民办养老院养老机构可行性研究报告1实用.docx
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民办养老院养老机构可行性研究报告1实用
民办养老院养老机构可行性研究报告1
蚌埠市医养结合医
疗机构一体化项目
可
行
性
研
究
报
告
安徽正阳投资有限公司
二零一五年十月
目 录
第一章总论ﻩ1
1。
１项目概况ﻩ1
１。
1.1项目名称1
1.1．2项目性质ﻩ1
1。
1.3项目单位１
１．1。
４项目简介1
1．1．5项目建设地址1
1.1.6项目建设内容ﻩ1
1.1．7组织机构与劳动定员ﻩ４
１。
１.8项目建设工期及实施进度ﻩ6
1.1。
９投资估算和资金筹措ﻩ7
1．2主要技术经济指标ﻩ7
1。
3编制依据及编制范围ﻩ7
1。
4 结论及建议8
第二章项目建设背景及必要性10
2.１ 项目建设背景１0
2。
1.１人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势１0
2。
1。
2国家政策鼓励发展养老服务业１2
2.1。
３老年人进养老机构已形成一种趋势１2
２。
１.4宜宾当地养老机构供给不足,难以满足养老需求13
2.２项目建设必要性14
2。
２。
１响应国家和宜宾“十二五”规划ﻩ１4
２.2.2促进宜宾老年人幸福高地建设15
2．2。
３带动宜宾养老产业及相关产业发展15
2.2.４ 维护社会稳定，促进社会和谐ﻩ１6
第三章行业及市场分析１8
3。
1养老行业现状及发展趋势18
3.1。
1养老机构行业现状分析ﻩ１8
3。
１。
２市场前景1９
3．1．3 发展趋势ﻩ1９
3.2市场分析20
3。
2。
１目标市场定位ﻩ20
3。
２。
2市场容量分析２0
3．2。
3市场竞争分析22
3。
2。
4 消费者需求分析22
第四章 项目规划ﻩ26
4．1项目建设原则26
4．2 项目功能规划27
4.2．1养老中心2８
4.2。
2医疗中心2９
4。
2。
3护理中心３0
4．2。
4接待中心ﻩ3２
4.2.5休闲乐园３4
4。
２.6 办公中心37
4。
2。
7附属用房38
第五章战略规划及目标4１
５。
1项目优势4１
5.1．1政策优势ﻩ４1
5。
１.2资源优势ﻩ４1
5。
1。
3 竞争优势ﻩ41
５．1.4创新优势ﻩ4１
５.2 项目战略定位ﻩ4１
５。
2。
1环境最美42
５.2.2功能最全42
5。
2.3服务最优ﻩ４3
5。
2.4品位最高ﻩ43
５。
3项目战略目标43
第六章营销策略ﻩ4７
6。
１服务宗旨和理念47
６．2 目标客户47
6。
3营销策略分析ﻩ４7
6.３．1 营销策略ﻩ47
６．3．2 品牌内涵ﻩ49
6。
4 营销推广活动ﻩ5０
6。
4.1公益服务5０
6。
４.２ 口碑营销51
6．4。
3 主办老年活动51
6.4.4 网络营销51
6。
4.5媒体广告52
6.4。
6 联合营销53
6.５终端服务培训53
第七章项目选址及建设条件５4
7。
1项目选址ﻩ54
7．2建设条件ﻩ54
7.2．１气候条件ﻩ5４
７．2。
２交通条件ﻩ5４
7。
2．3文化条件ﻩ５5
7。
2。
4人口条件ﻩ55
8.１项目建设内容ﻩ56
８．２ 建筑设计方案６０
８.２。
１设计依据６0
8。
2.2设计标准61
8．2.３ 建筑设计６1
8．3 结构方案ﻩ6１
8．３。
1 设计依据ﻩ６1
8。
3．２设计要求６２
8.3。
3 楼屋面均匀活荷载标准值6２
8.3。
4基础设计62
８.3。
５ 主体结构设计ﻩ63
8。
4公用辅助工程方案ﻩ6３
８．４.1供电系统ﻩ63
8.4。
2 通讯、电视、网络系统６4
8。
４.3 给排水设施.６4
8.4.４ 消防设计６4
第九章安全保障措施6６
9.1建筑物安全６6
９。
2消防ﻩ6６
９。
3饮食6７
9.4医疗卫生ﻩ6８
第十章环境保护ﻩ７0
１0.1环境保护执行标准ﻩ70
10．2环境保护措施７０
１0。
２.1施工期环境影响防治措施ﻩ70
1０。
２。
2运营期环境保护措施７２
第十一章企业组织及劳动定员7４
11。
１组织机构设置ﻩ74
11．２劳动定员及岗位职责ﻩ74
11.3人员来源及员工培训ﻩ７6
第十二章 项目建设工期及进度７7
12。
１项目建设工期77
12．2项目施工计划77
12.3项目建设管理7９
第十三章投资估算及资金使用计划ﻩ82
13.2投资估算8２
１3．2。
1资金使用计划ﻩ８2
13．2．2 土建工程费８２
13。
3资金筹措８６
第十四章财务效益分析8８
14.2财务预测8８
14．２.2 成本预测８8
13．2．3 利润预测ﻩ90
13。
2.４现金流量预测91
1３。
3 财务评价ﻩ92
第十五章社会效益分析ﻩ94
１5．1带动养老健康产业等相关服务业的发展９4
15。
2提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求ﻩ９4
15.3扬中国传统孝道文化ﻩ95
15。
4促进当地劳动力的就业ﻩ9５
15。
5促进社会和谐发展ﻩ95
第十六章结论及建议９７
1６.１结论ﻩ９7
16．2建议９8
第一章 总论
1.1 项目概况
1。
1．1项目名称
1。
1。
2 项目性质
１.１。
3项目单位
1。
1．4项目简介
１。
1.5项目建设地址
１.1．６ 项目建设内容
１。
1。
7 组织机构与劳动定员
１。
1．8项目建设工期及实施进度
1．１。
9 投资估算和资金筹措
１.2主要技术经济指标
