中山北路项目市场研究报告分析.docx

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中山北路项目市场研究报告分析中山北路项目市场研究报告分析中山北路工程市场研究报告第一局部工程投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析1、宏观经济、政策、市政环境分析1上海市宏观经济开展状况1.1GDP与GDP增长率从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，根本上保持每年10%左右的增长率。

2002年上海人均GDP已经到达4900美元。

根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康开展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP到达7500美元左右。

健康的国民经济为房地产业的开展提供了良好的运行环境。

图图1-1上海上海GDP与增长率变化与增长率变化数据来源：

上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。

单位：

亿元人民币1.2外商直接投资合同金额98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，根本保持着较稳定的增长，2002年更是到达了亿美元。

外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。

但此外也应该看到，局部外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。

图图1-2上海上海FDI及增长率变化及增长率变化数据来源：

上海市统计局，单位：

亿美元1.3房地产投资总额92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升开展，经历了土地购置顶峰期、房屋建设顶峰期、投资建设低靡期和新一轮城市开展四个阶段。

99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活泼，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。

未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。

房地产投资市场的活泼说明了国内外资本对于上海房地产市场未来开展的乐观和信心。

图图1-3上海房地产投资总额变化上海房地产投资总额变化数据来源：

上海市统计局，单位：

亿元人民币2重大产业政策上海房地产市场受政策的影响程度较大。

97年以来，上海市房地产市场经过了顶峰、低潮、顶峰的“U型开展历程。

为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。

2.1土地政策11992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。

21994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。

31996年，公布并实施土地使用权出让方法，加强土地市场管理。

42001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。

52002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。

62003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步标准上海市经营性土地使用权出让工作。

2.2购房政策11998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。

22001年，新的预售标准实施。

32001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。

42003年，实行经济适用房价格管理方法。

52003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。

62003年，对购置高档商品房、别墅或第二套以上含商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。

2.3拉动政策11994年，实行蓝印户口政策。

21998年，实行购房退税政策。

31999年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。

2.4抑制政策12002年，取消蓝印户口政策。

22002年，不再延长退税截至时间。

32002年，取消购房契税补贴政策。

42003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。

52003年，央行出台?

应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知?

。

62003年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购置能力的住宅工程，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等工程。

72003年，预售标准提高为“结构封顶。

82003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发工程总投资的30%。

3重大城市规划、市政城市建设日新月异。

随着新一轮城市改造的进行，轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化方案实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。

伴随着世博会的申办成功，整个城市表达出了无限活力。

1轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路规划及局部施工。

2苏州河整治工程。

3浦江开发规划启动。

4世博会申办成功。

5中环线工程开工。

6一城九镇方案启动。

2、上述因素开展对房地产市场影响1经济运行的良好趋势为房地产市场平稳开展提供了坚实根底未来三年，城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调整产业结构的同时加大力度引进外资，2005年人均GDP水平将到达6500美元。

上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳开展提供了坚实根底。

2产业政策的及时有效性为房地产市场的健康开展提供了充分保障上海房地产市场刚刚开展10多年，尚有较多不完善不成熟不标准之处。

作为城市开展的支柱产业之一，政府对产业开展将起到监督和宏观调控作用。

从历年产业政策的公布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的及时性和有效性，对于城市房地产市场的健康开展起到了相当关键的作用。

相信未来几年，针对城市房地产市场开展中出现的各类问题，政府将继续调整、公布、实施相关产业政策，为房地产市场的健康开展提供充分保障。

表1-1历年产业政策对房地产市场的影响产业政策主要影响土地政策标准一级市场，促进公平竞争，保证市场健康住房制度改革促进房地产市场化的关键因素新预售标准保证消费者利益。

但市场出现供给短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。

内外销房并轨吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。

非居住用房并轨商铺等非居住用房热潮诞生拉动政策促使房地产市场短期内走出低谷抑制政策减小投机时机，降低泡沫成分数据来源：

上海中原市场研究部3规划、市政的强大力度为房地产市场的多样开展提供了强大动力城市经济地位的定位和经济开展形势让城市产生了新的开展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、开展。

