城市工业组团控制性详细规划技术文件规划说明书.docx
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城市工业组团控制性详细规划技术文件规划说明书
目录
第一章规划背景、规划作用及现状概况……………………………………………………1
第二章城市工业组团发展条件分析…………………………………………………………1
第三章规划总则…………………………………………………………………………………2
第四章用地布局规划……………………………………………………………………………3
第五章公共服务设施规划………………………………………………………………………4
第六章道路交通工程规划………………………………………………………………………5
第七章规划控制指标体系………………………………………………………………………6
第八章市政工程规划……………………………………………………………………………8
第九章景观系统规划…………………………………………………………………………12
中山市古镇镇北海工业组团控制性详细规划技术文件
第一章规划背景、规划作用及现状概况
一、规划背景
1、《古镇镇总体规划》（2003-2020）批准实施后，海洲行政村在镇政府相关政策的支持下，依据总体规划确定的发展镇区组团和海洲组团的空间发展目标，确立了北海工业组团的开发计划。
为保证北海工业组团能科学合理的开发建设，提升海洲行政村的经济实力，促进古镇灯饰产业的发展，古镇规划管理所提出委托编制北海工业组团控制性详细规划。
2、《广东省城市控制性详细规划管理条例》2005年3月1日起施行后，为严格执行该条例的相关规定，委托设计单位对北海工业组团用地编制控制性详细规划。
二、规划作用
1、承上启下的作用：
本次规划是上层次规划（《古镇镇镇总体规划》）和下层次规划（各地块修建性详细规划）两者之间的过度与衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。
2、用地开发的依据：
本次规划的成果将成为北海工业组团用地开发建设的依据。
也能提高工业组团土地开发的整体效益，协调工业生产区、居住生活区和绿化景观区之间的关系。
三、规划区现状概况
1、规划范围：
北海工业组团位于古镇镇北部，是顺德区进入中山市的门户地区，组团东靠拱北河，南与海洲旧城区相连，西临海洲水道，北接顺德区均安镇。
规划组团总用地面积1.62平方公里。
2、现状自然条件：
北海工业组团地势平坦开阔，地址构造简单，现状大片用地为耕地和鱼塘，冬季主导风向为北风，夏季主导风向为南风。
3、现状人口：
规划组团现状人口集中在与海洲旧城相连的东南面，居住模式为村民自建住宅，现状总人口约为6340人。
4、现状交通：
组团西面的海洲水道拥有便利的水运条件，目前主要为采砂船只的通行水道；现状组团陆路交通依靠西岸北路、围堤路和东岸北路连接古镇其它区域、东岸北路是古镇重要的对外交通干道。
现状组团内部道路多为8-10米，有4座2~4米宽小桥连接南面海洲旧城区，道路没有专设人行道和信号灯，交通秩序混乱。
5、现状公共服务设施：
现状组团内配置有一处敬老院和一所幼儿园。
6、现状用地概况：
组团西北面为为耕地和鱼塘。
组团东南面为现状建筑质量较好的工业厂房和村民自建住宅。
组团西南面多为低层简易的工业建筑。
组团西面有海洲自来水厂，是古镇镇重要的供水水源。
组团内有两条防洪堤贯穿南北，分外围和内围（中顺大围，围堤标高约7米，堤顶路宽8米）。
第二章北海工业组团发展条件分析
一、区位分析
北海工业组团位于古镇镇北部，紧邻顺德区均安镇，是中山市的门户地区。
穿越组团的东岸北路为工业的开发启动创造条件，北海工业组团也有得天独厚的水运条件。
