物业投标竞聘文件.docx
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物业投标竞聘文件
******小区
竞
聘
文
件
南京****物业管理有限公司
编写人：
********
二〇一七年七月
竞聘函------------------------------------------------
1
资格、资质证明文件------------------------------------
2
综合说明书--------------------------------------------
17
第一章
管理服务的定位及目标---------------------------------
19
第二章
物业管理组织架构-------------------------------------
20
第三章
物业管理制度情况-------------------------------------
21
第四章
物业管理服务方案-------------------------------------
22
第一节
安全消防管理------------------------------------------
25
第二节
交通和车辆管理----------------------------------------
30
第三节
装修管理策划------------------------------------------
33
第四节
房屋管理维护------------------------------------------
36
第五节
设施设备管理------------------------------------------
39
第六节
清洁保洁服务------------------------------------------
49
第七节
绿化养护管理------------------------------------------
52
第八节
特约服务----------------------------------------------
57
第九节
社区文化建设------------------------------------------
58
第五章
突发事件应急处理预案---------------------------------
61
第六章
物资装备计划-----------------------------------------
70
第七章
劳动力投入计划---------------------------------------
72
第八章
物业服务承诺-----------------------------------------
78
第九章
物业交接方案-----------------------------------------
79
第十章
物业管理服务费用测算---------------------------------
85
竞聘函
南京市******住宅小区业主委员会：
南京****物业管理有限公司授权****（总经理）为全权代表，参加贵方组织的******住宅小区（选聘编号：
2017NCMJ-WYXP-1）选聘有关活动，并对该项目进行竞聘。
为此：
1．我方提供竞聘须知规定的全部竞聘文件：
竞聘文件正本1份，副本8份。
2．报价详见《启封一览表》。
3．我方有缴纳税收和社会保障资金的良好记录，公司开办以来无欺诈及弄虚作假行为，未
列入南京市（或秦淮区）政府物业主管部门黑名单，近2年来无被行业主管部门处罚或行业管理协会公开谴责，包括质监、消防等。
4．我方保证遵守选聘文件中的有关规定，保证忠实地执行甲乙双方所签的合同，并承担合同规定的责任义务。
5．我方已详细审查全部选聘文件，包括选聘文件的补充文件（如有）。
我方完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权力，同时完全接受选聘文件所有规定。
如果选聘文件有相互矛盾之处，我方同意按选聘方的解释处理。
6．我方愿意向贵方提供任何与该项竞聘有关的数据、情况和技术资料，完全理解贵方不一定接受最低价的竞聘或收到的任何竞聘。
7．本竞聘自竞聘截止之日起90天内有效（中选单位顺延至合同结束）。
