房地产行业信用评价指标体系评定办法.docx
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房地产行业信用评价指标体系评定办法
房地产行业（开发企业）
信用评价指标体系评定办法
（试行）
第一条本信用评价指标体系仅限于房地产开发企业使用。
第二条信用评价指标
信用评价指标体系采取评分制，由两部分构成。
第一部分是基础评分，第二部分是一票否决部分，企业有违法违规或其他严重失信行为不予评价，采用一票否决制。
第三条信用评价基础评分指标及评分标准
信用评价的基础评分指标划分为3个一级指标，18个二级指标，34个三级指标。
根据企业自身客观情况、经营信用情况和履行社会责任，给予相应的分值。
第四条设定每个指标所占的分值，根据评分依据采用百分制进行评分，满分为100分，包括企业客观信用能力（20分）、企业经营信用情况（45分）、企业履行社会责任信用情况（35分）。
第五条信用评价指标设置及评分依据
一、企业客观信用能力
企业客观信用能力是指企业近3年开发经营过程中形成的不随主观意志改变的、能体现企业履行信用的能力。
这是对企业经营历史的重要总结，也是保障企业未来持续经营和履行信用的基础。
企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。
（详见表1）
1.1企业经营年限
企业经营年限是企业建设与成长的年限.这从一定程度上反映了企业信用建设的历程，两者呈正向相关。
房地产从前期、建设、租售到售后，有一定的时间跨度。
一个具体的房地产开发项目周期至少2-3年。
因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价，其周期最少是3年，企业经营年限只有大于3年才能参与评价。
1.2企业注册资本
企业注册资本是公司制企业章程规定的在公司登记机关依法登记的全体股东或发起人认缴的出资额或认购的股本总额。
该指标反映的是公司法人的财产权，也是企业从事经营活动、承担债务责任的基础。
由于一级和二级企业对注册资本的要求不同，这里采用企业注册资本与本级最低注册资本的比值来评价。
1.3银行资信评级
银行资信评级包括开发企业资信评级和开发项目资信评级两个层次，该指标体系指的是开发企业资信等级。
银行主要关注企业能否按时还本付息，主要考察企业的财务、管理及项目情况等，直接反映出企业对银行的信用能力和履约情况。
因银行对企业财务已经进行了更加深入的评价，可直接采用银行资信等级。
1.4企业开发能力
企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的规模，本项指标主要是考察企业现有的开发能力和单项开发能力，同时也能反映出企业的在市场中的信用程度。
1.5企业人员素质
房地产开发是一项系统工程，有大量专业并且复杂细小的事务，对企业人力资源要求非常高。
这个层次主要考察企业管理、技术人员专业结构配置情况，对于管理人员不仅仅关注其从业经验，更重要的是其对各种业务的认识深度，包括各种职业资格证书的比例，如建造师、造价工程师等；还考察从业人员学历构成是否合理。
1.6财务信用能力
财务信用能力是企业信用能力的重要组成部分，通过对企业近3年财务状况的评价，可以在一定程度上反映企业未来偿债能力、竞争力、发展能力，判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。
为准确反映企业信用能力，本指标体系又从偿债能力（长期偿债能力与短期偿债能力）、运营能力、发展能力和盈利能力4方面进行了细化。
1.6.1偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。
能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。
通过对偿债能力的分析，可以考察企业持续经营的能力和风险，有助于对企业未来收益进行预测。
企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力两个方面。
长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。
考察指标是产权比率（负债总额/所有者权益总额×100%）和利息保障倍数。
产权比率用来表明债权人和投资人资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。
一般来说，这一指标越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小。
该指标同时也表明债权人的资本受到所有者权益保障的程度，或者说是企业清算时对债权人利益的保障程度。
利息保障倍数是指企业息税前利润与利息费用的比率（EBIT/年利息额），反映企业经营所得支付债务利息的能力，用来衡量盈利能力对债务偿付的保障程度。
一般来说，利息保障倍数至少应等于1。
短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债按期足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。
企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率和现金流动负债比率。