1．3编制依据及编制范围
（一）编制依据
１、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔２013〕35号）;
2、《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（20１1—201５年）的通知》（国办发〔2011〕６０号）;
3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
4、《中国老龄事业发展“十二五”规划》;
5、《国家新型城镇化规划（2０１4-2０20年）》;
6、《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》；
7、《宜宾市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；
8、《关于宜宾市2014年养老服务体系建设重点任务安排意见》；
9、国家有关养老机构建设的政策、法规、标准及规范;
10、项目建设单位、当地政府提供的相关资料。
（二）编制范围
项目编制范围包括项目建设背景、必要性、行业与市场分析、项目规划、项目战略规划、项目市场营销策略、项目选址与建设条件、项目建设规模与内容、工程建设方案、环境评价、节能评价、组织结构与劳动定员、安全职业卫生与消防、投资估算与资金筹措、财务评价、经济与社会效益评估、结论及建议等方面。
...感谢聆听...
1．4 结论及建议
第二章 项目建设背景及必要性
2。
1项目建设背景
2。
1。
1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势
21世纪是人口老龄化的时代。
目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会,许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。
按联合国的标准,65岁以上老年人达到总人口７%的国家则步入老龄化社会。
据国家统计局网站显示：
截止20１3年底，我国老年人口数量达到1.３2亿，占人口的9.７0%，我国3１个省市自治区中，已有26个地区的老年人口超过了７％。
中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。
中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。
表2-1 2０１3年全国前十位老年化省市 单位：
万、％
地区
总人口数
65岁及以上
65岁及以上占总人口比重
全国*
13６０72
13199
9。
7０
重庆
2885
352．８
11。
88
四川
8107
958
11.8２
江苏
７９39
９35
１1．７7
辽宁
439０
４78。
9
１0.9１
山东
9７33
10６5.８
１0。
95
湖南
６６9０
7０8．４
10。
59
安徽
6029
650
10.80
上海
２４１5
25２.9
１0.4７
广西
471９
456
9。
９9
浙江
5498
532
9．67
湖北
579９
544。
5
9.39
注:
除全国人口总数和老龄人口数量数据来源于国家统计局之外，其他各省市相关数据来源于各省市2013年国民经济和社会发展统计公报。
我国人口老龄化的主要特点是:
第一，人口老龄化提前达到高峰。
2０世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策,使得人口出生率迅速下降,加快了我国人口老龄化的进程。
由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重,如继续坚持计划生育的国策,其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。
第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化.先期进入老龄化社会的一些发达国家,目前人均国民生产总值达到20０00美元以上,呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础.而我国进入老龄化社会时,人均国民生产总值约为1０00美元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。
...感谢聆听...
第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。
下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定,各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。
按照国际上划分人口年龄结构类型的标准，当一个国家或地区６０岁以上人口比重达到或超过１0％，或者65岁以上人口比重达到或超过７%时，其人口即称为“老年型”人口,这样的社会即称之为“老龄社会”。
截止到２0１3年底,宜宾市60岁及以上人口达到87．53万人，占宜宾市总人口１6．01％,已经远远超过国际上的标准值，说明宜宾市已经步入典型的老龄社会，并且与２000年人口统计数据相比,60岁及以上人口将按每年3%左右的速度不断递增，在不改变现有人口生育政策的情形下，未来宜宾市老龄化趋势还将加快。
...感谢聆听...