8．与本竞聘有关的一切往来通讯请寄以下地址或电子邮件。
地址：
电子邮件：
邮编：
电话：
传真：
联系人：
竞聘企业全称（盖章）：
南京****物业管理有限公司
法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：
日期：
2017年7月1日
启封一览表
选聘项目名称：
选聘编号：
项
物业管理服务项目
竞聘单价
备注
1
小高层住宅
￥1.0元/平方米·月
不含能耗费
2
多层住宅
￥0.6元/平方米·月
不含能耗费
注：
1．上述报价为合同期第一年报价，合同期第二年后按照合同约定的调查取样方式，前一年度物业服务满意度调查满意率达到80%以上，物业管理服务费上调至小高层住宅1.3元/月/平方米；多层住宅0.9元/月/平方米；
2．竞聘企业不得修改启封一览表报价，否则按无效标处理。
3．收费面积及车位数如下：
（1）小高层电梯住宅收费面积：
21318.81平方米；多层住宅收费面积：
10332.5平方米；
（2）在用地下停车位共36个，其中已售部分产权车位18个，管理费60元/个/月；人防车位18个，停车费200元/个/月；地面车位150个，停车费120元/个/月；实际缴费面积及车位数量如有出入，以实际为准，竞聘企业应在竞聘截止前进行现场勘探，并充分考虑此风险。
4．小区电梯、增压水泵高能耗设备运行所需能耗等公共能耗费，费用收取按照多层：
10元/户/月；小高层（电梯）：
一层13元/户/月，二层及以上26元/户/月。
5．竞聘报价原则按上述报价不变。
竞聘企业全称（盖章）：
法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：
日期：
2017年7月1日
资格、资质证明文件
（一）法定代表人资格证明书
南京市******住宅小区业主委员会：
系南京****物业管理有限公司的法定代表人，身份证号：
特此证明。
竞聘企业全称（盖章）：
南京****物业管理有限公司
日期：
2017年7月1日
地址：
电话：
手机：
传真：
联系人：
附：
法定代表人身份证复印件
备注：
法定代表人直接签署竞聘文件并参加竞聘的，在竞聘文件中出具此资格证明书及身份证复印件。
（二）法人授权书
南京市******住宅小区业主委员会：
****以南京****物业管理有限公司法人的身份授权****，身份证号，为我单位的全权代表，参加贵会组织的******住宅小区物业服务企业的选聘（选聘编号：
2017NCMJ-WYXP-1），全权处理竞聘活动中的一切事宜，我单位均予承认。
竞聘企业全称（公章）：
南京****物业管理有限公司
法定代表人签字：
电话：
日期：
2017年7月1日
附：
全权代表姓名：
****
身份证号码：
职务：
总经理
详细通讯地址：
传真：
电话：
邮政编码：
全权代表身份证复印件：
全称
南京****物业管理有限公司
全称
付
收
账号
账号
款
款
开户行
开户行
金额
人民币：
50000.00
金额大写
人民币：
伍万元整
用途
往来结算款******竞聘保证金
记账时间
2017-06-2915:
01:
31
交易流水号
*当日回单不作为收、付款方交易确认的最终依据，请勿重复记账。
营业执照正本
税务登记证
社保登记证
近三个月财务状况报表
损益表
企业名称：
南京****物业有限公司
2017年4月30日
金额单位：
元
一、商品销售收入
1
302,634.47
1,195,197.70
减：
销售折扣与转让
2
商品销售收入净额
3
302,634.47
1,195,197.70
减：
商品销售成本
4
经营费用
5
0.00
商品销售税金及附加
6
1,089.48
4,302.71
二、商品销售利润
7
301,544.99
1,190,894.99
加：
代购代销收入
8
三、主营业务利润
9
301,544.99
1,190,894.99
加：
其他业务利润
10
非货币性交易收益
11
减：
存货跌价损失
12
管理费用
13
270,924.66
1,059,400.25
财务费用
14
36.00
120.00
汇兑损失
15
0.00
四、营业利润
16
30,584.33
131,374.74
加：
投资收益
17
期货收益
18
补贴收入
19
0.00
