成本管理信息系统管理制度.docx
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成本管理信息系统管理制度
鑫苑（中华人民共和国）成本管理信息系统管理制度
第一章总则
第一条为规范集团成本管理软件操作与管理，保证成本管理软件数据精确性，提高集团成本信息管理水平。
第二条集团成本设计中心及生产运营中心负责本制度制定、修改、解释、指引、监督检查。
第三条鑫苑（中华人民共和国）置业有限公司及其各分子置业公司负责贯彻实行。
第四条本制度合用于鑫苑（中华人民共和国）置业有限公司及其各分子置业公司所有成本管理系统业务工作。
第二章成本系统管理制度与过程控制
第五条成本管理软件总体规定与原则
1.1成本管理软件可以及时、精确、完整地反映项目成本状况，成为成本数据反馈中心、存储中心。
1.2各部门在操作成本管理软件过程中应分工合理、运作协调，提高效率并减少重复劳动。
1.3成本管理软件应涵盖各分子置业公司在建和新建所有项目。
第六条成本管理软件各功能模块使用规定
2.1基本资料设立：
2.1.1开发项目设立为三级：
一级为公司名称，二级为项目名称，三级为一期、二期、跨期分摊、…，能拟定开发期数项目应尽量将各期列出，普通不设后期，如项目期数和方案较难拟定，可设立后期。
三级即为开发项目设立最低档，其下不设立子级项目，不同类型产品（多层、商业等）成本反映由软件成本分摊功能模块完毕。
开发项目设立成果及核算内容如下：
项目设立
核算内容
鑫苑置业（XYZY）
中央花园西（ZYHYX）
核算项目所有成本，为三级之和。
跨期分摊（KQ）
核算跨期合同，目的成本本项目为零。
一期（1Q）
核算各期直接成本以及由待分摊转入成本。
二期（2Q）
…
后期HQ（普通不设）
核算暂未拟定开发规划方案后续土地成本。
都市之家（CSZJ）
跨期分摊（KQ）
一期（1Q）
二期（2Q）
…
开发项目及机构简码如下：
名称
简码
名称
简码
河南鑫苑
HA
X项目
X取项目名称前二字拼音首字母
山东鑫苑
SD
跨期分摊
KQ
湖南鑫苑
HN
Y期
YQ（Y为数字）
江苏鑫苑
JS
后期
HQ
2.1.2集团成本科目及代码统一设立，原则成本科目详见下表，一级（如4301）、二级（如01）成本科目及代码不能变化，除建安费用（4301.04.01）和地基解决工程（4301.04.02）下依照产品类型、楼号不同容许自行增减外，其她成本科目及代码一律不能变化。
原则成本科目表：
成本科目代码
成本科目名称
4301
项目总成本
4301.01
土地费用
4301.01.01
招拍挂土地
4301.01.01.01
土地价款
4301.01.02
非招拍挂土地
4301.01.02.01
拆迁费用
4301.01.02.02
安顿补偿费用
4301.01.02.03
出让金
4301.01.02.04
合伙价款
4301.01.02.05
大配套费
4301.01.03
契税/公证/佣金
4301.01.04
土地使用税
4301.02
前期费用
4301.02.01
设计费
4301.02.01.01
总体规划设计/初步设计费
4301.02.01.02
施工图设计费
4301.02.01.03
园景设计费
4301.02.01.04
自来水设计费
4301.02.01.05
电力设计费
4301.02.01.06
热力设计费
4301.02.01.07
燃气设计费
4301.02.01.08
人防设计费
4301.02.01.09
日照分析费
4301.02.01.10
交通流量分析费
4301.02.01.11
其她设计费
4301.02.02
地质勘探
4301.02.02.01
地质勘察
4301.02.02.02
文物钻探
4301.02.03
三通一平
4301.02.03.01
暂时供电
4301.02.03.02
暂时道路
4301.02.03.03
暂时用水
4301.02.03.04
平整场地
4301.02.04
暂时设施费
4301.02.04.01
暂时围墙
4301.02.04.02
暂时用房
4301.02.04.03
暂时围板
4301.02.04.04
暂时景观
4301.02.04.05
其她暂时设施
4301.02.05
行政事业性收费
4301.02.05.01
办理土地征费用
4301.02.05.02
办理用地规划允许证费用
4301.02.05.03
办理建筑规划允许证费用
4301.02.05.04
办理施工允许证费用
