6验收标准作业规程doc.docx
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6验收标准作业规程doc
物业接管验收标准作业规程
1目的
规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。
2适用范围
适用于本公司所属各管理处对新接物业的接管验收工作。
3职责
3.1公司总经理/分管副总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3.23物业管理处接管验收小组具体依据本规程进行物业接管验收工作，并建立书面验收档案，对不合格项目向发展商提出整改要求。
4程序要点
4.1接管验收的准备工作。
4.1.1接管验收的定义：
公司在接管发展商所开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。
内容包括：
资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
4.1.2新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理处应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
4.1.3成立物业接管小组：
a）在接到总经理/分管副总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理/分管副总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。
b）接管验收小组应当由以下部门人员组成：
——客户服务部管理员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
——管理处主管负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；
——管理处工程维修部具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收工作。
4.1.4接管验收前准备：
为尽快发挥投资效益，要求发展商应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业管理处进行接管验收；接管验收之前接管验收小组应做好以下准备工作。
a）依据新建房屋竣工后发展商提出的接管验收邀请，物业管理处应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收；并与发展商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
b）根据施工实际情况，制定接管验收计划；
c）提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。
d）准备好接管验收记录表格：
——《房屋本体接管验收表》；
——《公共配套设施接管验收表》；
——《机电设备接管验收表》；
——《接管验收问题整改表》。
4.1.5如同意接管验收，即物业管理处与发展商签订《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；
4.1.6于约定的时间开始按《房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和与人力情况来定，时间控制在十五个工作日之内完成。
4.1.7接管验收遗留问题的处理。
a）遗留问题的登记确认：
——如验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》并签发《质量问题整改通知单》交发展商相关人员签字确认；对所列返修项目，发展商应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。
一般要求在十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。
返修复验需由发展商提出，随时提出，随时复验；
——对物业硬件设施接管验收中发现的不合格的问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。
b）对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理/副总经理应协助进行。
c）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。
必要时公司总经理/分管副总经理应当协助进行。
d）对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，管理处应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。
e）《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业管理处归档长期保存。
4.1.8验收合格，我司于5个工作日内签署《验收通过证明》。
4.1.9对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。
4.2接管验收的工作程序：
要求补齐资料
否
要求发展
商限时整改否
是
4.3资料的接管验收标准和要求。
4.3.1物业产权资料：
a）项目开发批准报告；
b）规划许可证；
c）投资许可证；
d）土地使用合同；
e）建筑开工许可证；
f）用地红线图。
4.3.2综合竣工验收资料：
a）竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
b）建设工程竣工验收证书；
c）建设消防验收合格证；
d）公共配套设施综合验收合格书；
e）供水合同；
f）供电协议书、许可证；
g）供气协议书、许可证；
h）有线电视合格证；
i）通信设施合格证；
j）电梯准用证。
4.3.3施工设计资料。
a）地质勘探报告书；
b）所有单体建筑、结构、设备安装竣工图纸；
c）全套设计图纸；
d）设计变更通知单；
e）工程预决算报告书；
f）重要的施工会议纪要；
g）隐蔽工程验收记录；
h）沉降观察记录；
i）其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.3.4机电设备资料：
