商品房买卖的流程详细解读.docx
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商品房买卖的流程详细解读
商品房买卖的流程详细解读（仅供参考）
1. 筹措购房资金
2. 查验欲购房屋的销售许可证、房产证、土地证（五证两书）
3. 签证《买卖契约》
4. 按揭贷款、办理贷款抵押登记
5. 交易过户（稍后办理他项权利登记）
6. 交纳物业维修基金
7. 领取房产证、土地证
8. 领取他项权证
一、 筹措购房资金
（一） 货币化拆迁补偿款使用办法
被拆迁人应携带以下资料到南京市拆迁办办理划款手续
1、经监证的拆迁补偿协议;
2、本人身份证;
3、南京市房屋拆迁补偿款专项存款证明;
4、相关购房证明
（1）购买商品房须携带登记备案的购买合同;
（2）购买集资房须携带房改办批文和《南京市出售公有房价格评估测算表》;
（3）购买房屋使用权须携带产权单位同意，主管部门（区房产局）批准出售的《购公有住房使用权审批表》;
（4）凡资金划转单位的，需提供房屋出售或出租单位的开户银行及帐号。
经南京市房屋拆迁管理办公室审核，开出"南京市房屋拆迁补偿专项存款使用通知书"，到相关银行办理使用手续。
（二） 货币化分房补贴的取得 由本人持《购房契约》按照国家有关法规在本单位办理。
（三） 公积金及公积金贷款的取得（见按揭贷款、办理贷款抵押登记）
（四） 商业贷款的取得（见按揭贷款、办理贷款抵押登记）
二、查验欲购商品房的销售许可证或房屋所有权证、土地使用权证
（一） 查验目的 规避房产交易过程中产生的风险
（二） 查验途径 要求开发商出示销售许可证或房产所有权证、土地使用权证原件，或通过律师到政府行政主管机关查询。
所有权证查询：
房屋产权监理处 地址：
华侨路52号 电话：
4714939
土地使用权证查询：
市国土局信息中心 地址：
同仁西街7-726室 电话：
335088-726
三、 签证《商品房买卖契约》
（一） 签证程序（含注销登记程序） 收件→核验资料→登记→归档
（二） 需提供资料
1、买卖契约;
2、当事人双方身份证明;
3、购房单位企业营业执照或事业（机关）法人登记证;
4、购房单位法定代表人身份证明;
5、授权委托书;
6、委托代理人的有关委托书和被委托人身份证明以及委托书的公证证明。
（三）《商品房买卖契约》注销登记程序
需提供材料：
1、《商品房买卖契约》
2、《契约变更表》
3、个人注销申请
（四） 收费标准
商品房合同签定10日内缴纳契税需缴纳2%的契税，在交易过户审核合格后还需缴纳0.6%的交易服务费（详见交易过户）
四、 办理商品房按揭贷款（公积金贷款、商业贷款）
公积金贷款
（一） 申请贷款条件
在本市购买、建造自住住房，并按月向"南京市住房基金管理中心"缴存住房公积金的职工，均可申请政策性住房贷款。
1、具有南京市城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所;
2、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力
3、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保;
4、具有规定比例的自筹款。
5、其中属于政策性住房贷款的还必须同意用"南京市住房基金管理中心"认可的质物作抵押或房产作抵押，也可在"南京市住房基金管理中心"认定的范围内，采取担保的方式;
