中和项目市场分析报告.docx
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中和项目市场分析报告
中和镇项目
市场分析报告
和鸿地产·经营部
2008年5月
一、项目基本情况
1、项目土地性质
2、周边配套情况
二、项目市场环境分析
1、近期成都房地产市场发展状况
2、中和镇区域市场分析
三、项目开发SWOT分析
1、优势
2、劣势
3、机会
4、威胁
四、项目分析
1、产品销售价格预期
2、项目投资分析
一、项目基本情况
1、项目土地性质
●地块位于双流县中和镇化龙社区。
●净地面积约28亩。
地块呈不规则长条形，两面临路。
●用地强度
二类住宅用地：
此区域内容积率最大不大于4.2，建筑密度不大于30%。
按照双流县规划局的普遍要求：
兼容的商业建筑面积小于该地块内计入容积率的建筑面积的20%。
住宅部分90平米以下的户型占总建筑面积的70%以上。
2、周边配套情况
●项目至国道213线成仁路100米，至天府大道1000米。
●项目靠近高尚生活区，周边路网发达、通达度高，基本市政配套完善，居住人口密集。
●成都新规划的300亩的领事馆区位于新国际会展中心附近，预计未来此区域将形成相对集中的外籍人士居住区。
●但是项目3面临近的都是中和镇化龙安置小区，1面紧靠中和公立卫生院，整体居住水平较差。
项目邻近的医院
项目邻近的小区
项目临近的小区
二、项目市场环境分析
1、近期成都房地产市场发展状况
1）政策状况
●信贷政策仍没有放松
监管部门及各银行均表态，第二套房贷政策确实没有松动，由于无钱可贷，各银行纷纷叫停了转按揭、加按揭、循环贷等个人贷款方式，按揭申请流程更加苛刻严格。
●央行5月20日起存款准备金率再次上调5个基点。
经过两会再次确立，今年货币紧缩将会是一个长期贯彻的政策。
加息与上调准备金是决策层应对物价上涨和流动性过剩压力的必然选择，这反映了央行对当前流动性过剩局势的判断。
预计今年下半年央行仍会采取1-2次行动来控制流动性过剩。
●《住房保障条例》列入国务院立法计划
3月17日，新组建的住房和城乡建设部相关负责人表示，《住房保障条例》（以下简称《条例》）已经列入2008年国务院立法计划，将对低收入家庭的住房保障工作法制化、政策化。
2）近期相关市场概况
●高新南区3-5年“五味”俱全
在天府新城新闻发布会上，成都高新区首次对外发布了天府新城的“造城”规划，将用3—5年时间，把天府新城打造成一座科技、商务、国际、时尚、宜居“五味”俱全的对外窗口。
在天府新城建设规划的同时，基于37平方公里的产业“两步走”规划也已敲定——在2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上；到2015年，软件及服务外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20—30万人。
在2008年后3个季度，将启动47个建设项目，建设面积将达800万平方米。
天府新城建设的3到5年里，预计每年会新开工1000万平方米以上。
天府软件园、西部最大金融后台、投资8个亿的我市首个国际社区将在今年3季度开工建设，从规划上看，高新南区将是一个安居乐业的好场所。
也让我们看到城市在运营过程中对“领航旗手”的建设。
先让一部分人一部分地区先富起来，这一部分的快速发展将带动其他区域的发展，也就是先拉长其他板子，再补短板也容易一些。
另外对于整体而言，这一部分的着力建设也将在短时间内增加城市对外影响力。
●地震为成都房市带来的阴霾
“5·12”之后，地震一夜之间使成都在中国众多大城市中原有的居住价值排名大幅度下降，给成都房地产市场前景蒙上阴影。
业内分析：
“前段时间严厉的调控政策，成都楼市中外来投资者本来就有所减少，现在他们很自然会感觉到生活在一个随时可能发生地震，居住安全得不到保证的城市，会产生心理的恐惧。
外来投资者集中的高档住宅市场将首当其冲受到影响，这些人有可能逃离成都。
”
成都房地产界的主流声音普遍悲观，认为房地产市场信心的恢复，可能需要至少几年的时间，整个楼市在短期内呈现一个萧条的状态，市场可能回到两年前。
特别是一些品牌知名度不高的开发商，将直接面临产品滞销，资金回笼慢的严重危机。
一位外来开发商坦言，他们会降低对成都未来楼市潜力的预期，将减缓一度急速的扩张步伐，或遇到有更好条件的城市可以进入时，撤出成都。
2、中和镇区域市场分析
1）中和镇基本情况
中和镇位于成都市城南新区，距成都市仅12公里。
东与本县新兴镇、锦江区三圣乡交界，南与华阳街道交界，西与高新区会展中心交界，北与锦江区琉璃街办交界，是成都市主城区近期发展的主要方向，是未来成都核心区域的重要组成部分。