新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样开展提供了强大动力。

表1-2上海房地产市场热点开展态势市场热点关键促进因素目前开展态势轨道交通周边住宅轨道交通开展依旧是住房开展趋势苏州河沿岸住宅苏州河整治后续储藏地块少，目前向其上游延伸小户型公寓烂尾楼改造市场开展过了最顶峰，进入惯性开展阶段产权式酒店含商务型烂尾楼改造小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品江景住宅浦江规划江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减世博效应圈世博申办成功价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大一城九镇开展一城九镇开发，轨道交通建设以及相关产业开展未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间商铺投资内需拉动相关政策市场运行态势良好，但在政策干预下，投资回报有所下降全装修住宅装修住宅政策住宅开展趋势，但目前市场并不标准可售型写字楼并轨政策以及经济结构变化已从萌芽期开展到发育期，具有较大的投资价值二、上海房地产市场环境分析1、总体供求及价格特征1995年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求1995-2000年、供小于求2000-2002年、供求平稳2002年至今三个阶段。

在良好的经济环境和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从99年开始大幅增大。

受到2001年新的预售标准限制，商品房供给一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。

2001年下半年，受到预售标准限制的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供给急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。

图图1-4上海市历年商品房供求分布上海市历年商品房供求分布数据来源：

上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料19492000，95年至今上海市商品房价格根本保持了平稳向上的趋势。

但是2000年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而2000年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达16%。

图图1-5上海市历年商品房价格分布上海市历年商品房价格分布数据来源：

上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料19492000，2、市场结构开展分析2.1市场结构开展因素的开展趋势经济开展、城市人口开展、城市规划情况是影响城市房地产市场开展的三大因素。

作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业开展均受以上因素影响。

三大因素的未来开展对于市场结构开展起到相当关键的作用。

表1-3市场结构开展的因素近期开展趋势细分市场影响因素因素开展趋势商品住宅经济开展GDP增长每年保持两位数人均GDP为2005年为6500美元居民收入快速增加城市人口开展户籍人口增加150万外地人和境外人士的比例不断提高城市规划情况轨道交通逐渐完善住宅郊区化开始显现十五期间住宅供给7500-8000万平方米商用物业经济开展居民实际收入不断增加恩格尔系数逐渐降低城市人口开展户籍人口增加150万外地人和境外人士的比例不断提高旅游参观人数逐年增加城市规划情况期末外商业网点总数要到达3000个市外零售总额到达100亿元，年均增长15%期末建立3到5个市外大型配送中心期末超过2000家的大型连锁商业企业扩大内需政策继续实行写字楼经济开展三次产业产值不断上升52城市人口开展劳动力数量不断增加期末第三产业从业人员占总就业人员的50%城市规划情况内环线以内，以第三产业为重点，适当保存都市型工业内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，开展现代化农业和郊区旅游业数据来源：

上海中原市场研究部注：

近期是指2003-2005年。

2.2各细分市场结构开展分析2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占96.3%，商业用房占2.1%，写字楼占1.6%。

非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在10%以上。

结合影响各细分市场结构开展的因素变化趋势，以及上海市“十五规划等已有资料，对各细分市场近期2003-2005年的市场结构供给规模、供给格局做以下预测。

表1-4各细分市场结构开展分析细分市场市场结构开展预测商品住宅供给规模住宅投资额每年500亿人民币20002002年住宅土地出让可建面积为5239万平方米，将在近期供给每年将有1500万平方米以上住宅批准预售供给格局十五期间环内：

19502080万平方米十五期间环间：

32203440万平方米十五期间环外：

23302480万平方米商业物业供给规模十五期间商业物业规划面积近500万平方米供给格局十五期间市级商业区：

110万平方米十五期间社区配套商业：

240万平方米写字楼供给规模2000万平方米，局部将在近期供给浦江两岸规划67公顷办公用地，将有局部供给供给格局以中心城区为主陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大规模高档写字楼供给数据来源：

