石家庄金世界房地产之前期发展策划报告85页.docx
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石家庄金世界房地产之前期发展策划报告85页
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———目录———
——上篇项目整体发展策划建议——
第一部分初步的市场定位
一、项目整体市场定位……………………………………………………………7
二、项目内部各物业相互之间的关系分析………………………………………7
三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位……………………………………8
第二部分项目整体定位与发展策略
一、整体发展理念…………………………………………………………………9
二、发展主题及形象定位…………………………………………………………9
第三部分分物业市场定位
一、目标客户群初步定位…………………………………………………………10
1、商业物业
2、公寓物业
3、写字楼
二、物业档次及价格定位…………………………………………………………12
1、商业物业
2、公寓物业
3、住宅物业
4、写字楼
第四部分产品定位及概念设计
一、总体规划…………………………………………………………………………13
（一）、项目地块情况分析…………………………………………………………13
1、土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
2、项目市场定位下的主要经济技术指标参数
（二）、总体规划理念………………………………………………………………14
（三）、总体规划设计原则…………………………………………………………15
（四）、总体规划设计建议…………………………………………………………15
1、建筑空间布局……………………………………………………………………15
1.1项目总体平面规划及其说明
1.2项目功能分区示意及其说明
1.3分区域产品示意说明
2、道路系统布局……………………………………………………………………24
2.1地块周边交通环境示意
2.2地块周边基本路网
2.3项目所属区域道路建设及未来发展状况
2.4项目道路设置及其说明
3、环境规划及艺术风格提示………………………………………………………27
3.1项目总体环境规划及艺术风格构思
3.2项目绿化景观系统设计
3.3项目主要共享空间设计
3.4项目内雕塑小品、桌凳造型设计提示
4、公建与配套系统…………………………………………………………………37
4.1项目配套功能配置及安排建议
4.2公共建筑外立面设计提示
4.3公共建筑平面设计提示
二、建筑风格定位……………………………………………………………………39
1、项目总体建筑风格及色彩计划…………………………………………………39
1.1项目总体建筑风格构思
1.2建筑色彩计划
2、建筑单体设计提示………………………………………………………………44
2.1公寓、商务楼外立面设计提示
2.2商业物业建筑风格设计提示
3、局部及其它特殊设计提示………………………………………………………46
4、楼型设置及比例建议……………………………………………………………48
三、灯光设计及背景音乐指导……………………………………………………49
1、项目灯光设计……………………………………………………………………49
1.1项目公共建筑外立面灯光设计建议
1.2道路系统灯光设计建议
2、背景音乐建议……………………………………………………………………52
四、室内空间布局装修概念提示…………………………………………………52
1、营销中心
2、样板房
五、开发策略建议……………………………………………………………………55
1、总体开发策略
2、分期开发步骤建议
3、说明
六、关于金世界的商业思考…………………………………………………………57
1、商业街整体功能评估……………………………………………………………57
2、商业街定位建议…………………………………………………………………58
2.1形象定位
2.2功能定位
2.3商业街店铺设计建议
3、街区业态规划建议………………………………………………………………60
3.1永安路商业街业态定位建议
3.2南小街商业街业态定位建议
3.3永安路北侧步行街业态定位建议.
4、关于本案一期B区住宅组团的商业建议………………………………………62
——下篇项目一期定位建议——
一、一期概况…………………………………………………………………………65
二、一期总体规划建议………………………………………………………………65