北海工业组团南与海洲旧城区相连，较易进行基础设施的建设，拓展为海洲的新的城市发展空间，但同时因旧城区的阻隔，近期无法在工业组团和海洲中心区之间建立畅通便捷的内部交通联系，接受海洲中心区的辐射。
北海工业组团距离古镇镇区组团较远，难以接受到镇区组团的辐射。
二、用地条件分析
北海工业组团西北面有大片未开发的耕地和鱼塘，利于工业企业的进入。
组团西南面大片的简易工业厂房时机成熟时易于改造为环境好的居住小区和滨江公园。
因规划区北面均安镇的用地已规划为工业用地，故规划区北海路北侧靠近均安镇的地块不适宜规划为居住用地，规划为工业用地较为理想。
三、经济条件分析
海洲行政村经济实力不强，建设完善的基础设施资金投入大，工业组团的规划实施有一定难度，但规划区土地价格不高，较易吸引企业投资办厂。
四、用地开发策略
1、提高企业进驻标准，改变传统的小规模的工业企业生产模式，统一规划，保证工业组团面貌。
2、停止建设居民自建住宅，逐步搬迁组团西南面简易工业厂房，建设高尚住宅小区和滨江公园。
3、待开发用地先进行道路、市政管网等基础设施的建设，预留配套文化娱乐、体育等公共服务设施用地，创造工业组团优良的投资环境和生活环境。
第三章规划总则
一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）；
2、建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）；
3、《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2004年9月24日）；
4、《中山市城市规划技术规范》（2004年）；
5、《古镇镇总体规划》（2003~2020年）；
6、国家相关规范，中山市政府、规划部门的相关文件。
二、规划目标
1、通过规划将北海工业组团建设成古镇镇灯饰工业的样板产业园区，改善和提升古镇镇门户地区的城市形象；
2、通过规划，将北海工业组团建设成支撑海洲村经济发展的产业基地，为全面改善海洲村落后局面创造条件；
3、通过规划，为北海工业组团配套完善的设施，形成环境优美、生活便利、交通便捷的城市新区。
三、规划原则
1、落实《古镇镇总体规划》的要求，集约化利用土地资源，节约用地。
2、坚持规划先行，强调社会效益、经济效益和生态环境效益的协调统一，创造具有综合功能的生产生活区。
3、充分利用现状条件，结合经济发展需求，逐步改变用地布局的混乱状况，配套完善的公共服务设施，合理进行功能分区，提升规划区土地价值。
4、注重规划的可操作性，强调用地性质有条件的兼容。
第四章用地布局规划
一、用地规模
规划城市建设用地161.59公顷，被城市道路网和河流水体分割为56个地块。
二、人口规模
规划区居住用地面积298813平方米，根据古镇实际情况，确定人均居住用地面积为30平方米，则规划区居住用地可容纳人口为9960人。
此外考虑古镇各工业企业都配套有单身职工宿舍，根据调查数据计算工业企业单身职工宿舍容纳外来工约4160人（130平方米工业用地/人，规划区工业用地面积540870平方米）。
故规划区总人口为14120人。
土地容量法核算规划区人口规模：
按人均城市建设用地120平方米/人。
计算规划区1615961平方米用地可容纳人口13466人。
综合以上两种方法预测北海工业组团人口不宜超过13800人。
三、规划结构
规划结构可概括为：
“一心、两轴、三分区”。
1、“一心”是指靠近北海路和翠苑路交叉口的公共服务设施中心，该中心靠近居住区，同时也处于规划区的中心地带，主要包括行政办公、文化娱乐、体育、公共停车场、敬老院等配套设施。
2、“二轴”是指沿北海路规划的横向的组团产业发展轴和沿翠苑路规划的组团生活轴线。
3、“三分区”是指依托现状用地情况规划的工业生产区、居住生活区和绿化景观区。
四、用地布局
1、居住用地
规划形成9个独立地块的居住用地，总居住用地面积298813平方米，占规划区总用地面积的18.49%。
