城市房地产开发与管理.docx
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城市房地产开发与管理
城市房地产开发与管理
大家好，很荣幸今天给大家来讲授城市房地产与管理这门课程。
首先我们来看一下我们这一门课要学习内容。
第一部分是一些基本概念界定，第二部分是土地、城市规划与房地产开发，第三部分是房地产市场及其运行规律，第四部分是房地产市场调查与分析，第五部分是房地产开发项目策划，第六部分是房地产开发项目融资。
第七部分是房地产市场营销。
房地产近些年来已经成为我们这个国民经济社会发展的一个非常重要的一个话题，所以也希望同学们能够在我们今天这门课学习完之后，能够对房地产房地产业房地产市场有一个更深的认识。
一、房地产相关概念
（一）房地产的含义
首先我们来看一下什么的房地产，房地产是一切社会经济和生活活动的载体，房地产作为人类生产生活所必须的必需品。
不仅仅是基本的生产要素，同时也是我们最基本的生活资料，这个也就是说我们为什么说房地产有刚需，尤其是对于住宅产品有刚性需求这样的一个根本的原因。
在市场经济中房地产是一种商品也是人们最重视最珍惜最具体实在的这个财产。
房地产通常我们是指土地以及在土地之上得建筑物及其他的定住物。
所以我们这房地产有两部分构成一个是地一个是房，这个土地我们知道我们国家实行的土地的公有制，所以土地是我们拥有的是土地的使用权国有土地的使用权，而这个土地之上辅佐的这个房产，我们拥有的是所有权，这样的，一个完整一个房地产就是包括这个土地以及土地之上的这个分产。
即包括物质实体同时也包括依托与物质实体上的权益。
房地产他有这样的一些特性首先从自然的特性来看呢？
由于土地的不可移动性，因此房地产产品具有备置的固定性。
具有单件性、耐久性。
这个单件性如何来理解呢同学们可能会说那同一个住宅小区同样的涉及同样的这个材料，同样的人施工那生产出来的产品为什么还是说他们具有单件呢，大家可以想想，即使是同样的这个设计材料同样的人员来施工但是由于他们所处的位置肯定是不一。
比如说你同一个单元里边啊，楼上楼下，是否靠近大山等等，那这个它都是有区别所以我们任何的房地产商品从这个层面上来讲都没有完全相似的，所以他具有单件性。
经济特性，首先房地产商品的这个建设周期时比较长，需要的投资额也比较大，投资的流动性相对来说是比较差，具有保值增值性。
房地产的价格容易受周围环境的影响。
其实这个房地产本身啊这个规划设计非常好，采用的材料也非常合理。
但是如果它周边的这个环境比较糟糕，这样的话它的价也容易受到影响。
即使是房地产本身必须各方面规划设计材料等等，品质不是很好，但是由于它所处的这个地理位置可能是比较黄金地段，那这样的这个房地产的价格也会变得比较高。
因此房地产的价格容易受周围环境的影响。
另外房地产变更用途是比较困难的。
从社会特性来看我们房地产相关的这个反映等等受政策的影响是比较强的，我们国家在今年来也是不同的地区啊对于房地产也采取了不同的宏观调控的政策，就是基于这样的一个特点。
另外房地产的生产和消费反映出了较强的社会风俗和生活习惯。
这些自然特性、经过特性、和社会特性都是房地产本身的具有的一个特殊性区别于其他商品的特殊性。
（二）房地产业的含义和特性
再来了解一下什么是房地产业。
房地产业是指从事房地产投资开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称，房地产业是一个巨大的产业体系，具有我们可以把房地产业划分为这样的一些行业体系，比如说土地的开发和再开发，房屋的和建设、地产经营、房地产经营，以及房地产中介服务包括房地产经济，房地产评估等等这样的一些行业。
另外房地产物业管理服务业是房地产业的组织部分，以及房地产的金融服务也是房地产业组成部分。
房地产业也具有这样的一些特性，首先房地产业具有高度综合性，这个是指房地产业贯穿了生活、流通、分配、消费各个领域。
房地产业的运行和发展设计到重大的相关的行业。
比如说建筑业、比如说材料、设备的这样的一个生产，供应这样的一个行业，所以它具有高度的综合性。
