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豪斯机2
厦门2005P02地块评估简报
一、市场简析
（一）龙山综合区概况
1、区域简介
龙山综合区的前身是龙山工业区，与莲花五村住宅小区只有一路之隔。
它始建于1984年，1993年市政府调整龙山综合区，将龙山工业区西北面的用地约23万平方米调整并用于莲花五村统建房居住小区及部分商品房建设。
1994年，市政府作出决定，区内不再审批新建的工业用地项目，目前在龙山综合区落户的企业有50家，如林德叉车、古龙罐头厂等大型企业，但随着岛内工业的外迁，该区域的工厂将逐渐搬出岛外。
2、城市规划
龙山片区的定位是：
以居住功能为主的生活综合区。
整个龙山片区面积约40万平方米（不包括林德叉车所在），未来预计约可提供建筑面积60多万平方米，供5500户1.9万人居住。
住宅主要以小高层为主，同时鉴于地处厦门本岛几何中心位置，将考虑配置若干40层以上地标性建筑。
未来龙山片区公共设施将集中设置，区内大约三分之一土地将用来开发学校、医院、邮政等配套设施；取消沿街店面，将小区入口空间、商业服务空间统一设在临近金尚路处，小区内部则布局较纯的住宅楼群；集中布置绿化空间，绿地率将在40%以上。
3、未来展望
龙山综合区地处厦门本岛几何中心位置，邻近莲花生活区、金尚小区等大型居住生活区，周边还有47万平米的忠仑花园，随着厦门城市化的推进，将使该区域的公共交能、市政配套等得到较大的改善，未来将建成厦门的中高档居住区。
（二）厦门本岛东部市场概况
根据本案的区位特征，主要选取厦门本岛东部的楼盘进行比较分析。
厦门本岛东部主要在售楼盘汇总
项目名称
位置
建筑面积
（万平米）
建筑形态
主力户型
均价
（元/平米）
销售率
第二城1-2期
金尚路
18.8
小高层、高层
单身公寓
住宅4500
商铺13000
车位8万
已售完
联发新天地1期
金尚路
2.3
小高层
三房
住宅5800
商铺15000
车位10万
35%
国贸阳光1-3期
金尚路
15
小高层
三房
住宅5600
商铺17500
车位9.5万
36%
印象·后街
龙山南路
2.7
多层
二房
住宅5350
商铺12000
30%
新莲花新龙山
莲花谊爱路
13.1
多层、小高层
三房
住宅6000
待推
新城国际
金山西路
2.3
小高层
三房
住宅5900
店面11000
待推
金尚风景
金尚路
4.4
多层、小高层
三房
住宅5400
待推
玉山花园
金尚路
1.5
小高层
三房
住宅6300（挑高4.98）
待推
禹洲高HOUSE
金尚路北段
2.8
小高层
三房
6700（挑高4.98）
车位8万
待推
合计
62.9
市场存量约35万平米
楼盘分布示意图
1、供给量分析
Ø厦门本岛东部供给量超过63万平米，目前市场存量约35万平米；
2、产品分析
Ø多数项目为多层、小高层混合社区；
Ø高品质的项目相对较少，建筑风格趋同（主要为现代风格），由于规模有限，多数社区缺乏园林景观；
3、户型分析
Ø三房为区域的主力户型，户型面积与厦门市区相比相对较小；
Ø金尚风景提出“空中院馆”户型模式，即设置较大面积的凹阳台，给消费者带来附加值的同时，也有树立了项目的竞争优势；
Ø禹洲高HOUSE及玉山花园为挑高4.98的户型设计；
4、价格分析
Ø区域住宅售价集中在5400-5900元/平米；
Ø挑高户型项目的售价比周边普通住宅售价高出500-800元/平米，如禹洲高HOUSE及玉山花园；
Ø印象后街受变压器影响较大，靠近变压器的售价要比不靠近的低500元/平米左右；
5、销售情况分析
Ø区域楼盘同样受房产新政大背景的影响，新开盘项目销售率普遍较低，国贸阳光2期的销售率就与1期形成鲜明的对比，而综合质素较高的联发新天地，销售率也没预计的好；
Ø区域的楼盘将集中在05年10月份面市，如玉山花园、金尚风景等，而新莲花新龙山项目将在06年年初推出；
6、客群分析
Ø周边居民及江头区域的生意人为该区域的主要购买客群
Ø其次是为了获得户口而在该区域购买的泉州、漳州等外地购房者；
（三）项目分析
1、优势
Ø可以共享禹洲花园的成熟配套；
Ø邻近47万平米的忠仑公园，具备打造高品质楼盘的基础；
Ø项目规模较小，投资额度较小；
Ø项目位于城市几何中心位置，但却不受噪音影响；
Ø项目周边均为多层住宅，本案视野开阔；
2、劣势
Ø规划限制。
每户面积150平米以上，沿主干道设置封闭式阳台；
Ø项目规模较小，不利于品牌形成及成本分摊；
Ø项目周边无公交车站，公共交通较为不便；
Ø
项目无商业设施，投资价值较低；
左上图：
项目地块
右上图：
项目周边住宅
左图：
项目小区路
（四）价格定位
1、住宅均价
区域住宅均价集中在5400-5900元/平米，考虑到本案的推出时间及产品本身质素，本案均价预计为6300元/平米，高出周边售价500-800元/平米；
2、车位均价
区域楼盘车位均价在8-10万元/个，本案车位均价预计为8万元/个；
二、经济评价
1、项目基本数据
项目名称
2005P02
项目位置
龙山综合区内，龙山南路以北，华福社区以西
占地面积（㎡）
