最新最新最全的购买二手房买卖注意事项及流程整理版剖析.docx

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最新最新最全的购买二手房买卖注意事项及流程整理版剖析

购买“二手房”注意事项和交易流程

1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。

2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。

一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。

购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。

购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。

弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。

快房网网友：

中介是这么说的，我把首付打给房东，然后拿去换掉抵押款，把抵押注销掉，就可以过户了。

这样可以吗？

我担心房东拿了我的首付不去还抵押，我拿不到房子啊。

然后中介说，房东私自拿不到钱的，具体为什么，也没给我说清楚。

你说中介的话靠谱吗？

这样可行吗？

房灵灵：

千万别直接打给房东，应该你和中介，房东一起，把钱直接打给银行，然后马上取消抵押，并过户。

7、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。

这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。

因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。

如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。

如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

8、由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。

根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。

9、专业人士提醒说，晚上是房产交易过程中的安全“盲点”，购房者一定要当心这个时间段。

考虑到方便购房者看房、签订合同，大多数房产中介都会选择在晚上九点甚至更晚些时候下班，此举虽然方便了买卖双方，但同时也为骗子施展骗术提供了机会。

这是因为晚上6点之后，交易中心已经关门，无法查证房产证的真伪，成为房产交易过程中的安全“盲点”。

而骗子如果选择在这个时间段借机开始施展骗术，比如要求买家支付定金，甚至首付款，如果贪图便宜，很可能会上当。

10、为了保证资金安全，买家一定不要嫌麻烦而省略资金监管这个步骤。

所谓资金监管，是指买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。

11、业内人士建议，买房者一定要采用资金监管。

因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中，从而安全能够得到保障。

此外，定金也可以要求中介公司代管，在确认房屋产权信息之后，再通知中介转交给卖家。

而如果卖家坚持必须收取现金之后才能进行下一步交易过程，而且也不同意资金监管，那么买家此时则应该多加小心了。

12、其实，从法律层面来说，何玲完全不必担心房子被法院收回。

由于何玲在购买房屋时，不知道原产权人与债主张某之间的债权债务关系，因此，本着保护第三人善意取得房产的行为，房屋买卖交易行为仍是有效的，房产是不会被追回。

另外，债主的借款协议也依然有效，原业主该还的钱总是要还，所以说这个债主还是等找到原产权人才行，找何玲是没用的

13、在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。

）；不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户；通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证；必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。

14、那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？

其实很简单：

以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。

因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。

律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

15、在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要看出卖人是否故意隐瞒房屋质量状况以及购房人是否明知房屋存在质量瑕疵。

如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，则应当承担质量瑕疵担保责任，但出卖人已如实告知房屋存在质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵存在的，出卖人不承担担保责任。

对于房屋的隐蔽质量瑕疵，出卖人往往认为应当由开发商承担责任。

对于隐蔽质量瑕疵责任的承担，要根据瑕疵的形成原因进行分析。

如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任。

16、房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。

17、为避免出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：

房屋买卖合同正式签约时，买方务必要求代理人出示业主书面的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的情形最终导致合同无效。

业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并录音确认以保留证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同。

18、在签署房屋买卖合同前，买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约定如逾期迁出，原业主需要承担的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：

最好在房屋买卖合同中约定：

如卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金

19、“阴阳合同”是指二手房买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致，买卖双方签订两份价格不同的房屋买卖合同，一份专门用来备案登记，称为“阳合同”；另一份是双方实际履行的，称为“阴合同”。

实践中，法律上认定这类以合法形式掩盖非法目的的“黑合同”为无效合同。

但无效合同并非意味着买卖双方对于房屋价格条款的约定也无效，因此，如果买卖双方签订“黑白合同”，一定要明确约定相关责任的承担范围和承担方式。

不管两份合同签署时间谁先谁后，房屋买卖双方一定要在“黑合同”或补充合同中注明哪一份合同（尤其是价格条款）才是双方真实的意思表示，并明确约定以该合同作为买卖双方遵照执行的唯一依据。

明确约定因“白合同”受到银行、税务等监管无法执行时的处理方式，尤其是出现问题或纠纷后责任由哪方承担，以及增加的税费如何负担的问题。

20、三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。

如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。

如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。

必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用。

21、在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。

北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。

22、实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直接办理网签手续，只要网签了，除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签，否则他难以出售给第三方。

