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房地产众筹
房地产众筹模式存法律隐忧
2014年08月27日08:
22
来源：
法治周末
据媒体报道，最近，某房地产集团董事长盖某，在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。
一个43.56平方米的公寓，40人购买，每人出资2.98万元，这是盖某在房地产领域分权众筹的一个试验品。
他的打算是：
最近几天路演这个项目，完成众筹，如果这个项目成功，就接着推进全国各地房地产项目的众筹，而且要按照数字货币的思路，让这些众筹产品都能够实现上市交易。
目前，房地产市场正在进行调整，很多楼盘滞销甚至烂尾，因此盖某觉得这是众筹进入的好时机。
他想拿出50到60个项目，进行证券化尝试。
盖某表示，房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。
媒体报道，针对青岛鹏利南华公寓项目，盖某设计了一种分权众筹的模式：
最低一次投入1.98万元，购买到40年每年7天的自己所属集团的全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。
产权由第三方律师事务所监督管理，在杭州3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。
按他的规划，未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。
众筹近来是一个颇时尚的话题，它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房。
笔者从事互联网金融方面的法律工作数年，一直在关心着众筹的未来走向。
目前，我国对于众筹行业的监管还是相对空白，除非资金链断裂，一般不会有监管部门去触及类似的灰色地带。
而此次看到的这个新闻中，出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，还是想提醒一下：
从事互联网金融服务，务必时刻绷紧警惕的弦。
众所周知，众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。
虽然2010年12月13日最高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
但是，我国刑法甚至整个法律体系都是建立在“重实质正义”的基础上的，如果有人恶意将陌生客户加入朋友圈，然后进行宣传诱导，在满足其他要件基础上，可构成非法吸收公众存款罪等罪。
加之，司法上对微信朋友圈的理解也有不同解释—究竟是私人交流还是公共场合？
这有待更多案例印证。
其次，律师不能“出具相应房产证明”。
我国律师制度与西方律师制度的区别比较大，我们有国家事业单位—公证处，由公证员为各项证据起到保全和监督作用。
律师可以做的工作叫做“律师见证”，只能作为公证的一种补充，其法律效果是在争议时起到证人的作用，并不能当然得“定纷止争”。
至于出具房产证明，这点估计是误读，有权机关是国家房产管理机关。
第三，房地产众筹模式不可能出现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。
我国共有制度一共就两种：
共同共有和按份共有。
前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份额享有房屋所有权。
本次众筹走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所有享有的占有权、使用权、收益权和处分权。
笔者欣赏房地产企业在金融模式上的尝试和创新，但建议操作者还是应该注意到我国法律的现实和问题—金融创新应当在“起码不犯罪”的基础上进行，要警惕创新行为可能涉及到的刑事风险
房产也众筹平安好房推出第一单
证网讯平安好房网近期推出海外房产众筹业务，投资者可最低以100美元参与美国房产众筹项目。
