《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》律师解读.docx
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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》律师解读
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》最新解读
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）系国家税务总局2009年3月发布。
发布伊始，业内人士纷纷解读，然发布六年来，房地产企业发生了较大变化，却鲜有重新解读者。
为了便于房地产行业在新环境下进一步深入理解该税收政策，范时斌律师对该办法全文进行了最新解读，以期对大家有所裨益，若有错误之处请不吝赐教。
第一章 总 则
解读：
本章共四条。
阐明本办法的上位法、适用的范围，开发产品完工的认定标准、核定征收的规定。
第一条 （上位法）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
解读：
明确上位法。
表明本办法是实体和程序的统一，既包括如何计算缴纳企业所得税的问题，又包括相关程序性问题。
第二条 （适用范围）本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
解读：
明确了本办法的适用范围：
仅适用于房地产企业，内资与外资房地产企业均适用。
第三条 （开发经营业务分类及完工标准）企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
解读：
1、具体描述了各种开发产品的种类，并明确了完工条件，但是土地开发的完工条件没有进一步明确，对于在建工程的转让亦没有明确。
2、完工标准：
采用竣工、使用、产权孰早的原则。
第四条 （核定征收）企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
解读：
1、明确了房地产企业不得事先核定征收的问题。
2、税务机关在房地产企业出现《税收征收管理法》第三十五条情形时，可以对其以往应缴的企业所得税实行核定征收。
第二章 收入的税务处理
解读：
本章共六条，主要阐述了：
开发产品销售收入的范围、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入的确认标准、视同销售的确认、企业销售未完工开发产品的计税毛利率的确定及结转、预租价款的确认。
第五条 （销售收入的范围）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
解读：
1、所得税中代收费用，同营业税、土地增值税的规定和处理不完全一致；
2、在售房过程中，房地产企业代收的的办证费、契税、住房专项维修基金、印花税等，其余的代收费用需要缴纳营业税。
3、根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。
4、企业可以考虑代理业来筹划税收。
第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
解读：
房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，负有企业所得税纳税义务。
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
解读：
所称“实际收讫价款”，是指房地产企业在售房过程中或销售完成后收取的款项。
“取得索取价款凭据（权利）之日”是指销售合同确定的付款日期的当天，未签订售房合同或合同未确定付款日期的，为销售行为完成的当天。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
解读：
继续执行原31号文的约定与实际孰早原则。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
范时斌律师解读：
继续执行原31号文的实际原则。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
解读：
取消了原31号文中对于清单的规定，但前面四种方式仍以清单为依据，因此必要的话仍需要准备清单的相关资料：
已售开发产品清单应载明售出开发产品的名称、位置、编号、数量、单价、金额、手续费等内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定的期限内向税务机关申报、预缴税款。
第七条 （视同销售）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
范时斌律师解读：
1、企业内部处置资产（如用于企业在建工程、管理部门、分公司等）、除将资产转移至境外以外，不再视同销售确认收入；
2、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确认收入：
用于市场推广或销售、用于交际应酬、用于职工奖励或福利、用于股息分配、用于外外捐赠等
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
解读：
方法参照了《征管法实施细则》第五十五条的内容，明确开发产品不低于15%的成本利润率。
第八条 （计税毛利率）企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
解读：
明确不同地区计税毛利率的下限
第九条 （预收收入应纳税所得额的计算方法）企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
解读：
1、明确预收收入应纳税所得额的计算方法，未完工开发产品预计毛利额=预售收入*计税毛利率。
2、预售收入相关的税金及附加税前扣除问题：
月度或季度申报时，不得扣除；年度所得税汇算清缴时，可以扣除。
3、在年度纳税申报时，填制《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》与本条规定息息相关。
4、新31号文删除了鉴定报告的具体要求，但原31号文中的内容要求仍有参考意义，因为毕竟上文中有一个兜底条款（税务需要的其他资料）。
第十条 （预租价款）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
解读：
注意，租金收入确认收入的原则，同会计确认的原则不一致，可能产生暂时性差异。
第三章 成本、费用扣除的税务处理
解读：
本章共十四条。
主要阐述房地产企业成本、费用的核算与扣除等
第十一条 （成本与费用分类）企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
解读：
1、以下概念必须有明确区分：
期间费用与开发成本/开发产品；开发会计成本和计税成本；已销产品和未销产品计税成本；已完工产品和未完工产品计税成本。
2、企业所得税政策是防止企业为了迟缴税款，而将属于开发间接费用的项目，计入期间费用。
一般说来，计入期间费用对所得税有好处，计入开发成本，由于可以加计扣除，对土地增值税有好处。
实际上企业一般并不会计入期间费用，因为计入期间费用影响所得税的好处只是时间性差异，即使计入开发成本也一样可以得到扣除，而计入开发成本对土地增值税的好处则是实实在在的永久性差异。
第十二条 （费用扣除）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
解读：
1、与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用可予以扣除。
2、注意当期非常重要，企业应避免跨期。
第十三条 （计税成本的核算）开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
解读：
企业应先确定成本对象，然后才能在某一成本对象内进行分摊。
千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。
第十五条 （维修费用扣除）企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
解读：
注意维修的责任问题，注意应由乙方承担的维修或者质保期内的责任或者由保险公司承担的责任划分问题。