5688.815
总建筑面积（㎡）
12510
容积率
2.2
住宅面积（㎡）
12510
建筑密度
15%
商业面积（㎡）
0
绿化率
40%
公建面积（㎡）
0
住宅户数（户）
83
地下室面积（㎡）
853
地下车位个数（个）
24
起拍价（万元）
2520
增加幅度（万元/次）
50
2、以起拍价为地价成本的支出与收入估算表
序号
项目名称
平均单价（元/㎡）
成本总价（元）
备注
一、
收入
1.1
住宅收入
6300
78813000
住宅均价6300元/㎡计，且全部售完
1.2
商业收入
0
0
无商业设施
1.3
车位收入
80000
1560361
车位售价按8万/个计，且销售率80%
收入合计
6425
80373361
二、
支出
1
土地成本
1.1
楼面地价及契税
2075
25956000
包括3%的契税
2
前期费用
2.1
勘察、设计费
35
437850
按35元/㎡估算
2.2
三通一平
10
125100
按10元/㎡估算
3
工程建设支出
3.1
建安成本
1150
14386500
按小高层计，1150元/㎡
3.2
地下室成本
1600
1365316
按1600元/㎡计
4
小区配套费
4.1
电增容费
88
1100880
按高层住宅用电标准计
4.2
道路及给排水工程
60
750600
按60元/㎡计
4.3
景观及绿化
30
375300
按30元/㎡计
4.4
照明工程
10
125100
按10元/㎡估算
4.5
通讯及智能化工程
40
500400
按40元/㎡估算
5
开发费用
5.1
监理费
10
125100
按10元/㎡估算
5.2
工程规费
40
500400
按40元/㎡估算
5.3
公共维修基金
23
287730
按建安成本的2%计
6
不可预见费
16
200803
按（2+3+4+5）的1%计
7
管理费用
16
200803
按（2+3+4+5）的1%计
8
利息费用
116
1448345
按地价贷款一年计，年利率5.58%
9
销售费用及税费
9.1
营业税及附加
373
4661655
按销售额*5.8%计
9.2
代理费用
96
1205600
按销售额*1.5%计
9.3
广告费用
64
803734
按销售额*1%计
9.4
其它
64
803734
按销售额*1%计
支出合计
4425
55360948
3、加价方案
加价次数
（次）
总收入
（元）
项目总成本
（元）
加价
（元/次）
毛利润
（元）
毛投资利润率
毛销售利润率
1
80373361
55875948
500000
24497413
43.8%
30.5%
2
80373361
56390948
500000
23982413
42.5%
29.8%
3
80373361
56905948
500000
23467413
41.2%
29.2%
4
80373361
57420948
500000
22952413
40.0%
28.6%
5
80373361
57935948
500000
22437413
38.7%
27.9%
6
80373361
58450948
500000
21922413
37.5%
27.3%
7
80373361
58965948
500000
21407413
36.3%
26.6%
8
80373361
59480948
500000
20892413
35.1%
26.0%
9
80373361
59995948
500000
20377413
34.0%
25.4%
10
80373361
60510948
500000
19862413
32.8%
24.7%
11
80373361
61025948
500000
19347413
31.7%
24.1%
12
80373361
61540948
500000
18832413
30.6%
23.4%
13
80373361
62055948
500000
18317413
29.5%
22.8%
14
80373361
62570948
500000
17802413
28.5%
22.1%
15
80373361
63085948
500000
17287413
27.4%
21.5%
16
80373361
63600948
500000
16772413
26.4%
20.9%
17
80373361
64115948
500000
16257413
25.4%
20.2%
18
80373361
64630948
500000
15742413
24.4%
19.6%
19
80373361
65145948
500000
15227413
23.4%
18.9%
20
80373361
65660948
500000
14712413
22.4%
18.3%
21
80373361
66175948
500000
14197413
21.5%
17.7%
22
80373361
66690948
500000
13682413
20.5%
17.0%
23
80373361
67205948
500000
