长安国际广场融资商业计划书.docx
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长安国际广场融资商业计划书
第一篇长安国际广场项目开发背景
XX房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与、XX及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。
目前XX市缺乏代表XX这个国际化都市的建筑群体，而长安国际广场的出现，将填补这方面缺憾，他将代表XX的现代形象，反映XX五千年文化与现代文明的融合。
西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如的新东方广场一样），而长安国际广场项目的建设，正适应了形势的需要。
该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是XX规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为XX城市建设中一个里程碑的建筑、成为XX现代化城市的标志。
XX房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。
随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。
它主要体现在以下几个方面：
1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。
长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。
据统计资料表明，中西部地区的GDP占全国18.4%（1996年），国家银行现金收入只占全国13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%，3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。
甚至在资金紧X的情况下，还出现了资金外流。
如90年代初西北地区的银行资金，就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。
即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。
它制约了西部经济的发展，急待解决。
这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。
为了解决这一问题，专家学者建议以XX为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。
中央为适应西部开发、促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在XX，并将出台进一步的措施。
长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。
1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展
一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。
应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。
例如，美国有华尔街、东京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。
按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。
例如，作为北方金融中心，斥资150亿元的金融街中心区；XX陆家咀集聚了中外金融机构200余家；XX、XX等城市的金融中心正在进行。
XX要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。
长安国际广场建在XX金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。
1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要
随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO以后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的X畴。
在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。
随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。
专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。
客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。
第二篇XX市经济与房地产发展状况
2.1XX宏观经济发展概况
、XX市经济发展状况
在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，XX宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。
XX市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。
随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使XX商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,XX房地产市场将继续保持快速地发展。
、房地产行业概况
就去年对中国ＧＤＰ增长贡献率而言，房地产业明显偏高。
据测算，２００１年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１．３个百分点，间接贡献率为０．６到１．２个百分点，两者相加共计１．９到２．５个百分点。
这表明，中国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。
