商业综合体工程建设项目管理实施方案.docx
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商业综合体工程建设项目管理实施方案
商业综合体工程建设项目管理实施方案
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第一章工程概述…………………………………………………………………………2
第二章项目管理工作的依据、范围及管理目标…………………………………………3
第三章工程项目实施阶段管理程序……………………………………………7
第四章后期阶段项目管理程序………………………………………………8
第五章项目设计管理………………………………………………8
第六章招标采购管理………………………………………………12
第七章工程项目的进度管理…………………………………………………………15
第八章工程项目的质量管理……………………………………………………………24
第九章安全、文明施工管理……………………………………………………………46
第十章环境保护管理……………………………………………………………51
第十一章合同管理…………………………………………………………………53
第十二章信息档案资料管理………………………………………………………56
第十三章项目管理架构及工作制度……………………………………………………58
第十四章对各参建单位的管理及组织协调………………………………64
第一章
工程概述
第一节工程概况
一、项目名称：
某某商业综合体；
二、建设规模：
总建筑面积321000平米，其中一期125000平方米；
三、建设地点：
廊坊市某某区
四、建筑层数：
地下：
一层，地上：
十层（暂定）；
五、项目资金来源：
自筹；
六、建设分期：
一期：
2015—2016；二期：
2017—2018；三期：
2019--2020
七、建设内容：
商业综合体所有设计内容。
商业综合体工程项目中包含的所有建筑和设施，包括建筑工程、给排水、采暖及通风空调工程、锅炉安装工程、电气安装工程、综合布线、电视电话系统、呼叫系统、消防报警系统、安防系统、发电机组设备、电梯工程、污水处理系统、室外照明系统、道路及场坪、园内绿化工程、值班室及大门工程等等。
第二节工程目前的进展情况
一、项目目前处于概念规划方案设计阶段。
第三节工程特点
一、工期紧。
一期工程计划于2015年3月中旬开工，2016年6月30日粗装修交付。
无论是前期准备阶段，还是工程实施阶段，工期都非常紧张。
前期受不可控的因素影响大，中间有冬施和雨施干扰，对工期计划的实施带来不利影响。
二、前期手续办理和图纸设计的进展情况，将会影响总进度计划的实现。
项目工程部必须采取完善的控制措施。
三、本工程正式实施时，投资总额已确定。
在工程实施过程中，必须严格控制各阶段的投资管理，确保总投资额不被突破。
四、工程质量是工程建设中的重中之重。
工程质量的优劣直接决定了项目建设的成功与否。
工程质量主要体现在工程实体质量、观感质量和使用功能三个方面。
本工程为站位京津都市圈，示范全国，首创以儿童职业体验馆为核心的全家度假模式的休闲中心式的商业项目，建设标准高、使用功能齐全、专业范围广、交叉作业多、涉及的工种多、安全防范、火灾报警、楼宇自控、供配电等方面均有特殊要求。
所以必须做好全过程的质量控制工作，保证整体工程质量。
五、工程地处远郊，远离市区，供水、供电、供气、市政、通讯等配套设施跟不上，对工程的正常开工及后续的交付带来相当的难度，所以必须提前做好水、电、暖等报装、筹划、协调工作。
六、施工过程中风险因素多，容易造成损失。
必须事先做好风险识别、分析评价，采取必要的风险措施，做好风险转移工作。
第二章工程管理工作的依据、范围及管理目标
第一节工程管理工作的依据