根据平安好房网上的介绍，此次众筹项目第一期目标金额为630万元人民币，约100万美元，筹集期为30天，投资者参与资金门槛是100美元，限购10份，如果筹集期满后所筹资金不足630万元，平安好房网将全额退款。
此次众筹的项目包括美国南卡罗来纳州加夫尼市学区公寓、美国纽约曼哈顿切尔西区奢华公寓等。
平安好房网认为，投资者可获得预估年化收益在4%-5%的租金收益以及预估2年后出售所得20%左右价差收益等。
平安好房CEO庄诺表示，这几年海外置业非常热火，许多人虽然有冲动，但是纠结于对海外市场、海外买房流程、海外租金税费等等的不熟悉不了解，而止步不前。
所以，平安好房把众筹起始投资金额降到最低——100美元就能参与众筹。
让大家都能花最少的钱，体验一次海外买房当房东的经历，了解到原来投资海外也并不复杂。
根据资料，平安好房网是中国平安（42.42,0.04,0.09%）集团旗下重要成员之一，依托于中国平安[微博]强大的保险、银行、投资等综合金融业务支柱，平安好房网致力于将金融与互联网融入房地产全产业链之中，推出全新的互联网金融房产营销模式。
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房地产众筹之一
房地产一直都是大佬投资的专属领域。
纵使在金融市场发达的当今，不论是多小的地产开发项目，都需要通过富豪或者私募基金完成筹资。
而新的初创公司Fundrise的成立却有望打破这一格局。
Fundrise是一家通过向个人投资者募集资金投资商业地产的网站，最厉害的是Fundrise允许个人投资者以最少100美元投资入股。
目前该网站已经吸引了300个开发商注册，房地产众筹正在成为一个重要的融资模式。
在房地产投资领域有两大问题需要解决：
一是过去的商业地产的主要投资者-私募股权并不了解社区居民的真正需求，建出来的东西常常与需求不匹配；二是各类中间商的存在会削减投资者的收益。
因此Fundrise的运作模式是：
开发商可以在Fundrise上列出酒店、公寓等地产项目，投资者可以按需购买地产项目中的份额，投资规模从100美元起步。
按照投资占比，投资人可以从地产出售所得收入中获利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。
目前网站上的项目可以让每位投资人平均可以得到12%~14%的收益回报，这在美国还是相当有吸引力的！
最近Fundrise完成了3100万美元融资，猜猜谁是领投人？
人人，陈一舟做公司不行，投公司还是有一手。
实际上，目前地产众筹在美国已经成为了一个广为认可的概念。
其他类似的网站包括RealtyMogul，RealCrowd,Groundfloor等。
我觉得房地产众筹如果搬到中国来恐怕大家第一个想到的就是集资建房。
当然对于集资建房最主要目的还是出资人获得一套房屋的产权；何况集资建房满足的还是自住而非投资需求。
房地产行业在中国相对比较“土”，万科一直在找房地产行业的互联网思维，实际上众筹是个跨界互联网和房地产的好思路。
既然现在房地产公司资金链偏紧，为什么不让大众投资人参与进来呢？
在三线城市市中心建个商业地产综合体，如果开放众筹，那可能很快就能从当地居民募集到足够多的资金，并从一开始的建设开始就能了解到本地需求。
甚至我们可以先搜集需求，再筹资建设。
比如针对爱马的人，可以先通过互联网找到他们并众筹入股，然后再去建设马场或者度假村。
这样不仅仅解决资金问题，还能够解决未来的营销问题。
Fundrise是一家总部位于华盛顿的新型社区房地产企业，成立于2010年，致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。
迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹，在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。
第一批项目已经开始向社区股东分红。
Fundrise允许任何社区居民投资地产项目。
只要他们有100美金，就可以买上一股，参与社区投资，享受项目回报。
据了解，Fundrise参与的地产投资项目年化收益率通常在6%~10%之间，远高于银行存款利率，风险也远远小于金融理财产品。