另外政府干预比较强，受政府宏观调控政策的影响，此外，房地产业也关系到了社会的稳定这个每一位同学可能都有自己的一些体会，关于这个关系社会稳定这一方面。
另外房地产业也具有高投资、高收益、高风险的这样一个特性。
此外房地产业也具有区域性，如果我们谈房地产市场、房地产行业，比如我们提北京的房地产业它一定和乌鲁木齐的房地产业是也区别的。
上海的房地产业和深圳的房地产业一定也呈现出不同的特点。
这个就说明了我们的房地产业具有区域性。
另外它受很多因素制约，比如说我们要受城市土地供应政策的影响，受城市规划部门的这样的一些指标的限制等等。
房地产业具有什么样的行业性质，每个同学也都可以有自己的思考，通常上来讲，房地产业是在国民经济行业中这个第三产业是第三产业的重要部分，在我们国民经济分类标准中是作用一个独立的行业，大家在和再想想建筑业就是房地产业和建筑业他们俩是有什么样的区别呢？
在国民经济行业这个分类中，建筑业是作用第二产业存在的，房地产业是作用第三产业存在的，我们知道房地产业的开发建设离不开建筑业施工单位的支撑，同时我们施工单位他们在建筑行业里这样一些活动也需要房地产业来给它提供任务，施工任务。
所以房地产业和建筑业是紧密相连的，有密切关系的行业但是他们不是同一个行业是分别是第二产业、第三产业是有着明显的区分的因此希望同学们不要把这两个行业弄混。
房地产业即是国民经济的先导性和基础性产业同时也是附加值比较高的这个产业，是我们整个城市社会政治经济文化生活非常重要的物质基础。
（三）房地产开发
接下来我们进入房地产开发的含义，什么是房地产开发？
根据我们《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上来进行基础设施和房屋建设的行为，具有来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
我们给的定义是我们国家的这个法法律法规直接给出的定义。
关于这个房地产开发的定义我们有这样一些要点需要分析。
首先房地产开发是在一个土地上来进行的，这个土地一定是指国有取得国有土地使用权的这块地块，如果是在农民集团所有的土地上来进行所谓的房地产开发这个是形成是小产权房是不受法律保护的。
这个小产权房也是我们国家就是近年来一个社会经济理论一个非常重要的讨论热点。
另外，我们这个开发主体是房地产开发企业，房地产开发是指具有一定开发资质的企业，这个开发资质当然是受政府管理的，另外我们这个房地产开发要根据城市发展和建设的总体规划那也就是说城市的规划对于房地产开发是有着很重要的影响的。
下面我们来看房地产开发活动有哪些参与主体。
大致我们可以分成这样七类首先是房地产开发企业、房地产开发是指专门从事房地产开发和晶莹的经济组织，包括房地产开发的钻营企业和兼营企业。
所谓的专营企业是指专门从事房地产开发的和经营的企业，就是它只有这样的一类业务，而兼营企业是指从原来的经营范围扩大到了房地产开发与经营的企业。
实际上是一种多元化的这样一种企业，多元化经营的企业。
根据《房地产开发企业资质管理规定》呢我们的房地产开发企业按照企业条件可以划分成四个资质等级，分别是一级、二级三级和四级。
其中这个一级资质是等级最高的，因此他的管理也更加严格，我们的房地产开发的一级资质是由省、自治区、直辖市、人民政府、建设行政主管部门初审、报国务院建设行政主管部门审批，那这里大家想想什么是国务院行政主管部门是那一个部门？
实际上就是原来的建设部，现在我们把它称为住房和城乡建设部，这是国务院建设行政主管部门。
而二级和二级资质以下的就是管理上相对来说比较宽松，审批办法由省、自治区、直辖市、人民政府现在行政主管部门来制定。
一级资质的房地产开发企业承担的房地产的项目的建设规模是不受限制的可以在全国范围内来承担房地产开发项目。
而二级别资质以及二级资质以下的房地产开发企业，可以承担建筑面积是受限制的，不允许跨资质等级来从事房地产开发经营业务，只能在各自资质等级允许的范围之内来进行开发活动。