一、国家和地方政府有关工程建设的法律、法规、条例；
二、国家和地方有关工程建设的技术标准、规范、规程；
三、《建设工程项目管理试行办法》（建市[2004]200号）；
四、经有关部门批准的项目立项审批文件、项目方案设计、初步设计和施工图设计文件及相关部门的审查和批复文件；
五、建设工程规划意见书、规划许可证、建设工程施工许可证等；
六、与公司签订的项目责任状；
七、与勘察、设计、施工、监理、材料设备供应商等单位签订的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程委托监理合同》、《建设工程施工合同》、《采购合同》等合同文件和相关的工程概预算书、招投标文件、合同协议等；
八、其它有关本工程建设文件。
第二节工程管理工作的管理目标
一、工期管理目标
2015年4月中旬开工，2016年6月底一期交付使用。
二、投资管理目标
1、项目估算总投资万元（含已支付的万元征地费用），建安费暂估亿元。
2、通过限额设计，达到控制造价的最终目的。
3、设计概算不超过投资估算，施工图预算不超过已批复的设计概算，竣工结算不超过施工图预算。
三、质量管理目标
通过有效的质量控制，工程质量达到验收规范规定的合格标准。
1、勘察、设计文件质量管理目标：
勘察报告能满足工程设计和施工的需要。
通过工程部、技术部的严格审核，在项目设计阶段，通过初步设计会审、施工图会审，基本解决设计方案、施工图纸中存在的重大问题；在施工准备期间，组织监理和施工单位对施工图纸进行会审，并组织设计交底，全面解决设计上遗留的问题，杜绝在施工中因设计问题而影响工程质量、进度、投资、安全的重大事项发生。
2、工程质量管理目标：
通过有效的质量控制方法和手段，采取有力的质量管理措施，所有分项、分部、单位工程全部达到合格标准，竣工验收一次通过。
材料、设备采购质量目标：
通过邀请招标的方式，采购到质量优良、价格合理的主要材料和设备；严格进场检查验收程序，不合格的材料、设备不允许在本工程上使用。
四、安全文明施工管理目标
1、确保工程无死亡事故，杜绝重大质量安全事故；
2、现场文明施工达到廊坊市文明施工工地标准。
五、环保管理目标
按照河北省、廊坊市政府相关部门的要求，在施工管理中重点控制好扬尘、噪声、排污的工作，尽量减少由于施工带来的环境污染。
六、组织及协调管理目标
通过精心策划、科学管理，克服困难，及时解决在项目管理实施过程中遇到的困难和难题，使本项目各阶段的组织协调工作顺利进行。
第三节工程管理工作的范围
商业综合体工程项目的全过程管理：
协助配合项目的方案设计及报批手续、初步设计及报审、施工图设计等工作；协助完成项目与红线外大市政的勾通；组织项目的勘察、监理、施工和设备材料采购的招标工作，草拟并签署相关合同，并对合同的执行情况进行全面的管理；协助并配合集团相关部门取得政府部门的批复手续，如消防、人防、道路、市政、园林、规划等工作；组织与商业对接，为工程项目使用，组织相关培训；负责项目的竣工验收、竣工备案、工程实体移交商业等工作。
由片区工程部负责项目的投资、质量、进度和安全控制，实现本项目的投资目标、进度目标、质量目标和安全目标。
一、在项目前期及工程建设期间，竣工验收及移交后，协助配合办理有关规划，建设，交通，园林，环保，市政公用，档案等政府主管部门要求的各项手续。
二、勘察，施工，监理，大型设备和重要材料采购的招标。
三、工程勘察，设计管理。
四、配合成本部进行全过程的投资控制管理。
五、全过程合同管理。
六、全过程工程质量管理。
七、全过程工程进度管理。
八、全过程协调各方关系。
九、项目资料、档案管理。
十、施工现场安全、文明施工管理。
十一、公司要求完成的其他工作。
十二、本项目工作内容分解框图。
本项目工作内容分解框图：
商业综合体工程项目管理
技术管理
项目管理
施工管理
工程竣工验收及移交
组建管理团队，管理人员进场
参与前期规划方案的论证、评审