a）机电设备出厂合格证；
b）机电设备使用说明书；
c）机电设备安装、调试报告；
d）设备保修卡、保修协议；
e）地下管网竣工图；
f）电缆铺设记录；
g）线路及电力电缆试验记录；
h）发电机、电动机检查试运转记录；
i）电气设备试验调整记录；
j）电气设备绝缘检查；
k）电气设备送电验收记录；
l）防雷接地电阻检测记录；
m）防雷引下线焊接记录；
n）水、卫生器具检验合格证；
o）通风机风量测量调整记录；
p）空调器性能测定调整记录；
q）环保达标验收许可证。
4.3.5业主资料。
已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话。
4.4物业硬件接管验收和竣工的区别。
4.4.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4.4.2接管验收市物业管理公司接管物业为防止出现无疑质量有严重问题、将被业主广泛投诉采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
4.5接管验收标准和验收方法。
4.5.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等政府相关规定及业主生活的合理要求。
4.5.2验收方法为观感验收和使用验收法。
5楼宇本体硬件设施的具体检验标准
5.1房屋验收标准。
5.2.1主体结构检验标准。
符合工程建设主体结构验收程序，以房屋竣工验收合格证明文件为依据。
5.2.2住户室内土建部分质量和功能检查标准。
a）内墙面：
——表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；
——预留洞、槽、管道等色泽一致，尺寸正确、方正、整齐、光滑；
——墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
b）顶棚（层高），开间尺寸：
——验收标准基本同内墙面；
——顶棚在平整度的基础上水平，观感质量良好。
c）地坪：
——地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂；
——地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm；
——踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚。
d）进户门、电表箱门：
——门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；
——表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；
——门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直。
门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。
e）阳台：
——墙面平整无空鼓开裂，大墙角、阴角挺拔通直，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；
——地坪除符合楼地面地要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，无空鼓开裂；
——阳台栏杆表面无明显凹面和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；
——阳台立管清洁无污染。
f）卫生间、厨房间：
——墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整，找坡正确；
——卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不渗不漏；
——各出水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。
g）门窗：
——门窗开启灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置正确；
——门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，不翘曲；
——硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐，圆弧光滑。
h）外墙：
——墙面平整无空鼓开裂，细沙批嵌均无明显接搓，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染；
——外墙无渗漏水。
i）屋面：
——各类房屋排水畅通，无积水、不渗漏；
——坡、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔；
——阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
5.2.3给排水、电器部分检查标准。
a）给水管：
——水表安装位置正确、平整，给水阀门的位置准确，开关严密、灵活；
——所有给水管（含热水管）都有经试压报告和验收记录，管道无渗漏。
b）排水管：
——排水管每层洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5～1cm，阳台地漏低于地表面0.5cm；
——检查口位置正确，清扫方便；
——有灌水通球试验无渗无漏记录，排水通畅。
c）空调、雨落管：
——按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一；
——管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支承件间距不大于2m；
——雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线；
——所有管道不堵不漏，排水通畅。
d）煤气管：
——煤气管明敷，离墙面3.5～4cm。
煤气管每层加套管，套管高出地坪8～10cm，安装位置准确牢固；
——管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理。
e）开关、插座（含电视机、电话）：
——线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，接地为黄绿双色线，接地接触紧密；