参与房地产开发的第二方面的主体啊包括土地的所有者或者是土地的当前使用者，前面我们也讲过我们国家实行的是土地公有制，这个土地公有制表现为呢城市土地是国有的，农村集体农村土地是集体所有的。
对应的我们房地产开发商取得土地的这个方式首先是从土地的所有者就是国家从土地的所有者手里来获取土地使用权，那这种方式我们称为土地的出让方式。
第二种方式是从当前的土地使用者手里来获取土地使用权，从当前的土地使用者来获取，比如说一些旧城改造等等，我们把现有的这些住户新搬迁将来可能会回迁，或者是异地安置获得土地使用权来进行土地开发和经营，这个是土地的转让方式。
政府和政府机关也要参与房地产开发的这样一个过程，政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中呢既有制定规则的权力又有监督、管理的职能，这里的规定实际上指的就是什么，就是说政府来制定法律法规相关的政政策规定，又有监督、管理的职能，是对于比如说对于房地产开发商、对于职业人员他们的资质有管理。
对于规划土地等等这样的一些环节也要进行管理。
有的时候政府和政府机构是以开发商的身份投资参与公益性项目建设中，甚至以开发及投资主体的身份来参与重大项目的建设。
政府及政府机构主要涉及的部门，就是涉及到这个房地产开发相关的这样一些部门，包括土地管理部门城市规划部门、建设管理部门、市政管理部门、房地产管理部门等等这样一些机构。
金融机构也是房地产开发活动的重要的参与主体，金融机构一般是以资金的提供者的身份来参与房地产开发，我们的房地产开发金融业务必须通过一定的金融机构才能够完成，在房地产开发过程中大致需要两类资金，首先是在开发建设过程中由金融机构对开发商提供的开发建设贷款，来帮助他完成开发建设活动。
这是像房地产这个产品供给方就是开发商提供的贷款，另外方面是指项目建成之后由于支持购买者的抵押贷款，这个是每一个人可能对这一点都深有体会，如果你没有能力全额支付这个房款的话，我们基本上都是需要从银行来进行抵押贷款的，这个层面实际上就是金融机构对于需求方的这样一个资金支持，所以我们金融机构参与到房地产开发经营这样的活动中，即从供方提供支持又从需方提供支持。
建筑承包商是我们开发过程中房屋等等建筑产品的直接生产者，建筑承包商以开发商为市场，不享受项目经营效益只是从工程建筑施工中收取工程费用，承包商在开发项目的建设过程中起着十分重要的作用，承包商这个施工单位队伍素质、管理水平、直接关系着房地产产品的质量。
其余还包括一些专业顾问也参与到房地产开发活动中，比如说建筑师、工程师、规划师、策划师、景观建筑师、环境顾问交通顾问房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理师、市场研究专家、经济师及造价工程师和律师等等。
大家可以到我们这么专业顾问实际上他们既可以为我们的开发商，就是房地产开发企业提供服务业，也可以为承包商就是施工单位来提供服务，也有可能为我们购房者来提供专业的服务。
其余还包括消费者这个消费者也可以指购买者或者租户，当然他们也是我们房地产开发活动非常重要的参与主体。
当然他们主要是以需求者的身份出现的，从市场买家的角度来看我们可以把这个消费者分成自用型和投资型这两种类型。
所谓自用型就是指购买者把房地产购买来是自己居住自己使用的，自用型购买的购买者他的主要约束条件就是他是否购买能买什么的样的房子是吧。
具有约束条件在于他自己的购买力自身的收入等等决定了购买力。
另外一种类型是投资性购房者，投资性的购买者他主要考虑得是我购买的这个房地产的产品预期收益大小，这是决定他购买的一个非常重要的因素，以上这些方面就是我们房地产开发的活动的重要参与主体。
接下来我们来介绍房地产开发的主要程序。
房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。
一般来说我们房地产开发程序可以把它划分成八个步骤、四个阶段。
分别是那八个步骤呢？
