房地产产业结构分析.docx
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房地产产业结构分析
专业：
金融三班
学生姓名：
崔子轩
学号：
15170346
中国房地产业
市场分析报告
中国房地产业市场分析报告
商学院2017级金融三班15170346崔子轩
概况
房地产业是指：
以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
类别
内容
开发
土地的开发和再开发；建设
地产的经营
土地权的出让、转让、租赁、抵押等
房地产经营
房屋的买卖、租赁、抵押
房地产中介服务
包括信息、测量、律师、经纪、公证等
物业
房地产物业管理
房地产金融
信息、保险、金融投资等
房地产业有以下特性：
房地产位置的固定性：
土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地域差别性：
每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；房地产的高质耐久性；房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
在本文中我们主要研究房地产的开发、建设、销售。
第一节历史
一、中国房地产业的发展阶段
我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。
如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。
严格意义上，真正的房地产市场也就20年。
房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。
第一个阶段（1978-1979）：
房地产概念萌芽
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。
1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？
”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。
1990年，中国最早的住房公积金制度发轫于1990年的上海。
第二个阶段（1980-1987）：
房地产诞生
进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。
甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。
”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。
1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。
房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。
1981年，中国才开始有房价数据这一说法。
1984年，城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察，之后在广东佛山召开会议。
中国房地产产业概念正式被提出，房地产业从此登上历史舞台。
1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。
所以，1987年中国地产才开始真正进入商品化
第三个阶段（1988-1997）：
第一个快速飞跃的十年
1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。
2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：
实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。
1988—1997年，这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。
但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。
比如北京华远、上海城开等。
第四个阶段（1998-2003）：
市场化开始
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。
很多开发商在1998年上半年熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。
为了遏制市场进一步下滑的危险，国家决心培育新的经济增长点。
出台了一系列刺激房地产发展的政策，最具代表的是7月3日，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。
2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。
并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。
121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
第五个阶段（2004-2013）：
第二个黄金十年发展
2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年，也是国家对房地产密集调控的十年。