Fundrise对外发行的众筹股分为两个档次：
A档能够享有管理权，对项目的发展方向拥有决定权和投票权;B档即为没有投票权的普通股东。
如果一个项目没有达到筹资标，筹集到的款项将会如数退回到投资者手里。
Fundrise2012年在华盛顿3531H大街投资了一家商铺。
他们首先以公司的名义买下了这个店面，接下来他们在店面所在社区进行调研，发现社区居民急需一家高端食品商店。
他们随即将店面出租给了一家时尚公司和一家亚洲食品公司，打造出了一家时尚食品商店，并将这个店面30%的股份出售给了社区公众。
公众不仅仅可以随着这家商店的发展得到分红，而且根据投资数额的不同，享有在店面购买商品的不同折扣和限量版礼品。
这种新式互联网众筹模式满足了社区居民的实际需求，同时也在稳健收益的基础上扩展了他们的投资通道。
这家公司的第二个项目：
在Shawneighborhood社区的一栋旧楼再开发项目，短短一周的时间内就筹到了来自14个投资者的25万美金。
“它的美妙之处还在于，”Fundrise联合创始人BenMiller介绍到，“我们绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序，砍掉了中间佣金和贷款利率，让整个项目的成本更加低廉。
”
一个普通的美国投资者如果想要投资商户，需要经历投资经纪人（1%~2%的中介费）、养老基金（1%的手续费）、私募股权基金（2%~20%的中介费）、地产经纪人（1%~3%的中介费）的层层盘剥，并且这些机构的透明度极差，很难知晓投资人自身实际获得的投资收益。
Fundrise模式取消掉了这些中间环节，由公司直接买入地皮或物业，投资者只需要通过一层机构便可投资到房产项目，省去了大量的中介费用，并且能够实际量化收益。
房地产众筹：
中国行不行？
2014-04-1610:
26:
10 来源:
商业价值（北京） 有1人参与
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如题图所示，美国房地产投资众筹平台RealtyMogul运营一年，其会员通过该平台投资的房地产项目总价值已超过1亿美元。
RealtyMogul的目标是让房地产投资变得更容易：
注册会员通过平台浏览潜在投资交易市场的相关信息，以确定投资哪个房地产项目，当该项目资金完全到位后，资金会被打入指定账户，投资者自此开始将会经常收到有关投资项目进展情况的最新消息，并且获得投资收益的现金分红，比如租金。
RealtyMogul表示，该平台上67%的投资都是由重复投资者完成，55%的投资者同时投资了多个项目。
零售房产项目占到总投资额的35%，住宅项目以22%的占比紧随其后。
来看华尔街日报的相关报道：
房地产也能众筹！
——我会告诉你这是另一个发财之路吗？
译/快鲤鱼
去年以前，EdMedley从未投资过商业地产项目。
而如今，他已经是一家商场、一个停车场和一栋公寓大楼的联合拥有者。
Medley进入房地产领域，靠的是众筹。
Medley的本职工作，是一位工程师和地质学家。
如今他已经投资了15个地产项目，这些项目的最低投资额为5000美元。
Medley表示：
“用较小的金额来投资多个房地产项目，这样的项目对我来说十分具有吸引力。
”
很显然，这样想的远不止Medley一个人。
如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到了我们的视野中。
美国地产投资人协会主席ScottWhaley表示：
“人们对这种项目的兴趣非常大。
无论是对于希望获得资本的创业者来说，还是对于希望进行投资的普通人来说，这种项目都非常具有吸引力。
”
专项投资
众筹这种新的获取资本的方式，已经席卷了多个产业，它让那些急需资金的企业能够更加轻松的获得资本。
对于房地产行业来说，众筹除了能够帮助企业获得资金之外，还能让普通人也参与进来。
Medley最早是通过RealtyM这个网站认识到地产众筹的。
他在这个网站上投资了位于加州的BeverlyHills中的一家酒店。
作为回报，当这家酒店开始获得营收之后，Medley会获得回报，回报金额将是他所投资金额的8%-9%。
