北岸江山可行性报告1.docx
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北岸江山可行性报告1
第一章项目概述
1项目简介
1、地理位置
地块位于重庆都市发达经济圈的江北区,座落于重庆主城嘉陵江边，紧邻江北区嘉陵江滨江路，背靠国家级城市森林公园---洪恩寺森林公园,占据江北区商业中心。
地块沿嘉陵江边，呈缓坡上升地形,有近1000米的滨江沿面，座北朝南，视野开阔，采光极佳。
地块还毗邻嘉陵江嘉华大桥，贯通长江鹅公岩大桥，“三区四岸”连成一线,与城市交通网络联系便捷。
江北区已有3000余年历史,区境原属巴郡之江州县地域，明代为重庆府巴县之江北里、江北镇,历史悠久。
该地块现与重庆已规划的CBD副中心遥相呼应。
重庆主城山脊线成为本地块绝佳的视觉环境。
2、项目背景
本项目依山傍水，地理位置非常优越，用地面积大约470亩，是一个以中高档住宅为主的楼盘，也是主城区内唯一滨江水岸大盘。
地块本身的各种手续已经准备完善，可以随时动工，出让此地块的是重庆渝富资产经营管理有限公司，是经重庆市人民政府批准成立的国有独资综合性资产经营管理公司，政府关系良好，信誉度高。
二、可行性研究报告的依据
1、用地范围及设计条件。
2、国家、省市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。
3、重庆渝富资产经营管理有限公司关于项目的相关文件。
三、项目业主公司及项目进展简介
重庆渝富资产经营管理有限公司是具有独立法人资格的国有独资的综合性投资公司，注册资本为人民币10亿元。
公司经营业务包括资产收购、处置及相关产业投资，投资咨询，财务顾问，企业重组、兼并顾问及代理，企业和资产托管等。
重庆市政府以渝府（2005）66号文，批准公司负责搬迁、破产等企业遗留资产处置和进行土地储备的职能，土地储备范围包括：
重庆市政府为工业结构调整和发展安排的政策性储备；国有企业“退二进三”、环保企业搬迁及破产企业土地的收购储备；其它闲置土地的收购储备。
目前项目进展情况：
1.已完成征用土地手续；
2.在2005年6月9日第32版《21世纪经济报道》中进行了广告宣传；
3、正在进行项目地块的整体规划。
四、可行性研究报告之内容及主导理念
1、可行性研究报告的主要内容：
项目的市场及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；并提出结论性意见。
2、该项目按照精心组织，通过深入谋划和上层营运，实现项目良好的经济与社会效益。
3、论证的过程本着客观、科学和谨慎的原则进行。
五、项目主要财务测算指标
1、总投资万元319347.18万元;
2、销售收入373219.98万元;
3、税后利润53872.80万元;
4、全部资金投资收益率16.87%；
5、自有资金投资收益率31.83%；
6、静态投资回收期3.44年;
7、动态投资回收期4.06年;
8、财务净现值12738.88万元;
9、财务内部收益率21.23%。
第二章市场分析
2重庆市整体房地产市场分析
3重庆市商品房销售额趋势分析
1990年—2004年重庆市开发企业商品房销售额趋势如下图：
可见：
1990-2004年商品房销售额平均每年增长40.28%
2重庆市完成土地开发面积趋势分析
1996年—2004年重庆市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图：
可见：
1996年—2004年重庆市开发企业土地购置面积年平均增长16.39%。
1996年—2004年重庆市开发企业完成土地开发面积年平均增长31.62%。
3重庆市房屋施工和竣工面积分析
1990年—2004年重庆市房屋施工面积趋势如下图：
可见：
1990年—2004年商品房施工面积年平均增长18.2%。
1990年—2004年商品房竣工面积年平均增长18.9%。
4、近三年重庆房地产业状况
近三年来重庆房地产飞速发展。
