什么是商业地产.docx

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什么是商业地产

什么是商业地产

商业地产在中国的城市版图上已经烽烟四起，一场商业地产的战国时期已经来临。

什么是商业地产？

说明很多，常被简单的明白得为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。

简单概念：

用于商业用途或具有商业功能的地产称之为商业地产。

它应该包括了：

商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业……完全没有必要把写字楼再细分成商业地产，公园细分成旅行地产，而是都统筹到泛商业地产的概念。

商业地产是一种结合体

商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

同时，这三方面的特性既彼此独立又彼此作用，形成了商业地产较为明显的特点——环环相扣，系统性极强。

　　简单地说，商业地产是一种结合体。

首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。

商业地产的概念和商业形态分类

1.商业地产是指用于各类零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于一般住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

2.

3.  商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

4.

5. 商业地产开发项目依照商业形态进行分类，大体能够分为以下10个类目：

6.1.商业广场

7.

8.3.商业街

9.4.大型商铺

10.5.购物中心

11.6.休闲广场

12.7.步行街

13.8.专业市场

14.9.社区商业中心

15.10.商务楼

商业地产常识

1、商业地产

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有专门大区别的房地产产品。

在现实生活中，咱们接触最多的即是社区商业、大卖场和此刻新兴的shoppingmall三种业态。

二、商圈

商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一按时刻内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客散布区域范围。

商圈一样按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。

商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。

3、什么是CBD

CBD的全称是CentralBusinessDistrict，我国现有三种译法：

中央商务区、商务中心区或中央商业区。

其概念最先产生于1923年的美国，那时概念为“商业集聚的地方”。

随后，CBD的内容不断进展丰硕，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济进展中枢。

一样而言，CBD应该具有以下要素特点：

它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流庞大；它白天人口密度最高，日夜间人口数量转变最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

4、购物中心

世界购物中心协会对购物中心的概念是：

“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和治理的零售和其他商业设施的组合体。

”包括地域购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。

通常说的ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。

摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。

五、大卖场

一样来讲，对大卖场（hyper－market）的概念是：

卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食物及非食用类产品。

大卖场是多以销售生鲜食物及日用品为主、百货为辅的中型超市。

在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价钱上逊于仓储式超市，但生鲜食物及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。

六、商业街

商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。

都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。

都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。

主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。

特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。

7、主题商场

其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论。

厦门大学治理学院任孟林明教授以为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场最少应该具有三个大体要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者普遍选择；三是不同于专卖店，商场必需由相似主题、不同特色、不同效劳、不同品牌的商品聚集而成。

同时有专家以为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。

整个商场的商品只突出一个主题。

主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还尽力营造一个良好的购物气氛。

在经营理念上，那么改变以往的全销售模式，表现出特有的主题。

八、“销控”

销控，即房产商保留房源，一样项目多少都会有必然比例，留至项目终止再卖。

部份房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价钱低于市场价，眼急手快者得。

在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有好坏好坏之分，“销控”通行的情形是优先出售户型或位置等条件不是专门好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价钱可能达到更高水平的时候进行销售。

从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。

九、空置率

国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的屋子（包括开发公司和业主卖不出去两部份）数量，与全社会所有存量房的数量之比。

咱们现用的空置率计算方式是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房完工数量之比。

其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。

所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率那么指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情形

10、进深

在建筑学上进深是指一间独立的衡宇或一幢居住建筑之前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

常识上说，商铺的门面越宽越好，可是，并非能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度。

一样说来，一样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，假设进深未达到商铺经营所需要的最少要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。

通常情形下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，不然，均会使得店铺的经

营受阻碍。

1一、层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，那个高度就叫层高。

它通常包括基层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

1二、产权式商铺

产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+效劳馈赠”的模式显现，产权式商铺是一种新的投资产品。