上海中原市场研究部注：

市级商业中心指四街四城，区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如等重点规划区域。

第二局部工程可建方案市场可行性分析一、可建方案模式分析公寓局部1可售型小户型物业模式1.1方案模式阐述可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。

该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理，并能提供全部或局部酒店式效劳，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。

可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化开展的必然结果，其在上海的开展始于2000年，兴于2001年，2002-2003年步入加速开展期。

3年的开展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。

根据上海可售型小户型物业的性质，本报告将其大致分为两类：

一类为“酒店式公寓，另一类为“产权式酒店。

表3-11酒店式公寓和产权式酒店比拟物业类别土地性质产权年限产品特征适合用途代表案例酒店式公寓住宅70年居家气氛较浓，完整的住宅使用功能居住金隆海悦静安自由自宅产权式酒店商住办50年可进行工商登记，亦商亦住居住+办公世纪时空感性达利数据来源：

上海中瑞市场研究部1.2市场特征分析1.2.1酒店式公寓1.2.1.1市场供求特征本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要效劳对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式效劳公寓如雅诗阁、芝大厦等。

从2000年开始，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以小户型、全装修、低总价和酒店式效劳为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。

此类物业比拟典型的有：

青年汇、东方时空、奔腾新干线、静安自由自宅等。

截止2003年5月，市场累计供给小户型酒店式公寓工程14例，共计5047套，供给的时域分布大体呈上扬之势。

新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使2003年1-5月的供给量便到达了1991套，这些工程在品质和效劳上都有明显的抬高。

小户型公寓的开发投资建立在市场需求的根底之上，在供给放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个工程甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，2002年，市场供求出现倒挂，1：

1.05的供求比反映出小户型市场的景气态势。

进入2003年，小户型供给紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市工程的销售和预订速度略有放缓，小户型需求保持稳定。

图3-42000-2002年上海小户型酒店式公寓供求变化状况数据来源：

上海中瑞市场研究部注：

2003年1-5月，上市量为1991套1.2.1.2市场平均销售价格地段因素明显小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重工程的地段。

有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。

基于此，小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的工程销售价格普遍超过1万元/平方米。

价格上升幅度高于普通住宅2000-2003年，小户型物业在总体供给紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。

此外，小户型市场的操作不标准，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。

据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过15%，抬升势头令人咋舌。

表3-12上海小户型酒店式公寓销售价格情况区域细分区域平均销售价格元/M2涨幅城市中心区CBD及附近地区9000-1200018-20%中心商业区11000-1300012-15%城市次中心区区级商务区7000-1000015-18%传统居住区6300-700012%城市边缘地区新兴居住区5800-680012%资料来源：

上海中瑞市场研究部1.2.1.3客户构成开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所接受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。

据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购置客户，其中投资客比例略高于自住客。

1.2.2产权式酒店严格意义上说，产权式酒店是指投资者购置该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间那么交给酒店管理公司统一出租经营，收取一定比例的返租经营收入，实现保值增值。

如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供6-7%的投资回报。

而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇一例，其为投资者承诺的年回报率为6.5%。

在本报告中，我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为50年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。

1.2.2.1市场供求特征从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。

在以MYCITY、“青年汇等为代表的住宅楼改造获得成功之后，一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。

截止2003年5月，沪上产权式酒店的工程总量到达15例，共计5549套，累计供给量与酒店式公寓相当。

2002年至今，产权式酒店步入加速开展期，2002年全年产权式酒店供给单元3045套，2003年1-5月的供给量亦到达1888套，上海产权式酒店的供给趋旺。

与小户型酒店式公寓相同，产权式酒店的需求旺盛。

相对而言，由于产权式酒店50年的产权年限，同时销售价格和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。

据统计，2001年和2002年产权式酒店的市场供求比分别为1：

0.84和1：

0.91。

图3-520012002年上海产权式酒店供求变化状况数据来源：

上海中瑞市场研究部注：

2003年1-5月，上市量为1888套1.2.2.2市场平均销售价格产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓结合表2-1和表2-3来看，可以发现，产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在500-1000元/平方米之间。