三、一期各区产品定位建议…………………………………………………………66
（一）A区产品定位建议……………………………………………………………66
1、6F公寓的定位建议一……………………………………………………………68
1.1定位说明
1.2平面布局提示
1.3商铺户型分割说明
2、6F公寓的定位建议二……………………………………………………………70
3、18F（15F）楼定位………………………………………………………………71
3.1目标客户简析
3.2户型区间建议
3.3户型配比建议
3.4户型设计提示
4、28F写字楼产品定位……………………………………………………………75
5、5F楼的产品定位…………………………………………………………………76
6、关于5#楼辅街的建议……………………………………………………………77
（二）B区产品定位建议说明………………………………………………………80
（三）C区产品定位建议…………………………………………………………81
1、6F楼定位建议……………………………………………………………………81
2、3F/4F楼定位建议………………………………………………………………82
3、28F公寓定位建议………………………………………………………………83
3.1定位说明
3.2户型面积建议
3.3户型配比建议
4、产权式商场定位建议……………………………………………………………84
4.1定位说明
4.2商城主题及业态定位建议
4.3两定位方案简析
——上篇项目整体发展策划建议——
第一部分初步的市场定位
一、项目整体市场定位
城市中央客厅
商业、商务、公寓、住宅·一体化多元复合建筑群
从城市的高度出发，将本项目作为“中央城市客厅”的意象表达出来，构建集居住、办公、休闲、购物、文化、娱乐、观光为一体的国际化、集成化新城，以体验式休闲商业为主导，将文化、居住、商务、商业经营等现代都市所具有的多种功能一一兼具。
二、项目内部各物业相互之间的关系分析
商业街、大型商业卖场是本案最主要的物业类型，也是项目打造繁华新新城市的重要方面；商务物业是本案另一个重要的物业类型，承载着缔造真正城市中心商务区的重要使命，同样是体现项目品质的重头戏。
项目内的公寓（住宅）部分，既包括部分回迁楼，也包括个性化公寓产品，是成功启动本项目的关键点。
商业、商务两大类型物业的良好运作将是本案成功的关键。
项目一期的各个产品中，既包括SOLO公寓与酒店式公寓，又包括小户型写字楼与高级（商务）公寓。
SOLO公寓是超小户型的公寓产品，为城市单身一族提供了个人居所，而酒店式公寓则是将装修标准与物业服务上升到更高级别的公寓产品，除了满足最基本的居所要求，更成为房地产市场中的投资型产品；小户型写字楼是中小型公司的首选，高级（商务）公寓同样可以作为中小型公司办公的场所，只是后者将居住其中变成了可能——细分的产品定位能够实现项目整体的差异化定位：
既保证了一定的差异性，使项目本身不会形成自我竞争；同时又有相互的关联，即产品间的互补性。
不仅如此，一期的三个分区同样存在一定的关联：
裙楼底商为公寓提供服务功能；同时公寓又可为底商业主提供服务功能。
另外，B区与C区在位置上即存在一定对称，于是区域中对应产品的定位便出现了诸如“SOLO双子星”的对称定位等等。
三、本项目在石家庄未来城市结构中的地位
本案位于石家庄城市中心区的核心位置，堪称石家庄最大的旧城改造项目。
项目的成功运作，将改变本区域的“脏”、“乱”、“差”形象，提升城市档次，并且会带来“加速招商引资，带动第三产业，创造就业机会，增加政府税收”等多项综合性效益，为城市和社会创造附加价值。
因此，本案应以一种综合开发的态度，在人文居住、商务生活、商业运营等多方面吸收国际化开发经验与产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念，打造石家庄最具人文特色的都市中心标志性榜样新城——中央新城。
石家庄目前并不存在真正意义上的CBD区域，而本项目的出现将有可能成为未来城市CBD的榜样与骄傲。
第二部分项目整体定位与发展策略
一、整体发展理念
“金世界”项目地处石家庄城市中央区域，紧邻“金融街”（自强路）、东方城市购物广场、省艺术中心等城市中心设施，商业、商务氛围浓厚，休闲、娱乐等配套设施完善。
项目已经具有可与周边各种业态相辅相成、共创繁荣的“新城市中央区”的潜质，在此，项目整体发展策略原则——
以前瞻的意识、超前的视野
构筑多元复合地产，缔造活力城市中心
倡导国际先进开发理念，引领城市未来，将城市发展趋势中传统商务办公区或商业区，向“商务－商业－酒店－公寓－娱乐－餐饮—购物—观光”的综合区模式演变，以“中央新城·新新城市体验之都”的理念为指导，缔造城市中心的领军大盘。