4301.02.05.05
检测费
4301.02.05.06
其她办证费用
4301.02.05.06.01
放验线费
4301.02.05.06.02
拔地釘桩费
4301.02.05.06.03
其他办证费
4301.02.06
前期其他费用
4301.02.06.01
市政补偿
4301.02.06.02
暂时用地及占道费
4301.02.06.03
其她费用
4301.03
基本设施建设费
4301.03.01
供水工程
4301.03.01.01
红线外供水某些
4301.03.01.02
红线内供水某些
4301.03.02
供电工程
4301.03.02.01
红线外电力、电缆某些
4301.03.02.02
室外电力、电缆工程
4301.03.02.03
电力监理费
4301.03.02.04
高可靠用电保证费用
4301.03.03
雨水污水工程
4301.03.03.01
红线外雨、污水外网
4301.03.03.02
红线内雨、污水外网
4301.03.04
室外中水系统
4301.03.05
热力工程
4301.03.05.01
入网费
4301.03.05.02
红线外热力外网
4301.03.05.03
红线内一次热网
4301.03.05.04
红线内二次热网
4301.03.05.05
换热站（含土建）
4301.03.06
燃气
4301.03.07
智能化工程
4301.03.07.01
对讲系统
4301.03.07.02
家庭安防系统
4301.03.07.03
车辆管理系统
4301.03.07.04
监控系统
4301.03.07.05
红外系统
4301.03.07.06
背景音乐
4301.03.07.07
电子巡更
4301.03.07.08
门禁系统
4301.03.07.09
智能化线网
4301.03.07.10
控制室
4301.03.08
景观工程
4301.03.08.01
道路景观
4301.03.08.02
绿化
4301.03.08.03
其她
4301.03.08.04
车位
4301.03.08.05
水
4301.03.08.06
电
4301.03.09
消防系统
4301.03.10
信息系统
4301.03.10.01
有线电视
4301.03.10.02
电话
4301.03.10.03
宽带网
4301.03.10.04
远程抄表
4301.03.11
标记牌
4301.03.12
夜间照明系统工程
4301.03.13
其她配套
4301.03.13.01
开路口
4301.03.13.02
市政建设费
4301.03.13.03
其她配套费
4301.04
建筑安装工程费
4301.04.01
建安费用
4301.04.01.01
住宅某些
4301.04.01.01.01
多层住宅
4301.04.01.01.01.11
25#
4301.04.01.01.02
小高层
4301.04.01.01.02.07
14#
4301.04.01.01.03
高层
4301.04.01.01.03.01
1#
4301.04.01.01.04
别墅
4301.04.01.01.04.00
00#
4301.04.01.01.05
公寓
4301.04.01.01.05.01
3#
4301.04.01.01.06
底层商业
4301.04.01.01.07
其她
4301.04.01.02
其她建筑形态
4301.04.01.03
装修费用
4301.04.01.04
主体门窗工程
4301.04.01.05
主体火灾报警工程及设备
4301.04.01.06
空调系统
4301.04.01.07
其她
4301.04.02
地基解决工程
4301.04.02.01
住宅某些
4301.04.02.01.01
多层住宅
4301.04.02.01.01.10
24#
4301.04.02.01.02
小高层
4301.04.02.01.02.07
14#
4301.04.02.01.03
高层
4301.04.02.01.03.01
1#
4301.04.02.01.04
别墅
4301.04.02.01.05
公寓
4301.04.02.01.06
底层商业
4301.04.02.01.07
其她
4301.04.02.02
其她建筑形态
4301.04.02.03
护坡桩
4301.04.02.04
试桩
4301.04.03
材料设备采购
4301.04.03.01