2004年“8.31”大限开始到2013年，国家及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。
表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。
中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。
2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。
但到了2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行。
由于各地并未严格执行调控政策，房地产市场出现明显回暖，尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨，虽然各地相继收紧调控政策，但也没能将房价束缚住。
第六个阶段（2014-2018）：
转型及长效机制探索阶段
经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后，房地产逐渐走向白银时代。
房地产已经成为大房企的游戏，市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。
据当时数据统计显示，公布2014年销售业绩的企业共37家，其中仅15家完成年度目标，且这些企业大多集中在千亿级别房企中。
对此，业内人士表示，房地产黄金十年基本已经宣告结束，未来房企告别单一的房地产销售模式，谋求转型和跨界已经成为发展方向。
当时间的指针指向2016年时，国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位，2017年3月17日新政后，标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结，“去商品化”趋势明显。
伴随着国际形势、经济走势的巨变，中国房地产也步入变革的深水区。
在房住不炒这个新定位背景下，在长效机制的建立呼之欲出的预期下，史无前例的严厉调控，助推房地产行业发生变革和洗牌，传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同，再难适应新时代发展，新时代房地产万众瞩目。
二、供求关系
（一）每年新增施工面积
（数据来源：
中经网）
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。
原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。
房地产商投入房屋施工与土地开发，每年房地产企业新开工施工面积稳步上升。
2008-2011年，中国房地产行业新开工面积持续增加，其增长速度维持在10%以上。
2012年受国家宏观政策严格调控的影响，我国房地产开发新开工面积同比下滑7.3%。
2013年，全国房地产开发企业房屋新开工面积增长至20.12亿平方米。
2014年，国内经济仍处在"三期"叠加的阵痛期，产能过剩矛盾突出，工业生产价格持续下降。
受此影响，2014年新开工面积为17.96亿平方米，同比较上年同期下滑10.74%。
2015年，受房地产库存化影响，全年新开工面积为15.45亿平方米，同比下降14.00%。
（二）供给与需求情况
（数据来源：
中经网）
自上世纪未以来，我国的住宅与非住宅的商品房的销售面积均小于当年的土地开发竣工面积。
即使不考虑之前未销售出的商品房，每年都有大量的商品房因缺乏相应的"需求”而成为空置房。
然而，2004年以来销售数量持续大幅增长，表明我国对房子的需求已然旺盛。
支撑着房地产需求的主要因素有三点:
是城镇化加速带来的对房地产的刚性需求;二是投机性与投资性住房的需求;三是由于居民收入的增幅较之房地产价格涨幅仍然有优势。
但是，从上世纪以来，很少的年份居民可支配收入的增长超过国内生产总值的增长，对此我们应该谨慎的看待第三个因素。
随着我国城镇化进程的不断加速，使得城镇居民不得不去购买商品房，应该说，这个是我国房地产价格不断飞速增长”的主要原因。
但是大多数的城镇居民的收入增幅与房地产价格的涨幅有着一定的差距。
使得这种刚性需求与供应方的高价存在着巨大的冲突。
当需求旺盛，供给量也很大，但由于房地产业自身成本的增加以及投机性与投资性购房的存在，使得价格超出了般居民购房的能力时，就出现了，需求方与供给方，即城镇居民与房地产开发商的紧张关系。
第二节产业结构
一、市场集中度
（一）企业数量
（数据来源：
中经网）
（二）集中度
销售金额集中度
年份
2011（%）
2012（%）
2013（%）
CR10
10.67
12.76
13.27
CR20
14.87
17.62
18.25
CR50
20.75
24.56
25.35
销售面积集中度
年份
2011（%）
2012（%）
2013（%）
CR10
5.75
7.72
8.37
CR20
7.63
10.38
11.12
CR50
10.51
14.19
15.42
（数据来源：
国家统计局）
2006年以前，就全国而言,我国房地产开发企业数目众多,排名前十的企业占市场份额很低，只有2%-3%左右。
与发达国家及香港相比,我国房地产市场开发商的集中度很低。
2004年美国前10家地产业开发商占全美市场份额高达27.25%，是中国前10家地产业开发商集中度的10.5倍。