流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率，表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内变现的流动资产偿还到期的流动负债的能力。
一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，按照西方企业的长期经验，一般认为2：
1的比率比较适宜。
现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流量与流动负债的比率（年经营现金净流量/年末流动负债），它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期债务的能力。
该指标是从现金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力进行考察，能充分体现企业经营活动产生的现金净流量可以在多大程度上保证当期流动负债的偿还，直观地反映了企业偿还流动负债的实际能力。
1.6.2运营能力是指企业基于外部市场环境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合，对实现财务目标所产生作用的大小，反映了企业持续经营、良性发展的能力。
主要考察指标有应收账款周转率和存货周转率。
应收账款周转率（周转次数），是企业一定时期营业收入（或销售收入）与平均应收账款余额的比率，反映企业应收账款变现速度的快慢和管理效率的高低。
一般情况下，应收账款周转率越高越好，应收账款周转率高，表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等。
存货周转率（周转次数），是企业一定时期营业成本（或销售成本）与平均存货余额的比率，反映企业生产经营各环节的管理状况以及企业的偿债能力和获利能力。
一般情况下，存货周转率越高越好。
存货周转率高，表明存货变现的速度快；周转额较大，表明资金占用水平较低。
1.6.3发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力，是企业竞争力指标。
分析发展能力主要考察近三年主营业收入平均增长率和资本三年平均增长率。
主营业收入增长率，是企业本年主营业收入增长额与上年主营业收入总额的比率，反映企业主营业收入的增减变动情况。
该指标值越高，表明企业主营业收入的增长速度越快，企业市场前景越好。
资本三年平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况，在一定程度上反映了企业的持续发展水平和发展趋势。
1.6.4盈利能力就是公司在正常营业状况下赚取利润的能力。
考察指标有资产收益率和净资产收益率。
资产收益率是企业在一定时期内的净利润和资产平均总额的比率，主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，反映了企业总资产的利用效率，表示企业每单位资产能获得净利润的数量，这一比率越高，说明企业全部资产的盈利能力越强。
净资产收益率（净利润/所有者权益平均余额）是反映所有者对企业投资部分的盈利能力，又称所有者权益报酬率或净资产利润率。
净资产收益率越高，说明企业所有者权益的盈利能力越强。
在我国，该指标既是上市公司对外必须批露的信息内容之一，也是决定上市公司能否配股进行再融资的重要依据。
表1
企业客观信用能力
房地产开发企业信用评价指标体系
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
1．
企业客观信用能力20分
1.1
经营年限
2分
企业经营年限10年及以上得2分；8-10年（包括8年）得1.5分，5-8年（包括5年）得1分，3-5年（包括3年）得0.5分，3年以下不得分。
1.2
注册资本
2分
企业注册资本/本级资质要求最低注册资本，比值大于2得2分，1.5-2之间（包括2）得1.5分，1-1.5之间（包括1.5）得1分，等于1得0.5分，小于1不得分。
1.3
银行资信等级
3分
由企业提供银行信用等级证明，AAA级得3分，AA级得2分，A级得1分，B级以下不得分；
若银行最高等级为AA，评分时相应提高一级。
1.4
开发能力
4分
1.4.1近三年开发面积
2分
企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。
1.4.2上年开发面积
2分
上一年开发面积/本级资质要求的最低开发面积，比值大于2得2分，1-2之间（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。
1.5
人员素质
1分
专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的，得1分，不符合的不得分。
1.6
财务信用能力
8分
1.6.1
偿债能力
3分
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，产权比率和流动比率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；每项利息保障倍数和现金流动负债比优秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。