截止到目前为止，他已经获得了数千美元的回报。
而如果日后这家酒店决定出售这栋大楼，Medley也会获得分成。
Medley和他的夫人都已经年过60，并且已经开始准备退休。
因此投资房地产的回报对于他们来说非常具有吸引力。
他表示，自己完全清楚投资具有风险，但是他对此并不是太担心。
他表示：
“我们用来投资的钱只占我们全部财产的一小部分。
”
RealtyMogul,的创始人兼CEOJillieneHelman表示，虽然各类投资的回报都不仅相同，但是他们一直在努力将投资人的收益维持在14-15%之间。
如今，大多数地产众筹项目都会要求投资人的年收入在2万美元以上，或者，净资产在100万美元以上的人也可以进行投资。
但是据悉美国证券交易委员会正在研究制定相关政策，降低投资人的门槛。
不同的众筹网站需要的众筹金额也有所不同。
例如来自华盛顿的FundriseLLC，允许投资人最低投资100美元。
今年26岁的MicahLubens已经投资了两处位于华盛顿的地产项目，他的总投资仅仅为700美元。
他表示：
“我已经在华盛顿生活了7年，这种众筹项目让我能够投资我所居住的城市。
”
当然也有一些要求较高的地产众筹网站，例如来自纽约的ProdigyNetwork。
该公司已经从4200个投资人那里获得了2亿美元的资金，来投资建设美国最高的摩天大楼。
另外，他们还筹集了3000万美元，在纽约曼哈顿建设高档酒店。
现在他们正在尝试筹集5500万美元，试图在纽约建设另一家豪华酒店。
做好功课
专家警示，地产众筹融资是一个相对教新的概念，投资人应该在投资之前做好自己的功课。
咨询机构CrowdfundCapitalAdvisor的联合创始人SherwoodNeiss表示：
“地产众筹，从其本质来说，是一项高风险投资。
”他推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。
他表示：
“你应该问问其他投资人，他们是否有过投资成功的经历，以及是否有过失败的经历。
不能因为看到了投资项目就认为这是一个不错的投资季候，然后盲目参与。
”
ProdigyCEORodrigoNio也表示，投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。
并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。
除此之外，投资人还应该了解众筹项目的人员构成，他表示：
“如果我自己是一个酒店的老板，我的妻子是经理，我的表哥负责建设，然后来吸引众筹融资。
那么这样的项目就十分可疑。
”另外，投资人还应该确保自己拥有和筹资方同等的权利，他表示：
“如果我还不能获得收益，那么筹资方也应该和我一样，不能获得收益。
换句话说，一旦他们获得了收益，那么他们就应该为我提供收益。
”
科技公司DilogRLLC的CEOGarySprier认为，刚刚起步的投资人应该专注于一种投资类型。
他表示：
“投资人应该仔细研究各种投资类型，然后找到最适合自己的投资类型。
”
最后，鉴于许多地产项目都是旷日持久，投资人还应该了解该项目的退出战略。
Sprier表示：
“当你急着用钱的时候，就应该退出投资。
而且即使投资项目到了最后的阶段，你仍然有可能什么也得不到。
”
在美国，房地产众筹或许已经成为众筹市场上增长最快的类别。
而在中国，由于相关法律法规尚不完善，推进中的国内首例众筹买房项目正在面临着一系列争议...
争议中国首例“众筹买房”
戴蕾蕾/法治周末
国内首例众筹买房项目正在推进。
在国内众筹相关的法律法规尚不完善的情况下，这一新鲜事物在吸引了诸多眼球的同时，也面临着一系列的争议：
这种做法究竟能否叫做众筹？
其和传统的集资建房有何区别？
其项目推进是否存在法律障碍？
这是互联网金融的创新尝试，还是地方政府为了招商引资而制造的噱头?
从今年3月4日尹立志在微信朋友圈发起“众筹买房”项目到现在，报名的人数已经超过200人，通过尹立志审核的人数已经超过100人。
尹立志制作了一张表格，上面记录了这一百多个人的基本信息，不仅包括年龄、职位，还记录了兴趣爱好。
他们的共同点是：
都是北京金融界和IT界的中高层，具备创新意识和冒险精神。