二、发展主题及形象定位
作为城市中未来的大型中央特区，项目的建设、发展直到成为真正意义上的城市中心，必将经历一个相对漫长的过程。
不同的发展阶段，结合项目推广目标，应有不同的发展主题作为其核心主题。
在运作先期，建议本案的发展主题为：
城市复兴——缔造全新人文之城
TheCenterofCity，Absolutely
项目形象定位：
新新城市，体验之都
——→
位于城市中心区域的百万平米恢宏建筑群，可以称得上是城中之城，
金世界是城市建筑的新成员，充满动感的活力与体验的快感，
她承载着城市复兴的使命，
她的成长将为城市的形象及发展提供不可估量的贡献力。
第三部分分物业市场定位
一、目标客户群初步定位
1、商业物业
①普通投资者
②专业投资者
③有意在此区域发展的经营者
商业项目在销售中越来越明显的一个特点为：
由于投资房产的高回报率，投资者比经营者似乎更热衷于项目的入市与发展，锁定投资者作为主客群，即是锁定了大多数的潜在客户。
2、公寓物业
①单身人群/丁克一族
本项目的个性公寓能够为城市中越来越多的单身人群及丁克家庭提供居所空间。
②中小型公司
③房地产投资者、投资公司等投资型客户
④外地公司驻石办事处等
高级商务公寓作为商业地产项目产品，其客户群将以投资者为主，而非自用；中小型公司由于经济能力的限制，可以选择高档公寓或SOHO、SOLO公寓作为办公空间。
3、写字楼物业
①中小型公司
②大中型公司
本案商务部分的写字楼包括小户型写字楼以及中高档办公空间，因此商务部分的客户群体将包括多方面群体。
※客户群特征分析见《项目营销策划报告》。
二、物业档次及价格定位
1、商业物业
物业类型包括：
购物中心/大型卖场、商业街、社区型住宅底商等。
价格定位：
12000—14000元/平米
2、公寓物业
物业类型为高级（商务）公寓、SOHO公寓、SOLO公寓等。
价格定位：
4200—4500元/平米
3、住宅物业
物业类型主要普通商品住宅。
价格定位：
3700—4100元/平米
4、写字楼
物业类型包括小户型写字楼、中高档写字楼。
价格定位：
4000—5500元/平米
说明：
①“金世界”地上建面达75万平米之多，无论商业、公寓或是写字楼，都需要丰富的产品线用以支撑庞大的建筑群落。
②分物业的价格定位详见《金世界一期营销策划报告》。
第四部分产品定位及概念设计
一、总体规划
（一）、项目地块情况分析
1、土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
本项目地块位于市政配套设施较为完善的中山西路商圈，比邻裕园广场、省艺术中心、燕山大酒店等高端场所，集商业、办公、文化娱乐氛围于一体；周边0.5公里半径内市政配套齐全，拥有河北省第二医院、石家庄火车站、长途客运站等市政配套。
从土地条件分析，本项目是适宜未来城市经济发展趋势的优质地块，最为重要的一点，是项目所处的城市中心位置。
因此，在整体规划过程中，应充分考虑土地所具有的以上优势，发挥多元化物业的整合效果。
同时应注意到的是，大量外来流动人口的存在，使本区域社会治安与形象较差，大量无业人员长期居住永安路附近等情况，都不利于项目的整体形象。
因此，在先期开发过程中，要注意规避以上不利因素有可能带来的负面效果，应从整体考虑项目的规划设计，并树立项目良好的工程形象，从而促进金世界今后的建设与运营。
2、项目市场定位下的主要经济技术指标参数
项目总占地：
381亩
总建筑面积：
75万平方米
公建面积：
1.16万平方米
绿化率：
32%
容积率：
2.97
总户数：
约3500户
回迁建筑面积：
约8万平方米
※项目分析详见《市场调研报告部分》
（二）、总体规划理念
四街、四区、五大集群
说明：
四街：
时尚购物街——南小街南段；休闲娱乐街——南小街北段；
特色餐饮街——永安路西段、东段；国际精品街——永安路中段；
四区：
公寓区、酒店商务区、体验式消费区、大型商业区；
五大集群涵盖商品贸易、名品名店、金融贸易、商务酒店、商贸服务。
系统地规划定位，有利于项目的整体运做。
街、区、集群的概念是将不同商业业态有机地结合在一起，在形式上达成统一的概念，在内容上起到互补的作用，将本案打造为街、区、集群结合的城市黄金区。
（三）、总体规划设计原则
商业功能独立性原则
公共空间价值原则
布局简单化原则
娱乐、文化价值原则
主力店功能多元化原则
设计技术指标相对保守原则
设计布局“可视性”原则
保守选择新技术原则
本案地块并不规则，但从功能上又集合商务、商业、居住、休闲、娱乐、美食、酒店、观光等多元化功能于一体，因此在规划设计方面具有一定难度。
建议采用上述八大原则，将本项目打造成独具特色的“城市中央客厅”。
（四）、总体规划设计建议
1、建筑空间布局
