链家地产经纪人培训手册P.docx
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链家地产经纪人培训手册P
链家地产-经纪人培训手册P
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第一章过户流 程
过户流程:
1.交易所优惠性住房审批(商品房、交易房除外)
2.查档
3.复印
4.交契税个人所得税
5.二手房资金监管
6.取号到窗口办理过户手续
7.缴纳交易费工本费
8.带买卖双方到银行打余款
9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份
10.十五天后双方同时到,卖方取资金监管的钱,买方拿房产证,过户完成
1-1通过房产证确认交易房产的实际情况
交易
继承 交易卖方需交20%‘继承与赠与税’
福利房改集资经济适用 以房产证发证日期,满三年才能上市交易
危改房 解危解困房 一套上市满三年就要补差才能上市交易
补差价(评估方法):
(指导价*面积*楼层系数-原房款价)*80%
一次税都没交卖方按评估价交8.55%税买方再正常交税
1-2看房产证内的具体信息
看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款(注:
只有贷款还清之后此房产才能进行交易)
他项权证:
是专门贷款人持有的。
(如果房产要交易,必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销,之后才能进行交易。
)
2-1 房屋档案查询
确定
房屋有无抵押
贷款是否还清
户主姓名是否与身份证一致
房屋确切建筑年代
确定2000年后的房屋是否有交过维修基金
维修基金=面积*50元
福利房与非福利房(是否具有2套福利房)
问题:
如果具有两套福利房,在交易福利房是需补交差价
补差价=现在评估价—当年房价
补差总额=补差价+税
特例补充:
夫妻双方共有福利房,如有一方不在人世了,如何处理。
(一套是先继承再补差。
继承房改,析产一样。
两套是先补差再继承。
政策总变,以政策为准)析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期
3-1房价评估 交税过户费
首次购房 90平米以下契税1% 个人所得税1%
税 90-140平米契税1.5%个人所得税1%
二次购房契税3% 个税1%
营业税5.6%
印花税5元 每平方6元交易费 80工本费(管委会90)
备注:
140平米以上不给开首次,140平米以内不满5年交全额营业税,140平米以上不满5年交全额营业税,满5年交差额营业税。
4-1 资金监管
资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为,为保证买方和卖方不发生资金纠纷。
按税票监管。
5-1摸号业务办理
需携带手续
卖方:
身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票
买方:
身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款(必须带银行卡)、首次证明
6-1银行转帐
15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。
买方取房产证,卖方取监管资金
7-1签订买卖合同
8-1 缴纳过户
9-1 双方留存资金监管协议
第二章税费计算
楼层系数
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
2
1.1
0.9
3
1.1
1.15
0.75
4
1.1
1.15
1.05
0.7
5
1.12
1.15
1.13
0.93
0.67
6
1.12~1.2
1.16
1.15
1.02~1.0
0.9~0.87
0.65~0.62
7
1.2
1.16
1.15
1.05
0.96
0.86
0.62
石河子市普通住房交易基准价
房屋坐落位置(小区)
交易基准价(元/平方米)
40(天富名城)、41(阳光丽景)、50(东方花园)、58、59小区、高层
2600
1、12(幸福路南)、13、23、24、39、48小区(东苑夏威夷)、51、香格里拉小区
2200
2、3、14、22(幸福路南)、25、金城花园、翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48小区(玫瑰园)、56、57小区
2000
4、6(东区)、11、12(幸福路北)15、16、17、20、21、22(幸福路北)、26、30、34、翠园新村、42、63、64小区
1800
5、6(西区)、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区
1600
农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉小区、各小区砖结构平房
1200
1、高层系数:
高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上(含7层)每层加30元/平方米。
2、计税价=基准价×楼层系数×折旧率×面积×税率
门面房交税:
评估价*9%=税(基本算法,与实际有出入)
门面房交税必须评估。
第三章贷款知识
贷款流程:
1.收集客户提交资料
2.带资料去银行初步审核
3.评估房屋价值
4.带买卖双方至银行签字提交贷款
5.贷款批下后过户
6.通知买卖双方约定时间过户
7.买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押
8.查档
9.复印
10.取号到窗口办理抵押业务,买方留存受理通知单
11.七个工作日后交易所取房产证和他项权证
12.他项权证送银行等放款
.哪些人能办理贷款
对象:
工作稳定,有固定收入,有一定的还贷能力。
.二手房抵押贷款能贷多少
决定因素:
1.评估公司评估房价
2.银行评估贷款人还款能力的大小
3.贷款人月均收入
4.房龄
.贷款利率是多少 查贷款利息计算表
.贷款花费是多少:
评估费 工本费置物保管费 保险费 贷款佣金1%
邮储银行贷款需提交资料
卖方需提交资料:
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件(包括户口本首页复印件)
3.结婚证复印件(离婚证复印件或单身证明)
4.房产证正副本正反面复印件
5.百花村邮局开户折子复印件
备注:
以上复印件全部一式两份。
买方需提交资料:
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件(包括户口本首页复印件)
3.结婚证复印件(离婚证复印件或单身证明)
4.有工作单位的提供收入证明,个体提供营业执照税务登记
5.银行柜台打印半年银行流水并盖章(外地户口需打印一年,个体需打印一年)
6.大专以上学历需提供毕业证复印件
7.售房合同、定金收据复印件
8.百花村邮局开户折子复印件
备注:
如买方是石河子以外户口,还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明,一年以上社保证明。
以上复印件全部一式两份。
中国银行贷款需提交资料:
卖方需提交资料:
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件(包括户口本首页复印件)
3.结婚证复印件(离婚证复印件或单身证明)
4.房产证正副本正反面复印件
5.中行卡复印件
买方需提交资料:
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件(包括户口本首页复印件)
3.结婚证复印件(离婚证复印件或单身证明)
4. 有工作单位的提供收入证明,个体提供营业执照税务登记,土地承包的提供当年的土地承包合同。
5.银行柜台打印半年银行流水并盖章(外地户口、个体及土地承包的需打印一年)
备注:
如买方是外地户口,还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。
贷款额度
中国银行
二手房贷款评估价60%(五六楼50%),抵押贷款评估价50%
工商银行
二手房贷款评估价70%,抵押贷款评估价60%
邮政储蓄
二手房贷款评估价60%,抵押贷款评估价60%
公积金
全款付完后按税票和评估报告价格贷60%
贷款要求及缴费情况
中国银行
建房年代1998年以后房可贷,有工作单位的开收入证明(一年以上可贷),个体有营业执照税务登记(一年以上可贷),土地承包的提供土地承包合同(75.5亩以上当年合同可贷)。
评估费(不定),置物保管费500,合同工本费50,保险费不定。
工商银行
建设银行
建房年代1998年以后房可贷,有工作单位的开收入证明(一年以上可贷),个体有营业执照税务登记(一年以上可贷),土地承包的提供土地承包合同(当年合同可贷)。
评估费(评估报告4‰),保险费不定。
邮政储蓄
建房年代1996年以后房可贷,有工作单位的开收入证明(两年年以上正规企事业单位可贷),个体有营业执照税务登记(一年以上可贷),土地承包的提供土地承包合同(十年以上长期有产权合同可贷)。
评估费(100㎡以下200,100-150㎡300,150㎡以上400).
小区评估价格表
小区
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
六楼
市区房
35
800
2400
2000
学区房
38
开发区房
0
30
高层价格3600-4500,基本价格仅供参考,价格可适当调整。
根据房子建成年代、周边环境和房屋具体情况定评估价格。