直辖的效应开始显现。
下表是重庆近三年房地产业相关资料。
重庆近三年房地产业相关资料（单位：
万㎡）
指标
2002年
2003年
2004年
平均增长
企业个数
1559
1597
1646
53个
土地开发面积
661.94
842.35
863.14
15.2%
土地购置面积
1320.26
1637.19
1102
03比02增24%；04比03降32.68%。
商品房施工面积
4414.96
5287.80
6160.22
19.78%
商品房销售面积
1016.58
1316.83
1317.12
11.43%
商品房销售额（万元）
1581505
2102260
2326400
23.55%
可见：
除土地购置面积外,其他指标均显示了强劲的增长趋势。
说明重庆房地产整体走势继续强劲,而地根已十分紧缩。
二、江北区经济形势分析
1、江北经济整体情况
【基本情况】江北区位于长江、嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之一，总面积213.52平方公里，人口44.15万，辖8街3镇1乡，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。
江北区交通发达，区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到重庆江北国际机场。
江北区境内有横贯全区的319国道、直抵北海的渝黔高速公路、210国道、滨江路、五桂路及建设中的渝怀铁路等；嘉陵江大桥及渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、高家花园大桥、大佛寺大桥等以及规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的集装箱码头寸滩港、重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。
【旅游资源】江北区山清水秀，历史悠久，她所蕴涵的旅游资源正在日益显现其迷人的光彩。
区内有铁山坪森林生态园，长江第一峡--铜锣峡，由南山和铁山坪形成，地势险、奇、秀、美，有当年张献忠铁链锁江的古战场遗址和古迹"大江东去"石刻；另外江北的海洋公园、滨江路也为重庆的旅游资源锦上添花。
【经济概况】江北区经济基础雄厚，具有两好的投资环境，是国内外客店商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的“浦东”。
目前已有13个国家和地区的客商在区内投资，外商投资企业208家，1996年地区国发生产总值42.7亿元。
【农业】2003年江北区农林牧渔业总产值为19169万元，其中农业9337万元，年末常用耕地面积11206公顷，粮食产量69980吨，水果产量5611吨，蔬菜产量43993吨，肉类总产量7144吨，江北在农业方面始终强调做大做强特色农业，在2004-2005年中一直以这个发展方针为方向，向江北特色农业前进，例如大力发展奶牛养殖；像牛皮皱丝瓜、石马河埂子姜、涟珠柑橘、寸滩花卉等名优特产在江北区政府的支持下，正以勃蓬的生命力，成为高速农业结构，促使农业增效，农民增收的光明产业。
【工业】江北区是重庆传统的工业基地，有着雄厚的工业基础。
区域内长安汽车等工业品牌誉享全国，江北区还是重庆重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百、国美、新世纪等大型商企落户江北。
区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交易中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。
水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。
2、江北房地产发展趋势