第十六条 （维修基金扣除）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
解读：
明确维修基金扣除时间
第十七条 （配套设施税务处理）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
解读：
对于配套设施，大体上分为三类内容：
1、作为公共配套设施（提示：
配套设施的产权属于全体业主的，应当在房产销售合同中予以明确），意味着可以扣除成本。
2、作为开发产品。
作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
3、自建固定资产。
不能将成本在成本对象前扣除。
但这这三种分类本身不矛盾，也可以相互转换。
第十八条 （配套设施差额可扣除）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
解读：
由于，城市建设在不断向周边扩大，当房地产开发项目扩大至郊区时有些配套设施一时跟不上，如学校、医院。
于是，在城市规划中要求房地产企业修建学校、医院等，部分资金政府给予补偿，差额部分由房地产开发企业承担，该差额可以扣除。
第十九条 （保证金扣除）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
解读：
1、业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。
2、根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。
第二十条 （境外销售费用扣除）企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
范时斌解读：
该条明确委外销售费用扣除限额，企业应注意相对应代扣代缴的营业税和所得税问题。
第二十一条 （利息支出处理）企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
解读：
较统借统贷的国税函[2002]837号更宽松一些，没有限制在企业集团或核心企业，放松至成员企业即可。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
解读：
只规定了无偿，对于低价收回的情况没有规定、但实际中可参照此条文执行。
第二十三条 （报废扣除）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
解读：
明确了整体报废，未有明确部分报废的情况
第二十四条 （反利用折旧避税）企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
解读：
本条的用意是避免企业转为自用，提折旧人为调节利润。
由于自产产品转固定资产不再视同销售，为避免开发企业利用固定资产折旧避税，设置了该反避税条款。
第四章 计税成本的核算
解读：
本章共十一条。
主要阐述计税成本的核算、计量等
第二十五条 （计税成本）计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
解读：
1、突出计税成本的概念；
2、由于所得税的特点，计税成本包括当期全部计入销售成本进行抵扣的，也包括在开发成本/开发产品核算在以后各期抵扣的，还包括固定资产通过折旧逐期抵扣的，共三种情况。
第二十六条 （计税成本对象原则）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则如下：
解读：
1、销售、分类、功能、定价、成本、权益，这六项原则，可以单独使用，也可以几项综合使用。
2、只有确定了成本对象，才能按照第14条在某一成本对象内进行算术平均分摊，也是影响当期和今后各期成本/利润的关键点。
（一）可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
解读：
1、依据可否销售原则：
可售开发产品→独立成本对象；不可售开发产品→过渡性成本对象；
2、房地产企业自用的房产、经营性用房或无偿赠予地方政府公用事业单位以外的其他单位房产，应当视同可售开发产品进行分类。
（二）分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
解读：
该项原则主要适用于同一个开发小区有若干栋房屋结构类型相似，由同一个施工单位建设，开、竣工时间相近的情况，可以将整个开发小区统一划分成若干个成本核算对象，而不必将每栋房屋作为成本核算对象。
（三）功能区分原则。
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
解读：
依据该项原则，无论是在一栋综合楼内，都可以按照房屋的使用功能不同和房屋组成部分相对独立划分为商铺、普通标准住宅、非普通标准住宅、车库等房产类型。
（四）定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
解读：
房地产企业可以根据房屋预期售价的不同，划分为不同的成本核算对象，而不能对整栋平均计算开发成本，如商铺售价高，其造价也应当高，住宅售价略低，其成本也较低，从而达到售价与成本相配比原则。
（五）成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
解读：
与（四）一样体现收入、成本配比原则。
简而言之，售价较高的产品成本也必然较高，此原则应当体现在产品成本核算之中。
（六）权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
解读：
该条款失效。
参见：
《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。
第二十七条 （开发产品计税成本支出）开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
解读：
明确土地征用费及拆迁补偿费范围，该条清晰、完整、具有可操作性；
（二）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
解读：
核算本费用项目关键是掌握“开发前期”发生的，对于场地通平中的道路、供水、供电、供电、排污、排洪等社区管网工程，如果属于临时性的则计入前期工程费，若属于永久性的，小区外的计入前期工程费，小区内的则属于“基础设施建设费”，不可混淆。
（三）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
解读：
建设方提供材料或设备的（俗称“甲供材料”），其费用均可直接计入开发产品成本。
（四）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
律师：
《企业产品成本核算制度（试行）》增加了有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费，这是合理的，当前房地产开发企业发生的这些费用也是核算在基础设施建设费中，税务机关予以认可
（五）公共配套设施费：
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
解读：
项目营销设施建造费用指的是售楼处、样板房。
第二十八条 （成本核算步骤）企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。
同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。
其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。
对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
解读：
核算基本步骤：
1、确定成本对象；2、归集开发成本；3、分配共同成本；4、分配已完工与未完工；5、分摊单位成本；6、计算销售成本；7、后续二次调整。
第二十九条 （成本分配）企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
解读：
1、占地面积容易产生误解，对于一个项目的占地成本容易取得（土地使用权证），但对于项目内的某个单体，或者某一期（几个单体），这个是没有准确的定义和划分的。
那种常规理解的单体的投影
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