肇庆国际大酒店项目可行性研究报告.docx
《肇庆国际大酒店项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《肇庆国际大酒店项目可行性研究报告.docx（49页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
肇庆国际大酒店项目可行性研究报告
肇庆国际大酒店项目
总论（酒店）
项目概况
1、项目名称
肇庆**县**国际大酒店项目
2、承办单位
肇庆****实业发展有限责任公司
3、拟建地点
**省肇庆市**县经济开发区**大街东段（平安大街以南，西邻**铁路）
4、建设性质
新建
5、建设内容与规模
建设“**国际大酒店”一座，建筑面积90000平米，高15层；商务会所（含健身场馆设施等休闲娱乐项目）一座，建筑面积19200平米，高8层；民用住宅两座，建筑面积共56000平米，层高10层。
建筑总面积为165200平米。
6、建设年限
16个月
7、概算投资
35,698.88万元
8、效益分析
投资收益率11%，全部投资回收期9.43年
承办单位概况
1、单位名称
肇庆**县**实业发展有限责任公司
2、注册地址
**县**路452号
3、经营范围
实业开发及投资
4、注册资本
6000万元人民币
5、公司类型
民营有限公司
6、企业负责人
***
7、项目负责人
***联系电话：
134****5548
主要经济指标
表1-1项目主要经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一、
主要建设指标
1
项目用地面积
M2
33950
50.9亩
2
规划总建筑面积
M2
165200
2.1
其中:
酒店建筑面积
M2
90000
2.2
商务会所建筑面积
M2
19200
2.3
住宅建筑面积
M2
56000
3
硬化地面面积
M2
10444
4
建筑系数
%
41.24
不含硬化地面
5
容积率
4.87
6
绿地率
%
28
7
停车位
个
300
8
项目定员
人
300
9
项目建设期
年
16个月
10
项目达纲年份
年
2013年
二、
主要经济指标
1
项目总投资
万元
35698.88
1.1
其中：
固定资产投资
万元
35628.88
1.2
其中：
铺底流动资金
万元
70.00
2
酒店会所项目年销售收入
万元/年
7098.32
正常年
3
酒店会所总成本费用
万元/年
3378.22
正常年
4
酒店会所利润总额
万元/年
3392.70
正常年
5
酒店税收总额
万元/年
1222.83
正常年
6
酒店会所项目投资回收期
年
9.43
静态
7
酒店会所投资利润率
%
11.00
正常年
8
住宅项目经营收入
万元
15960.00
9
住宅项目税收总额
万元
2039.27
10
住宅项目净利润
万元
1283.74
分析结论
1、本项目为酒店及商务会所建设和住宅开发项目，对环境不造成不良影响，符合国家的规划政策和产业政策，也符合**经济开发区发展和产业布局规划。
2、作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的**国际大酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层，建成后将成为**开发区的标志性建筑。
因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
3、本项目可为开发区企业和居民提供住宅、酒店餐饮及休闲娱乐服务，同时拟采取开设超市等便民服务措施，满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
4、作为能突出体现本地文化旅游资源特色的高档酒店建设项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**现代服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
5、酒店会所项目建成后可以安排直接就业人数300人，间接就业人数80人左右；人均增加收入1.60万元/年，同时，可以增加税收1223万元/年，社会效益十分显著。
6、项目的各项建设条件具备，性价比高，推广价值较为显著。
7、各项主要财务经济指标合理可行，经营安全性较高，是一个投资见效较快，具有很好社会效益和较好经济效益的建设项目。
项目背景及建设的必要性
项目背景
文化旅游业方兴未艾
1、文化旅游业发展的产业基础
旅游业，是凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱等六个环节的综合性行业。
