盛世广场SWOT分析.docx

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盛世广场SWOT分析

盛世广场项目SWOT分析

前言

本部分报告将在市场调查研究结论的基础上，对项目自身的优劣势进行分析，挖掘其市场机会、预测其市场威胁，并结合开发商的实力与市场现状，提炼出项目的最佳开发战略，依此作出最为准确的定位。

第一部分项目地块概况

一、项目地块的基本状况

1、位于南二环立交东北角，西安城市副中心区域，二环线被喻为西安经济金腰带，区位价值极具优势。

2、项目占地27亩，总建筑面积12万平方米，是西安市目前较大的商业开发地块

3、地势平坦，地形呈L型，立面较好。

4、改建前为太白建材市场，建筑结构较差，摊铺杂陈无序，经营模式落后，市场整体经营不理想。

二、项目地块的交通状况

1、道路网络四通八达，呈网状立体分布，对外可达全国，对内连接市区各区域。

2、公共交通现状：

线路

起止站

途经商圈

6路

钟楼-省游泳中心

电子城、太白路、钟楼

35路

钟楼-电子商城

电子城、太白路、钟楼

101路

城西客运站-陕师大

小寨、太白路、劳动路、土门

106路

医学院-城西客运站

小寨、太白路、劳动路、土门

205路

火车站-紫薇城市花园

电子城、太白路、钟楼

216路

含元殿-高新四路

西高新、南二环、钟楼、小寨、大明宫

308路

纬什街-省水电汽修厂

南二环、西高新、土门

311路

长安园-南门

电子城、太白路、钟楼

608路

唐延路-火车站

西高新、南二环、钟楼

公交网络发达，市内多路公交车途经项目地块，形成方便的交通环境。

3、交通条件预测：

南二环立交正在建设，建成后的南二环立交共三层，无论车辆从哪个方向行驶都可直达本项目地块，极大地缓解了西安的交通压力。

三、项目地块的环境状况

1、现实环境尚不理想

南二环立交正在建设，项目西边原北方乐园正在改造，东北边城中村建筑状况较差，项目周边购物氛围欠缺，地块整体环境现状不够理想。

2、未来环境极为优越

南二环立交建成、太白路完成改造将为本项目提供强大的交通支持，立交下近700停车位为项目提供强大公共配套；项目西边原北方乐园正在改造，约200亩的北方乐园将建成以住宅为主的居住小区，加上本项目约5万平方米的住宅面积，可为本项目带来较大的消费势能；随着城市化运动的推进和城市化率的提高，项目东北角的城中村有可能成为西安政府下一步旧城改造的目标，届时将为本项目带来强大的消费人群。

四、项目地块的周边配套

项目地处西安经济金腰带——南二环上，周边城市配套设施成熟。

酒店、银行、中小型餐馆、休闲娱乐设施等较完善，构成了项目得天独厚的优势。

五、项目地块的周边楼盘

在售写字楼项目老三界，在售商品房楼盘有紫竹金岸（总建筑面积18300平方米，1至4层为商业裙楼，5至20层为商务写字楼）、规划中住宅项目有原北方乐园（占地约200亩）。

六、项目地块的区位前景

南二环是西安经济的金腰带，伴随高新技术产业开发区的进一步开发，区位前景长线向好。

西安城市发展战略近期向南，远期向西，南二环沿线地块中期发展潜力巨大。

第二部分项目SWOT分析

本部分以项目自身条件为中心，以市场为参照，对项目的区位特点、政策因素及经济状况、自身条件因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，总结出项目的优势、劣势、机会、威胁等四大因素。