从市场份额来看,市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商，区域范围内的市场占有率分别为23%、20%，而香港前9位的房地产商的市场内有率达80%。
（数据来自《房产业发展趋势策略分析报告》）就全国的情况看,2002年在房地产开发百强企业排行榜中高居榜首的万科，全国的市场占有率仅为0.94%。
（三）现状
2009-2013我国房地产集中度比较单位：
亿元
年份
TOP5商品房销售额
TOP10商品房销售额
总商品房销售额
CR5
CR10
2009
2343
3588
23995
5.33%
8.16%
2010
3441
5319
5478.72
6.56%
10.14%
2011
4246
6298
59119
7.18%
10.65%
2012
5372
8222
64456
8.33%
12.76%
2013
7088
11272.5
81428.28
8.7%
13.84%
随着房地产行业的发展，房地产市场集中度呈上升趋势，至2009-2013年，销售额的CR10可超10%。
近年来，房地产市场集中度更是快速增长至2017年，尽管各地调控政策不断加码，但碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩继续大幅增长，销售金额突破5000亿。
与此同时，百亿房企也大幅扩容，行业集中度进步加强，市场集中度已经超过60%。
中国指数研究院日前发布的《2017年度房企业绩排行榜》显示，根据监测，5000亿以上房企达到三家，分别是碧桂园、万科、恒大;而1000亿5000亿元、 500亿-1000亿元、300亿-500亿元、100亿-300亿元，对应的企业数量分别为13家、24家、77家、77家。
其中，千亿以上、500亿-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进;而300亿500亿、100亿-300亿阵营数量则略有减少。
监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升，16家房企迈入”干亿俱乐部”。
二、产品差异化程度
（一）消费需求差异
1994-2017各用途商品房销售额
（数据来源:
中经网）
由图可以看出，房地产开发企业商品房用于住宅的销售额最多，占比80%左右，其次是用于商业营业，占比8%-10%，而用于别墅、高档公寓只占不足5%，同样，用于办公以及其它用途也只占很小一部分比例。
由2004年商品房各用途占比饼图和2016年商品房各用途占比饼图对比来看，住宅占据着不可撼动的地位，占比仍在80%左右。
由于城市化的加快、生育政策的开放、医疗水平的提高等各方面的原因，住宅的需求量居高不下，仍是民生的重点问题。
用于商业营业的商品房则下降了大约2.5个百分比，我结合实际推测网络的发展与电商的发达影响了实体经济的发展，减小了实体经济所占的比重，继而用于商业营业的商品房需求量下降。
办公楼以及高端别墅的需求量大量增加，但在百分比上并无十分明显的变动。
（二）价格差异
由图可以看出各省份之间房地产价格水平差异较大。
从长远来看，决定城市房地产价值取决于经济规模、产业结构等，其中产业就业人口的规模、结构和增长决定着城市的整体经济活力和增长动力。
从中短期来看，影响价格的因素往往是放映供需关系的土地、库存和政策。
三、进入壁垒
1.资本壁垒
如上表所示，2012-2017年房地产开发投资数目很大。
房地产房地产业属于资本密集型,房地产投资所需资金巨大，且开发周期长,风险大，理论上其具有一定的行业资本进人壁垒。
然而，一方面这种资本壁垒较之家用电器、汽车制造、石油化工等平均规模已达到20亿元以上的行业相比，新的厂商更易进人。
其次,我国房地产业开发投资中,开发企业具有高负债经营的特点，这在相当大程度上使得行业资本进人壁垒失效。
第三,由于土地制度的不完善以及消费者的不成熟,开发商很轻易就沾了政府、消费者、工程公司的便宜,通过减免税、消费者预付、建筑施工单位垫付资金等方式减少对进人房地产市场的资金实际需求量,使资本壁垒失效。
2.行业技术壁垒
从技术角度讲,房地产企业偏重于一种资源整合的角色，房屋的建造有整体上处于过度竞争的建筑施工企业来竞争,项目从开发设计到竣工都有专门的中介机构来进行所谓的“全程规划”,开发商只要提供资金就可以了,进人市场对技术要求不高。
”
3.规模经济
资金实力雄厚经营规模较大的房地产开发商在国有土地使用权转让的公开招标时具有中标的优势，同时，由于其自有资金的占比较高，信誉较好，可以较为容易地从银行手里获取低成本的贷款，并有充裕的资金进行房地产项目开发与研究，保证产品的质量。
此外，长期以来大规模的广告投入以及高品质产品所创造出来的声誉使其产品的销售顺畅，又加快了资金的回流。
这些都使房地产业表现出较明显的规模经济特性。
4.政策法制壁垒
目前的土地资源采用行政性分配政策,这就容易为某一个特定的房地产开发区域人为造成强的政策壁垒提供了先决条件,从而影响房地产业的良性发展。
由于土地的稀缺性以及房地产产品价值高、生产周期长、交易过程复杂等特点,这决定了房地产市场特别是住宅市场的有限开放性。
在我国，城镇土地属国家所有，这为政府的调控行为提供了有力的手段。
第三节市场行为
一、价格行为
（一）房地产商定价法:
1.成本加成法:
成本+利润+税金
2.市场定价法:
以市场类似房地产价格为参考定价
3.需求导向法:
根据买方的需求强度定价
（二）价格联盟