其中，产权比率=负债/所有者权益，流动比率=流动资产/流动负债，利息保障位倍数=息税前利润/利息费用，现金流动负债比=经营活动现金流量/流动负债。
1.6.2
运营能力
1.5分
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，存货周转率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；应收帐款周转率优秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。
存货周转率=销售收入/存货，应收账款周转率=销售收入/应收账款
1.6.3
发展能力
1.5分
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，近三年主营业务收入平均增长率优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；近三年资本平均增长率优秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。
近三年平均增长率采用几何增长率计算。
1.6.4
盈利能力
2分
根据国资委发布的房地产全行业财务水平，每项指标优秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分。
总资产收益率=净收益/总资产，净资产收益率=净收益/所有者权益。
二、企业经营信用情况
为不断规范房地产开发建设，国家及各级政府先后制定了一系列的相关法律、法规，归纳列举了可能的违法行为，并给出了相应的处罚规定。
企业的信用建设应是建立在法制建设的基础上。
因此，评价体系的一个指导思想是开发企业在经营活动中发生现行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为，并经政府主管部门处罚或经查实的，应扣重分直至采取一票否决。
因此，对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。
即考察企业在各阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。
企业的信用评价核心部分是企业在经营全过程中的信用表现，企业大部分活动集中在生产经营，所以这项指标权重占了50%。
结合房地产行业和房地产开发企业的特点，这部分评价按开发项目的实施阶段分4个二级指标，即开发前期信用、建设阶段信用、租售阶段信用和前期物业管理信用，13个三级指标。
由于企业在各阶段都有大量经营行为，逐项罗列会使指标十分臃肿，因此，这项指标的评价方法主要是通过评审参评企业是否发生评价标准中列举的企业不良信用行为，每项扣相应分数。
下表中所列不良行为是比较常见或易于判别的，如果企业发生类似行为，表格中未列出，参照本项指标评价标准给予相应扣分。
每项三级指标赋予一定分值，企业符合所列要求或未发生所列不良信用行为的，得满分，每发生一项不良信用行为的，按标准扣分；发生若干项以上该三级指标不得分，更严重的二级指标不得分，极其严重的一级指标不得分。
（详见表2）
表2
企业经营信用情况
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
企业经营信用情况
45分
2.1
企业开发前期信用10分
2.1.1
土地运作信用
4分
企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序的，根据实际情况，每项目扣0.5-1分，累计扣满4分为止，但若下列3项违规事项均发生，则2.1项不得分；
①在土地招拍挂过程中，未严格遵守程序；②中标后未按合同按时足额支付土地出让金；③未按土地出让合同按时按规划开发。
2.1.2
规划许可信用
2分
企业近三年在办理《选址规划意见通知书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》过程中，有不遵守程序的行为，每项目每项证书扣0.5分，累计发生5项，则2.1项不得分。
2.1.3
工程招标信用
2分
企业近三年工程招标过程中发生以下情况，根据实际情况每项目每项扣0.5-1分，累计发生5项则2.1项不得分：
①不按规定进行招标；②迫使总包不合理接受分包；③肢解项目进行招标；④企业与供应商进行标前谈判，或中标后就实质性条款进行谈判并更改。
2.1.4
拆迁安置信用
2分
企业近三年项目在工程拆迁安置过程中发生以下1种情况，2.1.4项不得分；累计发生2项则2.1项不得分：
①未签订拆迁协议，或未履行拆迁承诺；②未按规定支付拆迁安置补偿费；③野蛮、违规拆。
2.2
企业建设阶段信用16分
2.2.1
合同信用
4分
企业近三年材料、设备采购合同示范文本的使用率低于40%扣0.5分；总包合同未采用示范文本或按规定需要备案的合同未及时备案的每项目扣0.5分；
企业近三年未按合同要求准时提供甲供材或其他甲供资源，每项目扣0.5分；企业拖欠供应商、施工承包方合同款、设计费，根据实际数额扣0.5-2分；
近三年企业拖欠巨额合同款，或与合作方有重大纠纷的，且企业承担主要责任的，2.2项不得分。