投资机会寻找和筛选、细化投资方案、进行可行性研究、进行合同谈判、正式签署有关合同、进行工程建设、竣工投入使用以及房地产的资产管理，这个八个步骤我们是按照从前到后的这样的顺序划分，其中前三个步骤投资机会寻找和筛选、细化投资分按、可行性研究，三个步骤我们可以把它划分成第一个阶段就是投资机会选择和角色分析。
这个相当于项目的投资决策、论证这样的一个阶段，合同谈判以及正式签署有关合同这个是属于房地产开发的前期工作。
工程建设形成的是建设施工的这样一个阶段，竣工投入使用以及房地产的资产管理形成的是房地产租售及资产管理阶段，所以我们房地产开发就是包括这八个步骤这八个步骤我们有把它合并成四个阶段。
下面我们就分别来看一下各个阶段都包括那些内容。
首先是投资机会选择和角色分析这样一个阶段，这个阶段需要完成主要完成两大方面的工作。
首先是投资机会选择进行投资机会的寻找以及筛选，接下来是投资决策分析，那这个我们通长式通过可行性研究来完成的啊，要对于项目的市场方面来进行分析看项目是否有建设的必要性啊等等，另外是对于项目进行技术和经济方面的评估通过项目的财务评估来了解项目未来预期的收益情况啊比如说未来的这个投资回收的情况等等。
这是第一个阶段工作。
第二个阶段是前期工作，这个前期工作的内容呢主要包括以下的一些方面这个内容非常多，但是对于房地产开发而言呢这个前期工作又是非常重要的，决定着你的项目持续的一个进度等等开发进度对于开发进度有很重要的影响。
前期工作第一方面的内容是要分析你开发项目用地范围和特性规划允许用途，以及项目未来获益能力的大小。
第二方面获取土地的使用权。
第三完成征地、拆迁、安置和补偿，那我在我们当前的社会条件之下拆迁补偿这一块拆迁安置，由于你要和拆迁户被拆迁户要进行一个谈判协商，因此他占有的时间是非常长的，也是在前期工作中工作环境是非常复杂的这样一项内容，他对于房地产开发的进度有非常重要的影响。
第四方面前期工作是规划设计以及建设方案的制定。
第五方面是与城市规划管理部门协商获得规定部门许可就是要必须要获得这些许可要从规划部门获取。
第六方面是施工现场的水、电、路、通和场地平整那这个实际上就是我们常说的三通一平。
第七方面是市政设施谈判和协议，第八方面是安排短期和长期信贷，第九是对拟建中的项目寻找预初和预售的客户，第十是对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场租金或者是售价水平。
第十一是对开发成本和可能的工程量进行更详细的估量。
第十二是对承包商的选择提出建议也可以与部分承包商进行初步的洽商。
第十三方面就是开放项目的保险事宜的恰当等等。
这些前期工作我们大家可以看一下其中有一些部分，比如说第十方面对于市场状况的分析确定目标市场等等，寻找预初或预售的客户这个内容实际上已经进入了房地产营销的这样一个工作内容，我们在这最后的这一部分内容是房地产营销。
我们在那一部分内容里也会给大家强调，房地产营销并不仅仅是销售阶段，或者是这个建成交付之后进行销售这样一个阶段才有的工作，而是在我们项目的前期就要开展的一个工作。
在建设阶段开发项目建筑工程的施工过程进行施工过程的管理啊这个是开发商在建设阶段最主要的一个工作。
最后是租售和资产管理阶段。
这个阶段主要办理竣工验收和批准入住手续。
开发商为了分散投资风险减轻借贷的压力实际上在项目建设前或者建设过程中通过预初或预售的形式就落实了部分买家或者使用者。
那有可能在前期都已经售光那也有可能也有一些没有卖出去的也需要那出售，这样的一个最后的一个阶段来完成这个项目的销售。
接下来我们来了解房地产开发中五证一书这个是我们经常提到的，什么是五证一书？
他们分别包括那些内容？
这五证一书实际上就是我们城市房地产开发中政府相关部门对于房地产开发的一些管理需要办理的一些手续。
具体一书我们先说五证一书中的这个书指的是建设项目选址建议书，五个证分别是指建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、以及商品房预售许可证那这些五证一书的办理实际是需要开发商从什么从城市规划部门土地管理部门、建设行政主管部门手里来获取相应的这样一个文件。
只有具备了五证一书，你这个房地产项目的开发实际上才是合理的或者合法的。