2003-2007年中期，全国房地产价格持续快速上涨，究其原因，除了供需矛盾、投资炒作及人民币升值等因素之外，开发商捂盘惜售和价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。
现在没有开发商会基于成本因素对待售房屋进行定价，它们都会根据市场需求不断试探消费者的接受能力。
为了让房价持续上涨，开发商会通过正式或者非正式的集会方式来进行合盟。
二、非价格行为
主要指广告行为，包括：
各种营销手段；线上电商和线下拓客;以塑造形象为主，渲染品味和意念;展现楼盘的综合优势;体现楼盘和谐舒适生活;直切消费群生活心态。
根据《中国广告年鉴2002的统计，我国房地产广告经营额从19992002年分别为42.51、59.59、69.48、101.39亿，房地产广告费占销售额的比重也呈逐年上升之势，前两年一些地方报纸的主要广告收入均来自房地产广告。
三、企业并购
通过并购项目公司股权或直接收购的方式获取项目资源，是房地产行业并购的主要目的。
从梳理的30多家房企百余条并购案例来看，项目资源主要选择那些区位、产品与并购企业发展战略及市场主流需求相契合，发展前景、预期收益良好，性价比较高的项目房地产企业。
2016年，房企规模化扩张意愿升级，在地价高企、资金充裕等叠加效应下房地产行业迎来并购潮。
经统计，全年房地产行业境内外共完成并购案例197起，涉及金额4014亿元。
百强企业积极把握并购机遇，主导并购案例共125起。
并购对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。
第四节市场绩效
一、规模经济效率
年份
2010
2011
2012
2013
总投资额（亿元）
48259.04
61796.89
71803.79
86013.38
竣工面积（万平方米）
78743.88
92619.94
99424.96
10434.99
就业人数（人）
2091147
2256964
2386772
房地产开发促进了就业、提供了住房面积，具有规模经济效率。
二、资源配置效率
年份
2010
2011
2012
营业利润率
11.24%
13.03%
11.76%
如图，是房地产业2010-2012的营业利润率，一定程度上反映了房地产业将房地产开发过程中的资本投资、人力、建筑材料等资源的配置效率。
三、闲置面积
根据国家统计局公布的数据显示，2006年和2007年全国商品房空置面积分别为1.21亿平方米和1.18亿平方米，与94年的0.2512亿平方米相比，空置面积增长了5倍。
其中，根据资料显示（住宅与房地产信息网），空置住宅集中于广东、上海、浙江、江苏、福建和辽宁等沿海省份。
截至2010年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中闲置土地面积16.95万亩。
销售收入与利润指标的基础是建立在竞争市场基础上，而对于房地产这样的特殊产业来说，仅仅依靠销售收入与利润指标还不能反映房地产市场的绩效，其还需要增加房屋空置面积和土地闲置面积作为其市场绩效的衡量指标。
在我国依赖房地产拉动经济增长的财富模式将会消耗中国的太多资源而非急需的高科技和工业化大生产行业，将会降低中国的竞争力。
房地产市场的低效率，又往往通过价格转嫁给消费者。
第五节公共政策
一、限购政策
“限购令”是指政府出台的房屋限购政策，出自2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
此后，相继有49个地级以上城市实施“限购令”。
2017年3月份以来，河北涿州、保定、张家口，安徽滁州，海南三亚，浙江嘉兴嘉善县，江西赣州等三四线城市纷纷启动限购或提升首付比例。
2017年12月，限购令入选2017年民生热词榜。
2018年3月16日，“3·17”限购一年北京楼市回归理性新房销量减半。
二、价格管理
物价部门和房地产部门，要区别不同情况，合理确定房地产价格。
逐步使价格构成合理化、规范化。
企事业单位之间、私人之间的房屋交易价格，由交易双方根据评估价格，协商议定。
必要时，地方人民政府可规定最高限价。
为保证房地产交易市场价格的基本稳定，维护交易双方的合法经济利益，在最高限价内，对成交价格超过评估价格的部分，地方人民政府可制定具体的收费办法予以调节。
该项费用纳入当地人民政府的城市建设维护资金管理。
安主毛主
地方人民政府要在调查、测算、论证的基础上,合理划分土地等级和确定地价，规定住宅区内各类配套项目的标准和规模，逐步把摊入房地产价格的不合理部分分离出去。
对一部分通过市场租赁的工商用房，可以实行商品房租或协议房租。
房地产出租、出售价格、收费标准和评估价格的规定，以及适用范围的确定，应报经当地物价部门核准。
三、规范行业发展
政府应该制定明确的政策来规范开发商的行为，完善管理制度以及强化管理政策的实施，争取在行业发展势头好的时候让房地产企业按照合理合规的方式来发展。
比如业界普遍存在的房屋建筑质量差、配套设施不完善、销售及物业管理环节矛盾多、房地产销售合同中霸王条款泛滥等问题，政策要有明确的规范条款，对于违规的企业，首先要责令其改正，其次要向社会公布其诚信记录，让消费者通过用脚投票的方式来惩罚他们。
只有政策强硬，并切实执行，才能约束开发商的行为，进而为整个行业的持续健康发展提供良好的制度保障。
否则，此轮暴涨之后，除了制造一批暴发户之外，整个行业还是非常混乱，至少达不到我们通常能容忍的“在发展中规范”这一最起码的要求。
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