尹立志是中关村[0.55%资金研报]股权投资协会执行秘书长，这是他第一次试水“众筹买房”这个概念，其运作的这个名为“众筹家园”的项目位于河北省沧州市政府正在推广的中捷高新产业园区（以下简称“中捷高新区”）。
尹立志告诉法治周末记者，这是国内首例众筹买房项目。
如字面所言，众筹（CrowdFunding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。
这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》率先提出，这些年催生了一批受到投资人和公众追捧的众筹网站，涉及领域多在文化创意行业。
在美国，成立于2013年3月的RealtyMogul和成立于2013年6月的RealtyShares，率先将众筹模式植入房地产领域。
“这是我们在中国做房地产众筹的一次尝试，也为我们以后自己做众筹积累经验。
”“金融派”（为泛金融行业者提供商务社交和智能招聘平台的机构）创始人曹雪告诉法治周末记者，这是让她加入这个项目的原因，而且房子与北京相比真的是“白菜价”，以100平方米的房子为例，总房款35万元，“就算给员工置个以后度假的地方也划算”。
依托微信群众筹买房
“此次众筹买房项目截止日是4月21日，拟募集200人，筹备建立众筹家园小区。
小区的初步设计方案是房价在3500元/平方米以内，户型包括88平方米、93平方米、110平方米三种，70年产权，可以办理银行贷款，每人限购一套。
”尹立志告诉法治周末记者。
对于此次众筹买房，尹立志称：
“此次众筹的房价，比市场水平便宜约30%。
无论是投资还是自住，都很合适。
”
尹立志介绍，微信平台是这次众筹买房的主要渠道，具体过程是申请人先递交申请表，通过审核后，交纳100元订金即可进入购房微信群，项目的设计、户型、价格等，全部通过群成员商议决定。
谈及发起众筹买房项目的初衷时，尹立志告诉法治周末记者，他和他的团队近期一直在研究众筹模式，后来发现一个现象，比如小米做手机，它自己不生产手机，因为手机整合生产产业链它做不了，它就是做设计做用户体验，最后就找富士康给它做代工，然后把这个东西卖掉。
“进入房地产领域，我们也是按照这个思路，众筹最本质是筹人，是一群人为共同的爱好去努力解决问题。
”
“这些参与者，都是我的朋友，或者朋友的朋友，没有通过引荐的陌生人，我是不会同意加入进来的。
”尹立志的众筹买房，靠的是“熟人圈”。
拉开已经参与众筹买房的名单，里面有八家现代农业科技（北京）有限公司营销副总裁徐征正，有来自台湾绿地球实业有限公司的董事总经理谢传仁，有新希望[3.58%资金研报]集团办公室副主任、北京赣商投资股份有限公司投资总监、教育机构私人订课创始人、北京博雅塔文化发展有限公司总经理。
“他们都是IT或者金融企业的中高层，对新生事物有强烈好奇心，属于同一个圈子的人士。
”尹立志说，他们很多人相互都没有见过面，只是在线上交流，频率是每天群里有200条以上的信息。
户型多大、设计怎么做、失败了怎么办……无所不谈的微信群，每天滴滴答答得很欢乐。
尹立志表示，现在参与众筹买房项目的一百多位成员成立了六个部门，分别负责设计、财务、战略规划等工作。
如果遇到众口难调的问题，只要充分讨论，就很容易达成一致意见，“因为是熟人圈，大家都比较理解”。
是集资建房还是众筹买房
按照尹立志的说法，现在众筹家园已经做得有模有样了，已经商定了户型，确定了土地和景观设计，九源国际建筑设计院院长江曼承诺解决小区设计，甚至已经理顺了法律条款等实际问题。
事实上，集合众人的资金建房子的做法并不新鲜，曾被摁灭在行动中的集资建房就是前身。
从于凌罡到赵智强，他们曾在北京进行过多次集资建房的尝试，但最终都以失败告终。
拿地难、成本控制难以及个人间利益的协调难，被视为集资建房难以成功的三大原因。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉法治周末记者，个人集资建房更准确地应该叫合作建房，在其实际实施过程中有难迈的法律门槛，若不委托开发商，自己拿地、开发、建设都存在很大困难，涉及资质问题；委托开发商拿地建设，又有非法集资或变相商品房买卖的嫌疑，因为集资者先支付给开发商的这笔钱，如果理解为预付房款，房子没进入施工阶段就达不到预售条件，则涉嫌违反预售规定，如果把这笔钱理解为是集资者把钱借给开发商建房，那就涉嫌非法集资了。