进入二十一世纪以来，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点，旅游业作为第三产业的重要组成部分，是世上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”，得到了我国政府的高度重视。
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》提出，要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等面向民生的服务业。
随着我国全面建设小康社会不断推进，中国旅游业面临重大发展机遇：
中国经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡居民收入将稳定增长，到2020年人均GDP将达3500美元左右甚至更多，这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的机遇；中国对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥作用，创造更为有利的条件；中国政通人和，社会安定，将成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。
2、文化旅游业的含义及发展的意义
文化旅游是指通过旅游实现感知、了解、体察人类文化具体内容之目的的行为过程。
文化旅游，是最近几年才出现并流行的一个名词，它的出现与游客需求的转变密切相关。
中国文化旅游可分为以下四个层面，即以文物、史记、遗址、古建筑等为代表的历史文化层；以现代文化、艺术、技术成果为代表的现代文化层；以居民日常生活习俗、节日庆典、祭祀、婚丧、体育活动和衣着服饰等为代表的民俗文化层；以人际交流为表象的道德伦理文化层。
从文化旅游兴起的背景和概念来分析，在我国，发展旅游业，开展文化旅游是相当重要的，它不仅可以增强产品吸引力，提高经济效益，还可大力弘扬中国文化，让世界了解中国，同时也可改变目前越来越多的中国人不懂中国文化这一状况。
**县具有丰富的旅游资源，拥有为数众多的文化古迹，文化旅游业的发展潜力巨大。
休闲娱乐产业增长潜力巨大
休闲娱乐业是指包括电子游戏游艺、台球娱乐、健身康体按摩、KTV迪厅、桑拿水疗、棋牌、健康睡眠、水上运动以及钓鱼用品等在内的产业业态。
据专家分析，当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲娱乐消费将进入快速增长期。
从世界范围来看，目前休闲娱乐业已发展为世界重要的支柱产业，在发达国家占有相当大的比重。
从我国的发展情况来看，中国休闲娱乐业经过二十多年发展，取得了长足进步，我国政府将休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。
根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休闲娱乐第一大国。
从产业发展的环境来看，目前，我国休闲娱乐业面临前所未有的发展机遇。
据中投顾问发布的报告显示，去年一年，国内九大休闲娱乐行业的产品年贸易额高达6500亿元，投资休闲娱乐产业渐成趋势。
据悉，中国休闲产业经济正在逐步成型，台球娱乐、KTV迪厅等九大休闲娱乐行业，这些行业均以60％以上的年增长率快速发展。
随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲娱乐消费成为新热点，休闲娱乐业进入兴盛期。
房产业仍将高速增长
住宅是人们的最基本的生活资料之一。
我国房地产业起步于上个世纪九十年代初期，针对当时我国房地业发展严重滞后的状况，政府出台了一系列措施，鼓励房地产业的发展，使得房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，对国民经济的贡献率逐步增大，在此基础上，我国逐步提出了把房地产业作为国民经济支柱产业来发展的指导思想，到今天，房地产业已经成为我国最重要的国民支柱产业之一。
在促进房产业发展的因素里，人口的增长和城镇化进程起着极为重要的作用。
在过去30年，我国一直保持了较快的城镇化进程，2009年达到46.6%，城镇新居民催生了大量的住房需求，在1998年住房货币化改革之后，国内商品住宅竣工面积一路走高，2000年到2009年CAGR达到13.58%，除08年出现轻微负增长以外，多数年份均保持了15%以上的高增长。
由于我国的城镇化将是一个长期的渐进过程，也是一个必然的趋势，因此，预计未来几十年内我国的房产业仍然将保持每年两位数以上的的增速。
建设的必要性
提升城市形象，促进**县文化旅游业的发展
作为历史文化名城，**具有得天独厚的历史、人文、生态方面的文化旅游资源优势，拥有深厚的文化底蕴和独特的**品牌魅力，**完全可以利用这些资源，以独特的视角挖掘文化资源“富矿”。