——开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm；
——用户箱内标识正确。
f）避雷带：
有全面测试接地电阻符合设计要求阻值的检测和验收记录，无明确时应小于10欧姆。
g）配电箱：
——元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。
（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）；
——配电箱盘面垂直。
5.2.4室外公建工程检查标准。
a）室外排水工程：
——窨井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合要求；
——各类窨井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启；
——管道应顺直且排水通畅，有闭水试验和冲水试验的验收记录；
——管路及窨井中无建筑垃圾。
b）行车道路和停车位；
——行车路面应无裂纹、脱皮、麻面和起砂等缺陷；
——行车路面的纵缝、横缝必须沿全长作通，纵缝和横缝必须贯通；允许偏差：
纵缝20m长度内不得大于20mm，横缝在路面宽度内不得小于10mm；
——路面平整,坡度符合设计无积水现象；
——植草砖铺设平整，无残缺，无积水现象，档车石和车位分线合理；
——房屋和入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
c）小区景观:
——小区内道路平整，道板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，路面和绿地无积水现象。
休闲娱乐设施完好；
——绿化用水试压符合要求，水表及保护设施安装符合要求，水龙头处排水通畅，无积水；
——室外照明系统设计和施工满足和管理需要，线路绝缘通电性能良好。
d）绿化：
——栽植布置：
符合设计要求；
——土地平整及施肥：
排水坡恰当，无杂草根、茎，花坛施腐熟基肥；
——草坪：
间铺、点铺草坪，大小一致、均匀，草块与土壤密结，平整；
——切草边：
线条清晰，平顺自然；
——花坛、草本地被：
高矮、密度符合设计要求，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实；
——定向及排列：
树木朝向的主要视线应丰满完整、生长好、姿态美；
——垂直度、支撑、绕杆：
材料、高度、方向及位置应整齐划一；
——植物材料的品种、规格应符合设计合同要求，提供竣工图纸。
进沪植物材料应有“植物检疫表”及苗木出圃单。
5.2.5设备接管验收标准。
a）水泵房接管土建部分：
——顶棚、墙面、地坪、门窗门锁符合要求；
——水泵四周排水沟及总排水沟能正常使用；
——防噪音：
措施合理有效。
b）水箱：
——附属设施齐全：
内外爬梯、透气孔（帽）；
——管道同墙体接触处无渗漏；
——水箱内外垃圾清理干净。
c）设备安装电气控制柜:
——安装牢固，便于操作和维修；
——电气控制柜内器件及配线符合规范，接线端线路标识清楚，名牌规范；
——电气控制柜的控制各种功能同实际运转设备相匹配；
——建筑室外控制线同控制柜接口有保护装置；
——控制柜前绝缘毯完好；
——联合动负荷试车合格。
d）水泵及电动机：
——水泵电动机安装符合规范，启动和运行平稳，无异响；
——电动机和水泵运转时，各部件发热正常；
——电动机接线符合规范，且端口有保护措施；
——各种部件无异常，各项技术指标符合规范要求。
档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
e）阀门：
——阀门开关完好、灵活；
——标识清晰，正确。
f）电气仪表：
——安装符合规范，便于观察和维修；
——仪表读数正确，偏转流畅，无卡塞现象；
——电线敷设布局合理。
g）报警装置：
——报警功能准确：
底水位、高水位、超水位均能报警；
——缺水有自动保护，切断电机运转，并报警。
h）照明：
——日常照明安装符合要求；
——应急照明功能良好，位置合理。
i）其他：
——支架安装合理，减震措施得当，管道油漆和标识指示符合规范；
——水压试验及保温、防腐措施符合要求：
设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象；
——维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。
j）电梯接管：
——电梯安全部门出具的认可文件或者准许使用文件齐全；
——电梯各项功能正常；
——应能准确地启动、运行、选层、平层、停层；
——电引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ２３２的规定值；
——制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
——辅助实施如空调等正常；
——外观和装饰面完好无损或保护措施良好；
——维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全。
档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和安装队的详细联系；
——在验收时应提供下列资料和文件：
电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
制造厂提供的随机文件和图纸。
电梯检查及电梯运行参数记录。
k）消防设施：
——有消防部门检验合格证；
——消防泵和外围设备联动正确；
——消防设备齐全，功能正常（消防箱、小区内消防分区阀门、消防接合器、泄压阀、安全阀等）；
——维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；
——消防紧急照明和疏散指示灯正常；
档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
l）弱电系统（有线电视、电话、网络）机房：
——排线美观，设备机架布局合理，符合规范，便于操作和维修保养；
——主、备用电源工作正常，能互相自动切换；
——各设备运行正常；
——抗干扰和抗静电、防小动物等防护措施完好；
档案资料齐全：
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