营业外收入
20
0.00
0.00
减：
营业外支出
21
加：
以前年度损益调整
22
五、利润总额
23
30,584.33
131,374.74
减：
所得税
24
六、净利润
25
30,584.33
131,374.74
损益表
企业名称：
南京****物业有限公司
2017年5月31日
金额单位：
元
一、商品销售收入
1
310,365.98
1,505,563.68
减：
销售折扣与转让
2
商品销售收入净额
3
310,365.98
1,505,563.68
减：
商品销售成本
4
经营费用
5
0.00
商品销售税金及附加
6
1,117.32
5,420.03
二、商品销售利润
7
309,248.66
1,500,143.65
加：
代购代销收入
8
三、主营业务利润
9
309,248.66
1,500,143.65
加：
其他业务利润
10
非货币性交易收益
11
减：
存货跌价损失
12
管理费用
13
283,652.22
1,343,052.47
财务费用
14
40.00
160.00
汇兑损失
15
0.00
四、营业利润
16
25,556.44
156,931.18
加：
投资收益
17
期货收益
18
补贴收入
19
0.00
营业外收入
20
0.00
0.00
减：
营业外支出
21
加：
以前年度损益调整
22
五、利润总额
23
25,556.44
156,931.18
减：
所得税
24
六、净利润
25
25,556.44
156,931.18
损益表
企业名称：
南京****物业有限公司
2017年6月30日
金额单位：
元
一、商品销售收入
1
520,363.10
2,025,926.78
减：
销售折扣与转让
2
商品销售收入净额
3
520,363.10
2,025,926.78
减：
商品销售成本
4
经营费用
5
0.00
商品销售税金及附加
6
1,513.31
6,933.34
二、商品销售利润
7
518,849.79
2,018,993.44
加：
代购代销收入
8
三、主营业务利润
9
518,849.79
2,018,993.44
加：
其他业务利润
10
非货币性交易收益
11
减：
存货跌价损失
12
管理费用
13
412,903.86
1,755,956.33
财务费用
14
30.00
190.00
汇兑损失
15
0.00
四、营业利润
16
105,915.93
262,847.11
加：
投资收益
17
期货收益
18
补贴收入
19
0.00
营业外收入
20
0.00
0.00
减：
营业外支出
21
加：
以前年度损益调整
22
五、利润总额
23
105,915.93
262,847.11
减：
所得税
24
六、净利润
25
105,915.93
262,847.11
资质证书正本
资质证书副本2-1
资质证书副本2-2
管理小区获优秀物业管理的荣誉
竞聘企业概况
竞聘人（章）
南京****物业管理有限公司
竞聘项目
******小区
企业资质等级
三级
资质证书编号
苏物业宁字第号
竞聘人
管理物业
规模及业绩
竞聘人管理物业总建筑面积：
约60万㎡
管理业绩：
公司通过近年来的努力和探索，为确保向业主提供优质、完善的服务，力求以业主的舒适生活为本，遵循"真诚合作、专业保障、长远承担"的服务理念，全力为业主提供高品质的服务，创造清洁自然的生活环境，真诚服务，精益求精，公司的诚信服务得到业主好评及广泛的社会赞誉，先后获得了：
1、2011年度管理先进称号；
2、2012年度管理先进称号；
3、业主多次送的锦旗。
我们有理由相信，****物业始终向着高层次、高标准的物业服务迈进，我们将以更专业、优质的服务，为广大业主长远承担。
来自****物业，我们自豪，能够为您服务，我们骄傲！
竞聘企业类似物业管理服务的主要业绩表
序号
项目名称
管理服务主要内容
管理服务期
年月至年月
规模
（建筑面积）
项目经理
业委会电话
业委会联系人
1
共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护；清扫保洁和绿化养护；物业装饰装修的管理；区内公共秩序、车辆秩序的管理等
2
3
4
5
6
7
备注：
如以上项目没有成立业委会的，请提供单个业主联系人及电话（须业主自愿提供）。
竞聘企业全称（盖章）：