导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对ＧＤＰ增长的贡献率。
中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。
所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。
2.2、XX房地产概况
近年XX市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，主要原因，一是自2001年以来，国家出台了一系列政策措施，如《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）以及国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步加强了对土地市场的规X管理，促使土地公开交易量上升。
特别是2002年以来XX省、XX市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如《XX市国有土地储备暂行规定》、《XX市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》以及《XX市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知》，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。
二是国家整体宏观经济形势良好，XX市近年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。
、XX地产市场区域特点
从土地市场区域分布看，XX市南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃，地价上涨很快，加之XX高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好区位，近几年一直是土地开发的热点区域。
旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势。
旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。
由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。
东郊地区受2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。
北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大。
2.2.2、土地市场交易中的各类用途
从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占一级市场全部交易量的39％；其次是商业用地，占到23％；综合用地、工业用地和其它用地分别占到14％、11％和14％。
从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。
二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为XX市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。
三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。
商业用地交易区域分布不是十分集中，受XX市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。
工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。
2.3、项目概况
长安国际广场是由XX房地产开发企业集团XX长安投资开发XX公司兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。
长安国际广场占地31913平方米，总建筑面积26.65万平方米，建筑容积率达到6.9，地上建筑分别为11层、23层、28层，建筑高度达到100米，总投资20亿人民币以上，是一座集金融、商贸、高级公寓、智能化办公、五星级酒店等为一体的多功能综合建筑群。
该建筑群位于古城XX大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与XX大南门及礼宾广场共同构成了XX市的整体城市形象，是XX举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是XX举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，XX、澳门回归祖国庆典，2001年奥运申办成功庆典，及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。
因而，长安国际广场的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下定决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将长安国际广场建设成为XX省XX市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典X。
长安国际广场东临长安路主干道，西依长安城堡大酒店，南邻XX农业银行大厦，方圆1公里内有大小银行、金融机构50多家。
因此长安国际广场所处的位置，是古城XX实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的100%黄金地价。
长安国际广场将经过三年的开发建设，在古城XX的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。
长安国际广场建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。
由于大厦金融业雄厚，必然成为XX地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。
2.4、项目比较分析