2．1．2国家政策鼓励发展养老服务业
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（摘要）》在第三十六章第四节中指出：
积极应对人口老龄化。
建立以居家为基础、为依托、机构为支撑的养老服务体系。
加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。
拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。
增加老年活动场所和便利化设施。
开发利用老年人力资源。
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕３5号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。
养老服务产品更加丰富,市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。
”...感谢聆听...
2.1.３老年人进养老机构已形成一种趋势
老人身体大都不好多少都是有点毛病，经常需要人照顾,有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。
养老机构的环境和条件适合养老,而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面,这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。
在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责,经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起,老年人过得很愉快也很惬意。
由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。
...感谢聆听...
2.1.４宜宾当地养老机构供给不足,难以满足养老需求
养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务,服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。
目前宜宾市养老机构主要存在问题有：
运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范;养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低；缺乏服务意识、成本意识；缺乏竞争意识、风险意识、法制意识;养老产品单一,养老品质得不到保障，很多养老机构只提供简单的养老护理工作。
总体上讲，市场上针对老年人的专业化养老服务机构较少，养老机构和专业护理人员严重不足....感谢聆听...
按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“平均每千名老人占有养老床位３0张”目标测算,宜宾市老年人共需养老床位约２6260张。
据统计，截至２０１4年第一季度，宜宾市共有养老机构208个，养老床位19810张，床位缺口约６45０张，加快养老床位建设、满足宜宾市老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会意义。
...感谢聆听...
图2-１ 宜宾市养老机构现状
2。
2项目建设必要性
2.2.1响应国家和宜宾“十二五"规划
《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来,我国人口老龄化进程将进一步加快。
从２01１年到２015年，全国60岁以上老年人将由１。
78亿增加到2。
21亿，平均每年增加老年人８60万；老年人口比重将由13.3％增加到1６％，平均每年递增０.54个百分点.老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随,与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
未来2０年，我国人口老龄化日益加重，到２030年全国老年人口规模将会翻一翻,解决老龄人化社会问题任重道远，而本项目将打造多功能养老养生中心来响应国家政策的需要。
...感谢聆听...
宜宾十二五规划指出宜宾市应积极应对人口老龄化问题，加快发展社会养老服务事业,以居家养老为基础、社会服务为依托、机构养老为补充、资金保障与服务提供相匹配,政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系逐步推进.
２.2．2促进宜宾老年人幸福高地建设
人口老龄化和老年人问题,是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态,加之家庭日趋小型化,势必造成他们的落伍感,甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。
因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感,整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。
...感谢聆听...
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多,宜宾养老机构的建设能够有效地解决空巢老人的问题,提升了老年人的满意度和幸福感。
让宜宾老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
2．２．3 带动宜宾养老产业及相关产业发展
当前,在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“４21”结构,是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因.社会化养老机构的出现,顺应了社会发展的形势,有力地解决了社会养老问题.社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策,有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构,提升社会养老服务水平,促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。
...感谢聆听...
宜宾老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。
同时,机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人,容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。
因此,发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。
...感谢聆听...
项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展,缓解宜宾人口老龄化趋势，整体促进宜宾养老服务业发展。
2。
２.4 维护社会稳定，促进社会和谐
构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内容，也是全面建设小康社会的重要条件。
全面建设小康社会的目标，明确地包含了“社会更加和谐"的要求。
而构建社会主义和谐社会比全面建设小康社会的要求更高、时间更长、任务更重。
构建和谐社会是一个宏大的社会系统工程.
随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。
妥善处理人口老龄化带来的社会问题,满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。
建设养老机构是构建社会主义和谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志.认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定,有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我市相关行业的发展,为建设和谐社会做出贡献。
...感谢聆听...
我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平,要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路,以缓解政府财政压力.本项目推行养老服务,正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。
...感谢聆听...
第三章 行业及市场分析
3。
1养老行业现状及发展趋势
３．1．1 养老机构行业现状分析
随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。
当前,公众关注的焦点多在养老保险,即资金保障的问题上.但是，从目前比例众多的“4－2－1”的家庭结构上看，对老年人服务照料的问题实际上可能更大.
按中国人的习惯，一般会更青睐居家养老，这在生活能够自理的情况下当然是最合理的，如果还有完善的服务给予支持则更好。
但如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则入住养老机构更为合适。
在西方国家,入住养老机构的老人比例大概为５％;在亚洲，这个比例大概为２%～3%；中国的比例为3%～4％，其中东部沿海发达省份入住养老机构的比例约为４。
６％，中、西部地区则在3。
2-３。
7％之间。
按目前中国1。
85亿老年人计算，应该是５550万~740０万人。
...感谢聆听...
从上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展得比较快。
以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张,而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到４９3．９万张,收养老人320万人.可以看到，一方面,与实际需要相比，现有床位只能满足5％~7％的养老需求;另一方面，服务机构养老床位的入住率只有65%，存在资源浪费，养老服务行业亟需改善和承接社会责任。
...感谢聆听...