对中顺大围以东靠近工业生产区的居住地块，规划为部分工业生产企业外来职工配套的居住用地。
（《古镇总体规划》确定该几块用地为公共绿地，规划根据多方面分析，将该几块绿地调整至海洲自来水厂北侧，一方面扩大了面向海洲水道滨江公园的开敞空间，保护了水源地，另一方面中顺大围东侧用地按规划安排为北海工业组团的中心的公建用地和配套职工宿舍用地，协调与工业生产区之间的关系）
对规划区现状形成的居民自建住宅，近期维持现状，控制该类住宅的新建、改建、扩建，有条件时进行搬迁改造。
规划对中顺大围以西部分现状简易厂房搬迁，改造为滨江公园和高尚居住楼盘，满足工业组团白领、高级管理人员、海洲旧城搬迁改造居民等的住房需求，改善居住环境。
（《古镇总体规划》该用地为工业用地，控规编制过程中与海洲村委会多次沟通，认为改造为居住用地较为合适，故根据实际需要做出了调整）
2、工业用地
规划工业用地位于北海路北侧、东岸北路两侧，规划总工业用地面积502859平方米，占规划区总用地面积的31.12%。
工业区的开发应充分利用现状东岸北路优越的交通条件，同时推进北海路的施工建设，在北海路两侧形成产业发展轴线。
工业生产区内规划灯饰加工装配等一类工业企业，禁止二类和三类工业企业进入，工业企业只能建设通透式围墙。
3、公共服务设施用地
公共服务设施将集中布置于北海路和翠苑路交叉口地块内，位于规划区中心，可满足合理的服务半径。
海洲村近期需按规划控制留出用地，待条件成熟时再进行建设。
规划公共服务设施用地面积58835平方米，占规划区总用地面积的3.64%。
4、绿化用地
按照《古镇镇总体规划》安排，规划对海洲水道沿线简易工业厂房搬迁后，规划改造为公共绿地，总面积为253616平方米，占规划区总用地面积的15.69%。
此外在内河两侧、中顺大围两侧、工业生产区和居住生活区之间规划了防护绿地，总面积为61945.64平方米，占规划区总用地面积的3.83%。
5、道路用地
规划靠近公共设施中心安排了一处面积约4434平方米的公共停车场。
规划区道路用地面积262462平方米，占规划区总用地面积的16.24%。
6、市政设施用地
规划区有一处自来水厂，用地面积15216平方米；规划安排一处公交始末站，用地面积2756平方米；规划安排一处110KV北海变电站，用地面积5191平方米。
市政设施总用地面积23164平方米，占规划区总用地面积的1.43%。
7、河流水体
规划区河流水体总面积147945平方米，占规划区总用地面积的9.16%。
规划用地汇总见附表一。
第五章公共服务设施规划
一、总体布局
公共服务设施集中布置于组团中心位置，辅以沿街商业带。
主要包括行政办公用地、文化娱乐用地、体育用地、商业用地、敬老院用地，形成公建核心区。
二、规划指标
1、行政办公设施
行政管理设施包括综合管理处、治保会、市政管理机构及其它管理用房，用地面积约4414平方米。
2、商业服务设施
在规划商业地块内布置储蓄所、超市、肉菜市场、餐饮店等商业服务设施，服务整个组团，总用地面积约40671平方米。
3、学校
现状有一处幼儿园，用地面积2260平方米，按幼儿园的服务半径还需增设一处幼儿园，位置见北海用地规划图。
用地面积控制在1500~3000㎡，要求容积率为1.5，建筑密度25％，绿地率40％，建筑层数不大于3层。
规划区不增设中、小学校，中学可依托距离居住区1.3公里处的海洲中学解决，小学可依托现状距离居住区约500米的海洲小学解决。
4、文化娱乐设施
规划区安排一处影剧院，用地面积2759平方米。
5、体育设施
规划区安排一处体育运动场地，用地面积5521平方米，同时结合滨江公园的规划布置篮球场、游泳池和羽毛球场等体育运动场地。
6、医疗卫生设施
规划一处卫生站位于翠苑路的商业地块内，为组团居民服务，建筑面积300-500平方米。
7、敬老院用地
