中，这给镇江市的发展提供了历史性机遇。
为更快更好地加快城市建设的步伐、促进区域经济的发展，镇江市委、市政府作出了“2010年把镇江市基本建设成现代化大城市”的这一跨世纪的重大战略决策。
根据城市发展规划，镇江市正按照“东进、南移、西拓、北连”的发展思路，进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市的框架。
近年来我市在扩大城市规模的同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成润扬大桥、城市客厅、城市花园、珍珠项链、引资大道、南徐路和南门立交桥等现代化大城市框架工程建设。
该项目地址位于镇江市京口区新民洲。
项目距市中心不到25分钟车程。
目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。
镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富的房地产开发的经验，并以严格、科学的管理，一流的质量，良好的信誉，取得了项目地居民以及主管部门的一致好评。
二、项目实施的必要性和意义
1、项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展的内在需要
2003年底，镇江市拥有城市人口60万人，城镇人口占总人口比重较低，中心城市的吸纳、辐射作用不能得到充分地发挥。
根据镇江市远景发展目标，全市将按照高起点规划、高标准实施的原则大力加强城市建设，力争到2010年使市区的城市人口提高到100万，形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化城市。
为达到此目标，必须加快城市居住用房及配套设施的建设。
本项目作为房地产建设项目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施的供给、加快城市人口的集聚、实现镇江市城市发展战略可起到积极的推动作用。
2、项目的实施符合我国宏观经济发展的方针政策，是进一步拉动有效需求、促进镇江市经济发展的需要
根据国家的有关政策导向，未来几年我国的经济发展的重点仍将以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济的发展。
住宅建设作为新的经济增长点不仅关系到国计民生，更担负着拉动消费、促进经济增长的重任。
根据有关专家预测，为确保GDP增长7%，固定资产投资的增长必须在12%以上，作为重点发展的房地产建设的投资更应有较大的增长。
因此，在今后多年内继续加大住宅建设投资力度和建设规模将是我国拉动经济增长的重要手段之一。
根据国务院关于把房地产业培植成为新的经济增长点和深化住房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发展的新的增长点，并作为国民经济可持续发展战略的一个重要部分来实施。
随着房改的深入、住房公积金制度的建立和完善以及群众住房观念的改变，住房个人消费的主体地位已基本确立。
引导加快房地产行业的健康发展，可以拉动城市居民的住房消费，带动相关行业的发展。
本项目的建设符合国家的产业政策，对促进镇江市房地产业的健康发展、并带动相关产业的发展具有积极的意义。
3、项目的实施可为今后合理利用镇江市城市建设用地资源，优化城市结构，促进城市住宅成片化的建设，有效发挥当地基础设施的效用
良好的城市形象对内可增加凝聚力，外可增加竞争力，能够创造巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产建设，美化、彩化、亮化、绿化城市以创造良好的城市形象一直是镇江市历届政府所追求的目标。
人多地少，市区建设用地资源不足是镇江市的基本行情，一方面经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另一方面，由于城市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了新的要求。
城市建设用地的不足不仅制约了经济建设、城市建设和房地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。
为改变目前市区用地指标较低、人均建设用地较少、城市用地紧张的现状，从提高城市土地利用效率和紧凑度的角度出发，镇江市政府进一步扩大城市规模，逐步拉开现代化城市框架的发展构想。
但要把这一构想付诸实施，就必须按产业化的思路，形成投入——开发——建设——产出的良性循环。
本项目的实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进一步实现土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金；有利于实现土地和基础设施的综合开发和高效利用；有利于该地区形成布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美的现代化住宅小区。
对优化项目所在地的区域环境、提高当地居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有积极的意义。