2.2.2
质量信用
4分
近三年工程合格率低于100%的，2.2项不得分；
近三年项目原材料和配套设备未进行规定检验的，每项目根据实际情况扣0.5-1分；近三年施工过程隐蔽工程合格证不齐全，每项目每缺少1个扣0.5分；
获质量管理体系认证的可加1分，但2.2.2项满分4分。
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.2
企业建设阶段信用16分
2.2.3
进度信用
2分
企业近三年存在明显拖延工期或不合理赶工期的项目，每项扣0.5-1分。
2.2.4
安全信用
3分
近三年发生重大安全事故的2.2项不得分；
近三年发生较大安全事故每次扣1分，3次及以上2.2.4项不得分；近三年发生一般安全事故每次扣0.5分，5次及以上2.2.4项不得分；
近三年项目未按要求制定安全技术措施的每项目扣0.5分。
2.2.5
竣工验收
3分
近三年竣工的项目，未按相关规定办理规划、消防、配套设施等验收的，每项目每缺少1项扣0.5分。
2.3
企业租售阶段信用14分
2.3.1
销售推广信用
3分
企业近三年每项目在租售推广过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，累计扣3分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.1项不得分；发生5项则2.3项不得分：
①未取得商品房预售许可证发布售房或含有销售内容广告；
②销售广告未按规定载明开发企业名称、预售许可证号和代理销售房地产的中介服务机构名称；
③销售广告利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果误导消费者；
④销售广告含售后包租或变相售后包租等承诺内容；
⑤销售广告中含有封建迷信内容，有悖社会良好风尚；
⑥商品房销售广告中存在价格、面积等欺诈现象；
⑦商品房广告涉及装修装饰内容；
⑧广告中出现融资或者变相融资的内容，含有升值或者投资回报的承诺；
⑨广告中含有为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
2.3.2
预、销售信用
5分
企业近三年每项目在预售销售过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，扣满5分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.2项不得分；发生5项则2.3项不得分：
①未取得商品房预（销）售许可证，进行商品房销售；
②未按规定使用商品房预售款项，将预售款挪作他用；
③委托没有资格的中介机构代理销售；
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.3
企业租售阶段信用14分
2.3.2
预、销售信用
5分
④预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人；
⑤未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》；
⑥未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案；
⑦销售过程中未对项目不利因素做善意提醒，如红线警示提醒；
⑧采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；
⑨经确认存在捂盘惜售行为；
⑩售房过程中雇佣人员冒充购房者制造紧张气氛的，或发布虚假供应或库存信息。
2.3.3
合同履约信用
6分
企业近三年每项目在租售履约过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，扣满6分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.3.3项不得分；发生下列6项不同行为或发生第⑩项，2.3项不得分；
①商品房买卖合同及补充约定显失公平；
②签订商品房买卖合同及其补充协议时，未采取合理方式提请房屋买受人注意免除或者限制其责任的条款；
③未按规定办理商品房网上签约和预售登记备案；
④企业延迟交房，且不按合同支付买房人延迟交房补偿；
⑤企业延迟为买受人办理房屋所有权证书，且不按合同支付买房人延持办理房地产产权证补偿；
⑥交付物业时，项目有甩项，或仍使用临时水电、或住宅区配套设施不具备交付使用条件；
⑦未经房屋竣工验收或验收不合格，擅自将房屋交付使用；
⑧在交付住宅物业时，拒不交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
⑨未按规定及时缴存房屋专项维修资金；
⑩擅自挪用住房专项维修资金；
未按规定承担房屋建筑工程质量保修责任；
商品房交付后，经工程质量监督单位复核属实的质量问题，不予妥善处理；
一级指标
二级指标
三级指标
权重
评价标准及评价方法
2
企业经营信用情况
45分
2.4
企业前期
物业管理
信用
5分
5分
企业近三年每项目在前期物业管理过程中，如出现下列情况，每项扣0.5分，累计扣满5分为止，若发生下列3项不同的非诚信行为，2.4项不得分；
