江西鄱阳建亨项目小高层加洋房规划设计方案页.docx
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江西鄱阳建亨项目小高层加洋房规划设计方案页
鄱阳住宅项目
规划设计任务书
1.项目概况2
2规划设计的基本原则6
3规划设计要求10
4设计成果要求19
5设计时间计划20
1
.项目概况
1.1项目区位
本项目位于鄱阳镇的老城核心区。
项目距离县城最核心地段约450米，步行时间7-8分钟。
01—项目区位图
1.2项目用地范围
1.2.1项目总规划用地亩，其中一号地块亩，二号地块亩。
1.2.2规划指标
容积率，建筑密度35%，绿化率35%。
道路红线退让：
底层建筑退道路红线5米，多层建筑退道路8米，高层建筑（楼高超过24米）退道路12米
同时需遵守《江西省城市规划技术管理导则》的要求，满足国办发[2006]37号文件精神
02—项目用地范围示意图
1.3红线图（另行提供）
1.4项目四至
南侧临鄱阳二中和阳光花苑小区，具有较好的城市界面；项目北侧为沼泽地，视野比较宽阔；东西两侧的宿舍和自建房形象较差
03—项目四至示意图
1.5道路交通
南侧滨州路，是项目出行的唯一市政道路，是县城通往双港和莲湖两个乡镇的唯一陆路交通方式
滨洲路改造工程已被列入08年湖城战略重点建设项目，本项目未来的通行条件、城市形象将进一步改善。
项目二号地块南侧的小路几乎废弃，现为连杆厂宿舍专用进出道路。
04—项目道路交通示意图
1.6地块内部
地块中部局部有3-5米地势高差，内部有一些可保留成树，在项目规划中，可以充分利用这部分现有资源。
05—地块内部示意图
1.7周边配套
项目临近县城核心区，周边核心教育、生活、医疗、商业等城市要素聚集，生活非常便利。
传统的老城核心区位于建设路和五一路交口的周边，集聚了医疗、文教、商业等核心城市要素。
文教：
五一小学、鄱阳二中、鄱阳中学；
医疗：
县中医院、县人民医院；
商业：
帅特龙步行街、鄱阳宾馆
06—周边配套示意图
1.8景观资源
项目向西约500米处有韭菜湖，站在地块内的高处可以远观湖景，项目与韭菜湖之间有大片自建房相隔，没有道路直接相连；
项目北侧1公里处有芝山，项目地块也可眺望芝山。
目前项目地块与芝山也没有直接关联。
07—周边景观资源示意图
2
规划设计的基本原则
2.1项目定位
2.1.1项目形象定位
2.1.1.1整体定位为：
鄱阳绝版地段——
绝版都市社区
强化区域居住价值，打造都市化形象；
通过规划和景观创新，体现社区价值。
2.1.1.2项目价值点诠释
重拳出击。
都市形象。
细致体验。
景观动人。
2.1.2项目客户定位
2.1.2.1核心客户
中高端客户，也是市场主流置业群体
职业特征：
双港、莲湖的外出务工、经商人员，效益较好的企事业单位职员；
置业目的：
改善居住条件，为子女教育购房，进城居住
置业关注点：
居住舒适度、生活品质、社区氛围
2.1.2.2重要客户
职业特征：
泛权力公务员，生意人，外出经商人员
置业目的：
生活品质的提升、保值升值
置业关注点：
完全不同的居住感受、社区品味
2.1.2.3偶得客户
职业特征：
年轻购房者，投资客户
置业目的：
满足自住需求，投资升值
置业关注点：
生活便利度、实用性、未来升值潜力
2.1.3产品定位
2.1.3.1产品形式确定：
小高层产品。
2.1.3.2产品分级与价值体系
产品分级
建筑形式
价值贡献
标杆产品
（楼王）
洋房/点式小高层，一梯两户
项目价值的标杆
主流产品
一梯两户的板式设计
主要的利润贡献
实惠产品
一梯两户或一梯三户
快速回现
2.2总体规划
2.2.1规划原则
2.2.1.1规划设计原则：
形式震撼：
整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服全小高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向；
轴线贯穿：
主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；
资源倾斜：
主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核；
空间围合：
以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；
03—项目规划设计示意图
2.2.1.2物业排布及社区入口建议：
洋房布局：
洋房分布在社区中部，与中心景观结合，也构成小高层住宅景观的一部分;在项目启动区部分布置大量的洋房产品，便于在项目启动期低风险预热市场。
主入口：
考虑到入口的昭示性和进入性，社区大门不要正对着东南侧斜向的滨洲路，建议在原肉联厂大门偏西设立社区主入口，适当向西偏移，并向后退让形成具有展示性的广场。
次入口：
因项目东西向较长，建议在二中斜对面设置项目的次入口，可作车行人行入口。
04—项目物业排布及入口分布示意图
2.2.1.3规划设计要点：
1.集中体现项目规划价值——入口广场：
入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。
建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。