规划区现状有一处敬老院用地，面积4982平方米，规划予以保留。
第六章道路交通工程规划
一、规划原则
1、规划道路结合现状道路及总体规划确定的城市主次道，划分清晰的道路级别，确定合理的路网密度和道路间距。
2、注重人、车分流，公共交通优先发展策略，完善步行交通系统。
二、道路分级系统
组团内的道路采用方格网式布置，道路分级见下页表格。
表1：
北海工业组团道路横断面布置一览表
道路名称
道路等级
道路宽度（m）
横断面布置形式
设计车速（km/h）
东岸北路
主干道
50
6.5（人）+4.5（非）+2（绿）+24（车）+2（绿）+4.5（非）+6（人）
50、60
西岸北路
主干道
40
6人）+2（绿）+10（车）+4（绿）+10（车）+2（绿）+6（人）
40
北海路
主干道
30
3（人）+2（绿）+8（车）+4（绿）8（车）+2（绿）+3（人）
40
翠苑路
主干道
30
5（人）+2（绿）+8（车）+8（车）+2（绿）+5（人）
40
福兴路
次干道
21
3.5（人）+2（绿）+10（车）+2（绿）+3.5（人）
30
北兴路
次干道
18
3（人）+2（绿）+8（车）+2（绿）+3（人）
30
西海路等
支路
16
4（人）+8（车）+4（人）
30
海安路
支路
26
10（河）+4（人）+8（车）+4（人）
三、道路交叉口规划与控制
1、道路交叉口布置
道路交叉口相交道路通行的优先次序是：
主干路、次干路、支路，组团内道路交叉口布置如下：
表2：
道路交叉口交通管理信号布置参照表
相交道路
主干道
次干道
支路
主干道
A
A，B
B，C
次干道
B，C
C
支路
C
注：
A为展宽式信号灯管理平面交叉口；
B为信号灯管理平面交叉口；
C为不设信号灯的平面交叉口。
2、道路交叉口转弯半径控制
道路交叉口转弯半径（按道路红线计）按下列标准控制：
主干道与主干道相交：
20米~30米
主干道与次干道相交：
15米~20米
次干道与次干道相交：
12米~15米
次干道与支路干道相交：
12米~15米
支路与支路相交：
12米
除此之外还需满足以下条件：
居住区内道路红线转弯半径不得小于6米，工业区内不小于9米，有消防功能的道路，最小转弯半径不得小于12米。
四、道路交通控制
1、人流、车流大的公共建筑不宜在主干道两侧开口，尽量在次干道和支路开口。
2、居住区、工业区等机动车出入口位置距离主干路与主干路交叉口不小于200m；主干路与次干路的交叉口不小于70m。
五、公交站末规划
规划公交始发站靠近公共服务设施中心，用地面积2756平方米。
六、公共停车场规划
在公共服务设施中心配置一处停车场，服务半径200m，为行政办公区、商业区、文化娱乐场所等的停车用地，用地4433平方米。
七、配建停车位规划
其它各类用地按用地性质和用地开发强度配建停车位，要求按下页表标准配建停车位。
表3：
各类性质用地配建停车位标准表
用地类型
停车位指标
工业用地
0.3个货车位/100㎡建筑面积
居住用地
1.0个/100㎡建筑面积
行政办公用地
2.5个/100㎡建筑面积
文化娱乐用地
2个/100㎡建筑面积
体育用地
2个/100㎡建筑面积
八、道路竖向规划
1、道路竖向设计是工程设计的重要内容，应综合考虑基地的现状地形、防洪防涝及工程管线的布线要求，为下一步工作中的道路施工设计、街坊内部竖向设计提供参考依据。
根据古镇镇地形和防洪要求，西岸路与防洪堤结合设计，100年一遇防洪标准设计，防洪堤标高珠江高程7.00米，
2、道路竖向标高、道路坡度：
片区道路最低标高3.1m。
（国家85高程系），其道路雨水采用锯齿形边沟重力排放。
道路最小纵坡0.25%。
第七章规划控制指标体系
一、居住用地开发控制强度
现状村民自建住宅，建筑密度高，建筑质量好，近期拆迁改造难度大，规划控制该类建筑的新建、扩建或改建。