一、项目优势

1、区位优势：

地段前景看好

1）“大西安都市圈”战略实施，南二环城市副中心位置逐步体现。

2）西安政府近期向南、远期向西发展战略，促使了南二环区域地段的进一步升值。

3）随着西高新技术产业开发区的进一步开发，城南地块的社会价值和经济价值进一步提升。

小结：

被誉为西安经济金腰带，“大西安都市圈”战略的实施进一步促使了项目不可替代的黄金地段。

2、交通优势：

交通四通八达

1）南二环立交就在项目前面，三层立体交通网络迎接八面来车。

2）市内多路公交线路途经项目地块，构成方便的市内交通环境。

小结：

真正立体化交通网络，交通极其便利，为项目的开发经营提供强大的交通支持。

3、理念优势：

开发理念全面领先

1）开发商有开阔的视野、做大做强的雄心、尊重商业发展规律，可以集结强大的专家队伍共同为项目的开发策略提供强大的理论支持，可以集合最优秀的策划公司、规划公司、设计公司、建筑公司、销售推广公司、物业管理公司组成最强团队，创造令对手无法超越的领先产品。

2）小结：

“理念领先一小步，效果领先一大步”，先进理念将使项目全面领先西安商业市场，成为西安商业发展的风向标。

4、产品优势：

多功能组合一体化的产品模式全面领先商业发展

1）项目集休闲娱乐、餐饮购物、观光旅游为一体，全方位为消费者提供多功能服务需求。

2）大型主力品牌店的强势加盟，给零散投资者增加信心指数，形成超强的业态聚集效应。

3）经过多方论证，寻找出市场业态空白点打造出的本项目将全面领先竞争对手，形成不可超越的优势。

小结：

多功能组合型的产品模式全面领先西安商业发展潮流，形成无法超越的核心竞争力。

5、政策优势：

政府大力支持

1）二环线是西安经济金腰带，沿线建筑一定程度上代表了西安城市形象，政府极其重视。

2）南二环立交是西安政府重点工程，本项目位于南二环立交东北角，项目开发的成败直接给南二环立交带来影响，本项目的社会意义巨大。

3）“大西安都市圈”战略的实施，城市框架不断拉大，本项目作为大型商业项目，对繁荣城市商业圈发展起到推动作用，政府对此极其重视，在许多方面提供了优惠政策支持。

比如在南二环立交下设立大型停车场，为项目提供公共配套设施。

小结：

充分发挥项目超越市场的意义，与政府、媒介紧密合作，从带动城市发展的角度寻找市场切入点，将项目高端启动，获得非同凡响的市场、社会效应，起到事半功倍的效果。

二、项目劣势

1、地段区位价值尚未充分展现。

1）项目原来为太白建材市场，周边环境较差。

2）南二环立交正在施工，交通优势尚未体现。

3）大西安都市圈的形成有待时日，城市副中心地位影响不大。

小结：

项目优势尚未完全体现，如何将现实的地段劣势转化为优势，是项目销售推广必须面对并解决的关键问题。

2、项目体量较大，市场吸纳力有限

1）将近7万平方米的商业裙楼，对于周边尚不太成熟的商业氛围，对项目营销推广有一定难度。

2）项目对面紫竹金岸有四层裙楼商业与项目形成一定竞争力，很大程度瓜分了市场份额。

小结：

项目周边商业氛围尚未形成，项目巨大的体量对营销推广会造成一定阻力。

3、开发商第一次做大型商业项目，开发经验不足

1）开发商以前曾做过专业市场项目，但都是小型项目，对于盛世广场类的大型商业项目，目前开发经验尚不足以完全信任。

小结：

在项目开发过程中借用专业技术强大的其它公司，并相互整合出最优的开发模式，是弥补开发商开发经验不足的唯一途径。

4、价格上不具备优势

1）日前项目总体开发成本较高，将同步提高产品的售价，对于周边项目较低的产品价格，本项目不具备价格竞争能力；

2）本项目原来太白建材市场租价太低，对于改造后价格大幅提升差距太大，容易给投资者造成心理影响，将直接影响项目的销售。

小结：

在价格优势不明显或者根本不具备优势的情况下，要取得市场认同，只有以更高产品综合性能取胜。