二、土地、城市规划与房地产开发
（一）开发商获取土地使用权的方式
接下来我们进行第二章内容的介绍，土地城市规划和房地产开发。
首先来了解房地产开发商获取土地使用权的方式。
大致是有三种出让、划拨、和转让。
出让和划拨它属于土地的一级市场行为，所谓的一级市场，是指房地产开发商从土地的所有者手里来获取土地的使用权，那我们知道我们要在国有土地上进行开发那国有土地的使用者所有者一定是国家。
所以这个出让和划拨都是开发商从国家的手里来获取土地的使用权，这个形成的是土地的一级市场。
那出让当然是是你需要缴纳土地的出让金等等这样的费用，而划拨是在房地产开发中更多的表现为比如说对于保障性用房的比如说经济适用房，两现房等等对于这样这个房地产保障住房，政府是以划拨的方式把土地的使用权让渡给开发商来进行开发，因此他能够降低房地产的价格。
转让是属于土地的二级市场行为，就是国有土地使用权在土地使用者之间进行转移过程，所以我们开发商主要是通过出让、划拨和转让这三种方式来获取土地使用权。
具有来看土地出让方式包括招、拍、挂这三种交易方式。
招就是指招标，拍就是指拍卖，挂是挂牌。
这三种土地的交易方式我们把它列了一个表格进行比较，我们根据底价是否公开底价有谁确定是否设立独立于委托人的集体决策组织，报价方式报价次数以及竞买或者竞投人数等，根据这些方面不同我们来理解一下招、拍、挂的这个区别。
首先底价是否公开招标的这个底价就是标底这个标底是保密的，因此他是不公开的。
拍卖的底价也是不公开的，这个拍卖的底价和这个起拍价是两个概念，这个大家应该清楚。
挂牌交易的底价是公开的，我们从报价方式上来进行比较，招标在招标投标的这样活动中呢投标人报价方式是通过递交投标书来完成的，因此呢他的报价次数实际上只有一次就是你递交的投标书。
而拍卖呢是通过举牌这种方式来进行报价的，所以他可以多次报价。
挂牌交易是通过交易电脑报价因此它也可以多次报价。
从竞买或者是竞投人数上来看呢我们的招标一个招标活动能够进行那投标人一定是至少在三个人以上，所以在招标中竞买或者竞投的人数是不少于三人的，拍卖不少于两人。
挂牌交易不少于一人，这就是招、拍、挂我们常讲的土地的这个招、拍、挂这三种方式，他们的一些比较。
现在这个挂牌交易实际上也是非常常见的这的一种土地的交易方式。
（二）规划设计方案中的主要技术经济指标
接下来我们来了解规划设计方案中主要的一些技术经济指标，那这些技术经济指标都是和城市规划部门相关联的，是我们进行房地产开发的这样的一些约束条件。
首先第一个指标是建设用地面积，建设用地面积比较简单，它是指就是指城市规划行政部门确定的建设用地边界线所维和的用地水平投影面积，通俗来讲就是指你拿到地块的面积。
第二是总建筑面积，总建筑面积是指开发项目规划建设用地范围内各栋各层建设面积的综合，各栋各层建筑面积的综合就是无论你这个房屋你的开发出来的房屋是用于出售，还是用于物业管理还是用于什么幼儿园、托儿所等等这样的用途，都要计算在总建筑面积之内。
容积率是非常重要的一个规划指标，也是我们房地产开发商在进行规划设计的时候要考虑的一个非常的重要的因素，它是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积和规划建设用地面积之比，通俗上来讲就是我们用刚才讲的第二个总建筑面积指标除以第一个建设用地指标。
需要说明的是，在我们国内这个容积率的计算通常指的是地上建筑物地上的建筑面积和建筑物土地和规划土地面积的比值。
地下面积的考虑是相对来说要复杂一点这个要根据实际的拿地的条件啊来考虑。
第四个指标是建筑密度这种密度也称为建筑覆盖率，它是指项目用地范围之内所有建筑的基地面积之和，与规划建设用地之比，规划建设用地面积之比。
第五个指标是绿化率，这个是指规划建设用地范围内绿地面积和规划建设用地面积之比，反映的是你这个规划用地面积上有多少的这个绿化这样的一个面积，绿化率有时候也称为绿地率，指的是同一回事。
三、房地产市场及其运行规律
（一）房地产市场的涵义
接下来我们来了解第三部分内容，也是非常重要的一部分内容，房地产市场及其运行规律。