2.4.1、周边项目竞争趋势资料
项目名称
价格情况
价格
付款
方式
物业管理
车位
租金
备注
时代广场
（北大街）
起价6600/㎡；
最高价7200/㎡
按揭
13.9元/月/㎡
300元/月租
12万买断
80~120
元/月/㎡
已销售96%
中天国际
（北大街）
均价6400/㎡；
最高价6580/㎡
6楼6400元/㎡
5楼6310元/㎡
4楼6280元/㎡
按揭
9.87元/月/㎡
空调费
冬8.6元，
夏8.26元
150元/月租
12万买断
60~70
元/月/㎡
已销售93%
世嘉商务
（南门外）
起价4880/㎡；
最高价5280/㎡
曾差100/㎡
按揭
3.16元/月/㎡
地上100元
/租金
地下290元
/租金
45元/月/㎡
已销售95.5%
天幕阔景（高新）
起价10000
均价12000
按揭六成十年
未定
15万买断
500元/租
已登记99%
志诚大厦
（桃园湖）
按揭
10元/㎡/月
街面停车
70元
已售完
华融大厦
（体育场）
起价4300
最高价6500
按揭六成十年
12.5元/㎡/月
未定
只售不租
已销售93.6%
旅游大厦
（长安路）
5700/㎡/4层
5800/㎡5层
按揭
未定
未定
65~70
元/月/㎡
已销售95%
世纪星大厦（南二环）
起价4900/㎡；
最高价7000
左右
首付20%，30年按揭
未定
350~450左右
55~80
元/月/㎡
已销售96.5%
蓝溪大厦
（南二环）
4500
按揭
4.1元/㎡/月
90元/租金
50~75
元/月/㎡
已销售92.5%
2.4.2、XX市高档写字楼竞争分析
XX市写字楼就目前的开发现状来说，在项目的数量和开发面积上已经初具规模了，但是XX目前缺少的是在智能化和物业管理上领先的高档写字楼项目，随着世贸的加入以及西部大开发的实施，国内外很多知名企业甚至世界500强企业会在XX落户，他们对办公场所的选择将会更加“苛刻”，所以怎样打造出集高智能化与高科技为一体的高档写字楼将是XX写字楼市场急待解决的问题。
由周边项目竞争分析可以看出类似天幕阔景的高档综合性商住空间在XX市房地产行业还属于极少数，尤其地理位置如长安国际广场的更是绝无仅有，与同类型的项目天幕阔景相比较，本项目地处XX大南门，其先天的气度已经高人一等，更遑论在各级省市领导的高度关怀下，以其经典的设计手法，博采古城XX数千年的深厚文化积淀，运用富有民族精神及气节的建筑语言符号，使其成为XX省XX市21世纪的CBD，强有力的支撑西北金融新的发展势态，成为西北首屈一指的经济金融中心。
商场类物业由于其价格昂贵，开发数量也有限，所以交易一直不是很活跃，目前主要以租赁形式为主。
XX住宅市场交易持续增长，消费量稳步上扬，在市场有效需求的推动下，XX房地产市场开发投资显著增加，房地产开发商的信心进一步加强。
同时，在政策指导和刺激下，市民对住宅的潜在消费需求继续得以释放。
、XX市办公空间资料分析
本项目地处XX市真正的CBD中心，因而其商业价值是无可比拟的，更因为其地理位置的优越，天然展示了一种大家的气魄，标榜了一种上流阶层的顶级生活品质，因此，可以从以下几个方面发现它的价值：
首先是CBD的居住满足感与投资回报的比例，这是决定CBD面貌的根本因素之一。
一个在CBD购房的业主必然面临巨大投资回报的诱惑；另外一个与上面相关的因素是CBD周边的住宅配套和交通配套的跟进程度。
居住在CBD的相对便利性和满足感很大程度上取决于通往CBD的交通成本和目标项目周边的配套发达程度，而南门在这一点上有着良好的基础，更不用说其建筑群内部便利的环绕交通体系，将回味业主带来更为方便、快捷、高品质的生活之感。
、项目高档住宅比较分析
楼盘名称
起价
均价
最高价
地理位置
天幕阔景
8350
8880
9260
高新十字
御城
4300
5060
6250
小南门
枫叶新都市
4200
4590
5300
高新二期
从以上图表可以看出，第一，XX房地产市场住宅类的高端产品不多，而且其地理位置都不理想，不能展现相映层次的楼盘的价值；第二，与本项目临近御城依据环城公园的绿色景观抬高房价为5060元/㎡，而本项目俯视大南门的气魄更能提升楼盘价值，仅此一点，长安国际广场的高档住宅的价值不仅仅是5060元/㎡。
所以，长安国际广场的高档住宅的推出，不仅是价值的体现，更是身份和地位象征。
、项目地价分析
随着经营城市的理念不断落实，XX市土地市场也日益成熟、正规。
土地使用权经拍卖后，地价不断走高，大宗用地如：
锦园、动物园到2002年9月28日拍卖的南二环群贤庄附近用地（总用地81.218亩，规划总建筑面积106232M2），最终拍出23800万元的价格被XX均利集团购得，折合楼面地价2240元/m2。
与之对比，长安国际广场所处的地理位置、历史位置、文化位置与政治经济位置，楼面地价仅1331元/m2，其价值潜力毋庸置疑。
第三篇长安国际广场项目规划与进展
3.1长安国际广场规划理念
由于本项目特殊的地理位置及其特殊的社会经济意义，要求本项目的规划建筑设计理念具有一定的时代意义及代表意义，达到与时俱进的社会现实意义。
项目开发设计构思：
“传承千年人文思想，融汇现代建筑理念，十三朝古都的标志-----XX的、中国的、世界的……”
正因为其特殊的历史价值及社会价值，本着对历史负责、对社会负责的态度，我们针对本项目的设计，作了大量的论证考察工作，先后聘请了包括美国KPF建筑设计事务所、美国著名建筑师盖斯勒、法国著名建筑师安德鲁、新加坡贝尔高林建筑设计事务所、澳大利亚柏涛建筑设计事务所以及中国著名建筑设计专家X锦秋大师等在内十余家事务所参与方案修改，经过国内四家专业的大型XX设计方案，省市规划院及规划局的相关部门邀请国内著名的建筑、规划专家作了20余次方案评审，对十八套设计方案作认真切实的研讨，最终确定了由市建筑设计研究院设计的方案作为施工的依据。
市建筑设计研究院的方案设计充分考虑了作为XX标志性建筑的项目特色，因而在本项目的规划建筑设计中切实可行的注意到：
适应性：
为建筑使用用途可能发生的改变而作出的智力上的考虑；
低能耗：
半数的能源由建筑物消耗，而对建筑设备的维护费用远远高于前期的投资，建筑师所面临的挑战是发展利用可持续性的建筑从而减少能源消耗和环境污染；
低造价高质量：
满足当前的需要而又不妨碍后代的需要的发展方式；
仿生墙：
能够对外界温度、光照条件和用户需要作出反映的建筑物外墙；
程序化建筑：
能够容易地改变其功能以适应新需要的建筑；
服务空间/主体空间：