统一经营管理的产权式酒店价格高企坐落在山东路近外滩的“世福汇作为目前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店，价格标准明显高于其他产权式酒店，工程销售均价为2万元/平方米。

开盘5个月以来，销售过半。

目前工程处于封盘阶段，预计7月推出后续可售单元。

表3-13上海产权式酒店销售价格情况区域细分区域平均销售价格元/M2涨幅城市中心区CBD及附近地区10000-2000015-18%中心商业区12000-2000015-18%城市次中心区区级商务区8000-1000012-15%传统居住区6500-750012%数据来源：

上海中瑞市场研究部1.2.2.3客户构成产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的对象多元化，购置对象除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有局部以办公为目的的小型公司。

相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。

表3-14上海产权式酒店客户构成情况客户类别比例构成客户来源客户特征投资客60%-65%江浙+上海经济实力强自住用户15-20%江浙+上海25-35岁的中高级白领、SOHO族公司用户15-20%上海为主24人的新兴公司数据来源：

上海中瑞市场研究部1.2.3中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场特征上海可售型小户型物业的地域分布相对集中在城市中心和次中心的商务、商业区，这些区域是大局部白领的工作娱乐场所。

本工程所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心，同时又紧靠知名学府华东师范大学，区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。

1.2.3.1中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场供求特征烂尾工程改建而成的小户型酒店式公寓先导市场2002年，随着小户型市场的兴起，在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾工程改建为酒店式公寓，名为摩登时代，成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。

由于市场对此类工程的推崇，该楼盘市场去化良好。

邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓近期，在中山北路、华师大对面出现一例全新的小户型酒店式公寓中环家园，这是本区域范围内一例以住宅立项的可售型小户型物业，该盘目前已经开始正式销售。

此外，位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在8、9月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。

表3-15中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业的供求状况工程名称地址建筑楼层单位量主力面积销售率开盘日期摩登时代兰溪路141号15F/121037-66M298%中环家园中山北路3880号25F/160039-57M275%绿地*世家宁夏路、曹杨路口30F/166040-60M2未销售未开盘数据来源：

上海中瑞市场研究部1.2.3.2中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场平均销售价格市场平均销售价格处于全市中下游水准中山北路白兰路工程周边区域2002年可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均价格在6700元/平方米，新建的小户型物业中环家园以及绿地*世家的价格超过烂尾楼改建的摩登时代，平均价格分别为约7200元/平方米和8000元/平方米。

总体来看，中山北路白兰路工程周边区域的小户型平均销售价格处于全市中下游水准。

图3-6中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业价格分布单位：

元/平方米数据来源：

上海中瑞市场研究部注：

楼盘的价格为开盘时的价格1.2.2.3中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业客户构成分析投资客是市场的主力客户可售型小户型物业作为一种投资性物业品种，其对投资客的吸引力较强。

本区域投资客比重约60-70%，购置客户最主要用途是作长期食租。

投资客来自于外地及全市上海房地产市场是一个开放性的市场，外来客来沪投资的房产品种除了高档楼盘以外，小户型也是其热衷产品。

本区域内摩登时代、中环家园的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。

1.2.4可售型小户型物业与上海其他区域关联度分析可售型小户型物业与上海其他区域关联度分析根据我司调查，目前上海可售型小户型物业主要集中在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本工程所在的不夜城区域，以下就本区域和其他小户型集中区域作关联度分析。

表3-16中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业与上海其他可售型小户型物业关联度分析细分工程中山北路白兰路周边区域陆家嘴区域外滩周边区域陆家浜路地区南京西路地区虹桥镇区域环境特质商业环境一般一般优一般优较差交通出行优较优较优较优较优一般人文气氛较优优优一般优一般市场特质供给量147012%10309%123811%174616%114411%3123%销售价格6700-850010000-1200010000-200008500-1100010000-200005800