23、贷款不结清银行不会解抵押，不解抵押就不能过户，不能过户你们就不能进行买卖，所以现在的问题是如果你的首付款不够解此房屋的抵押，而你和房主没有钱或者不拿钱出来解抵押的话，你就必须找过桥的资金，如果你有足够的钱解抵押，只是担心安全问题的话，那可以不用担心，只要中介正规，在他们店里签居间协议，你可以放心的去跟着办提前还款，解抵押，前提是你要去房管局确定房屋状态，没有二次抵押，没有查封。

24、流程1、询问出卖方。

该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。

购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单，以此来判断该二手房是否已设定了抵押。

当然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法。

2、到房屋登记机关查询。

购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结，这是最有效也是最准确的方式。

如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以判断该二手房是完整的。

25、若你购买的二手房正在出租，你要和卖方商量好什么时候让租户腾出房子，即什么时候不再出租房子，以免因为后期过户时候，租户未能及时搬出而耽误你装修或入住。

26、二手房过户之前，需要及时让房东尽快结清与房子相关的费用，比如暖气费、水电费、燃气费、物业管理费等，以免以后未能结清而给自己带来麻烦。

27、假如你找中介进行购买二手房，中介一般会按照成交价的千分之五收取你的二手房评估费。

但是这个费用其实可以减少的，你也可以自己咨询你们当地的专业评估公司进行了解实际行情，自己找评估公司会省下一笔钱。

28、买房子需要准备一些材料，比如身份证、结婚证、户口页（户口本）、印章、公积金卡等，这些材料一般都需要复印几份，在办理手续时还要带上原件。

29、合同约定是否明确：

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房交易流程

（1）买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　（3）办理过户

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　（4）立契

　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　（5）缴纳税费

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

手房买卖（买方）交易流程

一、操作流程及要点

操作流程

要点

签约前准备

签订《房屋转让合同》

递交完备的过户资料

按合同约定方式支付首付款

买方是否按揭

NOYES

房产评估出具评估报告

至按揭银行办按揭手续

按揭银行审核批贷

房管局校验过户资料

交纳契税

买方是否按揭

NO

YES

领契证、产证（他项证）

领契证、产证

他项证送按揭银行放贷

办理土地证

水、电等物业交验

土地证办理完毕，领取三证结清费用

1、签约携带身份证、户口本、婚姻证明，如委托他人办理出示委托公证书（均需原件）

2、过户递交资料有：

收入证明原件、身份证、户口本、婚姻证明复印件

3、如买方通过银行转帐形式支付房款的，需提供银行转帐回单凭证

4、贷款办理至审核完成所需时间：

商业贷款:

5个工作日

省公积金：

25个工作日

省公积金组合：

30个工作日；

市公积金：

15个工作日

市公积金组合：

20个工作日

5、买方验证携带资料：

身份证、户口本、婚姻证明原件

6、纳税至领产证所需时间：

杭州：

3个工作日

滨江：

16个工作日

余杭：

17个工作日

7、他证送银行至放贷所需时间：

商业贷款：

3-5工作日

公积金贷款：

5-7个工作日

8、土地证办理时间：

8个工作日

9、水电交验后办理物业交验单后领证结算

10、领证结算携带资料：

身份证、各类收款单、合同协议文本，如委托他人办理出示委托公证书

二、手续办理地点及联系人

（一）签约、领房款地点

各中介公司总部签约大厅

可是创业不是一朝一夕的事，在创业过程中会遇到很多令人难以想象的疑难杂症，对我们这些80年代出生的温室小花朵来说，更是难上加难。

（二）上海的人口环境对饰品消费的影响

3、消费“多样化”

营销调研课题

送人□有实用价值□装饰□

在大学生对DIY手工艺品价位调查中，发现有46%的女生认为在十元以下的价位是可以接受；48%的认为在10-15元；6%的则认为50-100元能接受。

如图1-2所示

上述所示的上海经济发展的数据说明：

人们收入水平的增加，生活水平的提高，给上海的饰品业带来前所未有的发展空间，为造就了一个消费额巨大的饰品时尚市场提供了经济基础。

使大学生对DIY手工艺品的时尚性消费，新潮性消费，体验性消费成为可能。

调研提纲：

“碧芝”的成功归于他的唯一，这独一无二的物品就吸引了各种女性的眼光。

2003年，全年商品消费价格总水平比上年上升1%。

消费品市场销售平稳增长。

全年完成社会消费品零售总额2220.64亿元，比上年增长9.1%。