第三章市场分析
一、房地产市场总体分析
1、2005年全球房地产行业现状与特点
全球房地产业成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一；全球房地产价格快速上涨，不少国家的房地产市场呈现局部过热现象，面临泡沫的威胁；各国央行先后加息以抑制通货膨胀和房地产过热，全球房地产市场的泡沫稍有平息；全球房地产新兴市场在一些发展中国家涌现，资金加大涌入。
亚太地区投资前景看好，市场景气，潜力巨大。
2、2005年全国房地产市场分析
1）现状和特点
2005年中国房地产业在国民经济中的地位大力提升，已成为国民经济的重要支柱产业。
今年下半年国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，出台了一系列新政，对政府规范房地产市场管理力度进一步增强。
2005年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落。
国家统计局四季度发布的报告显示，我国房地产投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积等分类指数均比去年同期回落；商品房空置面积有所增长，统计显示，截至三季度全国商品房空置面积1.09亿㎡，同比增长10.8％，其中商品住宅空置面积6006万㎡，增长4.2%；
土地供应减少，土地价格上涨，其中住宅用地上升迅速，导致房价上涨较快。
国家统计局发布信息显示，商品房平均销售价格上涨较快，由于宏观调控新政作用，使涨幅处于“稳步回落”状态；商品房平均销售价格一季度涨幅为12.5％，二季度为10.1％，而三季度为8.8％。
除了房屋销售价格涨幅回落以外，房屋租赁、土地交易的价格涨幅也都有不同程度的回落。
虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，地区之间房价涨幅差异较大。
中、东、西部地区的房地产状况存在显著差异，区域发展不平衡，北京和珠江、长江三角洲地区房地产市场发展较成熟，中、西部地区的房地产市场发展较快，潜力巨大。
2）2006-2009年全国房地产市场预测
经济全球化给中国房地产市场带来新的发展机遇。
“十一五”期间中国宏观经济正处在新一轮的周期上升期。
宏观经济的持续增长将激发中国房地产供求的上升。
区域经济热点将带动房地产各区域市场的发展。
人口增长速度呈下降趋势，但在5－10年内住房购买人数依然会增加。
居民可支配收入增长，支付能力提升。
普通商品住宅依然占据主流地位，二手房市场将继续蓬勃发展，商铺的发展视城市经济发展速度而呈现较大差异。
居民消费结构的升级将带动房地产业需求的增长。
房地产投资增长率和销售增长率的增速将放缓，全国房价走势稳中趋降，但房价上扬动力仍然存在，一段时间内仍会在较高位运行。
地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化。
优势企业群体知名度扩大；外资进入加速。
区域性的垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈；缺乏公认的高知名度行业龙头。
民营股份制房地产企业将在竞争中不断壮大。
3）整体房地产市场运行良好
房地产业快速发展，房地产开发企业迅速崛起。
但随着国家各项宏观调控政策的出台，对开发企业的资金实力、资质要求将大大提高。
预计未来房地产开发企业将面临大洗盘。
中国经济发展非常快，加入世贸组织，很多人都看好中国经济，外资进入很多。
品牌化和专业化的运作模式将成为整个房地产业的发展方向。
同时，房地产融资渠道趋向多元化发展，房地产信托产品，房地产基金将逐步快速发展。
二手房市场将进一步快速发展。
二手房政策的逐步放开，二手房市场的逐步规范，将促进二手房市场的发展。
2005年上半年开始，随着建材价格的局部下跌，但同时由于各地土地开发成本也明显地呈现上升趋势，预计2006—2009年房地产价格将持续上涨。
2003年12月份央行宣布从2004年1月1日起，商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间由以前的最高30%扩大到70%。
此次贷款利率调整将针对房地产开发企业贷款、装修贷款等贷款项目。
因此，贷款利率的提高将对开发商的资金实力要求更加严格。
2005年3月，央行宣布从2005年5月份对个人房贷贷款利率进行调整，但对非投资、投机类购房以及信誉良好的购房个人影响不大，因此购房需求增长仍将继续保持。
从全国房地产市场来看，全国房地产市场在投资持续增长、新开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，空置面积出现负增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好。
建设部专家称我国房地产业已经进入“全面启动”阶段。
房地产业出现的这种全面启动态势是不是正常？
据建设部、国家统计局的有关部门人士以及部分房地产商认为，当前房地产业强劲增长有一定的合理性和必然性，增长的基础比较扎实。