进户门
4301.04.03.02
电梯
4301.04.03.03
屋面瓦
4301.04.03.04
配电箱
4301.04.03.05
单元对讲门
4301.04.03.06
成品挑沿
4301.04.03.07
人防门
4301.04.03.08
散热器
4301.04.03.09
主体通风、空调工程设备
4301.04.03.10
给排水设备（水泵、控制柜）
4301.04.03.11
消防系统设备
4301.04.03.12
其她
4301.04.04
其她
4301.05
公共配套建设费
4301.05.01
会所及装修、设备
4301.05.01.01
会所主体建安工程
4301.05.01.02
二次装修
4301.05.01.03
游泳池设备
4301.05.01.04
通风系统
4301.05.01.05
空调系统
4301.05.01.06
火灾报警系统
4301.05.01.07
材料设备采购（水泵）
4301.05.01.08
外部效果灯
4301.05.01.09
热水系统设备
4301.05.01.10
娱乐设施
4301.05.01.11
办公、家具等
4301.05.01.12
会所其她系统
4301.05.02
地下车库
4301.05.02.01
车库建安（含降水、护坡）
4301.05.02.02
通风系统
4301.05.02.03
火灾报警系统
4301.05.02.04
消防喷淋系统
4301.05.02.05
消火栓系统（设备材料）
4301.05.02.06
气体灭火系统及灭火器
4301.05.02.07
水泵
4301.05.02.08
其她地下车库工程
4301.05.03
教诲设施（幼儿园/学校）
4301.05.03.01
主体及装修
4301.05.03.02
教学器材
4301.05.03.03
其她
4301.05.04
垃圾用房
4301.05.05
大门
4301.05.06
文娱设施
4301.05.07
物业管理用房
4301.05.08
其她公共配套
4301.06
开发间接费
4301.06.01
项目管理费
4301.06.01.01
工资
4301.06.01.02
福利费
4301.06.01.03
统筹、医疗
4301.06.01.04
交通费
4301.06.01.05
差旅费
4301.06.01.06
办公费
4301.06.01.07
租金
4301.06.01.08
业务费
4301.06.01.09
低值易耗品摊销
4301.06.01.10
折旧费
4301.06.01.11
维修费
4301.06.01.12
宣传费
4301.06.01.13
其她
4301.06.01.14
保险费
4301.06.01.15
现场文明费
4301.06.01.16
暂时用工
4301.06.01.17
施工合同外奖金
4301.06.01.18
印花税
4301.06.01.30
其她
4301.06.02
评估、征询费用
4301.06.02.01
评估费用
4301.06.02.02
预、结算编审费
4301.06.02.03
其她
4301.06.03
监理费用
4301.06.04
施工、采购合同印花税
4301.06.05
物业前期介入管理费
4301.06.06
其她
4301.07
预备费
4301.07.01
建筑变更
4301.07.02
不可预见费用某些
4301.08
资本化利息
4301.09
管理费用
4301.10
销售费用
4301.10.01
营销设施建造费
4301.10.01.01
售楼部、接待厅装修、装饰费
4301.10.01.02
样板间
4301.10.01.03
其她
4301.10.02
销售费用
4301.10.02.01
媒介广告费
4301.10.02.02
展销费
4301.10.02.03
促销活动费
4301.10.02.04
宣传资料及礼物费
4301.10.02.05
现场销售器具费
4301.10.02.06
销售管理费
4301.10.02.07
工资、福利
4301.10.02.08
看楼交通费
4301.10.02.09
名家会费用
4301.10.02.10
销售代理费及佣金
4301.10.02.11
中介策划及征询费
4301.10.02.12
办证费
4301.10.02.13
交易服务费
4301.10.02.14
广告设施及发布费
4301.10.02.15
现场包装费
4301.10.02.16