法定代表人或委托代理人（签字或盖章）：
日期：
2017年7月1日
第一章管理服务的定位及目标
第一节对******小区项目的管理服务定位
****物业公司为树立物业自身的品牌价值，使现有物业保值增值，用品牌效应促进发展，公司将对******小区进行一体化、专业化的物业管理，充分体现公司与时俱进适应市场经济发展的实干精神和前瞻意识。
为此，具有丰富物业管理经验的****物业公司真诚希望广大业主能够给予一次提供服务的机会。
服务定位
我们将******小区的服务定位于“休闲环境、舒适生活”，旨在营造一种别样的、休闲的、浪漫的生活氛围，为配合这种氛围，使业主在******小区的生活有一种“幽静、安逸”的清新感，我们设想在******小区引入“氛围管理”的全新物业管理模式，通过氛围管理达到******小区管理、服务的和谐、统一，从而实现“业主完全满意”。
“氛围管理”即是物业管理公司通过环境氛围、管理氛围、文化氛围的营造，使业主和物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、安全的居住环境；细致、贴心、知性、自我的生活环境；时尚、典雅、繁荣的商业环境。
■“环境氛围”：
包括自然环境氛围和人文环境氛围。
Ø自然环境氛围是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境；
Ø人文环境氛围是指物业公司通过舒适、自由的园区等为业主及物业提供人际交流的公共空间来营造的平等、和谐的交流环境。
■“管理氛围”指物业管理公司通过先进的管理运作方式、完善的管理制度以及高素质的管理人员等来营造出一种规范、高效的工作、管理环境。
■“文化氛围”指物业管理公司通过社区标识系统、社区文化活动的发行等来营造出的一种高尚、健康的文化环境。
根据小区的物业管理状况，通过调研分析，我们认为，目前******小区的物业管理重点是加强小区的安全管理工作，全面提升小区的物业服务品质，塑造“******小区自然、安全、舒适的生活环境”、创建人文、和谐、卓越的社区文化，具体表现在自然、安全、舒适三个方面。
1、自然：
是指物业公司通过员工热情的服务，加强与业主、开发公司之间的沟通、征求意见及时地调整工作思路更好的服务于业主和开发上，以和谐为己任，以创新为目标，完善管理、规范服务提高小区的品质；
2、安全：
是指通过物业管理公司秩序维护24小时的门卫值班和定时巡视、规范的车辆管理等充分的保障业主的生命、财产安全；同时工程人员的尽职的工作保障设施设备的正常运作使您的生活无后顾之忧；
3、舒适：
是指通过物业管理的员工认真工作使小区绿化环境和谐统一、卫生环境清新淡雅、社区活动丰富多彩，让广大业主在小区这个大家庭里和谐、和平、和美的生活；
第二节项目服务的目标
●自接管之日起，使******小区的物业管理程序逐步处于受控状态之中。
实现合作双方满意，业主满意，企业满意，社会满意。
●住宅按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》实施物业管理服务，公共区域的综合管理、秩序、卫生、绿化按照三级标准服务，公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修按照二类标准服务。
●争创南京市、江苏省优秀物业管理小区称号。
第二章组织架构
组织架构是实现******小区物业服务的组织保障，******小区物业服务中心将实行****物业领导下的经理负责制，服务中心经理对工作全权负责，是****物业******小区服务中心的一切重大事务的组织者和指挥者。
下设客户服务部、工程维修部、秩序维护部、保洁部四个专业职能部门，四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员，分别负责从客户服务、设备管理、安全管理、环境管理等方面提供优质服务，****物业公司为该四个专业职能部门提供品质、人力资源、财务、后勤等支持。
一、组织架构设置原则
一是业主优先的原则，二是有效性管理的原则，三是安全第一的原则，四是成本控制的原则，五是持续改进的原则
二、组织架构设置图
第三章物业管理制度情况
一、管理服务范围：