①未按规定在取得商品房销售许可证之前，选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同；
②未按规定通过招标选聘前期物业服务企业；
③在与物业买受人签订的房屋买卖合同中未包含前期物业服务合同约定的主要内容；
④未按规定配置物业管理用房；
⑤未按规定向主管部门或行业协会办理相关备案手续；
⑥未按规定与前期物业服务企业办理物业承接验收手续，并移交物业档案资料、物业管理用房；
⑦未按规定承担首次业主大会组织费用；
⑧在制定的业主临时公约，侵害房屋买受人利益；
⑨未要求缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的物业服务费；
⑩擅自处分属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；
三、企业履行社会责任信用情况
社会责任有法律和道德两个层面。
从法律层面上讲，企业做到守法经营、依法纳税，就是一个合格的企业公民。
从道德层面上讲，企业应该有一个积极、健康、向上的企业文化，即不仅要做一个合格守法的企业，更要做一个好企业。
企业应该更多考虑自己的社会责任，就是说，既要做好自己、发展自己，同时也要完善自己。
该指标从企业对所有者、员工、消费者、合作方、政府、社会公益、环保节能和企业的社会荣誉8个方面全面考察企业履行社会责任的信用。
（详见表3）
3.1企业对所有者信用
企业所有者是企业的主人，可能是股东或普通持股人，也可能是发起人和国有资产管理人。
公司治理要求三权分立，所有权和经营权的分立带来了委托-代理关系，经营管理层要实现股东利益最大化。
但在这种关系框架中经营者与所有者的利益不完全一致，有时候企业经营层会做出一些不利于所有者的决策，该指标考察企业是否按章程规定向所有者分红。
3.2企业对员工信用
员工是企业的主体，是企业发展的有生力量，对员工的信用体现了企业健康成长的文化理念；员工也是社会的一分子，员工就业保障、工资按规发放、社会保障以及公积金依法缴纳是涉及社会稳定的重要内容，企业对员工的信用就是履行社会责任的重要表现。
评价中需要评审人员对员工进行抽样调查，可以采取问卷和访谈等形式，测评员工对企业的满意度。
主要考察员工培训、发展情况、离退休人员待遇、人员流动情况、企业是否关注员工幸福指数等方面。
在有关人员流动的考察中，要区分大批员工主动离职和企业大规模裁员，前者说明员工满意度很低，后者则反映企业对员工的社会责任感不强，该项不得分。
有关对员工信用方面还要考察企业是否按照新劳动法与员工签订劳务合同；平均工资水平与行业平均水平比较，处于何种水平；是否为员工缴纳社保和住房公积金等。
3.3企业对消费者信用
消费者是企业产品和服务的最终使用者，尊重消费者权益是企业的基本社会责任。
企业对消费者的信用包括很多方面，如在2.2.2中已做过评价的产品质量，2.3租售阶段信用也是针对消费者的。
而这部分主要考察消费者社会责任信用，指标包括消费者满意度和企业投诉处理情况。
消费者满意度测评本身也是一个不小的课题，指标比较复杂，可以综合的反映出企业在消费者群体中的形象和口碑。
在评价过程中，要求评审机构对企业近三年销售的项目进行小规模实调，按满意度不同层次给予不同分值。
投述处理反映企业应对危机的处理能力，企业对投诉的重视程度反映企业是否有严格科学的投诉处理流程、一次性投诉解决率等方面。
但是值得注意的是，如果近三年若发生房屋质量及物业服务的群体投诉事件，则第3.3项不得分。
如果企业经查证确实负有责任，而又未处理投诉事件的，一票否决。
地方消协和地方政府信访部门对企业的评价可以直接反映消费者对企业的投诉、信访以及企业解决争议的情况。
3.4企业对合作方信用
房地产开发企业的经营活动离不开各类合作方，包括设计单位、咨询单位、材料设备供应商、施工单位、银行等，他们与企业是利益相关人的关系，除银行外，其他合作方几乎都处于乙方地位。
因此，企业可能利用甲方优势损害合作方利益，主要表现在托欠各种款项，虽然在2.2中对此做过评价，但这里可以通过对合作方进行抽样调查，考察各方对企业的评价。
3.5企业对政府的信用
企业对政府的信用集中体现在履行受让土地合同、依法建设销售房屋、纳税和就业4个方面，社会贡献率（年纳税额/资产规模）反映了企业占用社会经济资源所产生的社会经济效益的大小，是社会进行资源有效配置的依据。
履行受让土地合同、依法建设销售房屋两项责任已在前面信用评价中有所体现，本部分只对后两项责任进行评价。
纳税信用是指纳税人依法履行纳税义务，并被社会所普遍认可的一种信用，是社会信用体系建设的重要内容之一。
纳税信用等级评定管理制度，是税务机关根据纳税人履行纳税义务的情况，依法将纳税人评定为不同的纳税信用等级，进行分类管理的制度。
纳税信用等级分为A、B、C、D四级，A级要求95分以上，B级要求60-95分，因此对这两个级别分别给予分数，C、D不得分。
企业解决残疾人就业是企业公民履行社会责任的一种表现。
各省、自治区、直辖市人民政府规定企业按一定比例安排残疾人就业，企业达不到规定比例的，可以按要求缴纳残疾人就业保障金，该指标评分标准为1分，达不到比例或未按要求缴纳残疾人就业保障金的不得分；
3.6环保节能
建设节约型社会是新世纪的构想，环保节能一直受国家大力倡导，指标中对该指标赋值较高，希望能够引导
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