规划的配套的其它居住用地，应创造良好的居住环境，建筑高度宜多层或小高层，容积率控制在2.5以下，建筑密度应小于30%，绿地率大于35%。
二、工业用地开发控制强度
规划逐步搬迁沿江简易工业厂房，对新建工业建筑控制为多层，容积率控制在2.0以下，建筑密度不大于40%，绿地率大于25%。
三、公共设施开发强度控制
公共建筑容积率控制在2.0以下，建筑密度不大于30%，绿地率应大于35%。
四、建筑退让
为保证整个规划区的生产生活环境，同时考虑消防疏散通道、日照防火及城市景观要求，各类建筑必需严格按规划退让红线，具体退让距离根据道路等级、相邻用地性质、建筑高度等实际情况而定。
1、建筑退让道路红线距离：
参照《中山市城市规划技术规范》要求，结合规划区实际情况，建筑退让各道路红线距离列表如下：
表4：
建筑退让各道路红线参照表
道路名称
规划道路红线宽度（m）
建筑最小退让距离（m）
退让距离带的使用功能
东岸北路
50
15
10m绿化带、5m硬质景观带
迎丰路、西岸北路
40
10
5m绿化带、5m硬质景观带
北海路、翠苑路
30
6
3m绿化带、3m硬质景观带
福兴路、北兴路、海安路
北海工业路、东海路等
16~21
1~4
绿化带
中顺大围
16
20
20m绿化带
2、建筑退让相邻建筑地块用地界线
建筑退让用地界线距离，首先必须满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面要求，其次优先满足相邻地块现有建筑或经批准的修建性详细规划之间的要求，再次要根据建筑高度计算与相邻地块建筑之间的间距，取间距的一半。
五、建筑间距规定
建筑间距应参考《中山市城市规划技术规范》要求，综合消防、日照、通风、建筑高度及其他要求确定建筑间距。
1、居住建筑间距的限值根据建筑高度分别规定，居住建筑间距见下表：
表5：
居住建筑间距对照表
平面布置
分类及
指标
1
2
3
4
5
6
7
南北平
行布置
东西平
行布置
垂直
布置
垂直
布置
垂直
布置
侧间距
侧间距
图示
多层、中高
层（≤24m）
≥南侧建筑高度的1H
≥较高建筑物高度的0.8H≮12米
≥南侧建筑高度的1H
≥较高建筑物高度的0.8H≮12米
≥南侧建筑高度的0.8H≮12米
≥4米（不开窗）、≥6米（开窗）
≥4米（不开窗）、≥6米（开窗）
注：
表中图例的长边为建筑主立面，短边为建筑侧立面
2、商业建筑相互之间以及其他非居住建筑相互之间最小间距不得小于防火间距。
3、办公建筑相互之间、办公建筑与商业建筑之间、办公建筑与工业建筑的间距为相同情况下居住建筑间距的0.8倍。
4、非居住建筑与居住建筑之间的间距按居住建筑与居住建筑之间间距取值。
5、商业及办公建筑退让用地红线距离，如其相邻地块为非商业、办公建筑时，视其为居住建筑与居住建筑的退让方法相同。
6、幼儿园、托儿所生活用房与相邻建筑的最小间距应符合下表规定。
表6：
居住建筑间距对照表
项目名称
最小间距
幼儿园、托儿所
南向建筑高度的1.1倍
7、高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜少于较高建筑高度的0.3倍，且最小间距不应小于18米。
8、高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时，最小间距不应小于13米。
9、多层非居住建筑平行布置时的最小间距不应小于10米。
10、低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小间距不应小于6米。
11、其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。
第八章市政工程规划
一、给水工程规划
1、给水工程现状：
工业组团内供水水源主要是古镇第二自来水厂，目前期供水量为2.5万吨/日。