凸显入口广场的形象。
05—项目社区入口示意图
2.集中体现项目规划价值——社区主轴：
社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。
06—项目社区主轴示意图
3.集中体现项目规划价值——中心景观：
中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。
中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。
07—项目中央景观示意图
4.集中体现项目规划价值——组团空间：
组团空间是社区内部的私密空间。
建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。
08—项目组团空间示意图
2.2.1.4人防、消防等要求按照国家和鄱阳县有关法规进行
3
规划设计要求
3.1总体要求
3.1.1用地性质：
住宅用地、商业用地
3.1.2总用地面积：
平米
3.1.3容积率：
3.1.4建筑高度：
洋房4+1，小高层12层
3.1.5建筑面积：
物业形式
建筑面积（平米）
备注
住宅
126428
其中
洋房
25286
占比20%
小高层
101142
占比80%
商业
两层底商
6000
二号地块临街商业未计入
车库
地上车库
5000
未计入容积率
合计
132428
计容积率建筑面积
3.2建筑单体
3.2.1小高层
1、立面形象
建筑风格：
建议采用现代风格，线条清晰，体现简约、大气。
色系：
明快的浅色调，大气而不失沉稳，凸显品质感。
用材：
建议以面砖为主，尤其是建筑2层及以下部位是人的视觉敏感点，更要体现质感。
细节：
注意空调机位和落水管的处理，细节体现品质。
丰富的建筑外观：
通过弧形阳台或者弧形楼体设计，构建丰富的建筑外观，形成对社区景观的互动
关键形象展示面：
临滨洲路一侧是项目唯一的对外形象展示面，要充分体现都市感，形成一个有品质感的城市届面。
2、小高层户型配比
项目总体（小高层和洋房）的户型配比遵循：
以三房为主，部分两房和四房，少量复式。
其中小高层产品的户型主要是大三房，部分小三房和四房，少量两房户型。
户型结构
面积区间（平米）
估计套数（套）
两房
75-89
150
三房
小三房
110-120
180
大三房
120-130
360
四房
140-160
170
合计
101143
860
3、户型设计要点：
户型设计原则——功能性大于舒适性：
保证基本尺度的前提下，多房间数量。
A）平台达标。
户型设计能够满足市场平台的基本水平，避免出现户型硬伤，避免客户的接受抗性。
B）引入创新。
各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点，比如赠送实惠或“产品情景化”。
C）主流产品情景化。
主流产品要着重突出项目的景观优势，尽可能多的实现“情景化”。
D）标杆产品最优设计。
项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。
4、各类户型的亮点总结
3.2.2洋房
1、立面形象
整体形象：
洋房形象要与市场普通多层形成明显差异，并保证项目整体的品质感
建筑风格：
采用简约欧式风格。
对欧式建筑繁琐的建筑符号进行简化；加入现代的、时尚的元素。
色系：
浅色系为主，增加适当暖色调，明快、亮丽，给人一种祥和、惬意的感觉。
立面材料建议：
使用质感较强的材料，不同材质相搭配
2、洋房的产品特点：
通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面
层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园阳台
顶层设计为复式小洋房，提供别墅级生活享受
退台洋房的楼梯设计可灵活地应用在南侧或北侧
a--巧妙的入户方式b--情景阳光房c--首层的下沉庭院
d--独特的露台空间d--丰富的建筑形态e--豪华的顶层套房
本项目的洋房产品不一定要做极致的万科洋房，可以通过建筑立面的丰富，实现多层产品创新。
3、洋房户型配比
层数
户型结构
面积区间
套数
1层
四室两厅双卫
150平米
40
2层
三室两厅双卫
130平米
40
3层
三室两厅双卫
120平米
40
4+1层
四室两厅三卫（复式）
180平米
40
合计
25285平米
160
4、洋房户型设计要点：
体现舒适性
要点提示1：
巧妙的退台设计赋予每户独立的庭院或阳台，营造自然舒适居住体验。
要点提示2：
强调户内外自然景观的衔接，以人性化的室内功能布局提升舒适度。
3.3户型分布
户型分布示意图
3.4配套设施
3.4.1会所
1、位置：
建议靠近中心景观园林处，可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域；
2、功能分区：
会所主要突出其功能特点，建议尽量减少占地面积。
室外泛会所与室内会所相结合。
会所功能分区建议如下：
根据功能齐备，动静分离的原则，将活动区布置在一层，服务区布置在二层；
一层120平米，作为儿童和老年人的活动区；
二层120平米，作为阅览室与办公区；
室外广场布置健身游艺设施；