第一，从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款、企业自筹、定金和预售收入三分天下；第二、购房主体发生了变化。
主要是老百姓购房增长迅速。
随着住房制度改革的不断深化，住房金融的发展，老百姓的观念有了很大的变化，买房在一些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展的基础。
4）房地产新政对房地产市场的影响
自去年五月十八日发布“国六条”，又于二十九日由建设部等九部委颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在全国房地产市场掀起了一场不小的波澜。
这是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，又一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。
自多次加息后，“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。
这次“国六条”的出台是对以往政策进行了详细全面具体的要求，主要体现在产品结构调整，税收、信贷、土地政策调节，控制拆迁、规范市场，解决中低收入住房困难，完善统计和信息披露等六个方面。
这次政策针对性更强，指标更量化，对表现在全国高温不下的房地产市场，特别是个别发达地区算是下了一场降温急雨，给希望走上持续健康发展道路的中国房地产市场开了一剂猛药。
日前权威机构对购房者进行了一次随机调查，有67%的计划购房者推迟计划，其中有32%将推迟到一年之后以观市场后效。
以6月1日前后各两周进行成交比较，新政颁布后二级市场成交下降60%，三级市场买卖成交下滑55%，但租赁成交未受影响。
由此可见，新政的实施对市场的影响应该是非常明显的，并不亚于去年“国八条”造成的冲击，它对市场各方的影响是深刻而深远。
二、镇江市房地产市场的走势分析
1、镇江市房地产市场总体回顾
2004年镇江市立项投资额83.62亿元，与2003年相比增长29.76%，立项总面积401.1万平方米，与2003年相比下降5.65%。
可见，2004年房地产开发立项面积较2003年略有下降的情况下，开发投资额增长很快，说明影响房地产价格的成本因素有了较大上涨。
2004年镇江市市区商品房销售合计92.7万平方米，占竣工面积的75.69%，和施工面积的28.88%，其中住宅房销售合计78.9万平方米，占竣工面积的80.91%和施工面积的29.04%，空置一年以上的商品房占商品房竣工面积的3.88%。
空置一年以上的商品住宅房占商品住宅房竣工面积的2.17%。
说明2004年商品房一级市场较健康。
2005年上半年房地产开发立项投资总额度持续下滑，三季度开始在低水平上略有回转，四季度冲到36.67亿元，与2004年相比同比增长25.2%。
说明在国家房地产开发投资宏观调控政策的影响下，到2005年四季度开发商适应了市场的一些变化，市场也逐步回暖。
2005年市区商品房销售合计121.9万平方米，占竣工面积的73.18%和施工面积的29.85%。
其中住宅房销售合计110.47万平方米，占竣工面积的71.08%和施工面积的31.91%，空置一年以上的商品房占商品房竣工面积的2.69%。
空置一年以上的商品住宅房占商品住宅房竣工面积的1.96%。
2005年商品房销售市场逐步由期房销售型转向现房销售型。
2005年四季度城西北片均价为3105元每平方米。
2、镇江市房地产市场现状
2007年5月，镇江市房地产市场相对稳定。
从供应量来看，本月商品房批准预售套数比上月明显下降。
从销售量来看，本月商品房备案套数与上月相比有所上升。
07年1月至今，商品房销售价格稳步上涨。
房地产市场供销前景良好。
相对于全国部分城市房地产市场中仍然存在着价格上涨过快现象，我市政府及有关部门采取多项措施，有效的保证了房地产市场健康稳定的发展。
镇江市2007年5月一般性商品住房供销情况
（不含政策性住房及独立、联排、叠加别墅）
区域
户数（套）
面积（万平方米）
均价（元/平方米）
可售
备案
可售
备案
挂牌
成交
市区
算术均价
10317
974
117.2923
10.7034
3363
3030
加权均价
3017
2852
主城区
算术均价
6559
715
75.7481
7.9138
3740
3358
加权均价
3393
3136
城中
中心区
31
0
0.4679
0
5413
0
次中心区
48
1
0.6723
0.0141
4288
3800
东片
1155
121
12.4011
1.4519
3781
3522
东南片
212
9
2.4303
0.1051
3829
3578
西南片
193
55
2.1901
0.6621
3273
3421
西片
0
0
0
0
0
0
城东
北片
1495
132
19.303
1.5813
3419
3106
南片
1862
236
20.6542
2.3728
2954
2839
城南
东片
0
0
0
0
0
0
西片
29
12
0.4926
0.1585
3647
3868
城西
北片
1100
66
12.4812
0.7117
3609
3192
中片
434
83
4.6554
0.8564
3186
2896
南片