大力发展**的文化旅游产业，可以极大地推动**现代服务业发展，促进经济和产业结构升级。
旅游业务一般由三部分构成：
旅游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业，这三部分称为旅游业的三大支柱。
酒店或宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
作为建设规模较大的酒店项目，本项目规划设计的酒店按三星级建设，档次较高，楼层达15层之高，建成后将成为**开发区的标志性建筑，因此，本项目的建设，对提高**文化旅游业档次和水平，增加**的城市综合实力，塑造**良好的城市形象，促进**县文化旅游业的发展等方面无疑将发挥十分积极的作用。
有利于发挥对**经济开发区的服务和配套作用
**经济开发区规划范围为东至二环东路，西至规划一号路、行政西路，南至马洪干渠、平尹公路，北至规划二号路，总规划面积22.2157km2。
其规划性质被县委、县政府明确为“现代化的工业区和新城区”，规划内容为以工业为主体，生产、生活相对配套，功能相对完善的综合性工业区。
该开发区将通过对开发区内现有村庄进行就地、就近安置的方法，形成3个居住组团，预期2020年将达到9万人。
根据**的十一五规划，开发区拟建设成为“功能齐全、设施完善，集生产、休闲、娱乐、行政管理与服务于一体的现代化工业区和人民富足、环境优美、经济繁荣、社会稳定的新城区”。
本项目选址位于**县经济开发区平安大街东段，在平安大街以南，西邻**铁路，该地块规划为发展商业地产和服务业。
本项目根据开发区的规划，拟建设住宅、酒店、商务会所及健身场馆，为开发区企业和居民提供住宅、文化旅游及娱乐设施，同时拟采取开设超市等便民服务措施，以满足经济开发区日益增长的服务和配套需求。
带动**现代服务业发展，增加地方税收，促进就业
现代服务业作为朝阳产业，在繁荣经济、安置就业、富裕群众、加快发展中的作用越来越重要。
为此，近年来，**县委、县政府一直高度重视服务业发展，县十二次党代会明确提出了“建城聚商”战略，**有关部门提出要把加快服务业发展摆在更加突出的位置，加快构建与经济社会相统一、与先进制造业相配套、与城市化进程相协调、与群众需求相适应的现代服务业体系。
同时，还明确提出了商贸业要创出品牌、流通业要做活做强、旅游业要破题上路的具体发展思路。
作为**一个建设投资较大，建设档次较高的酒店及休闲娱乐类项目，本项目必将成为**经济开发区的一个建设亮点，成为**招商引资的一个典范，其建设更可带动**服务业内其他业态的发展，对增加地方税收，促进就业方面具有相当大的积极意义。
主要建设条件、资源开发及综合利用分析（节能玻璃）
主要建设条件
1、技术开发能力和管理条件
本项目的承建单位肇庆市***有限公司是一家专业从事塑钢、铝合金门窗设计、制作、安装、型材销售于一体的独资企业。
自成立以来，公司本着“以市场为导向，以科技为先导”的经营方针，奉“质量第一，用户至上”为服务宗旨，注重技术的引进消化和技术人才的培养，致力于建立自己的技术创新体系，打造企业的核心竞争力，不断完善产品质量体系，在各方面的大力支持下，公司的规模、效益均得到了长足发展，企业自主创新能力大大增强。
现公司拥有35台套现代化的门窗加工设备及11名专业技术人才，具有一大批生产技术熟练工人和高素质中高级管理人才，在肇庆市门窗加工行业竞争中一直占有较大的优势。
公司所负责施工的各项工程均深受市质监、管理部门、建设单位及广大用户的一致好评，并顺利通过国家质量监督检验检疫总局检查，取得全了国工业产品生产许可证。
为适应本地快速增长的建筑用深加工玻璃市场需求，公司对建筑用深加工玻璃的相关技术进行了引进消化，掌握了中空玻璃、钢化玻璃及夹胶玻璃等深加工玻璃的核心技术。
因此，公司强大的技术开发能力和丰富的企业管理经验为该项目的建设提供了有力的保障。
2、物料配套条件
本项目所需原材料主要为平板玻璃，按照本项目年设计的能力计算，每年需要平板玻璃约60万平米。
根据调查，2010年1-10月份，江苏省同期生产量为8308.68万平米，浙江同期产量为6145.44万平米，因此，本项目的物料配套供应十分充足。
3、当地施工和协作条件
项目区周边分别建有双向四车道的城市道路，沿路敷设有给水管道、污水排水管道、雨水排水管道、通讯线路，并规划有城市燃气管。
供电电源由附近的变电所供应至厂区配电房。
肇庆***县本地及周边地区具有较强的加工与协作能力。
肇庆工业种类齐全，建材工业较为发达，技术人员与高等级的技术工人充足，有电子、机械、化工、计算机等各种专业，本项目所需所有部件都能找到合适的供应商，并且供应商分布在周边300公里的范围内，供货运输时间在约4小时内，铁路、公路运输非常方便快捷。