3、设计要点：
符合城市住宅的总体定位，整体风格现代、时尚；可采用木和砖相混合，在体现风格现代的同时，通过自然材质的使用，与园林景观的自然风格形成一致；
会所前广场聚集人气，体现会所的城市性和开放性；
配合主景观区，形成项目的主展示面；后立面通透，可纵览主景观区风景；
3.4.2商业：
1、形式：
两层临街底商
2、分区平面布局：
文化休闲区——距离鄱阳二中最近，借助地利优势，满足鄱阳二中的师生休闲配套需求
精品商业区——展示面最好，可作为承接商业核心区蔓延的主要功能
生活体验区——满足社区及周边居民的生活配套需求
美食餐饮街——如果通过运作，长条形地块自身形成一定的规模，可打造餐饮一条街，并且在层数上也有所突破；如果不能，可布置服务社区的商业
3、平面划铺建议：
拉大柱距，便于商铺的灵活划分
进深：
首层商业进深在10米，二层进深15米；
开间：
项目开间3-5米；
基本单元：
最小平面单元面积在3*10=30m2
4、竖向划铺建议
1、2层铺面复式结构自成一体出入便利，2层由外部扶梯直接进入
5、建筑设计
首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响
5、导示设计
内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一
3.4.3停车：
1、停车方式
方式
车库/车位数（个）
备注
商业背面车库
65
商业街估算长度260米
环形路外侧车库
150
道路周长约1000米，分段设置车库，按照600米计算
半地下车库
270
补足车位配比
A）商业背面车库图片示意：
B）环路外侧车库图片示意：
C）半地下车库图片示意：
首层架空0.5米，其余部分下挖。
半地下车库的地上部分开采光窗，地下车库周边一圈可建设柴火间。
2、车库尺寸建议
车库尺寸建议：
开间3.6米，进深5米
3、临时停车位
组团的尽端路
环形路内侧，靠近楼座山墙的地方
4、其他
注重环形车库的细节处理，达到美化景观效果，建议采用以下几种美化措施：
1）屋顶建筑形式的变化，车库的屋顶波浪状上下起伏
2）色调选用颜色明快的涂料
3）细部处理上，车库屋顶采用实体的建筑材料，挑檐部分可选用虚实结合的构筑物。
4）环形路外侧车库的后墙，可结合铁栅栏，打造形式独特的社区边界
3.5安全与管理
本项目的物业管理在控制成本的前期下，尽量向平台的高水平看齐（平台的高水平为：
有基本保安、保洁，社区门禁系统，楼宇对讲系统）。
3.6分期开发策略
分期开发原则：
控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险
标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知;
项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升；
产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性；
地块开发顺序，按照由南向北、由外向内的顺序开发，便于形成完整的城市界面，利于项目形象展示
便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响。
。
09-分期开发示意图
4
设计成果要求
建设设计单位先提供三个初步规划设计方案供我方讨论，确定后再做深入设计。
规划设计方案包括以下文件：
4.1彩色规划总平面图一份，比例1：
500
4.2规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少包括：
4.2.1设计说明，表达规划设计构想，设计意向；
4.2.2现状分析（地形、交通、植物）；
4.2.3规划总平面图；
4.2.4日照分析图；
4.2.5交通分析图（道路与停车场）；
4.2.6规划结构分析图；
4.2.7配套设施布置分析图；
4.2.8景观分析图；
4.2.9视线分析图；
4.2.10总体剖面图；
4.2.11道路及竖向设计图；
4.2.12小区各道路断面图；
4.2.13小区管理模式分析图；
4.2.14产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；
4.2.15配套公建设计，包括社区会所、商业及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材较与说明；
4.2.16其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；
4.2.17表现部分：
总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入口广场，商业等；
4.2.18项目综合技术经济指标表
4.2.19分期技术经济指标表
4.2.20户型面积分布表
4.3文本图纸另行制作1#图纸2套。
4.4所有内容的电子文件（光碟）两份。
4.5社区模型1份。
5
设计时间计划
（另行提供设计时间计划表）
设计过程中将进行一次或多次中期交流，具体时间、方式协商确定，但至少应安排以下两次中期交流：
5.1规划方案阶段
5.2建筑单体阶段
升级会员 