本科论文-某房地产项目全程营销策划报告.doc

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吉林建筑大学本科毕业论文

润德项目全程营销策划方案

杨x

吉林建筑大学管理工程系

2014年6月

毕业论文

润德项目全程营销策划方案

学生姓名：

杨X

指导教师：

XX教授

专业：

工商管理

学号：

目录

摘要 Ⅰ

ABSTRACT Ⅱ

第1章绪论 1

1.1选题背景 1

1.2选题依据 1

1.3研究的意义 2

1.4研究的内容 2

第2章项目概述 3

2.1项目简介 3

2.1.1项目概况 3

2.1.2项目主要经济技术指标 3

2.2长春市整体房地产发展 5

2.2.1城市宏观背景分析 5

2.2.2房地产经济运行情况 5

2.2.3市场存量 6

2.2.4一级市场 8

2.3区域市场分析 9

2.3.1区域供求价分析 9

2.3.2项目占位 10

2.3.3项目所处地域环境及周边配套 10

2.4项目SWOT分析 12

2.4.1项目优势 12

2.4.2项目劣势 12

2.4.3项目机会 12

2.4.4项目威胁 13

2.5项目竞品调研 13

2.5.1确定竞品 13

2.5.2品个案分析 14

2.5.3区域未来供应 17

第3章项目定位 19

3.1目标客群定位 19

3.1.1区域成交客户来源特征 19

3.1.2区域成交客户背景特征 19

3.1.3目标客户背景 20

3.1.4目标客户定位 21

3.2产品定位 22

3.2.1产品定位 22

3.2.2地块价值解析 23

3.2.3确定规划的建筑类型 23

3.2.4项目机会 24

3.2.5建筑类型排布及量化分解 24

3.2.6产品面积配比 25

3.2.7户型设计建议汇总 26

3.2.8建筑风格及园林景观 27

3.3价格定位 29

第4章项目投资策划 31

4.1项目投资环境分析 31

4.1.1项目环境介绍 31

4.1.2冷热因素分析 31

4.2项目投资的经济评价 32

4.2.1项目投资估算 32

4.2.2项目总投资预算 32

4.3项目融资方法 32

4.4项目销售及税金估算 33

4.5房地产项目风险评估 33

4.5.1项目政策风险 33

4.5.2项目金融风险 34

4.5.3项目控制风险 34

4.5.4项目经营风险 35

第5章项目营销方案策划 37

5.1项目营销策略 37

5.1.1前期项目概念性宣传 37

5.1.2时间节点计划 37

5.2项目广告策划 37

5.2.1项目推广策划 37

5.2.2项目推广途径 39

5.2.3广告媒体选取 39

5.3销售策划 40

5.3.1销售策划 40

5.3.2销售策略 43

5.3.3造势活动及促销手段汇总 44

5.4项目营销策划费用 45

5.4.1营销策划费用 45

5.4.2广告费 45

5.4.3物料采购费 45

第6章其它策划 47

6.1项目质量进度策划 47

6.1.1项目进度安排 47

6.1.2项目进度控制体系 48

6.2物业管理策划 48

6.2.1物业公司的选取 48

6.2.2费用计划 49

6.2.3物业管理年度收支情况 49

6.2.4预算说明 49

结论 51

致谢 52

参考文献 53

theirownconditionstodevelopthecorrectroad,themaximumtoavoidinvestmentrisk,gainprofit.（three）vigorouslypromotethebrand.Toestablishbrandawareness,awarenessoftheuseofbrand,brandvalue,brandacquisitionperformance,enhancethecompetitivestrength.Concentratedmanpower,carefulplanning,packagingandpublicityofanumberofunique,marketinfluenceandcoverageofthebrand,theimplementationofkeybreakthroughs,toenhancethecompetitivestrength,walkingbusinessroadthecompetitionofalienationandcharacteristics,thepursuitofstabilityanddevelopmentofthemarket.（four）topromotetheintegrationofresources.Tofurtherbroadentheirhorizons,effectiveintegrationofresourceswithinthegroup,thecityresources,otherindustriesandregionalresources,mutualtrust,mutualbenefit,seekingwin-winprinciple,intheframeworkofnationalpoliciesandregulations,strictinspectionandargumentation,legalconsultation,examinationandapprovalprocedures,strictregulationofeconomicactivities,attractinjectionthesocialinvestmenttotheindustrygroup,toachieveleveragingthedevelopment,ensurethatthevalueofstate-ownedassets.（five）tostrengthentheconstructionmanagementpersonnel.Strengthenthemanagementofeducationandtrainingofcadresandworkersoftheexistingbusiness,firmlyestablishtheconceptofthemarket,enhancethesenseofcrisistoadapttomarketcompetition,thesenseofurgency,improvetheabilitytorespondtomarketcompetition,improvemanagementandoperationofthemarket.Atthesametime,accordingtotheneedofindustrialdevelopment,vigorouslytheintroductionofhigh-qualitymanagementmanagementpersonnel,andstrivetobuildahigh-qualityprofessionalmanagementteam,hardwork,andpromotetheentireworkforceknowledgestructure,agestructure,structureoptimizationandupgradingability,enhancecorecompetitiveness,adapttotheneedofmarketcompetition.（six）seriouslystudythepolicyforpolicy.SeriousresearchaboutsocialsupportthedevelopmentofculturalundertakingsinthecountryandtheXXpolicy,especiallythepolicyofindustrialdevelopment,financialinvestmentpolicy,financialpolicyandtaxpolicy,andactivelyseekpolicy,projectsandfunds,enterpriseandindustrygroupmissiontopromoteleapfrogdevelopment.

摘要

长春市从1999年开始房地产行业初步发展到现在已经有15年的时间，早已经从最初的造房子，演变现行产品全面升级阶段，政策方面持续坚持限购限贷政策，两会期间，国家并未提出具体针对房地产的改革策略，主要以市场自身调节为主；

在这样一个政策环境下，长春市房地产行业所面临的市场环境：

内部更新、外部扩展的环境，随着城市外拓增强，房地产市场发展加速；商品住宅呈现量价齐升态势，品牌开发商的进驻对是市场的发展起到推进作用，推进房地产市场行业发展的同时，也加剧了房地产行业的竞争，各个开发商相继打造高品质产品，价格战逐渐转变为品质战，在这激烈的竞争情况下，营销策划手段对产品的作用不言而喻，目前项目的去化已经不是单纯的看产品，而是要将产品和营销手段相互结合，达到最好的去化目的。

本次策划的项目是润德房地产开发公司在西客站附近打造的项目，润德作为国资委旗下的一个地产分支，有一定的资金实力，本次开发的项目为住宅产品，在现今行业竞争加剧的情况下，为适应市场发展的需要，为其开发的项目——“润德”制定出一套完整的、具有可行性的市场策划方案是十分有必要的。

针对“润德”在西客站区域的市场制定出相应的策划方案，充分提高其市场竞争力。

本次研究主要针对润德产品进行全程营销策划方案，结合市场发展情况为本案寻找出最适合其的发展方向，确定产品及客户定位，为产品从开发前期到销售后期提供参考依据，增强产品的核心竞争力。

关键词房地产；市场调研；项目定位；投资策划；营销策划

ABSTRACT

Preliminarydevelopmentofchangchuncityrealestateindustrysince1999tonowhas15years,alreadyfromtheoriginalhouse,theevolutionofthecurrentproductupgradestage,comprehensivepolicycontinuetoadheretothelimitforpurcha