2.1.江北生产总值情况分析（1999-2003年）
年份
生产总值
（万元）
第一产业
（万元）
占生产
总值%
第二产业
（万元）
%
第三产业
（万元）
%
1999年
455811
13251
2.91
277094
60.79
165466
36.30
2000年
504535
12173
2.41
31651
62.73
181711
36.02
2001年
562561
12106
2.15
349245
62.08
201210
35.77
2002年
687648
12106
1.76
446728
64.96
228814
33.27
2003年
861367
12591
1.46
591630
68.69
257146
29.85
从表格并配合图形，可以看出：
4重庆江北区的生产总值随着年龄的增长而增长，说明江北区在不断地向前发展；
5重庆江北区的产业结构在不断优化，第一产业占的比重在逐年降低，第二产业在逐年上升，第三产业虽然在一直攀升，但所占比例变化不大；
6从图中可以看到第二产业占的比较多，第三产业保持得比较稳定，经济学中第三产业越发达，说明经济越发达，我们应该抓住机遇，努力向前。
2.2.江北房地产开发情况（1999-2003年）
年份
投资额（万元）
住宅施工面积（㎡）
住宅竣工面积（㎡）
住宅销售面积（㎡）
1999年
93100
855700
335400
143800
2000年
132293
1114844
317289
312241
2001年
187263
2022401
405992
323935
2002年
232606
2710191
814343
681674
2003年
777002
2953851
894789
910143
从表格并配合图形,可以看出：
20重庆江北区在房地产的投资金额方面不断增长，以平均每年29.7%的速度增长；
21重庆江北区的住宅施工面积以平均每年20.35%的速度增长；
22重庆江北区的住宅竣工面积以平均每年15.06%的速度增长；
23重庆江北区的住宅销售面积以平均每年27.03%的速度增长；
三、北岸江山项目的竞争项目分析
1、竞争楼盘--金砂水岸
1.1.开发商：
重庆华南房地产开发有限公司
1.2.项目情况
物业类别：
高档住宅
经济技术指标
序号
指标
单位（㎡）
1
占地面积
52415
2
总建筑面积
181800
3
容积率
3.46
4
绿化率
45%
简介：
项目位于江北新建的滨江路旁，东临渝澳大桥，南临已初步通车的江北滨江路，西接即将开工的万唐路，背面紧靠重庆工商大学（渝州大学）。
内部配套有商业、幼儿园、会所、车库等。
1.3.设计风格：
园林设计以“水”为主，在小区内形成众多的小溪、喷泉、瀑布。
1.4.价格：
开盘时间在2003-7-6日，价格在不同时期有所变化；2003年一直在2000-3000元/㎡之间；2004年在3200-3800元/㎡之间；2005年上半年维持在3800-3900元/㎡，现在的均价是4000元/㎡。
2、竞争楼盘—世纪金源
2.1.开发商：
世纪金源集团
2.2.项目情况
物业类别：
普通住宅、公寓
经济技术指标
整个项目投运资金26亿元，高级公寓部分总建筑面积9.4万平方米,单幢总建筑面积为31312平方米绿化率40%；重庆金源ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ总
建筑面积40万平方米。
简介：
项目位于江北区江滨路中段（董家溪），南伴嘉陵江，与新建成的江滨路为邻，属于一种新型的复合型商业业态，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体；包括百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的超级商业中心。
2.3.付款方式：
一次性付款9.7折，按揭付款9.85折
2.4.价格：