中和镇常住人口3.8万人。
2007年中和镇全街道实现工农业总产值27.7亿元，农民人均纯收入6054元。
2）中和镇目前房地产开发情况
●领馆逸品
项目位置
双流县国际城南.领馆区
占地面积
24亩
绿化率
33%
容积率
4.20
总户数
500户
楼层状况
17层
相关信息
一期规划用地约13亩。
采用半围合建筑空间组合规划设计，新古典主义建筑风格，迷人的东南亚风情园林设计，绿色水景广场，带来生活舒逸享受。
而在建筑本身，两梯四户、六户设计，55—110平米的户型区间，80平米两房设计，100平米3经济三房，花园变卧室等可变的价值空间，挑高6米空中阳台，舒适又经济。
“新会展、领馆旁、中小户型专区”，为都市时尚人士打造的生活专区。
销售价格
均价4000元/平方米。
项目卖点
领馆逸品位于发展迅速的国际城南区域，与规划中的第三领馆区毗邻，地段优越，发展前景客观。
地铁1号线，红星路南沿线延伸段，交通便利，多条公交直达。
●三和南锦
项目位置
成仁路
建筑面积
44572.1平方米
绿化率
30%
容积率
1.8
总户数
484户
相关信息
以厅未住宅设计中心进行，满足城南居家生活现代、时尚的特点，提供了42—135M2多种成熟户型以供选择。
居家、投资、经商兼能适宜。
销售价格
价格未定
●领馆区1号
项目位置
双流县南延线·新会展·锦江畔
占地面积
39553.35平米
绿化率
50.2%
容积率
4.5
总户数
1440余户
建筑类型
高层小高层
楼盘简介
“领馆区1号”打造的是德式风情巴登印象，采用原生态的园林规划。
本楼盘东临检查院宿舍，西临华楠半岛，南临三利宅院，北临锦江与世纪城隔河相望，毗邻规划中的领馆区，为新兴的高档住宅社区。
距离市中心约15公里，距离飞机场高速路入口约8公里，交通便利。
销售价格
起价5800元/平方米
均价6300元/平方米
最高价7200元/平方米
项目卖点
毗邻南延线市政府行政办公区、国际会展中心、新建领馆区，楼盘周边为新兴的高尚住宅区，锦江（府河）环绕，环境清幽发展潜力巨大升值空间无限，居住投资两相宜。
●育才竹岛
项目位置
双流县天府大道南延线（远大都市风景对面）
建筑面积
21万平方米
绿化率
39.50%
容积率
3.9
总户数
1300余户
相关信息
高尚住宅，建筑规划形态为8栋17-32层高层住宅 户型面积：
90-140平米
销售价格
均价4800元/平方米。
项目周边配套
小区内部配套:
会所、游泳池、网球场等
中小学:
成都七中育才学校（东区）
幼儿园:
成都七中育才学校（东区）附属幼稚园
其他:
湿地公园、滨河生态公园
三、项目土地SWOT分析
1、项目土地优势（STRENGTH）
●区位优势
项目位于未来的领事馆区，靠近成都未来政治、经济、金融中心，靠近高尚生活社区。
●生活配套
项目中和镇中心地带，临近菜市、医院齐全，生活方便，。
●交通优势。
项目周围路网发达，通达度高，到市中心区域仅需5-10分钟。
2、项目土地劣势（WEAKNESS）
●环境问题
项目周边三面邻近的都是拆迁安置小区，其整体低端的生活水平为本项目带来负面影响。
●地形问题
项目虽两面临街，但是地块形状不规则，中庭进深较短。
●景观问题
由于用地面积小，景观环境较为不足。
●缺乏大型商业娱乐配套
项目周边仍然缺乏大型的商业娱乐配套
●竞争优势
目前项目3公里区域内在售楼盘相当多，并且体量大，区域呈供大于求，竞争明显。
3、项目土地机会（OPPORTUNITY）
●高新区蓬勃的发展势头，大量的人口移居，带来了强劲的自住需求
●区域规划为领事馆区带来的机遇
●区域内整体物业偏高档，因此针对中下层次需求的楼盘较少
4、项目所受威胁（THREATEN）
三面邻近的都是拆迁安置小区，整体生活水平低；地块较小且不规则，内部环境不足；周边不邻近绿化公园，外环境受局限，这三点最重要的原因，造成了本项目在此区域的定位只能针对中下收入层次。
而受目前宏观政策的影响，各地纷纷开建经济适用房以保障低端收入人群的住房问题。
中下收入层次在选择住房的时候往往第一考虑要素都是价格，因此本项目最大的威胁来源于：
区域内的经济适用房或者其他政府廉价房对区域需求的冲击；还有就是早期以低成本取得土地的开发商的降价逃市。
另项目目前未拆迁完毕,7通情况不明，存在一定潜在隐患。
四、项目分析
1、产品销售价格预期
根据对本项目的初步定位及邻近楼盘销售价格参照，预计本项目销售均价在3800-4200元/平方米左右。
2、项目投资分析
见中和项目成本利润估算表
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