6、所购商品房或经济适用房的开发单位须与"南京市住房基金管理中心"签订《按揭协议》;
（二） 申请贷款程序
1、借款人到银行指定的网点领取"贷款须知";
2、借款人凭"买卖契约"、身份证、住房公积金储金卡或职工积金帐号以及至少20%的首付款收据向我行提出申请;
3、银行查询借款人或借款人夫妻双方的公积金缴存情况，审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放"一本式"贷款文本;
4、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的资料交给银行;
5、银行将初审后的有关材料交"管理中心";
6、银行与借款人根据所确定的担保方式办理保险、抵押、公证;
7、借款人在贷款银行开设还款帐户;
8、银行以转帐的方式将借款人的贷款划入售房单位的帐户。
（三）贷款手续费及额度：
商品房请人代办200元，自办不要交钱。
贷款额度最高为12万元;公证费：
40元（组合贷款公证费80元）保险费：
房屋评估价×年限×保险费率（保险费率：
5年内0.5%，5-10年0.45%，10-15年0.4%）
商业贷款
（一） 申请贷款条件
男性年龄18-60周岁，女性年龄18-55周岁，具备完全民事行为能力且在本市购房的南京市民均可申请商业贷款。
1、具有南京市城镇常住户口或有效居留身份，在本市有固定场所;
2、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力
3、同意以所购房屋作抵押或提供银行认可的有效担保;
4、具有规定比例的自筹款。
（二） 申请贷款程序
1、借款人凭"买卖契约"、身份证以及至少30%的首付款收据提出申请;
2、银行审阅借款人提供的贷款，确定担保方式，计算实际可贷额度，商定贷款期限以及还款方式，发放"一本式"贷款文本;
3、借款人正确填写有关资料后，到售房单位加盖担保章，并将完备手续后的资料交给银行;
4、银行与借款人根据所确定的担保方式办理保险、抵押、公证;
5、借款人在贷款银行开设还款帐户;
6、银行以转帐的方式将借款人的贷款划入售房单位的帐户。
（三）贷款手续费及额度：
商品房请人代办200元，自办不要交钱。
贷款额度最高为70%。
公证费：
200元（组合贷款公证费80元）保险费：
房屋评估价×年限×保险费率（保险费率：
5年内0.5%，5-10年0.45%，10-15年0.4%）
五、 商品房抵押登记
（一） 办理程序（注销抵押程序）收件→初审→复审→审批→合同登记→收费、发放合同→移交产权处申领房屋他项权证
（二） 需提供的材料
分类提交的证件
1.房屋所有权人的身份证复印件
2.居住用房：
第二住处的公证书
3.房屋所有权人已婚的：
夫妻双方同意抵押的公证书
基本提交的证件
1.房屋所有权证，国有土地使用证
2.主合同（即与贷款人签订的借款合同）
3.抵押双方的营业执照副本，法定代表人、经办人身份证复印件
4.以共有房屋设定抵押的，须提交共有人同意抵押的文件
5.有资质评估机构出具的评估报告
（三） 收费标准
收费项目计费基数收费标准备 注
房地产抵押（含按揭）管理费抵押评估价值10万元以下（含10万元）1‰1、以抵押评估值为计费基数，实行差额定率累进收费，由抵押人支付
2、每件收费基准抵押期限为一年，低于一年期的收费标准可下降50%.