产权式商铺的特点是产权分散，统一治理、统一招商和统一租赁，乃至还为投资置业者包租。

固然，也许诺投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场整体布局相差太远。

投资者能够从经营者处取得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与进展商共赢。

13、招商

招商其实确实是招商引资。

招商是现今经济一体化趋势日趋增强的形势下普遍运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识。

招商策划是运用招商人员的知识和聪慧，规画一系列活动去吸引外来资金项目落户的活动。

14、返租卖铺

返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国。

其实质确实是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。

为降低投资门坎，产权往往被分割得极小。

由于那时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未完工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼。

因此，这种营销方式出台不久就受到建设部明令禁止。

1五、虚拟产权式商铺

在商铺销售市场，咱们常常见到一些超级诱人的返租销售及投资回报对照广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到专门好的成效。

这种以借助大商家承租商场、进展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。

1六、售后包租

售后包租，是指房地产开发经营企业或衡宇产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的必然年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部份租金预先冲抵部份售房价款，或每一年支付必然比率回报。

售后包租一样出此刻商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售进程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其一起点是都以许诺必然比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各类具体形式都必然包括衡宇生意及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

17、框剪结构

框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的优势，既能为建筑平面布置提供较大的利用空间，又具有良好的抗侧力性能。

框剪结构中的剪力墙能够单独设置，也能够利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。

因此，这种结构已被普遍地应用于各类衡宇建筑。

框剪结构的变形是剪弯型。

众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。

剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。

关于框剪结构，由于两种结构协同工作变形和谐，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和极点位移比，使结构的侧向刚度取得了提高。

1八、剪力墙结构

剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引发的内力，并能有效操纵结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来经受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

这种结构在高层衡宇中被大量运用，因此，购房户大可没必要为其专业术语所蒙蔽。

1九、物业治理

广义的物业治理泛指一切有关房地产进展、租赁、销售及售租后的效劳。

狭义的含义那么指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安捍卫、清洁卫生、绿化等内容。

理论上可总结为：

由专业化的企业组织，运用现代治理手腕和先进的维修养护技术，为物业售后的整个利用进程提供对衡宇及其设备、基础设施与周围环境的专业化治理。

它是以经济方式为衡宇、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的效劳。

（1）物业治理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入利用的物业。

（2）物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

（3）物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

（4）物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

（5）物业管理同社区建设密切关联。

物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

20、节点

节点是计划学用语，指观看者步行进出、通过的集中核心，一样是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特点的集聚、浓缩中获取重要性。

商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、闻名地标式建筑作为节点。

2一、地标

地标与节点组成城市空间或商业中心另一类参照点，观看者一样不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。

2二、区位

综合性的计划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地域）中所处的空间位置。

23、板块

板块住宅房地产开发、营销经常使用的词语，一样指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线占多数，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

24、设计先于开发

开发商业地产要先确信经营模式、效劳对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑计划设计。

若是沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。

2五、科学理性经营

收益性物业重在后续的经营。

进展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢。

商业的经营有其自身的规律，必需按规律进行专业化操作。

若是地产开发商将商业地产当做房产来租售，贪图短时间利益，就违背了商业地产开发的规律，也不能保证项目长期运作和可持续经营。

在这方面，开发商树立科学的商业经营观念和学会尊重商业经营的规律是超级重要的。

2六、底商

底商是指住宅的第一层、第二层。

一样住宅，专门是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。

开发商通过转向做底商，价钱能够卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。

目前市场上，大盘社区因为有多而稳固的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先取得投资者青睐。

典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为以后都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的进展前景大体看好，项目销售由此被带动。

27、宏观调控

宏观调控亦称国家干与，是政府对国民经济的整体治理，是一个国家政府专门是中央政府的经济职能。

它是国家在经济运行中，为了增进市场发育、标准市场运行，对社会经济整体的调剂与操纵。

宏观调控的进程是国家依据市场经济的一系列规律，运用调剂手腕和调剂机制，实现资源的优化配置，为微观经济运行提供良性的宏观环境，使市场经济取得正常运行和均衡进展的进程。

宏观调控的要紧内容包括：

①国家合理地制定各项经济政策和方法，如制定经济和社会进展战略、方针、制定产业政策，以操纵总量平稳，计划和调整产业布局；制定财政政策和货币政策，调剂积存和消费之间的比例关系，实现社会总供给和社会总需求的平稳，操纵货币发行，制止通货膨胀；成立和完善适应市场经济进展的制度、收入分派制度和税收征管制度等。

