工程项目可行性研究报告书.docx
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工程项目可行性研究报告书
可
行
性
研
究
报
告
书
（简）
二○一一年八月十五日
1
第一部分项目概况
1项目简介
1.1建设地点
烟台市中州大厦项目位于烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中
段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学
院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商
城、新天地城市广场等。
项目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交线路
经过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台
国际机场均不超过20分钟车程。
大厦用地地块共占地6500平方米。
1.2项目现状
该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，目前正在进行规划方案的
设计、报批工作。
中州大厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受重点
项目的优惠政策。
1.3项目总体规划要求
项目总占地面积6500平方米，规划建设一个5A甲级写字楼、综合商
场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，规划容积率约为5.0。
1.4项目建筑面积指标
整个项目总建筑面积为35000平方米，由主楼与裙楼组成，其中裙楼
的1-4层为商业用房约6000平方米，主楼建筑面积为29000平方米；建
筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建
筑面积约5500平方米；地下停车、设备用房面积略。
绿化率30％，机动
车停车泊位250辆。
2项目法人概况
企业名称：
有限公司
住所：
2
法定代表人：
注册资本：
企业类型：
有限责任公司（国内合资）
经营范围：
房地产开发经营，物业管理。
（凡涉及许可经营的项目
凭许可证经营）。
3编制依据
本项目可行性报告根据***公司现有资料，结合有关的政策法规和莱
山区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，
为项目的开发提供科学的决策依据。
4项目建设的必要性
莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大
经济引擎的商业主力片区，已经成为众多商家眼中的“热土”。
莱山区东
北部具有优美曲折的黄金海岸，吸引了大量国内外观光游客，节假日更是
人流如织。
莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、山东
工商学院、滨州医学院等10所高、中等院校，已入住的南山世纪城、天
合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。
根据《莱山区分区规划》，至2020年，莱山区人口将增加到50万，
城市建设区远期人口容量可达100万左右。
据调查，莱山区居住人口有
70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高级住宅
区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展
潜力。
莱山区道路四通八达，已经形成了完善的交通体系。
以迎春大街为轴
心的中心城区还将新建11条道路，总长35.8公里。
其中，6条道路（山
海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路）基本竣
工通车；其余5条道路（轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路）
今年已经开工建设。
另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工
程也将与中心城区道路同步建设、同步完成。
青烟威荣城际高速铁路今年
3
已经开工，城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区。
此外，莱山区区片
内还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处，大型停车场5处，都在拉
动着这一地区整体配套的逐渐成熟。
迎春大街周围是莱山区的中心城区，已建成的芳华园、花都小区、绿
色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地产
开发日趋多元化。
在总长为2公里的迎春大街中段，将建设金融中心、商
务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中
心，迎春大街也将成为莱山区的“商业大动脉”。
新天地都市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、
商业构成的综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架清
晰的商业结构。
本项目拟建的写字楼充分体现了莱山区的整体发展战略，积极打造一
个现代CBD中心，包含有办公、商业等多种经营内容，项目规模适中、开
发思想先进，本项目的建设将推动莱山区既定发展规划的实施。
5项目建设有利于较好地发挥土地效益
根据该地区的发展规划，该地区重点发展CBD与商贸流通特色街。
该
地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带，北起
港城东大街，南至轸大路，总长2.02公里，现在两侧基本无空地可以提
供进行开发建设。
着眼于建设烟台市区东部中央商务区，政府将组织对该
路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集中、辐射
带动能力强大、服务载体功能完善、建设风格现代的烟台市未来水平最高
的标志性城市街区。
烟台市确定莱山区的迎春大街中段规划为3大功能区域：
烟台市金
融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现现代、科技、高效
的区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接待
项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主的步行街，构成城市开放
公共空间；高级商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务设
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施，提供丰富的城市生活。
商贸流通业特色街是一个集金融商贸、文化
娱乐、商务办公、高档商住等为一体的特色街区，重点发展大型商贸、金
融保险、楼宇经济等。
目前，东方海洋创业大厦、银座商城、金茂大厦等
项目已开工建设有的已经投入使用。
本项目将建设一个可以符合周边业态
的商业及CBD，这不仅大大提高了迎春大街中段商贸流通业特色街的水平
和规模，丰富了商贸流通业特色街的商业业态，对提升该区域的商业价值，
促进地区经济发展也有明显作用。
6主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
占地面积6500平方米
其中：
地上建筑面积35000平方米
地下建筑面积5500平方米
商业部分6000平方米
写字楼部分29000平方米
容积率≥5
绿化率30%
停车位250辆
5
第二部分项目优势分析
1项目优势分析
1.1开发水平和开发意识不断提高