收集有关工程资料，与设计单位沟通
配合办理项目前期各项手续
组织进行现场准备
根据工作进展，修正项目管理总计划
按合同约定控制设计进度和质量
设计文件内审
组织图纸会审
全程技术支持
审查设计变更
负责项目组织协调工作
编制项目开发计划
对项目质量、进度、成本进行管控
对项目风险、沟通、采购进行管控
与招商对接、商业工程技术条件签确
审查甲供材料设备采购计划
审查总承包单位资质、项目及施工管理人员资质
审定承包单位施工组织设计
审查承包单位工期计划、资源需求计划
定期召开工程协调会，解决工程存在的问题
编制甲供材料、设备进场计划
监督现场安全文明施工
审查施工单位竣工资料
参加工程项目预验收
组织项目竣工验收及备案
签订保修合同并组织维保
核查监理、施工移交的归档资料
组织项目实体移交商业
招采管理
建立招采程序编制招采计划
建立并维护合格供方资源库
编制招采文件
组织内部评审组织开标、评标
招采工作日常管控
合同签署与管理
招采工作总结
项目前期准备工作
第三章工程项目实施阶段管理程序
一、办理工程质量监督登记、安全备案等手续。
二、办理临时上水、临时排水、临时供电和临时道路的施工，施工临时设施报批；
三、办理工程施工许可证（先办理协办单，具备条件后及时办理施工许可证）；
四、组织施工、监理单位进场，做好施工现场的施工条件准备工作；
五、组织设计单位、施工单位、监理单位、供货单位等相关单位的协调会，组织各方进行施工图纸会审和设计交底工作；
六、审查开工条件，下达开工令。
七、工程施工管理：
1、工程安全、文明施工管理；
2、工程质量管理；
3、工程进度管理；
4、工程投资管理；
5、合同管理；
6、信息、资料管理，按规定定期向委托人报送相关项目管理工作报告和各种报表；
7、组织协调管理。
八、材料、构配件、设备的甲供物资采购管理。
九、委托市政管线报装、委托综合图设计及施工。
十、组织工程中间验收（验槽、地基基础、主体结构）。
十一、工程施工完工后，组织规划、人防、消防、环保、园林、交通、市政管线及其它专项验收工作，并办理市政管线接收手续。
十二、组织工程竣工验收
1、单位工程验收；
2、单项工程验收；
3、项目竣工预验收；
4、项目竣工验收；
5、工程竣工验收完毕，办理工程竣工备案手续。
十三、办理工程移交手续，工程移交使用人。
1、签订保修服务协议；
2、组织工程移交工作；
3、项目工程部组织使用人员培训等。
第四章后期阶段项目管理程序
一、组织进行竣工结算；
二、协助成本部编制项目决算报告；
三、整理、汇编、移交竣工及有关技术资料，项目管理资料归档，编写项目管理工作总结；
四、资产手续移交；
五、项目管理工作结束。
第五章设计管理
第一节设计管理的依据
一、设计招标文件、设计任务书；
二、设计合同；
三、有关政府批文、各项设计规范和技术规定。
第二节设计质量管理目标
一、建筑造型、使用功能及设计标准满足《设计任务书》的要求；
二、结构安全可靠；
三、符合城市规划、有关政府部门要求；
四、有关设计规范的要求；
五、以人为本的设计思想。
第三节设计管理的程序
设计质量管理流程参见下表
第四节设计管理的方法
设计管理的部门为技术部。
设计管理采用动态跟踪的方法，定期审查设计文件，审查内容包括:
图纸规范性、建筑造型与立面、平面与空间设计、结构、装修设计、设备设计、水、电设计、城市规划、环保、消防、卫生、人防等部门的要求等。
一、对设计阶段的管理。
主要是通过设计任务书和合同约定进行：
协助设计单位做好设计定位，对设计方案、图纸、设计概算、主要设备材料等进行审查并提出意见，主要对各专业之间的衔接、配合进行协调,并组织进行审核。
1、审核设计能否保证建筑物的使用功能。
平面布局是否合理，每层房间的布局，每个房间的使用功能，防火分区、电梯、楼梯及走廊等交通通道等，其布局应做到基本合理完善。
项目技术部将委派专人参与这项工作，积极与设计深入探讨，尽快完善设计。