销售道具制作费
4301.10.02.30
其她
4301.11
财务费用
2.1.3“跨期分摊”（KQ）成本项目设立土地获得价款、开发前期准备费、配套设施费三大类成本科目，录入并归集所有开发分期均受益成本合同及成本领项。
在录入合同同步，应依照规划分期状况，及时拆分到相应期相应成本科目，该项目跨期分摊下所有合同应是“完全拆分”状态，当规划条件变化引起拆分原则变化，已经竣工结算项目所承担拆分金额不再变动。
虽属上述三大类科目但非为所有开发期别受益成本领项，不归集到“KQ”项目，直接记入开发当期，如分期发生土地出让金、分别开展施工图设计费等。
主体建安、社区管网、园林环境、开发间接费等科目发生成本领项，如在受益当期同步也受益于其她开发期，该成本合同或事项直接录入合同发生开发当期，并按当时原则拆分相应成本给其她受益开发期。
此后若建筑规划面积调节，引起分摊原则变化，如果开发当期已经竣工结算，不再重新变化成本拆分金额，如果开发当期未竣工结算，应重新变化成本拆分金额。
2.1.4同一开发期中，包括不同类型产品，应在基本资料中设立成本分摊对象，分摊对象设立要简朴、合理，有助于成本核算。
普通来说，成本分摊对象依照产品成本或售价不同可为：
别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、多层商铺、高层商铺、车库、幼儿园等，当产品类型较为单一时各依照产品差别特点进行恰当细分，如多层细分为公寓和洋房；按指定分摊原则“占地面积、建筑面积、可售面积”输入参数，当规划和设计数据变动，并且有设计部拟定正式文献根据，应及时更新该基本数据。
2.1.5必要依照《鑫苑中华人民共和国合同分类编号规则》进行成本管理软件中合同编码规则设立。
各分公司应制定合同变更签证、结算、付款筹划与付款单统一分类编号规则，并按照规则在成本管理软件中进行相应编码设立。
鑫苑中华人民共和国公司供应商编码规则是体现公司、项目、和业务类型进行，每个供应商只能存在一种类型中，供应商名称是全称。
2.2目的成本
2.2.1获得土地证后10个工作日内，必要完毕在估算录入模块录入可行性研究报告成本测算数据（最新版本），并直接将可行性研究报告成本测算表上传到项目文档中。
2.2.2目的成本必要分期拟定，不设立跨期分摊成本（即跨期分摊为0），目的成本应录入工作量、单位、单价、阐明等项目。
目的成本电子文档（《目的成本控制责任书》、《目的成本测算表》、《跨期成本分摊原则阐明书》与《跨期成本分摊明细表》）须在经公司审批后5个工作日内上传至相应项目各期项目文档，目的成本修订后须及时更新。
2.2.3目的成本按程序审批完毕后5个工作日内，必要精确录入到成本管理软件，主体目的成本必要按照项目各产品类型和楼号录入，并在『各产品类型目的成本表』功能模块中，按产品类型分摊目的成本，精确得到各产品类型目的成本，并与上传目的成本电子文档数据一致。
2.2.4可研成本录入时，可研报告成本测算表录入由地产部完毕。
2.2.5目的成本录入完毕后，须通过地产部部门负责人审核确认，目的成本除规划条件变化、政府政策变化等状况外，一经拟定，不得随意修订。
成本管理软件上，目的成本变动只有通过目的成本修订完毕，并且目的成本修订必要符合集团有关规定。
2.3预算管理：
本模块可暂不使用。
2.4合同管理：
2.4.1合同录入应及时，普通应在合同订立后3个工作日完毕。
2.4.2合同录入信息必要全面，其中合同类型、合同编号、合同名称、签约乙方、合同金额、造价性质、合同性质、签约时间、形成方式以及招标项目招标信息必要填完整。
合同类型
责任部门
录入时间
原则
土地合同
地产部
土地证获得当天
合同金额，项目分期面积和产品占地面积精确。
上传电子文档
设计合同
规划设计部
合同订立完毕当天内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
工程、施工合同
工程配套部
合同订立完毕次日内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
配套采购合同
工程配套部
合同订立完毕次日内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
预算征询合同
预算部
合同订立完毕次日内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
营销合同
营销部