3、房地产典当参照此收费标准执行，计费基数为典当评估价值，由出典人承典人各自承担50%
10万元以上至100万元（含100万元）0.7‰
100万元至1000万元（含1000万元）0.3‰
1000万元以上0.2‰
六、 办理商品房交易过户手续
（一） 程序
收件→初审→查档→现场查勘→评估、复审→审批→收费、发件→归档→移交产权处等单位
（二） 提供材料
商品房过户：
1、商品房买卖契约; 2、转让方商品房销售许可证正本; 3、转让方房屋产权登记备案证;4、转让方房屋竣工验收证书; 5、承受方商品房销售发票;6、企业、机关、事业法人代码证书及营业执照; 7、授权委托书; 8、承受方及受委托人的身份证。
1、7项为正本其余均为复印件
土地转让过户：
1、土地转让合同; 2、建设项目批文; 3、土地出让合同; 4、出让金交付凭证; 5、国有土地使用证;6、建设工程规划许可证; 7、投入资金的验证凭证; 8、转让方上级主观部门批文;9、企业法人营业执照; 10、授权委托书。
（三） 收费标准（含契税、商品房物业维修基金）
标的交易综合服务费税房地产
（1）0.9%（转让方承担0.3%，受让方承担0.6%）
（2）赠与由承受方承担0.5%
（3）已购公有住房上市交易，转让方承担150元/件，受让方承担200元/件一、契税：
（1）个人购买普通住宅，契税2%
（2）个人购买普通住宅商品房，契税2%
（3）房地产赠与和其它房地产转让的，契税4%
二、地税：
（暂时对单位转让存量房地产征收）
（1）营业税：
5.45%（转让方缴纳）
（2）土地增值税：
6%（转让方缴纳）
（3）所得税：
1%（转让方缴纳）
（4）印花税：
0.01%（转让方、受让方各半）
标 的交易综合服务费税
房地产
（1） 0.9%（转让方承担0.3%，受让方承担0.6%）
（2） 赠与由承受方承担0.5%
（3） 已购公有住房上市交易，转让方承担150元/件，受让方承担200元/件一、 契税：
（1）个人购买普通住宅，契税 2%
（2）个人购买普通住宅商品房，契税 2%
（3）房地产赠与和其它房地产转让的，契税 4%
二、 地税：
（暂时对单位转让存量房地产征收）
（1）营业税：
5.45%（转让方缴纳）
（2）土地增值税：
6%（转让方缴纳）
（3）所得税：
1%（转让方缴纳）
（4）印花税：
0.01%（转让方、受让方各半）
（四）维修基金的交纳
商品房缴交维修基金应提供的资料：
1、《南京市商品房买卖契约》
2、《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》（拆迁户购房）
3、1997年1月1日前签订《契约》、《协议》的，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明
商品房维修基金缴交标准：
多层：
2% 多层装电梯：
3% 小高层、高层住宅：
3%
七、 领取商品房两证
房产证
（一） 办理程序
受理申请→测绘房产图→审核权属→核准登记、收费、颁（换）发房屋权属证书→建立房屋权属档案
（二） 缴验证件：
（1） 个人身份证件或法人及其他组织资格证件（复印件）;
（2） 南京市房地产交易过户凭证、完税凭证、缴费凭证;
（3） 翻建、改建、扩建的房屋，提交建设工程规划许可证、房屋竣工验收证明、红线图及有关批准文件;
（4） 房屋座落门牌号或权利人姓名、名称改变的，提交有法律效力的证件、证明;
（5） 法律、法规规定应当提交的其它证件、证明。
（三） 收费标准
房屋产权人因姓名名称发生变更，房屋现状不变的，按个人每件30元，单位每件50元收取;
房屋发生翻、改、扩建的按5元/平米收取
土地证
（一）程序
办好房产证后，到房产所在区的区土地局（房地产管理局）办理土地证
（二）提供材料
1、房屋所有权证（复印件）
2、商品房买卖契约（复印件）
3、卖房单位土地证（复印件）
4、整幢楼分户建筑面积表（窗口表）
5、商品房销售许可证（复印件）
6、地址变更说明（卖房单位和派出所盖章）
（三）收费标准
每件35元
八、领取他项权证
（一）登记程序
受理申请→绘制房产图→审核权属→核准登记、收费、颁（换）发房屋权属证书→建立房屋权属档案
（二）缴验证件
（1）抵押当事人的身份证明或法人资格证明（复印件）;
（2）房屋所有权证，两人以上共有的房屋，还需提交房屋共有权证;
（3）国有土地使用证;
（4）有资质的评估机构出具的价格评估证明;
（5）抵押、典当合同;
（6）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
（7）其安的有关部门证件、证明。
（三）缴费标准
抵押评估价值10万元以下（含10万元）按1‰收取;10万元以上至100万元（含100万元）按0.7‰收取;100万元至1000万元（含1000万元）按0.3‰收取;1000万元以上按0.2‰收取。
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