2、给排水专业主要审核供水、排水设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。
保证设备系统能运行安全,功能和设备选型满足使用要求。
3、电气专业设计主要审核供配电设备；灯具及电气设备的布置；电气线路的走向及安装质量要求等。
保证设备系统能运行安全,功能和设备选型满足使用要求。
4、装饰设计要体现建筑艺术和建筑物外型的美观及使用功能的要求。
审核建筑装饰使用材料的合理性及装饰效果。
5、审核设计的安全性、抗震性；是否符合工程建设强制性条文的要求。
6、结构设计应在保证建筑安全的基础上，注意节约，避免浪费。
二、事前控制：
1、根据设计要求，协调并提供施工图设计中所需要的各种参数；
2、审查设计基础资料的正确性和完整性。
三、事中控制：
1、组织各专业工程师进行初步设计的审查工作，是否存在设计优化余地，使用功能是否得到实现。
审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；
2、对主要设备、材料的选型是否满足功能要求，设计标准和参数进行审查，对图纸中存在的问题，提出修改建议。
3、配合成本部对设计概算进行评审。
尤其是设计概算（预算）超过项目投资额，项目工程部将配合成本部与设计沟通，研究对设计的适当合理调整，使其投资费用在目标值以内；同时，在符合审批要求的条件下，也要多争取投资额。
4、设计深度要符合建设部颁布的《设计文件编制深度的规定》。
5、设计进度
本工程要争取在2015年4月中询开工，所以设计进度要符合合同约定，要能满足工程先期开工的需要，项目工程部向设计院提出限时完成施工图设计的计划。
（1）阶段性设计完成的时间
1）2015年3月底前完成开槽图、基础施工图，为土护降工程招标、施工及后续施工提供保证。
3）施工图完成时间：
2015年4月20日前完成第一版施工图，以保证施工招标使用；2015年5月30日前二版施工图完成，应保证桩基及基础施工完成后，可以连续进行结构的施工。
4）机电专业的二次设计及深化设计应在该项安装工程施工前至少两个月完成。
（2）设计进度的管理措施
1）要求设计单位提交《设计进度总计划》，项目技术部监督执行。
2）每周举行一次设计管理例会，检查进度情况，沟通和解决相关问题，参加人员为项目技术部有关人员、设计单位有关人员。
3）日常管理：
电话联系，或派专人到设计单位检查、查询，或要求设计单位提交工程设计进展情况书面材料。
4）如有滞后，项目技术部将发出《管理指令》，要求设计单位调整，加快。
6、检查设计文件的质量通病
7、设计文件签章要齐全。
8、施工图设计完成后，立即将施工图纸报送审图机构尽快审查通过。
9、凡对投资和进度影响较大的设计问题，项目技术部将配合成本部组织论证会议。
四、事后控制：
1、组织施工图设计交底、图纸会审，以及施工过程中的设计变更；
2、处理因设计引起的工程质量问题或事故等。
八、设计质量通病的审核要点
主要检查有无以下问题：
1、子项平面布置图应与总图方向一致的，不与总图方向一致，而且无指北针。
2、图形符合不符合统一规定。
3、图纸中各部分尺寸相互矛盾或者总、分尺寸不符。
4、施工图细部尺寸不交代清楚，造成施工困难。
5、施工图中节点详图不全，漏注尺寸，漏注高程、坐标。
6、一张图纸或一套图纸图例混淆，表示不一。
7、图纸图形比例不适当或布置零乱、过密、过稀等。
8、平面图与剖面图或断面图矛盾。
9、剖面中剖面线与非剖面线没有区别，造成识图困难。
10、图纸设计深度未严格按各设计阶段要求。
11、一张图纸修改时，改了一处忘记改另一处。
12、套用图纸时注意事项未叙述。
13、必要的说明漏掉或说明含糊不清，标点符号用错。
14、各专业预埋件在图中未分别编号，遗漏预埋件。
15、各专业预留孔洞在图纸上错、漏、碰、缺。