合同订立完毕当天内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
零星工程合同
工程配套部
合同订立完毕次日内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
非合同成本
财务部
合同订立完毕次日内
合同金额、项目受益分类精确。
上传电子文档
2.4.4直接录入各期合同，原则上应在合同录入完毕后及时进行拆分，对于不能及时拆分合同（仅限于金额不能拟定或预测变化很大合同）应先暂估合同金额（如单价合同）然后再拆分。
录入待分摊合同在拟定《跨期分摊成本原则阐明书》后进行完全拆分；分摊至后期成本，待规划方案拟定后对待分摊合同进行二次分摊，后期更改为相应各期。
2.4.5主体建筑工程费、主体安装工程费科目下每一种合同都必要精确将其金额直接归属到相应产品类型。
对于费率合同，可以合同暂估金额拆分到各产品类型。
2.4.6合同为暂估价合同或者单价合同，一旦合同实际造价拟定后，容许修订合同价及修改合同拆分相应金额。
2.4.7合同信息录入到软件后不容许随意删除，存在变更签证、结算信息与付款信息合同不容许进行删除；需要删除合同必要通过地产部与财务管理部批准（审批文本）方可删除，删除合同后必要进行书面阐明，并将电子文档上传到合同模块。
2.5合同执行
2.5.1变更与签证按相应合同录入，其中合同调节类型、调节单编号、调节单名称、调节时间、提出部门、调节金额、调节阐明等项必要填写。
所有变更与签证须做到一单一录，每月发生变更与签证，在月底前须按照按月核算书审批数据逐单录入到成本管理软件中。
2.5.2主体合同变更签证必要拆分到各类产品，能做到将变更金额直接归属到产品应直接归属到该产品；合同结算录入前，该合同所有变更签证金额应是“已拟定造价”。
2.5.3合同结算：
所有录入合同必要进行结算，合同执行完毕后应及时进行合同结算，合同结算审批完毕后当月必要将结算录入成本管理软件，其中结算编号、结算名称、结算造价、与否最后结算、编制人、审核人、审定人及相应时间为必要填写信息。
2.5.4结算拆分：
在合同结算录入同步应进行结算拆分，结算拆分条件普通与合同拆分条件相似。
2.5.5合同结算完毕后，不容许再修改合同金额及相应拆分，也不容许删改其变更签证金额。
2.6资金筹划
2.6.1付款筹划：
每次合同付款时，应做合同付款筹划，付款筹划录入信息需齐全。
2.6.2付款录入：
每次合同付款时均应录入付款金额，并生成付款凭证，付款录入需填写编号、付款阐明、合同完毕摘要、金额、付款日期、相应筹划和审核人，没有付款筹划付款录入应将“相应筹划”后空格双击打开再关闭即可保存。
2.7动态成本
2.7.1非合同性成本录入：
月底前须将当月发生非合同性成本及时从本模块录入。
2.7.2待发生成本预测：
待发生成本必要经常调节，否则动态成本反映不精确，待发生成本预测时，应详细列出待发生成本工程量、单价，并作必要阐明；待发生成本调节至少每月一次，并在月底前3个工作日内完毕。
2.7.3主体建筑工程费、主体安装工程费必要依照各产品类型待发生成本进行调节，并应用直接归属功能归属到该产品和楼号。
2.7.4全项目动态成本表必要能精确地反映项目实际动态成本状况，使用成本管理软件过程中发现动态成本表浮现错误时，应及时查找、分析因素并进行修正。
2.7.5各产品类型动态成本表必要能精确地反映项目各产品类型动态成本状况，各产品类型分摊方案须对的。
2.7.6待发生成本预测中工程管理费、利息、物业完善费等由财务部完毕，其她成本预测由地产部完毕。
2.8成本拆分原则
地下建筑物只分摊地下建安成本，项目产品成本按照谁受益谁分摊原则进行。
2.8.1土地成本按地上建筑物占地面积分摊。
按照项目产品占地面积计算，再按建筑面积分摊到产品；分期土地成本，按照项目期占地面积分摊，再按建筑面积分摊到产品。
2.8.2前期工程费按照地上建筑物建筑面积分摊。
分期前期工程费，归属单期成本，按照建筑面积分摊；属于多期成本，先按照属期占地面积先行分摊到项目，后在项目中再按建筑面积分摊到产品。
2.8.3基本设施费按照地上建筑物建筑面积分摊；
分期前期工程费，归属单期成本，按照建筑面积分摊。
2.8.4配套设施费按照营业性和非营业性性质拆分；
营业性配套（小学、幼儿园、会所、地下车库等）按照自身受益原则归集、拆提成本，整个项目营业性配套资产，按照自身建筑面积归集成本。
非营业性配套（配电房、热
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