住宅区进出大门的管理及小区红线区域内的安全巡逻；生活垃圾的收集清运；道路地面的循环保洁；楼梯通道的定期清扫；化粪池的外运；窨井阴沟的疏通；对小区门面前的路面保洁；确保无占道经营；无乱堆乱放；无乱贴乱画；树木草坪的修剪养护；健身器材及游乐设施的管理；对机动车辆进入区域内空间占用位置的服务引导及有序停放；对共用部位、公共设备和业主产权房内水电管线的有偿维修；劝阻、制止区域内新出现的违章搭建等。
二、管理服务内容和标准：
㈠公共区域安全秩序维护服务及标准：
1、安全护卫人员身体健康，工作认真负责，对日常护卫事项能做出正确及时反映；并尽快熟悉小区业主情况；
2、上岗时统一着装，佩戴标志，仪表规范，精神饱满，姿态良好；
3、24小时职守，交接班有记录；每日立岗制（上午7:
00-9:
00，下午17:
00-19:
00）
4、对进入住宅区的机动车辆进行管理，疏导、保持进出口道路畅通；
5、对大件物品搬出进行登记，业主家庭装饰需预约登记，并交纳2000元押金，装饰结束后，若业主自行清运装饰建筑垃圾，物业公司将全额退还押金，若业主委托物业清运，另行协商清运费用，并从押金中收取清运费；
6、阻止商贩随意进入小区；非本小区业主不得擅自入内；
7、保安人员白天不定期巡视，夜间巡逻不间断；严禁夜间睡觉，一旦发现按公司保安责任制度处理；
8、保安人员有义务接受业主相关求助，并回答有关询问；
9、在遇到异常情况和突发事件时，采取相应的应对措施，必要时要及时报警和上报相关部门；
10、消防栓每月查看二次，保持完好状态。
11、电梯及水泵定期维护保养，以保证业主正常使用。
㈡公共区域清洁服务及标准：
二、生活垃圾每日清除，确保日产日清；
三、楼梯通道及扶手，以及电梯间清洁；
四、道路地面全天保洁，垃圾桶每周清洗一次，垃圾桶周围地面无垃圾，无污水；
五、每半年对窨井阴沟清掏一次，适时灭鼠；
六、定期对健身器进行维护保养，确保业主人身安全。
七、对小区门面房前确保市容整洁；环境卫生整洁；立面整洁等。
㈢公共区域树木草坪日常养护服务及标准：
1、草坪保存率不低于90%；
2、草坪修剪清杂每年不少于3次，病虫害及时灭杀；
3、草坪绿岛内每周清除一次，做到无烟头、塑料袋、纸屑和其他垃圾杂物；
4、杜绝侵占绿地，私自种菜等现象；
5、树木保存率不低于90%，正常生长；
6、树木修剪及时、到位，树枝不影响架空电线和四周建筑物。
病虫害有针对性地及时灭治；
7、因人或风灾造成的树木倾斜及时扶正。
㈣共用部位，公用设施日常管理服务标准：
1、道路路面、路牙、窨井盖定期对其实施巡检，发现损坏及时修补；
2、道路照明，检查完好率达到100%，主干道灯亮率100%，走道灯，地下车库及电梯灯完好率达95%以上；发现问题及时修复；
3、化粪池依据巡查状态，适时清运，保证化粪池出入口畅通。
三、服务中心工作制度
第一节客户服务工作制度
1、服务接待工作规定2、报修处理工作规程3、投诉处理工作规程4、用户回访工作规程
第二节物业验收入住工作制度
1、接管验收工作规程2、房屋本体接管验收规程3、公共配套设施设备验收规程
4、物业资料接管验收规定5、工程完善和遗留问题处理规定6、保修处理工作规定
第三节装修管理工作制度
1、装修申报规定装修巡查规定2、装修验收规定3、钥匙管理规定4、违章处理程序5、物品搬出搬入管理规定
第四节秩序维护管理工作制度
1、秩序维护员交接班制度2、秩序维护巡逻岗工作规程3、秩序维护巡逻签到管理规定4、秩序维护员仪容仪表管理规程5、秩序维护员培训规定6、小区秩序维护工作规定7、常见治安、刑事案件的处理方法8、秩序维护服务检查规程9、秩序维护突发事件处理规程10、秩序维护工作保密规定11、秩序维护工具使用管理规定
第五节车辆管理工作制度
1、车辆管理岗位工作规定2、道口岗工作规定3、停车值班室管理规定4、车库电脑使用管理规定
第六节消防、监控工作制度
1、中控室管理规定2、制定灭火应急预备方案和进行演练的规定3、防火安全“三级”检查制度4、消防器材配置规定5、消防、监控设备操作规程6、消防、监控设备维修保养规程7、消防、监控设备运行管理规程8、电气线路防火安全规范
第七节维修管理工作制度
1、工程维修工作规程2、维修人员工作职责3、运行人员工作职责4、设备设施巡检规程5、维修过程的检验
第八节强、弱电设备管理工作制度
1、供配电设备运行管理规程2、供配电设备检修保养规程3、
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