5、开发时间跨度较长，动态市场难以把握

1）项目从奠基到完工将近三年时间，对于不断变化的动态市场，对项目现在的业态定位能否适应以后的市场需求把握有较大难度。

2）开发过程中有可能出现政策、经济等外因的影响，将对项目能否顺利开发完成提出挑战。

小结：

对于不断变化的市场需求，只有制定一套完善科学的应变机制，才能防患于未然，把危机消灭在萌芽前。

6、市场竞争激烈，竞争对手不断涌现

1）面对商业房地产带来的超额利润，各大开发商到处在寻找商机。

2）西安商业市场已进入成熟期，开发商开发成本正不断加大，利润逐步缩小。

3）西安南郊紫薇MALL正在兴起，15万平方米的超大体量及成熟的开发模式加上强势品牌的带动，对项目产生的影响不可低估。

小结：

面对这些不可控制因素，本项目唯有充分发挥自身的产品优势、服务优势，并制定科学规范的应变机制，以应对动态市场对项目产生的影响。

三、项目机会

1、“西部大开发”战略的实施，西安发展机遇巨大。

随着“西部大开发”战略的实施，西安作为西北城市群的龙头城市，是连通东西部的政治、经济、文化的桥头堡，面临巨大的发展机遇。

2、“大西安都市圈”“一线两带”战略给项目提供发展空间。

“大西安都市圈”战略的实施，城市框架不断扩大，南二环作为城市副中心的地位逐步凸现；陕西省“一线两带”政策的实施，西安在关中城市群的核心地位更加凸现，以西安为中心的经济产业带将得到空前发展机遇，项目发展空间巨大。

3、南二环沿线浓厚的餐饮娱乐氛围为项目提供发展基础。

项目地块周边区域内，餐饮娱乐氛围浓厚，但日前尚无大型多功能项目出现，本项目的横空出世正也填补了市场空白点，在原有基础上将对西安的餐饮娱乐业起到量的提升和质的跃变效果。

4、项目东北面城中村面临旧城改造，项目区域地块发展后劲强大。

面对城市化浪潮的冲击，西安作为历代十三朝帝王的古都，城市面貌正在改头换面，城市化率不断提高。

在此背景下，前几年建设比较陈旧的城中村将面临旧城改造战略的实施，项目区域地块发展后劲强大，区域版块的热度正逐步提升。

5、商业市场面临上升转型期，最大的赢家总是行业领先者。

西安商业市场正面临上升转型期，由当初小型单一经营逐渐走向大型多元化多功能集合型的经营模式，此过程必将会出现一些行业外部因素影响到商业模式的顺利升级，而具魄力的大型企业总能在行业的风口浪尖抓住稍纵即逝的机会，从而成为最大的赢家。

本部分结论：

抢在市场觉醒之前，赢得先机，这是本项目不可错失的天机；利用发展商雄厚的实力，充分发挥先进的开发、营销、推广理念优势，是实现项目、发展商名利双收的不二之选。

四、项目威胁

1、南二环立交开通，项目区域难以营造购物氛围。

南二环立交开通使用后将对项目带来较大影响，首先是来往车辆的噪音给顾客产生购物干扰，其次是立交雄据项目前面，较高的建筑档在项目前面，给顾客消费时带来一种压抑感。

2、项目对面紫竹金岸四层商业裙楼已启动，对项目营销推广造成阻力。

项目对面紫竹金岸四层商业裙楼已启动，能否成功招商及成功经营将对本项目地块带来较大影响。

如果招商失败将会对投资者和经营者心理投下阴影，对项目地块区域热度的形成产生阻力，同时对本项目的营销推广也造成阻力。

3、曲江旅游度假开发区投入建设，将抢走项目的市场份额。

曲江旅游度假开发区是西安政府开发旅游项目的重点工程，虽然项目远在南郊，但庞大的体量将引发其它相关产业的联动效应，也必将引发曲江商圈的兴起，将会抢走本项目的大批客户。

本部分结论：

项目开发正处于西安商业市场的上升转型期，如何把握市场升级换代过程中的商业机会，成为项目开发成败的关键因素。

所以，一方面要注重市场的宏观把握和做好产品的质量，另一方面更要制定一套科学完善的市场应变机制，以应对时刻变化的动态市场，这样才能使项目在竞争激烈的市场中立于不败之地。