作用区与服务区的清晰分隔，例如租售的办公空间与核心体（电梯、楼梯、升降机和其它机械系统）的清晰分隔；
大众空间：
满足人的基本需要的公共空间；
建筑精神：
对待邻里和环境的积极态度；
灵活性：
可变化性——能够适应不同的需要。
但是，长安国际广场与XX明城墙隔路相望，因而必须考虑到本建筑群与周边建筑及环境的相互关联及意义，所以我们同时考虑到中国古典传统的建筑语言符号的应用，融合现代建筑的表达手法达到完美的结合。
站在时代的角度看，城市往往可以比喻为一个精通发展策略的企业组织。
一个城市，为了确保自己的“标牌形象”，就一定要具备立足于全新观点的现代气质，象征时代，能在人们心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。
这也是我们设计长安国际广场的基本出发点。
3.2长安国际广场建筑工程指导思想
从建筑工程的角度讲，项目在建设上力求新颖、先进，并着重在智能化和环境建设方面体现时代精神。
长安国际广场运用系统工程的观点，将结构（建筑环境结构）、系统（智能化系统）、服务（住、用户需求服务）和管理（物业运行管理）四个基本要素进行优化组合，提供一个既投资合理，又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。
项目通过设计和建设，将OAS办公自动化系统、BAS楼宇设备自动化系统、CAS通信自动化系统以及SCS结构布线系统紧密集成，全面体现在长安国际广场的各个空间层次，充分满足金融、商贸等产业对提高工作效率，激发创造性，拓宽信息高速通道，集全球于方寸的智能环境的要求，将完美展现建设智能化这一科技时代的象征。
环境是智能建筑的支持平台。
该项目设计把长安国际广场建筑的绿色环保体系看作城市总体绿化环境的组成部分，给予了充分的重视，并力求形成自己独有的特色。
3.3长安国际广场建筑总指标
总用地面积
总建筑面积
总建筑密度
道路停车场面积
绿化面积
31913
258743
54％
7690
9573
容积率
绿化率
地上建筑面积
地下建筑面积
停车数
6.04％
29.4％
192765
65978
1000
3.4长安国际广场建筑设计
3.4.1、100米高商务楼及五星级酒店
1#楼是下部连体的酒店式管理的商住楼，总建筑面积9万平方米。
下部包括国际名品店和国际连锁俱乐部，十四层以下可作为现代化智能办公3A级写字楼，十五层以上为设立私人卫生间的商住房，可以为高级管理人员提供便利的生活工作条件。
1-2#楼顶层还可以根据需要改为跃层套型。
地下室除统一车库机房外另留有内部餐厅、厨房及物业管理用房。
3.4.2、85米高酒店式公寓
3＃楼是矩形板楼结构，建筑面积约4.4万平方米。
定位为公寓式酒店。
3#楼平面矩形，体型为板楼，每层面积1500~2000平方米。
地下三层为机房车库；地下一层为内部用房，首至二层空间形成入口二层大堂，三至二十三层为标准层，设两组垂直交通信道，电梯共8部，分高区3部、低区3部，还设两部消防电梯。
核心筒内还有公用厕所、服务间和机房等。
3.4.3、四栋十层40米高写字楼
4#-1、4#-2、4#-3、4#-4为银行办公楼，每层近1200平方米，每幢面积约1.2万平方米，高度在40米以下。
地下一层和地上一层为大型城市商业购物中心。
十层四栋银行办公楼（4#-1、4#-2、4#-3、4#-4）的建设性质、规模、功能、面积、高度相同，体量、外形又对称式的方墩办公建筑。
作为银行的办公楼，各楼使用和出口完全独立。
为了建筑群体形象完整，各楼与大商场毗连（使用可分开）。
各建筑从地下到地上十层使用又能完全独立分开，地下二层作为统一的机电用房；地下一层为各独立的内部办公、金库等；每栋设三部电梯，其中一部兼消防电梯。
核心筒内还有卫生间、开水间、机房及辅助用房。
、开发步骤
项目分为两期开发，一期为2#、3＃，二期为1＃楼。
、目前工程进度
项目2002年12动工，目前正进行一期土方工程，预计2003年8月正负零，2003年12月底封顶。
3.5长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析
充分考虑到“长安国际广场”项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将整个项目建设分为两期开发运作。
第一期首先开工建设西边的高档公寓楼及北面的综合写字楼。
主要是面向市场开发营销，使其成为各家金融贸易机构及众多公司的主要办公场所，配套设施相对完善，汇集“人气、财气、商机”于一体。
占总建筑面积的55%，将实现销售收入180000万元，利用银行按揭回笼资金解决项目融资压力，且回笼的资金用于商务楼及五星级酒店的建设。
为二期工程建设奠定良好的基础。
第二期开发项目为随后的物业管理可形成高档次的管理体系，此时，可有较大利润空间和经济效益待为收获。
第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标
4.1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。
长安国际广场的方案设计在省市领导的关心与指导下，采取了面对全国各大知名XX实施公开招标，方案入围者再经组织知名的专家进行论筛选。
筛选上的方案经专家论评定位后，再邀请业内人士进行论证修改，报经省市主管领导评审并符合XX市城市整体规划的要求，使该项目的总体布局设计和整体建筑外形设计既体现XX古城风貌的特点，又能达到国际先进的水准。
使其与古城遥相呼应又相互衬托，又特别能体现金融高大、宏伟、壮观的气势。
根据XX古城风貌的特点对该设计方案的特殊要求与指标控制，最后选定市建筑设计研究院的招标设计方案。
4.2、主要经济技术指标（见下表）
序号
项目
建筑面积（平方米）
比例
1
总用地面积
31913
100%
2
建筑密度
14650
46%
3
广场、道路、停车场
7690
24%
4
绿化覆盖率
9573
30%
5
高架绿化广场
3520
6
总建筑面积
266520
6-1
产权式酒店
42000
6-2
住宅
78000
6-3
办公
98000
6-4
商业
32000
6-5
停车场
10000
6-6
其它
6500
7
建筑容积率（地上）
6.9
8
建筑高度
40米；85米；100米
9
机动车停放数量
（销售部分）
汽车计算停放量
1000辆
实际设计停放量（地上）
48辆（临）
（地下）
960辆
10
机动车停放数量
（预留部分）
汽车计算停放量
150辆
实际设计停
升级会员 