施工方面，本地区拥有许多具备符合资质的专业工程队伍、设计队伍和勘测施工队伍，更拥有大批高素质的产业工人，完全有能力完成本项目的建设工程。
综合来看，本项目的施工和协作条件良好。
目前项目进展情况
1、项目的核准或备案情况
*****已***投资管理部门做了汇报，待本可研报告上报经审查通过后既可获得批准。
2、土地、环保、规划等建设条件落实情况
*******
3、项目进展情况
******土建工程正在设计，主要生产设备正在调研和考察，即将进入全面施工阶段。
资源开发及综合利用分析
1、资源开发和利用方案
本项目是对普通玻璃进行深加工的工业项目，可以大幅度提高玻璃产品的附加值，经济效益明显。
目前我国的平板玻璃和普通玻璃处于供过于求的局面，广东省今年1-10月的平板玻璃产量达759.83万箱，本地深加工能力不足以完全消化，因此本项目的建设有利于本地资源的利用。
本项目在建设中，将严格按照降低产品成本的原则组织生产，在项目的实施与实际生产过程中，公司将通过源头的设计控制，过程的管理控制等手段来提高资源的利用率。
2、资源节约措施
本项目为科技含量较高的生产项目，公司通过技术引进和消化，掌握了相关玻璃深加工的技术。
公司在多年的发展中，一直坚持技术为先导，重视技术的开发，重视对资源的节约利用。
本项目建设中，公司将在生产阶段通过建立广泛的外购、外协体系，建立系统的供应链系统，为了提高资源的利用率，本项目建设中将采取以下措施：
（1）坚持设计源头控制，积极倡导“精益设计”，在满足设计要求和质量保证的前提下坚持资源效率做高原则。
（2）规范办公行为，节约办公用水，定期检修办公楼各用水系统，避免“跑、冒、滴、漏”；根据实际情况，控制各种出水口水量。
（3）建立生产和装配工艺规范，对每一工艺的材料消耗、水消耗建立操作标准，严格控制资源消耗。
综合来看，本项目坚持设计与技术服务的核心地位，强调高科技技术的引进、消化和利用，因此资源的消耗指标较低，符合资源节约和有效利用的相关要求。
市场分析与预测（HDI）
市场容量分析
**的主要应用领域
**主要用于手机、笔记本电脑、数码相机、数码摄像机、汽车电子以及其他消费电子产品，其中手机为**最大的应用领域。
2008年，手机、笔记本电脑和数码相机占**用量的92%。
因此，手机、笔记本电脑、数码相机对**未来发展趋势及市场容量影响巨大。
而在未来三年（2011年-2013年），智能手机、GPS、蓝光DVD等将成为继以上产品之后**新的大宗应用领域。
2008年中国**应用领域结构图
**应用领域的发展状况
考察中国**下游产业要从以下两方面考虑：
一是下游产品应是**大规模应用的对象，比如2008年全球手机、笔记本电脑和数码相机消费的**数量分别占**总量的62%、17%和13%；二是中国在这些产品制造方面处于主导地位，比如中国手机、数码相机、笔记本电脑的产量分别占全球的50%、50%和90%。
1、手机市场状况
手机是未来**需求增长的主要动力。
手机行业的成长将带动**产品需求总量的增长，手机产业的发展将带动**产品的更新换代。
我国手机产量历年增长情况
信产部预计，我国通信固定资产投资将一直保持26%左右的增长速度，而手机厂家不断推出个性化产品，促进手机不断更新换代，增加了市场的需求量，特别是国产品牌手机利用自身的价格优势和灵活的营销策略，取得了长足的进步，这些都为我国手机产量的提升提供了广阔的市场空间。
在巨大市场需求的牵引下，我国移动通信产业已经成为最具吸引力的投资领域。
摩托罗拉、诺基亚进一步加大了在我国的投资计划；爱立信、西门子、飞利浦纷纷关掉本国的工厂，转移到我国。
与此同时，摩托罗拉、诺基亚、爱立信、阿尔卡特等跨国公司纷纷在我国投资设立面向全球、高水平的移动通信技术开发中心，不断增加研发投入，提高在我国企业的技术水平。
我国已经成为移动通信产品的生产加工研发基地。
移动通信产业的快速发展也引导了投资主体的多元化，带动了企业结构的调整和升级。
我国手机生产企业初步形成了以北京、天津等9家生产企业为主体的北方基地，以广东地区9家企业为主体的南方基地和以长江三角洲地区6家生产企业为主体的华东基地。
北方、南方和华东三大手机生产基地的年产量分别占全国总产量的44.9%、22.6%和23.4%，生产总量占全国总产量的91%。
目前，我国的3G发展已经处于全面快速发展阶段。
3G移动终端一直是制约着3G通信技术产业化发展的主要瓶颈。
而目前制约着3G手机终端，尤其是WCDMA和TD-SCDMA终端发展的主要问题包括体积偏大、重量过重、待机时间短、成本偏高、互联互通性较差、供货商与新款机型较少等原因。
这对于手机用**的生产及技术的进步提出了更高需求，同时也推动**技术更广泛应用于**的生产，在更小的面积实现更密的布线、降低串扰、提高信号传输质量。
尽管2009年手机产量将有所下降，到2010年才能恢复增长，但据专家预计，智能手机将取得更快的增长速度，其出货量将从2008年的2.1亿部增长到2011年的4亿部。