该水厂已建一条DN600出厂水管，沿北海围堤路、北海村工业大道、福兴路、迎丰路由西南往东北方向敷设，主要呈枝状分布。
2、给水工程规划
水源：
规划由海洲自来水厂供水。
用水量预测：
依据《城市给水工程规划规范》并结合规划区实际情况，确定各种性质用地用水量指标，并预测规划区用水量如下：
表7：
规划区给水量预测表
用地性质
用地面积（ha）
用水量标准（m3/ha.d）
标准取值
用水量（m3/d）
二类居住用地
29.9
130～210
140
4186
教育用地
0.24
100～150
120
28.8
行政办公用地
0.44
50～100
60
26.4
商业金融用地
4.06
50～100
60
243.6
文化娱乐用地
0.28
50～100
60
16.8
体育用地
0.55
50～100
60
33
敬老院用地
0.50
80～120
100
50
一类工业用地
50.28
120～200
140
7159.6
市政设施用地
2.04
25～50
30
61.2
交通设施用地
0.28
30～60
40
11.2
道路广场用地
26.69
20～30
25
667.25
绿地
30.70
10～30
15
460.5
合计
146.82
12944.35
规划区用水量取1.30万m3/d。
输配水系统
给水管网布置成环状，以保证供水安全性，一般情况下保证最不利供水压力不小于0.28Mpa，管道管径按最高日用水量确定，日变化系数区1.5。
保留现状DN600供水干管，增加一条DN600出水干管，规划沿北兴路、北海路、海安路、东岸北路敷设输水主干管，沿福兴路、翠苑路等道路敷设配水干管。
规划最小管径DN150，沿主次道给水管上设置地上式消火栓，布置间距不超过120米。
二、雨水工程规划
1、排水工程现状：
现状雨水和污水合流就近散排入河渠，流入海洲水道和拱北河。
2、雨水工程规划：
雨水收集方式：
近期排水方式采用合流制，待污水处理厂建成后采用雨污分流排水体制。
雨水管渠设计流量计算：
设计重现期按1年考虑,中山市暴雨强度公式:
q=1383.269（1+0.4979lgp）/（t+3.67）0.5686（L/s.ha）
雨水管渠设计流量计算公式：
Q=A×q×F（L/s）
其中：
A——综合径流系数，取0.6
q——设计暴雨强度（L/s.ha）
F——汇水面积（ha）
T——集水时间，t=t1+mt2，地面集水时间取t1=10分钟；t2：
计算管段内流水时间；延缓系数m=2,粗糙系数n＝0.013。
Ｐ——重现期P=1年，中药道路、广场、交叉口及用地采用P=2～3年。
雨水管渠规划：
北面可排入10米宽的河道，东南面排入海洲迳河后再排入海洲水道或拱北河。
三、污水工程规划
1、污水量预测：
根据《城市排水工程规范》及古镇镇实际情况，北海工业组团污水折减系数取0.8，计算规划区日污水量为：
平均日污水量=平均日用水量×0.8=（1.30/1.5）×0.8=0.70万m3/d
2、污水处理厂：
根据古镇总体规划，污水处理厂选址在古神路与同益路交叉口东北侧，远期规模15万m3/d，规划污水厂总用地面积19.6公顷，将于2008年前建成。
3、管道系统：
根据总体布局、地形和污水处理厂位置，沿东岸北路敷设污水主干管，沿北海路、北兴路及北海村工业大道等主、次干道敷设污水干管。
在污水处理厂建成之前，采取雨污合流制，由雨水管排入河渠。
为保护环境并结合实际情况，老城区采用雨污合流排水体制。
根据《中山市城市规划技术管理规定》，截流系数n0＝1.0。
四、电力工程规划
1、电力负荷预测：
根据古镇实际情况，采用分类用电指标法预测规划区用电负荷。
表8：
规划区用电负荷预测表
类别
用电指标（kw/ha）
用地面积（ha）
用电量（kw）
二类居住用地
200
30.1
6020
公共服务设施用地
400
8.15
326
升级会员 