首先房地产市场呢是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式，都是房地产市场的一个完整。
房地产市场它是由市场主体、客体、价格、资金和运行机制等等因素来构成的系统。
房地产商品的流通表现为地块上的建筑物所有权和地块的使用权的这个转移。
房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或者是权利，这句话是什么意思？
比如说我们甲乙两个人来进行房屋的买卖那通过协商，甲说咱们这100万就成交然后把钥匙交给他了，然后两个人就认为这个房地产交易完成了，实际上这个是错误的，因为甲乙的这个行为实际上只完成了实体的一个交换，而并没有完成产权的一个过户或者是产权的登记，所以这个交易行为是不完整的，因此我们还要强调，房地产的交易实际上除了你这个实体的交换之外，最重要的是交换权益或者是权利，要进行相关的房地产登记。
（二）房地产市场的供求关系
提到房地产市场，我们必然要分析他们的供求关系，这个市场的供求关系。
房地产市场的需求这个需求是指就支付愿望和支付能力的希望或者是需要这个概念是非常重要的，也就是说我们的需求和需要是不等同的，并不是所有需要都是能够转化为需求。
举个例子，老师我本人是一个工薪族，有着固定收入但收入也不能很高那在这样的情况之下如果我说我想在香山在北京香山买一套别墅，我的这个想法实际上可以理解为一种愿望一个需求或者可以理解为一种美好的需求，但是开发商是否会重视我的重视我这个人或者说重视我的想法来为我量身订作来做一些适合我的项目别墅项目会不会。
答案是不会，因为什么因为我没有足够的支付能力。
大家知道，北京香山的如果你要在附近的弄一套别墅是非常贵的，所以这个需要一定是有支付愿望和支付能力的需要才能够转化为需求，这个需求才是房地产开发商真正需要考虑得这样一部分的内容。
我们知道一般商品它的需求质量是和价格相关的，一般情况之下，价格增加对于这种商品需求就会下降。
而价格下降对于这种商品的需求就会增加。
除了价格之外，还有其他的因素也影响着需求的数量。
比如说收入的变化，收入的增加会导致对于需求的增加，对于某种商品需求的增加，当然也会导致对于房地产商品的这个需求的增加。
其他商品的价格变化比如说替代的价格变化，会影响到对于原商品的需求那我们房地产比如说住宅我们以住宅为例，住宅这种产品的替代品是什么？
比如说购买住宅，购买一套住宅的替代品实际上就是租一套租住宅租一套房子来住，比如说如果租金下降，现在租房子租金下降，实际上对于房地产住宅购买的需求也会下降，因为大家会选择租房而不是买方所以替代商品的价格变化会影响到需求数量。
另外消费者对于未来得预期也会影响它的需求比如说对于未来的收入、利率以及产品价格涨跌这样的一个情况的预测也会影响到它的需求量，此外政府政策的变化比如说，税收政策、住房政策、和金融政策等等这个变化也会影响到房地产市场的需求。
比如说房地产税也是讨论多年的这样一个政策什么时候出台、怎么实施，当然会对买房人会有一定的这个影响。
接下来我们来了解一下房地产市场的供给。
供给是指出售方愿意在某在特定时间以特定价格出售的总体数量。
除了价格之外，影响房地产市场供给的因素，包括开发成本、政府政策的变化以及对未来得预期，其中这个开发成本直接影响到开发商的利率水平进而影响到开发商的供给量或者叫开发量。
政府政策的变化影响到开发成本进而影响到供给量，对未来的预期，比如说如果开发商预测未来房价会大跌，这个时候再加大供给实际上就是非常不明智的一个决策了。
所以对未来的这个市场的预期也会影响到房地产市场的供给。
有了需求、有了供给那我们当然要谈价格。
房地产市场的价格机制。
我们知道这个价格对于调节需求和供给之间的一个变化还是有着很重要的一个决定作用的。
大家看这个课件上左侧的这个图是简化的供求曲线，分别是供给曲线和需求曲线。
右侧的这个图反映的是在价格机制作用下房地产市场的供给和需
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