开盘时间在2005-4-28日；从2005年5月20日到现在起价是2900元/㎡，均价3400元/㎡，最高价是3900元/㎡。
现在均价已达到3700元/㎡，最高价是4200元/㎡。
四、重庆滨江楼盘分析
1、长江北岸
楼盘名称
东和湾
海客瀛州
丽水青苑
晋愉上江城
均价
5000元/㎡
5800元/㎡
3300元/㎡
3200元/㎡
地址
渝中区朝千路
渝中朝天门交通广场旁
九龙坡工农四村
杨家坪直港大道天宝观江广场旁
开发商
东和物业有限公司
重庆庆隆屋业
建工集团有限责任公司
晋愉地产
物业类别
公寓
商住楼
综合住宅小区
高尚住宅
2、长江南岸
楼盘名称
海棠晓月怡景天域
阳光华庭
阳光100国际新城
武夷滨江
均价
5000元/㎡
3000元/㎡
3700元/㎡
价格暂未定
地址
南岸区南滨路海棠大道旁
南岸南坪东路
南岸滨江路
南岸滨江路
开发商
重庆浦辉房地产
洋世达房地产
重庆渝能壹佰
武夷房地产
物业类别
高尚住宅
普通住宅
城市综合体
高尚住宅
3、嘉陵江南岸
楼盘名称
聚丰锦绣盛世
华庭锦园
华宇金沙港湾
时代天骄
均价
价格暂未定
4100元/㎡
3500元/㎡
4500元/㎡
地址
临江门家佳玺旁
渝中临江路
沙坪坝滨江路石门大桥
渝中区朝千路
开发商
聚丰房地产
重庆润隆实业
华宇物业
协信实业
物业类别
公寓
高尚住宅
高尚住宅
公寓
4、嘉陵江北岸
除金砂水岸外,从沙坪坝石门大桥到与朝天门相对的江北城之间,目前没有滨江楼盘。
北岸江山项目填补主城区水岸大盘空白，也是填补嘉陵江北岸大盘空白。
5、重庆滨江楼盘价格趋势
上图表现的是现在滨江楼盘的价格情况，售价最高的是海客瀛州，均价是5800元/㎡，其次是海棠晓月怡景天域和东和湾，均价都是5000元/㎡。
现在的滨江住宅依靠其规模大、设施齐、配套全、地段佳等优势，已经超过4000元/平方米这道坎。
折线图勾绘出了近几年滨江楼盘的价格走势，年份分界是6个月为一个单位，滨江楼盘的价格高于重庆品牌社区的价格，现在的滨江楼盘均价为5396元/㎡，同时，在过去的几年里，我市两江沿线的景观和建筑得到了全面改造和整饰，滨江路不断的开通提升了整个滨江沿线楼盘的档次，愈发凸显了江景资源的宝贵；沿江两岸楼盘的价格还会稳定增长。
6、重庆稀有增值物业---滨江地产
滨江地产的发展可以孕育城市一个新的活力和新的定位。
直辖8年的蓄势,重庆将再度腾飞,城市的再发展会给滨江地产带来新的机遇。
喜欢江、乐意亲近水的人在重庆是幸福的，这里有蜿蜒的江岸线，有丰富的水景资源。
随着城市建设的发展，便捷的交通和优美的自然环境助推了重庆滨江地产开发的繁荣。
显然重庆人是喜欢水的，近两年来滨江物业无疑是房地产业界和消费市场的“宠儿”，沾点儿江和水的味道的项目通常会显得“贵”气十足。
尽管重庆有着丰富的江水资源，但可用于开发的并不多，江景资源的稀缺性和不可再生性使得滨江住宅必然物以稀为贵。
同时，中国人一直有以水生财的观
念，而对于从小就在江边长大的重庆人而言，对“家住岸边”的生活更有一种深深的依恋。
这让滨江住宅拥有庞大的消费群，使得滨江物业尤其是一线滨江住宅处于求大于供的状态，其价格也基本处于上升之势。
五．北岸江山项目增值因素
地段潜力：
主城繁华带唯一水岸大盘，既可以亲水居家,又可以商业休闲；
建筑优势：
地块与主干公路连接的石阶,既有交通之便利,更可体现山城筑屋的要素，抒发都市幽静的情结；
山水潜力：
近观重庆山水，坐拥亲山、亲水的自然景观资源；
市场潜力：
目前主城繁华带存在亲水坡屋的空白点，北岸江山项目如果推出可以填补这个真空；
政策潜力：
沙区政府全力打造滨江路休闲旅游市场，北岸江山项目处于核心地带。
第三章项目选址与建设条件
3场地概述
场地为已停产外迁的厂区，无拆迁，基础设施完善。
可以在半年内移交具有开工条件的士地。
二、给排水系统
1给水
北岸江山项目建设用地原为天原化工厂,有6000吨/小时的供水容量,可以满足小区居住容量要求。
2、排水
北岸江山项目建设用地周围均有市政排水沟边。