0
0
0
0
0
0
丹徒片区
1800
125
21.8491
1.3807
2206
2176
大港片区
1759
122
17.4991
1.2835
2190
1905
谏壁片区
199
12
2.196
0.1254
1920
2060
3、2007年5月镇江市商品房供销情况简析
1）、房地产供销总量（不含政策性用房）
a、供应情况
1—5月份，市区商品房累计批准预售83.60万平方米，较上年同期增长42.08%。
其中，商品住宅累计批准预售67.72万平方米，同比增长59.53%。
5月份，市区商品房批准预售7.61万平方米，比上月下降77.53%。
其中商品住宅批准预售7.29万平方米，与上月环比下降71.92%。
截止5月末，市区商品房月末累计可售面积为179.78万平方米，较上年同期增长73.53%。
其中，商品住宅月末累计可售面积为136.26万平方米，同比增长65.65%。
b、销售情况
1—5月份，市区实现商品房累计合同销售63.16万平方米，较上年同期增长48.30%。
其中，实现商品住宅累计合同销售4730套，合同销售面积56.09万平方米，销售套数与上年同比增长52.33%，销售面积同比增长54.31%。
5月份，市区实现商品房合同销售14.62万平方米，与上月环比增长13.95%。
其中，实现商品住宅合同销售1043套，合同销售面积12.24万平方米，销售面积与上月环比增长4.97%。
商品住宅成交量月度走势情况如下图分析：
5月份，我市商品住宅实现合同销售面积排名前五位的项目，分别为大港片区常州伟业房地产开发有限公司镇江新区分公司开发的“港南花苑”，城中东片无锡红豆置业有限公司镇江分公司开发的“香江花城”，城中西南片镇江常发置业有限公司开发的“华都名城”，城中东片镇江维科置业有限公司开发的“江山名洲”，城东南片江苏沃得房地产开发有限公司开发的“沃得雅苑”。
c、供销对比情况
5月份，市区商品住宅面积的供销增量比为0.60：
1，较今年1—4月份各月的算术平均值有所下降（今年1、2、3、4月份的平均值为1.36：
1）。
2007年1月—2007年5月市区商品住宅面积累计供销比为1.21:
1，与去年2006年1—5月份的1.17：
1的供销比相对有所上升。
5月份，商品住宅去化周期为13个月。
（注：
去化周期=期末累计可售套数/近一年月均登记销售套数=11123÷880=13）
下图为今年各月的商品住宅供销增量比的走势情况：
2）、商品住宅供销结构（不含政策性用房）
a、不同面积段商品住宅供销情况
（a）、1—5月份，从不同面积段的户型结构来看：
60平方米以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为4.07%，2.27%、1.00%，面积比较去年同期分别上升2.62个百分点，上升1.89个百分点，上升0.55个百分点。
90平方米以下的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为15.89%，9.86%、10.65%，面积比较去年同期分别上升4.15个百分点，上升2.54个百分点，下降1.79个百分点。
90—144平方米的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为62.13%，65.10%、69.00%，面积比较去年同期分别上升0.16个百分点，上升0.27个百分点，下降0.42个百分点。
144平方米以上的商品住宅，按面积分，其批准预售量、月末累计可售量、实际登记销售量所占的份额分别为21.99%，25.04%、20.34%，面积比较去年同期分别下降4.32个百分点，下降2.80个百分点，上升2.20个百分点。
（b）、5月份，从不同面积段的户型结构来看：
60平方米以下的商品住宅，按套数分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为0.36%、2.59%。
按面积分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为0.16%、1.25%，批准预售面积、实际登记销售面积所占份额较去年同期分别下降0.02个百分点，上升0.89个百分点。
90平方米以下的商品住宅，按套数分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为5.79%、18.04%。
按面积分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为3.71%、12.21%，批准预售面积、实际登记销售面积所占份额较去年同期分别下降3.26个百分点，上升1.83个百分点。
90—144平方米的商品住宅，按套数分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为75.90%、70.73%。
按面积分，其批准预售量、实际登记销售量所占的份额分别为63.53%、68.62%，批准预售面积、实际登记销售面积所占份额较去年同期分别下降1.88个百分点，下降5.36个
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