1.1项目总体平面规划及其说明
针对本案的大体量商业，我们提出以下规划概念：
——“宽屏商业”的概念规划——
从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右：
北京的西单、王府井、天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市的其老商街，长度都大致在600米；香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……其长度也大致在600米左右。
本案东西全长约800米，南北纵深约550米，呈长方地块形态。
要将商业街整体优势发挥出，就必须在综合化上做文章、为前来的顾客提供多层次的服务，对于本案如此大型步行街来说，把多层次餐饮、娱乐、休闲与购物立体结合，满足消费者对不同方面乐趣的追求方位上上之选。
由此建议充分利用地块东西的长度，将大量的商业物业置入其中，形成独具特色的“宽屏”商业地带，由项目的西北方向开始，商业氛围蔓延至区域内主线路的每个角落。
力图打造集餐饮、购物、娱乐、休闲于一体的全业态、全客流、全体验、一站式购物、休闲、娱乐风情街区。
业态方面，着力引入特色餐饮街、名品专卖、连锁美容机构、饰品廊、家居世界、连锁KTV、时尚吧、连锁超市、数码地带、音像世界、电影院等等各种业态，囊括衣食住行玩等方方面面，彻底满足城市中不同消费人群的不同需求，成为区域内规模最大，影响力最强，辐射面最广的全景式黄金商业区。
——中轴线与缓冲区——
永安路作为整个项目的中轴线，将成为金世界的商业主街。
沿街的公寓、住宅、写字楼等建筑皆因商业的存在而具有一定关联，中轴线上的商业将成为本案的“线索”。
而临街的商业店铺则成为项目主要特色与亮点。
项目中央的大型音乐喷泉休闲广场，将本案从东西方向分为两大区域，同时它可将用做整个项目商业主街的缓冲地带，将超长的商业街“分割变短”，提供给那些因为步行商业街区感到疲惫的游客一个休憩的场所；再者，大型的休闲广场也是本项目在景观营造方面的重点。
——功能开发的弹性概念——
本项目体量巨大，运做周期较长。
在众多不确定因素客观存在的情况下，可在商业区与公寓区之间设置一定体量的弹性空间，待到该区域正式建设之前再进行市场定位，将开发风险降至最低。
1.2项目功能分区示意及其说明
方案一——十字金街·商业复合体（推荐）
以永安路、南小街的金“十”字布局为枢纽，将商业街作为项目的主导，规划思路为构筑以商业为基础的复合地产。
方案说明：
1、本规划方案将各功能板块进一步细分，并在局部做功能调整；
2、出于实际操作的可行性考虑，将商业板块移至项目的西南位置，更利于招商与销售；
3、公共区域在地理位置上处于本案的核心地带，在不影响项目品质的基础上，可适度减小而提供给高档公寓，提高项目经济利润；
4、公建配套区位置不变，留有一定量的弹性空间；
5、“板块”的意义在于将某一区域最主要的物业功能体现出，而不是绝对的物业功能定位。
方案二——功能模块化的多元建筑
项目整体功能分区上遵循“功能模块化”的原则，强调不同地块区域的功能分区，将商业、商务、公寓、公建等物业功能在项目中有比较明晰的划分。
方案说明：
1、由于更接近中山路，将项目北侧区域规划为商业板块与金融服务；
2、中心区域让步给公共空间，利于提高项目的品质；
3、商务板块安排在本案的西南侧，并储备一定量弹性空间；
4、商业、商务区域集中，形成功能规模化；
5、将最具价值的中心区域让步给公共区域，尽管项目品质得以大大提升，但同时不可能实现利润的最大化。
综上所述，优先推荐方案一。
1.3分区域产品示意说明
——
商务板块中，强化商务区内的交通路线；注重国际化、个性化、人本化的商务氛围营造，打造CBD高端写字楼形象。
注意酒店与区域内成熟的商务氛围形成互补互动，达到资源的充分共享，为在周边形成商务办公氛围提供必要的硬件支持。
商务部分的物业产品类型包括：
①精装修（商务）公寓，中、小户型写字楼，金融中心——一期商务物业
②中高档写字楼群——商务板块
③豪华商务酒店——配合商务需求，作为远期规划
④商住楼、办公楼——一期5、6#楼的部分物业
——
项目的商业部分将贯穿东西方向，以商业街为主要模式，通过大型商业卖场以及休闲、餐饮、娱乐、购物等业态的全力支持，形成超大规模的商业街区。
商业物业的产品类型包括：
①大型商业卖场——位于项目西南商业板块
→中山路与中华大街为石家庄市的主干道，交通便利人口密集，极具商业潜力，建议在此设立大型卖场；
→此卖场可定位为服务周边的综合性生活超市，锁定国内乃至国际化品牌商业连锁店进行定制化招商，可根据所招募的商家要求，进行合理、规范的产品设计（也可引入类似“苏宁电器”等大型家电卖场）；