随着全球更多国家建立3G网络（现在全球84个国家和地区先后发放了249张有效的3G牌照），智能手机的应用将越来越广泛，在手机中的比例将逐步增加，因而应用于智能手机的二阶、三阶**将快速增长。
2、笔记本电脑市场状况
笔记本电脑是**的另一个重要应用领域。
由于笔记本电脑在体积上要求轻量薄型，相同面积采用**可较传统多层板节省30%-50%的空间。
目前笔记本电脑中约有20%采用**，以一阶**为主。
目前全球主要的笔记本电脑代工厂已将大部分产能迁移到大陆。
2008年，全球90%的笔记本电脑产自中国大陆。
3、数码相机市场状况
数码相机是继手机、笔记本电脑之后**另一大宗应用。
近年来，数码相机行业蓬勃发展，数码相机已成为人们不可或缺的电子产品。
随着数码相机代工厂不断布局中国，数码相机已经成为**非常重要的应用领域。
国内**市场规模及增长率
2008年，中国**市场规模达到26.6亿美元，同比增长17.70%，**产值约占国内**总产值的15%。
预计中国**市场规模将继续增长，原因在于：
目前全球手机、数码相机和笔记本电脑的平均渗透率与发达国家水平相比，仍然处于较低水平。
以手机为例，目前全球手机的平均渗透率仅为58%，而欧洲不少发达国家已经超过100%。
中国已经成为手机、数码相机和笔记本电脑等电子产品的“世界工厂”，这些产品的持续增长将推动**保持高速增长。
市场趋势分析
基于消费升级，**应用范围越来越广
随着消费电子产品轻薄化、一体化、多功能化的发展趋势，其对**板的要求越来越高。
顺应这种趋势，**由于具备提供更高密度的电路互连、能容纳更多的电子元器件等特性逐渐成为消费电子用**的主流。
在消费升级的驱动下，**应用范围已经不再局限于手机、数码相机、数码摄像机等，新兴消费电子产品催生更多的**应用，如电子阅读器、智能手机、上网本、GPS、MID、汽车音响等都在使用**。
随着价格下降这些产品将逐渐普及，从而极大推动**的发展。
基于功能升级，**逐渐取代多层板
除了新兴电子产品使用**以外，原有使用普通多层板的电子产品随着功能升级也逐步使用**。
以占**应用范围接近一半的手机为例，3G和智能手机由于具备可扩展性和更丰富的应用，正逐渐演变为手机的主流。
预计未来100%的手机**板将采用**，并且二阶、三阶的比重将不断加大。
**产品占**整体比重逐年增高，增长最快
由于**新的应用不断增加，同时在很多产品上逐渐取代普通多层板，**占**产值的比重越来越高，成为增长最快的**细分领域。
2000年-2008年，全球**复合增长率达14.9%，远高于其他四种**类型。
2008年全球**占**的比重已经达到13%，并有继续增加的趋势。
**是**领域最有发展前景的一个类型。
全球**产值百分比情况
市场供求分析
**行业一般用面积来考量**的市场需求或产能。
根据手机、数码相机、电子阅读器和笔记本电脑的需求量可以推算出中国的**需求在470-550万平方米之间。
供给方面，从中国主要**厂商的产能情况来看，尽管部分厂商进行了投资扩产，但从整体来讲，国内**产能仍不能满足快速增长的需求。
据CPCA统计，目前中国大陆**产能约为350万平方米。
但是，上述**产能并不都能形成真实有效的供应。
中国**板供应商的一个突出特点是外资企业（包括台湾）占绝对优势，外资企业在中国设厂是中国人力成本较低、环保压力较小的被动选择，是其产能在海外的延伸，因而其客户群体也带着强烈的外资背景色彩，这些厂商的产能绝大部分都预留给国外客户。
因此，实际供应国内的**远远低于350万平方米。
据统计，中国国内本土**供应商的总产能约为65万平方米。
所以，国内市场**真正的“有效供给”非常不足，原因在于：
第一，行业整合的力度在加大，部分实力不强的**企业将逐渐退出市场；第二，**供应商集中度在提高，市场门槛大大提高；第三，客户品质要求更加苛刻，规模小的厂商在资金、研发实力方面无法满足更看重品质的跨国公司客户的需求。
区位环境条件及厂址建设条件（参考）
区位环境条件
肇庆简介
肇庆市位于中国广东省，属珠江三角洲，西靠桂东南，珠江主干流西江穿境而过，北回归线横贯其中。
背枕北岭，面临西江，上控苍梧，下制南海，为粤西咽喉之地。
东南部端州区、鼎湖区、高要市、四会市和肇庆高新技术产业开发区列入珠江三角洲，西北部广宁、德庆、封开、怀集四县属山区。
现辖端州、鼎湖，2区；4县；代管高要、四会2个县级市，设立肇庆高新技术产业开发区（国家级）。
先后被评为国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国科技进步先进市、全国社会治安综合治理先进市、中国创建文明城市先进城市和中国投资环境百佳城市等称号,有“中国砚都”之称。
肇庆市是中国第三批国家级历史文化名城，已有
升级会员 