13167413
19.6%
16.4%
24
80373361
67720948
500000
12652413
18.7%
15.7%
25
80373361
68235948
500000
12137413
17.8%
15.1%
26
80373361
68750948
500000
11622413
16.9%
14.5%
27
80373361
69265948
500000
11107413
16.0%
13.8%
28
80373361
69780948
500000
10592413
15.2%
13.2%
29
80373361
70295948
500000
10077413
14.3%
12.5%
30
80373361
70810948
500000
9562413
13.5%
11.9%
31
80373361
71325948
500000
9047413
12.7%
11.3%
32
80373361
71840948
500000
8532413
11.9%
10.6%
33
80373361
72355948
500000
8017413
11.1%
10.0%
34
80373361
72870948
500000
7502413
10.3%
9.3%
35
80373361
73385948
500000
6987413
9.5%
8.7%
36
80373361
73900948
500000
6472413
8.8%
8.1%
37
80373361
74415948
500000
5957413
8.0%
7.4%
38
80373361
74930948
500000
5442413
7.3%
6.8%
39
80373361
75445948
500000
4927413
6.5%
6.1%
40
80373361
75960948
500000
4412413
5.8%
5.5%
41
80373361
76475948
500000
3897413
5.1%
4.8%
42
80373361
76990948
500000
3382413
4.4%
4.2%
43
80373361
77505948
500000
2867413
3.7%
3.6%
44
80373361
78020948
500000
2352413
3.0%
2.9%
45
80373361
78535948
500000
1837413
2.3%
2.3%
46
80373361
79050948
500000
1322413
1.7%
1.6%
47
80373361
79565948
500000
807413
1.0%
1.0%
48
80373361
80080948
500000
292413
0.4%
0.4%
49
80373361
80595948
500000
-222587
-0.3%
-0.3%
50
80373361
81110948
500000
-737587
-0.9%
-0.9%
51
80373361
81625948
500000
-1252587
-1.5%
-1.6%
52
80373361
82140948
500000
-1767587
-2.2%
-2.2%
53
80373361
82655948
500000
-2282587
-2.8%
-2.8%
54
80373361
83170948
500000
-2797587
-3.4%
-3.5%
55
80373361
83685948
500000
-3312587
-4.0%
-4.1%
56
80373361
84200948
500000
-3827587
-4.5%
-4.8%
57
80373361
84715948
500000
-4342587
-5.1%
-5.4%
58
80373361
85230948
500000
-4857587
-5.7%
-6.0%
（毛投资利润率=毛利润/项目总成本，毛销售利润率=毛利润/总收入）
4、方案确定
方案类型
企业战略
评价标准
土地加价次数
（次）
拍卖地价
（万元）
楼面地价
（元/平米）
保守型战略
企业无风险战略
毛销售利润率取20%
17
3370
2694
主动型战略
企业储备地块较多
毛销售利润率取15%
25
3770
3014
企业具有一定的土地储备
毛销售利润率取12%
30
4020
3213
企业现无土地储备
毛销售利润率取10%
33
4170
3333
冒险型战略
企业特殊战略目的
毛销售利润率取6%
39
4470
3573
（注：
未计入3%契税）
5、已成交地价参考
地块编号
2005G02
位置
岭兜小区北侧、吕岭路南侧
受让人
厦门大洲集团房地产有限公司
用途
居住
土地面积（平米）
12340.3
容积率
2.03
建筑面积（平米）
25051
成交总价（万元）
8900
楼面地价（元/平米）
3553
豪斯机构·怡丰行地产顾问
2005-8-31
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