本工程排水设计采用雨水、污水分流制，雨水经收集后，供小区水景使用后,就近排入市政雨水沟边；污、废水经耗污水处理设备处理达标后，可排入市政排水沟道。
三、电气状况
北岸江山项目建设用地原为天原化工厂,有7000立方米吨/小时的供气容量,可以满足小区居住容量要求。
北岸江山项目建设用地原为天原化工厂,有10万千瓦的供电容量,需要修建2个开闭所及相应的配电房。
四、天原化工厂的因素分析
北岸江山项目位于重庆天原化工总厂原厂址。
重庆天原总厂成立于1939年,它的创始人是民族资本家吴蕴初。
抗日战争期间,吴旗下的天原化工厂和天厨味精厂一起内迁重庆。
是民族工业的代表，有文化底蕴。
2004年4月15日发生了违规操作事故。
在事故发生时及随后的一段时间，因为附近有天原化工厂的职工居民区及近10万居民（均不在北岸江山项目地块范围内），重庆市环保局、重庆市水务控股（集团）有限公司等部门进行了监测。
提供的监测结论为“各项指标与常年的监测情况一致”。
因此，重庆天原总厂及其违规操作事故对北岸江山项目选址地在空气质量、地质状况、水质质量没有影响。
反而,因为重庆天原化工总厂是民族工业的代表，因本次违规操作事故而提前搬迁，规划为修建中高档滨江居住区，打造成滨江商业休闲走廊，政府的亲民行为很受市民欢迎，北岸江山项目也更受重庆政府、市民甚至新闻舆论界的关注。
所以,谁成为北岸江山项目开发商,会节约大量的宣传广告费用而成为重庆的著名楼盘的知名企业，自然受到重庆政府的支持,广大市民的关心,并成新闻舆论的焦点。
第四章项目建设思路与建议
4项目建设的思路
1、确定二方案：
方案一：
低容积率,即2.7,这是目前的规划条件,470亩,约85万㎡。
方案二：
高容积率,即3.5,这是可以作为购地提出的规划条件,470亩,约110万㎡。
方案二相比于方案一,高层成本会有所增加，但高层售价增长的幅度肯定大于成本增加的幅度。
同时，又增加250000万㎡。
所以，经济效益上,方案二（高容积率3.5）肯定远远好于方案一（低容积率2.7）。
所以我们以方案二（高容积率3.5）为基础进行分析。
2、改变路网规划条件，并争取列入本地块的七月份调规中去。
3、将紧邻本地块的猫儿石所在地的土地征用,估测为10亩左右，可以修建高端产品（别墅、花园洋房），既会增加项目人文历史蕴涵,又防止他人利用我们项用搭便车,还可与对岸虎头岩形成对峙，双王合璧。
4、充分利用天然优势：
近1000米滨江水岸
近70米坡度高差
猫儿石
滨江路下穿道而直达江边
桥
城市山脊线
二、产品思路
1、市场需求-----要素------产品------理念
中高档住宅环境接口、别墅宜居、商业
投资性物业户型住宅、公寓运动、景观
2、市场需求
中高档住宅的因素：
主城地价、周边物业、消费者能力
投资性物业的因素：
江北商圈位置、周边业态、重庆房地产消费市场质量
3、满足市场需求的要素
区域环境、产品户型结构
4、体现要素的产品
接口：
与滨江路、与嘉华大桥、与洪恩寺森林公园、与江北观音桥商圈。
别墅及花园洋房：
点缀小区，提炼文化。
住宅：
经济而功能齐全的户型。
公寓：
与商业融为一体。
5、蕴含的理念
宜居：
城边，江畔。
闹中取静：
江北商圈边缘,既有商业之便利,又有居家之雅静。
静中有动：
川从窗前流,一帘江水，情深款款。
商业：
融入观音桥商圈、打造滨江休闲商业之廊。
运动：
利用地势坡度，结合洪恩寺森林公园、滨江休闲运动带，打造运动之城。
景观：
无敌的江景、山景、桥景、夜景，交相辉映，再加上重庆主城山脊线,构成为本地块绝佳的视觉环境。
三、产品条件
方向一：
多层住宅。
优越的地理位置，体现山城筑屋的要素，独特而尊贵的建筑设计、户型设计、小区环境设计。
方向二：
小高层住宅。
优越的地理位置，无敌景观（江景、山景、桥景、夜景），独特而尊贵的建筑设计、户型设计、小区环境设计。
方向三：
高层住宅。
优越的地理位置，无敌景观（江景、山景、桥景、夜景），独特而尊贵的建筑设计、户型设计、小区环境设计。
方向四：
多层花园洋房。