（因上述设备产权归相关部门，他们负责维修及故障物业掌握相关资料即可）
m）分质供水设备：
——有卫生部门检验合格证；
——系统设备齐全，运行正常，随机抽查，处理过的水质达到国家标准；
——附属设施完好（泄压阀、安全阀等）；
——维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；
——紧急照明和疏散指示灯正常；
档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
n）游泳池设备：
——有安全、卫生部门检验合格证；
——泳池水泵房和管道安装检查标准（参见水泵房标准）；
——游泳池设备及附属设施齐全，运行正常；
——维护用工具仪器、仪表及维护备件齐全；
——游泳池设备房紧急照明正常；
档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
5.2.6安防系统。
a）各分项系统有安防部门检验合格证明。
b）各分项系统运行正常。
c）可视对讲系统：
——能实现三方通话功能，通话时声音清晰，无杂音干扰；
——室内机和中心机开锁功能正常；
——图像清晰，无杂波。
d）闭路电视监控系统：
——图像清晰，无杂波，（能看清人员样貌、车牌号）；
——能随意观察任意图像；
——各种录像功能正常；
——图像再现功能正常，不能失帧；
——同报警联动正常；
——各监控点设置布局合理，和环境协调。
e）电子巡更系统：
——巡更器牢固可靠，适应各种恶劣环境；
——巡更点安设牢固、比较隐蔽；
——巡更管理软件编写和更改工作正常；
——信息存取和打印工作正常。
f）一卡通管理系统：
——IC卡开启门锁和道闸功能正常；
——IC卡的开门权限及根据时间、卡号、姓名、门锁号等条件通过电脑软件查询并打印如各门锁开启情况、IC卡发行或使用情况、用户资料等操作正常；
——车辆管理程序符合管理需要，车辆进出情况电脑自动记录图像清晰，时间和计费准确。
g）周界防越系统：
——红外线触动报警位置准确，反应时间20秒；
——报警时联动拍摄录像，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。
h）安防设备机房：
——控制柜布局合理，便于保安操作和维修保养；
——主备用电源工作正常；
——防护措施完好。
i）档案资料齐全：
——完整竣工图纸同现场安装一致；
——隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录齐全；
——控制柜的原理图、接线图、变更图、操作说明书齐全；
——合同复印件；
——各部件产品的合格证、厂家和施工队的详细联系。
5.2.7商务楼。
a）应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。
b）应综合考虑预留商务楼广告牌的安装位置。
c）商务楼消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。
d）应设置垃圾桶。
e）公共通道应采用节能灯。
5.2.8管理用房移交接管验收标准。
a）管理用房面积按照当地法规要求测算，法规无要求的，按物业总建筑面积千分之三至四比例提供物业管理专用房屋，不足50平方米的按50平方米计。
详见《物业与地产相关业务关系操作规程》
b）位置：
尽量设置在住宅区中心部位，方便住户。
c）竣工日期：
在向住户发钥匙前30天。
5.2.9有关居委会用房规定（按照政府文件）。
a）面积：
按平方米标准考虑（不少于平方米）。
b）位置：
在物业管理用房附近。
5.2.10物业管理办公用房装修标准。
a）开发单位移交物业办公用房时，必须保证物业管理办公用房能够正常使用。
即满足以下条件：
——地面：
水磨石地面或国产防滑地砖地面；
——墙面：
国产乳胶漆墙面；
——顶棚：
型钢T型龙骨、石膏板吊顶；
——门：
普通实木门、局部可用铝合金门；
——窗：
铝合金或朔钢窗；
——水、电、气相关设备：
采用一般的国产设备；
——前台木制收银柜台、各办公房功能隔断（砖砌、木制或铝合金隔断）、木制住户钥匙柜、办公低柜等。
b）如果开发单位移交物业管理办公用房时不能满足第一条标准，则由物业管理单位按第一条标准完善，费用由开发单位支付。
c）如果物业管理单位发生超出第一条标准的装修费用时，则由物业管理单位自付超出部分的费用。
d）物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场所和员工宿舍必须配备洗手间。
5.2.11注意事项。
a）物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，并永久保存期间发生的资料、记录。
b）物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。
积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在接管验收之前。
c）当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，向地产领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题同时报集团工程管理部、物业管理部备案。
d）接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
5.2.12接管验收工作安排。
a）按工程“不渗不漏、细部创优”质量检查协议对项目进行接管检查。
b）对细部检查人员进行培训，让每个参检人员全面熟悉接管检查的标准要求。
c）在施工单位中由甲方挑选一个单元的一套房屋和公共楼道作为接管检查的样板间，确定总体质量标准样板。
d）按工程“不渗不漏、细部创优”质量检查协议，对照标准样板，对工程进行接管检查。
对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交工程部督促限期整改.整改后及时复检，直至完全符合接管检查标准为止。
e）检查人员安排：
分4个专业小组，共人（含负责人），每组人，其中包括一名组长。
f）工作量：
每组每天各检查套，天完成检查任务。
g）验收时间：
初验：
天，月日至月日。
初验整改：
天，月日至月日。
终验：
天，月日至月日。
终验整改：
天，月日至月日。
终验整改验收：
天，月日至月日。
5.
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