16、套用标准图时未结合具体情况作必要的说明。
17、套用的标准图纸陈旧或已作废。
18、本工程条件与所套用的工程图条件不符合。
19、大样图或节点详图不在同一张图上时，不说明参见哪张图。
20、图纸与图纸说明之间衔接不够。
第六章招标采购管理
第一节招标的内容
本工程应进行招标的方式和内容为：
一、招标方式：
邀请招标。
二、进行招标的项目有：
属片区范围内的设计招标、勘察招标、监理招标；土护降施工招标、工程总承包招标（非战略）、专业分包招标以及材料设备的采购招标等等。
第二节招标依据
一、法律依据：
1、《中华人民共和国招标投标法》；
2、河北省招标投标条例；
3、河北省建设工程施工分包招标投标管理办法等。
第三节招标工作的组织、程序及流程
一、招标组织
组织建立招标采购部，并组织强有力的技术保障体系，全面负责和组织本项目的招标活动。
二、招标程序
根据本项目招标范围广、标的变化大、投标人专业变化幅度大等特点，招标的程序如下：
1、编制资格预审文件、招标文件。
2、向潜在的合格投标人发出邀请招标通知并参加资格预审。
3、发放资格预审文件和接受资格预审申请书。
4、资格预审、确定合格的投标申请人并向其发出资审合格通知书。
5、发售招标文件。
6、组织投标人踏勘现场。
7、书面接受问题，召开标前答疑会，以书面形式答疑并发放至所有投标人。
8、接受投标文件和投标保函。
9、组织开标。
10、按规定组织评标委员会。
11、评标：
组织评标委员会对投标书进行符合性检查、技术标评审、商务标评审，必要时要求投标人就投标文件内容进行澄清，编写评标报告并推荐中标人。
12、确定中标人。
13、向投标人发出中标通知书，同时向未中标人发出中标结果通知单。
14、合同前谈判。
15、签署合同。
16、监督中标人执行合同。
第四节材料设备招标采购
采购材料、设备质量的好坏和价格的高低，直接影响到项目的投资、质量、进度、安全，对项目建设的成败和经济效益都有着直接、重大的影响，做好材料、设备选用和采购的招标工作，是保证工程质量、提高管理效益的重要措施，是项目管理工作重点之一。
（一）材料、设备采购阶段项目管理的主要工作内容
1、编制采购管理计划；
2、建立供方资源库；
2、编制询价计划，采购文件；
3、根据施工图纸、市场营销对产品质量、性能、档次、指标等要求进行市场价格咨询；
4、编制招标文件，进行邀请招标，从供方资源库中选择合适的供应商；
5、与中标单位及其它不需招标采购的供应商谈判及签署供货合同；
6、对合同进行管理，确保供货方履行合同。
（二）材料设备采购方式
1、招标选择供货商：
适用于采购大型货物或永久设备、标的金额大、市场竞争激烈的情况，本工程的招标方式为邀请招标。
2、询价选择供货商：
采用询价－报价－签订合同程序，即邀请3家以上供货商进行询价、报价，经过比较后选择一家签订合同。
适用于价值较小的材料设备，或涉及制造高度专门化设备、不宜公开招标的项目。
3、直接订购：
适用于所需设备具有专卖性质，只能从一家制造商获得等特殊情况。
（三）设备材料的招标工作
1、本工程采用邀请招标方式招标。
应当向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定厂商发出投标邀请书。
2、必须进行招标的属片区招采范围的重要材料：
防火门、地下人防门、消防喷淋、消防报警、计量表具、洁具、室内装修墙地砖、木地板等；
3、必须进行招标的属片区招采范围的重要设备：
消防设备、给水泵站、换热站设备、中水设备、防盗监控设备、车库管理系统等。
4、必须进行招标的重要材料设备应当达到下列规模标准：
（1）重要材料设备采购的单项合同估算价在100万元人民币以上或者单台重要设备估算价在30万元人民币以上；
5、材料设备招标文件的编制。
材料、设备招标文件的内容主要包括：