优越的地理位置，展示亲水坡屋的特点，独特而尊贵的建筑设计、户型设计、小区环境设计。
承载区域文化主题的营造。
方向五：
连排别墅。
优越的地理位置，无敌景观（江景、山景、桥景、夜景），体现山城筑屋的要素，展示亲水坡屋的特点，星级物管及人性化服务。
展现文化底蕴（猫儿石），动静之间，从容淡然。
承载区域文化主题的营造。
方向六：
公寓式住宅。
面向投资市场，满足城市新兴阶层、小型创业投资公司的需求，承载区域文化主题的营造。
方向七：
临街商业。
满足社区配套,融入观音桥商圈。
四．商业产品
（一）、以滨江路、滨江路延伸进区域的主干道、北边干道展开。
（二）、业态的组织兼顾功能和风格。
区别于以往老社区商业的零散也不同于传统中心商区的集中，现在的社区商业组织规划强调会所式和街坊式的组合，以某个主题为线，以零散经营为点，相互积聚商业氛围；在业态的规划组合方面，功能主题型与风格主题型商业业态组成不同，如下表如示：
功能主题型商业业态
风格主题型商业业态
生活超市、便利店、果菜市场、快餐店、美容、理发以及维修回收点等和社区居民生活密切相关的商业。
情调会所、酒吧、咖啡吧等渲染主题的商业。
功能主题型商业业态必不可少，做社区商业的出发点就是服务社区居民；风格主题型商业业态是营销的必须也是提升物业品质的关键。
社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。
（三）、滨江路延及其伸进区域的主干道为风格主题型商业业态。
北边干道及其伸进区域的主干道为功能主题型商业业态。
五、形象塑造
（一）．楼盘品牌战略
楼盘的品牌是企业的无形资产，成功的塑造楼盘品牌可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度、和附加值。
利用主城繁华带唯一水岸大盘，尽快打造并宣传好北岸江山项目，在人群中树立高档物业的形象，居住者能在此享受到高品质生活。
取一个好的楼盘名字，可以刺激客户的购买欲望，而且可以起到一定程度的导购作用。
我们推荐的名字如下：
国兴北岸江山
江山：
有江者,不少；有山者,居多。
江山兼具，唯此是瞻。
北岸：
座北朝南，正迎阳面；重庆重心，全力向北。
国兴：
京都雄企，挥师入渝，重庆北部，钦点江山。
是故：
国兴北岸江山
（二）．项目LOGO
首先设计项目LOGO,在促销活动中进一步扩大楼盘的品牌影响力，并引入公司品牌，便于以后开发其他的楼盘，铸造出京都房地产行业的龙头企业的强势形象。
六、项目定位
本案综合定位为：
高档楼盘定位
中偏高的价格
中档的配置和成本
七．北岸江山项目与竞争项目的竞争策略分析
1北岸江山项目与金源mall项目的竞争
金源mall项目：
主要是商业,重庆金源ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ总建筑面积40万平方米。
其余为高级公寓部分,总建筑面积9.4万平方米,单幢总建筑
面积31312平方米。
可见：
（1）、在商业上，北岸江山项目商业为滨江主题商业和社区商业，金源mall项目与北岸江山项目不具竞争性。
（2）、在住宅上，北岸江山项目为具有中低消费力的广大居民，金源mall项目与北岸江山项目目标客户不不具竞争性。
（3）在单体体量上，金源mall的高级公寓单幢总建筑面积331312平方米。
而北岸江山项目一般不超过12000-15000㎡/栋居多,最多不超过18000㎡/栋,单幢总建筑体量小，景观、采光、通风更好。
2北岸江山项目与金砂水岸项目的竞争
金砂水岸项目：
开盘时间在2003-7-6日，总面积181800㎡,容积率3.46。
目前三期为最后一期，住宅只剩不足30套尾盘，商业为滨江路边的休闲娱乐商业,剩余量为60%。
可见：
（1）、在商业上，北岸江山项目商业为滨江主题商业和社区商业，金砂水岸社区商业与北岸江山项目不具有竞争性。
而滨江主题商业与北岸江山项目虽具有
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