→目标消费客户主要来自本区内的居住者以及周边区域，业态为日用百货等消费品，以满足其日常生活需要；
→商业卖场是本项目整体商业上的起点，通过其服务对象的广泛性，起到为项目商业吸引人流的作用；随着商业街区内业态趋向观光、休闲、娱乐等，消费群体将逐步细化，相对年轻的消费者会成为项目商业街区的主流消费人群。
②大型商城——一期C区，详见后
③具有Townhouse感的风格商业街区——永安路部分临街商业
在永安路局部规划设计Townhouse型的风格商业街是本项目商业的特色所在。
临街商业店铺的设置不必拘谨，错落有致的商业与蜿蜒的商业街区带给城市更多激情与惊喜。
——
区域内的高尚公寓建筑群，可同时满足商务办公的需求。
公寓物业产品类型包括：
①普通住宅——回迁楼/商品房
②个性公寓——SOLO公寓，SOHO公寓，位于项目的公寓板块
——
学校、幼儿园、休闲广场等生活配套设施分布如上图所示。
2、道路系统布局
2.1地块周边交通环境示意
自强路：
周边环境较差，双向四车道
中华大街：
城市主干道，双向六车道
裕华西路：
城市迎宾道，双向六车道
站前街：
环境较为嘈杂，人流混杂
中华大街、裕华路均为石家庄城市主要交通干道，项目与其相临，对于大规模商业建设与运营具有一定优势；但同时应注意到——自强路与站前街目前的复杂环境与相对较差的道路状况对项目运作将不产生有利的影响。
2.2地块周边基本路网
永安路：
东西贯通，是项目商业街的主要通路，中华大街、站前街的人气由此引入。
南小街：
南北方向，主要引导自强路、裕华路的客流人群。
站前街：
由于长途客运站、火车站的影响，站前街的人流比较杂乱。
项目内其他规划道路：
建议在自强路与裕华路之间规划3条以上内部通路，丰富内部路网。
2.3项目所属区域道路建设及未来发展状况
裕华路、中华大街道路状况较好，交通比较便利，随着未来城市的发展，其作为城市干道的作用将越来越大，在提升形象、美誉度方面均对本案存在有利条件。
南小街是项目中唯一南北贯通的城市道路，目前的修建工作正在进行中。
2.4项目道路设置及其说明
项目主要出入口设置——永安路与中华大街交口处、南小街与自强路交口处、南小街与路交口处、永安路与站前街交口处
项目主要干道设置——永安路、南小街；
项目车辆分流情况说明——通过项目内多条城市慢车道实现车辆分流
项目停车系统布置——地下/地上停车结合。
永安路、南小街可设置为缓坡便道停车。
地下车库可考虑互联，相互贯通，形成地下停车网络。
3、环境规划及艺术风格提示
3.1项目总体环境规划及艺术风格构思
关键词1——街区购物公园
营造公园般的休闲购物环境，以“街区购物公园”理念为指导，将本案打造成为时尚的观景商业街。
弯曲的步行商业街会使步移景异，始终牵着人们的视线而展开。
商业街要有适宜的空间尺度；设计时要运用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次、趣味性和连续性。
避免因过多商业的存在而降低项目的艺术感，通过细致的绿化景观系统设计以及街区供人观赏娱乐的景观小品，使游人真正体会到“逛街”的乐趣所在。
同时，商务、公寓楼须与商业街区的现代风格良好融合，既不显得突兀，又不过于被商业埋没，通过与商业建筑风格的良好对接，表达“中央新城”的规模与整体建筑艺术感。
本案所提倡的“街区公园”概念，不仅仅为项目营造体验式消费氛围，同时体现更多人性化设计，例如在街边设置足够多的座椅供路人歇息休憩，使得路人在街区中的停走之间，本身便成为一种风景。
关键词2——“华北中央大道”
人文景观已经成为商业街吸引客群的一大亮点，不仅可以让人们了解当地的文脉与知识，还能激发人们的“逛街”的热情（例如喜欢在精致的景观和小品前合影留念）。
将本案的商业街中融入更多的人文景观将有助于项目的成功运营。
“华北中央大道”规划设计建议：
永安路作为项目的主商街，是本项目文化景观最好的体现之处。
因此，建议在永安路中部靠近中央休闲广场的路段设置名为“华北中央大道”的雕塑群。
雕塑的内容为河北省从古至今涌现出的名人、典故、历史等，涉及的内容要具有代表性和典型性。
其中名人雕像为青铜雕塑每30米左右设置一个，共设置28个，历史典故、名家书画可直接雕刻在路面上，每件雕塑作品都附有人物或作品的介绍，让观者在体验商业街的购物乐趣的同时，感受浓浓的人文气息。
3.2项目绿化景观系统设计
商业街区景观——
规划区域即永安街、南小街商业步行街区。
彻底改变现有商业步行街单调、呆板的街区风格，使行人在游览、购物时也可近距离的享受景观。
永安街中心轴线及南小街两侧设立木质花坛、休息长椅、地灯、小型喷水池，在商业店铺的门头可悬挂盆景，街道两侧设立特色吊灯及异型灯杆。
永安街中间段可设主题雕塑（华
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