3.1.2市场前景
近几年,我国养老机构行业发展迅速，产品产出持续扩张,国家产业政策鼓励养老机构产业向高技术产品方向发展，国内企业新增投资项目投资逐渐增多.投资者对养老机构行业的关注越来越密切，这使得养老机构行业的发展研究需求增大。
随着我国经济的发展和进入老龄化社会，私人养老需求将有极大的需求，直接促进中国私营养老机构的高速发展。
...感谢聆听...
近年来，老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越注重曾被他们忽略很久的打扮和穿着;他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。
目前中国每９人中就有1位老人,预计到2050年,每３－4人中就将有１位老人，大量患病老人的护理工作将社会化，但现在中国养老机构严重匮乏，老年人对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。
随着老龄化社会脚步加快的压力，巨大的患病老人的护理需求日益凸显,一些患病老人住进养老机构已经成为必须，这也为民办养老机构发展提供了难得的机遇。
...感谢聆听...
3.1．3发展趋势
1、养老观念提高趋势
最近两年随着居民生活水平的提高，人们的养老和健康保健观念发生很大变化。
养老机构不能再以简单的养老看护来赢得市场,客户更加看重养老环境、专业护理水平以及养老机构能够提供的附加服务。
因此,对于有特色服务和专业医疗服务、能够给老人带来更高附加价值的养老机构更受市场的亲睐。
...感谢聆听...
2、私营养老机构投资加速趋势
现阶段，中国养老服务呈现典型的“哑铃状”特征,一端是政府提供基本服务的传统养老机构，依靠政府财政支持以维持运营；一端是越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。
而面向大众的专业化服务机构非常匮乏,而且与市场需求也有很大的错位.市场对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐，未来将有越来越多的民间资本参与到投资和运营养老机构中来.民间机构投资的盈利性，依赖于更成熟的养老市场的形成。
...感谢聆听...
３、经营细分化趋势
养老机构的服务是多层次、多方面的,是针对服务对象的需求提供医疗、生活、心理精神等全方位的综合服务.这就要求养老机构在未来的经营发展中注重市场细分,发掘市场机会,开拓新市场。
3。
２市场分析
3。
2.１目标市场定位
目标市场定位宜宾中高档老年服务市场,目标市场人群是宜宾60岁、中等收入以上的老年人人群。
3。
2。
２市场容量分析
（1）全国老年人口统计
据调查统计,目前我国60岁以上老年人口的余寿平均有1/４时间处于肌体功能受损状态,需要不同程度地照料、护理.照此推算，目前将有近2亿老年人需要不同形式的长期护理。
2０１３年，大陆３1个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，65岁及以上人口为13199万人，占总人口的９.70%；同２000年全国人口统计数据相比，６5岁及以上人口的比重上升2．74个百分点，说明我国老龄化趋势加大已是事实。
预计到20２0年，我国60岁以上人口增加到2.3亿,比重上升到15．6%，２０50年将高达4。
１亿,比重高达２7.5%。
无论从长远还是从目前来看，养老服务市场的消费人口规模十分巨大。
...感谢聆听...
表3-1我国２013年按年龄分人口数
年龄
20１3
合计百分比
比重变化
年末总人口（万人）
1360７２
100%
／
0—１４岁人口（万人）
２231６
16。
4０％
—6。
49％
15-6４岁人口（万人）
100５57
7３．９0％
3。
7５%
65岁及以上人口（万人）
1３１99
９。
7０%
2。
74％
注：
比重变化指与20０0年全国人口统计数据比较
数据来源：
中华人民共和国国家统计局
（２）宜宾老年人口统计
统计资料显示，到２013年末，宜宾市全市总户数为１７2。
１万户,总人口为５50．4４万人,其中非农业人口1０6.16万人;当年人口自然增长率3.26‰。
年末常住人口4４６．５万人，比上年末增加5万人。
其中,城镇人口189。
5４万人，城镇化率４２.45％,比上年提高１．３7个百分点。
宜宾主城区60岁以上老年人数约2０万人，按每千名老人需要配备床位3０张计算，宜宾市主城区共需6000张床位。
目前尽管宜宾市拥有床位198１0张，但位于主城区的养老床位仅为28５5张，其他１6955张床位主要分散于农村敬老院供五保老人居住,宜宾市主城区养老床位尚缺3１45张。
为切实解决这一问题，宜宾市人民政府办公室转发《关于宜宾市2０14年养老服务体系建设重点任务安排意见》,明确提出新增公办养老机构床位850张和新增民办养老机构床位2800张,本项目的建设正好借助这一政策支撑，有利于快速填补宜宾市社
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