随着莱山区整体经济形势的持续良性增长，以及房地产市场的高速健
康发展，投资主体和投资形式呈现出多元化的趋势。
1.2项目周边基本无空地可供开发
本项目所在地位于莱山区内，其周边规划性质定位是该地区重点发展
CBD与商贸流通特色街，届时会形成一个核心的商业及金融办公区。
1.3交通优势
本项目所在地位于莱山区迎春大街中段，迎春大街是莱山区的主干道
也是芝罘区与国家级高新区的必经之路，是通往莱山国际机场的主干道之
一，巨大的车流会大大增大该地块CBD商圈的辐射面，今后还将会在项目
所在地南北各建立立交桥，相应将设立多条公交线路，方便其他商圈的市
民前来本项目体验消费，便利的交通使本项目处于莱山区无可替代的核心
位置。
1.4市场优势
本项目地处莱山区迎春大街中段，南侧、西侧及北侧均为CBD繁华区
闹市区，超市等配套设施较多，且项目所在地已经建立完善的配套体系，
有大型的购物中心，餐饮娱乐场所，能满足当地居民的消费需求，这为本
项目提供了巨大的市场空间，极大地利于本项目的开发前景，同时也可带
动所属区域的其他配套体系的兴建。
1.5政府支持优势
本项目为莱山区政府的重点招商引资项目，区政府将会在行政事业性
收费及办理手续的过程中提供极大的支持。
2项目初步定位
本项目总建筑面积为35000平方米（不含建筑物前面的地下商场），
根据本项目的初步定为，业态组合如下：
6
1F+2F+3F+4F为专业卖场。
层高6.5米。
（-1F为综合超市）
4F—18F部分为高档写字间，18F以上部分为高档公寓。
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第三部分投资估算
1投资估算说明
本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法
与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。
本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑
调整因素。
投资估算参考了烟台市同类结构建筑的造价指标。
2投资估算表
项目名称费用（万元）备注
一土地费用5407.5
1土地总出让金5250.00
2土地契税157.5
二前期费用1064.67
3规划管理测量费45.00
4勘察费13.50
5施工、景观图设计费112.50
6预决算编制费34.65
7工程监理费54.00
8招标代理费23.1
9工程交易费4.62
10图纸审查费90.00
11房产测量费17.50
12劳保费300.3
13防雷消防检测费13.50
14白蚁防治费5.50
15墙体基金45.00
16临时设施费54.00
8
17可行性报告费2.00
18水土保持方案费2.00
19地震灾害评估费2.00
20环境评价费1.00
21农民工保证金231
三基础设施配套费1896.50
22电增容设备配套486.00
23基础设施配套费885.50
24区内配套工程费525.00
四不可预见费用225.00
五销售费用
25企业管理费288.75
26财务费用540
六建筑安装费用11550.00
27地上建安成本8750.00
28地下建设成本2800.00
七合计20143.67
3资金筹措
本项目总投资额为20143.67万元,在项目预售前，即项目完成主体
结构二层前，需投入土地费用、报建费、可研及设计费、土建工程费等资
金约8260万元，其资金筹措渠道有四条：
一是自有资金（含合作方投资）；
二是商场写字楼销售部分；三是银行贷款；四是施工单位带资部分。
投资
方自有资金****万元。
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第四部分效益分析
1销售收入、销售税金及附加估算
1.1销售收入
项目面积（㎡）售价（元）合计（万元）
写字楼、公寓29000750021750
商铺60002200013200
只销售250个
车位
车位中的100101000
个车位
合计35950
1.2销售税金及附加
根据国家有关税收政策,本项目应缴纳营业税、城市建设维护税、教
育费附加等,综合税率为11.45%，销售税金及附加为4116.28万元。
1.3销售费用估算
项目广告宣传及销售费用为650万元。
1.4开发建设成本
项目开发建设成本即项目总投资为20143.67万元。
1.5项目损益
项目利润总额=销售收入-项目总投资-销售税金-销售费用
=35950-20143.67-4116.28-650
=11040.05万元
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第五部分项目结论与建议
1.1结论
从项目成本总投资和销售收入来看，税后利润为11040.05万元，而
前期资金总投入约为8260万元，如果通过严格的管理和严谨的市场营销
手段进行风险控制，达到预期的投资目标会比较容易实现。
故本项目无论是从人流量,居民结构,消费力,交通状况，还是政府
支持、业态组合的适应性方面,通过整合资源，打造成一个集商场、写字
间、公寓为一体的综合体是综合可行的。
经过的初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几
点结论：
第一：
烟台市莱山区的总体建设和发展是健康的，莱山区的高档商务
市场前景广阔。
第二：
目前莱山区高档商务型物业市场发展空间很大，市场竞争压力
较小。
本项目主体按照“商场+写字楼+公寓”模式建设和开发是合适和可
行的。
第三：
该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的
收益率。
第四：
目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。
第五：
为保证该项目的成功开发和销售，应该成立专业化的项目管理
和开发团队。
1.2建议
针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过程
中对资金采取如下措施：
1）强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目
市场形象。
2）配合销售计划，加大宣传进度。
根据市场变化，灵活调整整个销
售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资
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金压力。
3）在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏，
保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利
润回报。
4）资金措施：
我们将项目启动资金控制在一个最小值之内，目的是
从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量
表，测算个阶段投资回报率。
资金措施包括：
A、对要求施工单位带资建设，力争项目预售才开始结付工程进度款。
B、提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证一
到即可办理贷款手续。
综合上述，本项目是一个较易实现的项目，但是如何实现较大的期望
利润也存在很多的风险，而且许多关键因素在动态中都呈现其两面性，风
险与机遇并存。
项目的成功必须满足“大、准、快、稳、新”的五字要诀：
大——宣传力度大、势头大，引起城市的轰动效应
准——准确定位，综合考虑商业、办公、居住综合需求，把握商业业
态的选择与比例。
快——快速入市、相当资金快速回收
稳——稳定政府角色以及其在关键的点上给予的帮助
新——新概念、新产品、新功能、新组合引领市场
说明：
1.本报告不含政府减免部分。
2.本报告一切数据都以国家标准数据计算，实际操作中留有余地。
3.车位250个，收入计算了100个。
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