招标书（设备材料主要参数、数量、交货期投标截止日期、开标日期等）、投标须知、设备、材料清单、技术规格、图纸、主要合同条款、投标书格式、合同格式、通用条款、专用条款、附件等内容。
内容应说明工程名称、所需材料设备名称、品种、规格、标准、数量、质量、价款、支付方式、供应时间、地点、供应方式以及合同争议解决途径等相关内容。
6、材料设备采购开标
开标过程应当记录，开标过程记录存档备查。
7、评标委员会由五人组成，由片区工程、招标、成本等专业人员构成。
8、评标采用综合评估法或经评审的最低投标价法。
采用综合评估法的，应当对投标文件能否最大限度地满足招标文件中规定的各项要求和评价标准进行评审和比较。
采用经评审的最低投标价法的，应当在投标文件能够满足招标文件实质性要求的投标人中，评审出投标价格最低的投标人为中标人，但投标价格低于其产品成本的除外。
评标委员会完成评标后，应提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人，并最终确定中标人。
9、自中标通知书发出之日起十日内，依法签定书面的材料设备采购合同。
第七章工程项目的进度管理
第一节本工程总体进度计划
一、工程建设总进度计划
根据公司要求，并充分估计影响工程开工的必要条件，排出工程的总计划进度，计划工期为1年3个月，计划开工时间为2015年6月中旬，计划粗装修竣工时间为2016年5月30日，计划交付时间为2016年6月30日。
二、工程总进度计划时间节点见附表1。
三、工程建设工期控制关键点
1、前期阶段控制点
（1）设计方案确定及审批
（2）招标确定勘察单位，地质勘查实施
（3）初步设计及审批
（4）招标确定监理单位，及招标确定土护降施工单位
（5）办理规划许可证
（6）施工图设计
（7）施工招标
（8）办理施工许可证
2、施工阶段关键控制点
（1）“土护降”工程的开、竣工时间
（2）地下室结构施工
（3）主体结构施工
（4）屋面防水施工
（5）二次设计的招标及实施
（6）甲供材料、设备的招标及实施
（7）装修工程施工
（8）水、电各系统施工及设备调试
（9）室外工程
（10）工程竣工验收
第二节进度控制的原则、程序
一、进度控制的原则
1、项目工程部编制并提交的《工程建设总进度计划》经公司批准后，作为本工程的总控计划，是项目工程管理进度计划的控制目标。
2、工程建设进度控制的依据是建设工程合同（如设计合同、勘察合同、施工合同、材料设备的供应合同等）所约定的工期目标。
3、在确保工程质量和安全的原则下、控制进度。
4、应采用动态的控制方法、对工程进度进行主动控制。
5、施工单位是生产行为的主体，监理单位是现场管理者，作为建设单位要抓好对施工单位和监理单位的管理，把各项意图顺利贯彻和合同中各项目标按时、按质完成。
二、施工进度控制的基本程序
第三节进度控制的内容
一、前期阶段项目进度控制的主要内容
1、抓设计进度，设计是龙头。
设计工作是影响整个工程进展的关键工作。
2、抓紧进行地勘招标，实施地质勘探、地下管线物探。
3、抓紧办理相关要件，争取尽早开工。
（1）进行土护降的招标，土护降的施工（开、完工时间）要保证主体工程能连续施工。
（2）控制设计进度，要能满足主体结构开始施工的要求。
（3）在土护降施工阶段穿插办理施工许可手续，同时着手施工总承包单位的招标工作，以保证主体结构届时能顺利实施。
4、办理前期手续，牵涉到设计方案审定，初步设计各相关部门的专项审查，办理手续的每一环节的衔接及交叉工作非常重要，应予重点掌控。
二、设计阶段进度控制的主要内容
1、按设计合同的约定，要求设计单位提出详细的设计进度计划和出图计划，经审核后控制其执行，避免发生因设计单位出图时间拖延而影响工程的顺利进展；
2、进行进度计划的跟踪检查，发现进度偏差，及时查找原因，要求设计单位采取纠偏措施。
3、与设计方协商，使设计进
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