对于这些问题，尹立志显得很乐观:
“我们和集资建房不一样。
我们众筹买房的项目参与人群不一样。
集资建房的参与者都是一些为了房子去建房子的人，但我们这个群体是不同的，大家不是特别在意在河北沧州的某个房子，在意的是入住后的邻居是谁。
就算你是个土豪，也许你审核也过不了，因为你不符合我们对邻居的要求。
我们想建的是一个互联网金融社区，因此所有的成员都是互联网或者是金融企业的中高管，这些人都是非常有想法、有实力的人。
在入住之前，邻居都已经选好了。
”
而集资建房存在的法律或者政策门槛，在尹立志看来也完全不是问题，他向法治周末记者笑称“自己从未有过这些方面的困惑和纠结”。
在尹立志的“众筹买房”项目计划中有几套方案。
第一套方案是，开发区政府为拟入驻园区的创业人才提供“人才房”，房屋是已经建造好的，尹立志通过众筹的方式组织人们购买；第二套方案是尹立志先成立一个有限合伙公司，公司主要投资房地产，以房地产投资基金的形式运作，委托有资质的开发商进行开发建造。
“如果按第一种方案操作，从法律形式上看，我只是组织了一次团购；如果按第二种方案操作，我筹集钱也不是面向社会公众的，不涉及非法集资的问题。
”尹立志说。
据尹立志介绍，中关村股权投资协会和河北中捷高新区已形成合作关系，拿地不是难题。
“集资建房没有地、没有担保等问题在我这里都不存在。
”尹立志已和高新区政府签订合同，前者作为高新区的合作方负责把中关村人才吸引到中捷高新区，高新区政府则同意为其批地、建房、办理相关证件提供便利。
法治周末记者辗转联系了中捷产业园区一位负责人核实此事，截至发稿前并未得到回复。
但据沧州市委机关报《沧州日报》3月25日报道，中捷高新区3月21日在北京举办了中国众筹务实论坛暨中关村办事处揭牌仪式，旨在响应京津冀协同发展战略，不断引入高科技精英人才。
中捷产业园区负责人还向中关村股权投资协会副会长易基刚颁发聘书，聘任其为中捷高新区特别顾问。
中捷高新区的官方网站上也登载了有关众筹务实论坛的新闻，同时还提及该论坛上举行了“众筹家园项目务实推进探讨交流会”。
是真正的众筹还是招商引资的噱头
众筹买房项目参与者之一曹雪告诉法治周末记者，项目发起前她从未到过中捷高新区，对这块土地的了解也仅限于官方网站的资料，其他一些参与者的情况类似。
因此，3月30日，中捷高新区和中关村股权投资协会组织了一批有意向参与众筹建房的买主前往中捷高新区实地考察。
“但是，这不是纯粹意义上的众筹，更像是一个团购。
”曹雪持有美国纽约州律师执照，曾经在华尔街工作过，一直在研究众筹的发展。
在她看来，真正的众筹是一群陌生人基于一个共同的兴趣点，在互联网上进行没有欺诈性、没有虚假宣传的集资活动。
事实上，这是沧州推广中捷高新区而推出的一个项目。
去年年初，中捷高新区的官员找到了尹立志，希望他帮忙引荐一些中关村人才前去创业。
招商引资，是各地政府都在钻研的工作，然而位于京津冀经济圈边缘地带的沧州，和河北固安一样强调距离显然没有优势。
通过低价的住宅用地吸引人才前来创业成了最大的卖点。
“众筹买房只是探路，我们的目标是通过众筹模式的尝试和完善，最终成批地吸引北京中关村高科技成长型企业项目在中捷高新区落地。
”中捷高新区管委会主任吕振华曾说，“买房不一定会创业，但是我们认为安居了才能乐业，就算他们不在这里创业，由一批高素质人才在这里也不错，居住者的整体素质都会提高。
”
为吸引高新技术人才，提供优惠住房政策并非先例。
“但众筹这种模式很新鲜，能够吸引中关村高学历、愿意接受新事物的年轻创业者们的目光。
”中关村股权投资协会副会长易基刚表示。
“在美国JOBS法案（JumpstartOurBusinessStartupsAct，即美国于2012年4月颁布的《初创期企业推动法案》）里，众筹被称作在线融资，是要通过互联网进行的，而不是一群人在线下已经把项目商量好了，然后拿到线上去筹钱。
在国内看到的大部分在线的互联网募资方式，都是熟人经济，我们没有审查
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