②国家正确运用价钱、税收、信贷等经济杠杆，调剂国民收入的分派和再分派，从经济利益上诱导、和谐和操纵社会再生产各个环节等。

③科学地编制各项经济打算，使经济打算成立在有充分科学依照的基础上，使其在中长期的资源配置中发挥应有的作用，弥补完全依托市场配置资源的不足

2八、营销模式

一样来讲，营销模式划分为广义营销模式和狭义营销模式。

广义营销模式是指通路所采取的商业形态，如药店、医院、电视直销等；狭义营销模式指的是产品取得消费者信任的一种沟通方式，它是与产品的虚拟价值密不可分的。

2九、REITs

REITs确实是一个把众多投资者的资金集合在一路，由专门治理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分派的基金。

（详见本期第64页《REITs的前因后果》）

30、融资租赁

融资租赁其实和分期付款没有什么太大区别，只只是在租期终止时，租赁物件的产权转移给施工单位。

此刻已经显现的“分期付款，约定产权转移”和“以租代售”确实是那个大体模式。

他是通过所有权和利用权分离的特点，解决施工企业信费用不高的问题，在国外已经成为第二大融资渠道，大部份中小企业都是通过融资租赁解决。

因此融资租赁和传统租赁不同的是：

它能够通过租赁销售，也能够通过租赁融资。

这是咱们传统租赁所不能解决的。

商业地产策划流程

前期：

项目顾问

    一.市场调研：

    1.区域状况调研：

    　区域商业状况调研

    　竞争者状况调研

    　市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

    　区域经济状况评估

    　消费者品牌认同调研

    2.目标购买者调研

    　消费群体细分，消费动机

    　项目问题及机会调研

    　购买能力调研

    3.品牌供应商调研

    　品牌类别细分

    　品牌资料库建立

    　项目问题及机会调研

    　租金承受能力调研

    二.项目定位

    1.项目分析

    　项目核心竞争力（卖点）分析

    　竞争者比较分析（问题及机会）

    2.项目定位

    　项目品质功能定位

    　品牌形象定位

    3.目标客户（购买者及承租者）

    4.业态组合及规划建议

    5.卖场区域分割

    三.大体VI（品牌视觉形象设计）

    　包括大体元素：

名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

    　应用体系设计：

招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

    四.招商策略

    1.价钱体系成立

    2.公开活动及新闻配合

    3.媒介策略

    4.商业谈判或推介会

    五.销售策略

    1.价钱体系成立

    2.公布活动及新闻配合

    3.媒介策略

    4.商业谈判或推介会

    费用预算及支付（另行协商）

中期：

招商及销售代理

    一般代理

A.服务内容包括：

作为代理单位参与招商及销售。

    B.佣金预算及支付

    B1铺位纯出租形式：

    1至5年（含5年）的租约按个月成交月租金的标准支付佣金；

    5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；

    10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；

    如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；

    以上均按首年租为依据计算佣金。

    铺位出租形式的代理佣金支付方式：

    中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

    B2以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

    如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

    如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。

待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

    B3铺位销售形式：

    所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

    商铺销售形式的代理佣金支付方式：

    项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

    B4除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：

    项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；

    1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；

    5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

    除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：

    项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

    B5以上所述的中介成功四字即指：

    出租形式：

客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；

    销售形式：

客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；

    其他合作经营方式：

客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。

    B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。

    非常代理

    根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。

    全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。

    按照基本服务费+佣金形式支付费用。

    佣金计算及支付参照一般代理执行。

具体另行协商。

后期：

项目营销推行顾问

    ◆效劳内容包括

    一.品牌形象完善

    二.促销策略

    以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

    三.开业策略

    开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

    四.公开策略

    借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。

    五.气氛策略

    店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

    六.服务策略

    服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。

    七.管理策略

    导入ISO质量认证。

    八.媒介策略