南京城市规划审批管理导则.docx

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南京城市规划审批管理导则

第一章总则

1.1为了规范城市规划管理审批行为，指导规划管理审批办案，统一规划管理审批标准，依据有关法规和规定，结合南京市城市规划管理的实际情况制订本导则。

1.2本导则是规划管理审批工作的指南,适用于规划管理审批内部工作行为和对其的指导、督查。

特殊案例或审批事项，本导则的条款未能界定的，由局技术委员会审议或上报市政府确定相关管理规则。

1.3本导则遵循动态更新的原则，根据社会经济的发展、管理体制的变化和改革举措的实施适时调整。

1.4规划管理审批工作除执行本导则规定外，还应执行国家、省、市有关法律、法规、规章、标准和规定。

第二章通用规则

2.1通用规则是各审批管理环节中需共同遵循的工作规则。

2.2规划管理审批人员（指经办人、分局长（处长）、局长，以下若无特别指明，通称审批人）在审批相关的申请事项时，应遵循通用规则，同时也需遵循各审批环节的专项规则。

2.3审批环节

2.3.1建设工程项目规划管理审批实行“一书两证”制度，主要包括核发《建设项目选址意见书》、核发《建设用地规划许可证》、编制建设工程规划设计要点、审查建设工程规划设计方案、核发《建设工程规划许可证》等环节；

2.3.2建设项目规划管理审批各环节是一个独立的管理事项，在具体的审批工作中，根据建设项目性质的不同、特殊情况和规划审批制度的改革要求，相关环节可进行整合或归并。

2.3.3“招、拍、挂”出让土地的，在审批、办理《建设用地规划许可证》时，应同时办理内容完整的建设工程规划设计要点，与用地红线图同时发出。

土地受让方凭《土地出让合同》直接到我局发件窗口换领新的《建设用地规划许可证》。

2.3.4复杂地区和情况特殊的项目，可先进行可行性研究方案。

已做了可行性研究方案并经评审认为符合规划要求的，可以据此直接出具《建设工程规划设计要点通知书》或《建设工程规划设计方案审查意见通知书》。

2.4审批职责

2.4.1建设项目规划管理实行分类分级审批，审批人依照岗位职责，依据有关的法规、条例、细则、规范的规定和各层次规划进行审批，并对审批行为负责（具体责任按照《公务员法》等有关法规执行）。

2.4.2建设项目按其规模、重要性和所处位置分为一类项目（局审项目）、二类项目（处审项目）和三类项目（简易办结项目）。

项目的分类由收件窗口工作人员根据《南京市规划局规划管理审批（一书两证）办事指南》的规定，在受理报建时在规划审批办公自动化系统内确定，审批人员按照系统设定的类别办理、审批。

2.4.2.1一类项目由项目的分管局长或局总工（以下通简称分管局长）签发，审批基本流程为：

事先指导〔由分管局长和分局长（处长）进行〕经办

人初审分局长（处长）复核分管局长审定、签发。

2.4.2.2二类项目由分管的分局长（处长）〔以下通简称分局长（处长）〕签发，审批基本流程为：

事先指导〔由分局长（处长）进行〕经办人初审

分局长（处长）审定、签发

2.4.2.3三类项目由经办人签发，审批基本流程为：

经办人审查、签发

向分局长（处长）汇报。

2.4.2.4上报南京市规划局技术委员会审议的项目，按照《南京市规划局技术委员会会议规则》规定的要求准备材料，经分管局长签字同意后提交局总工办安排上会。

2.4.3分局（业务处）经办人负责对申报的建设工程进行初审。

2.4.3.1经办人负责以下具体审批工作：

（1）对报审项目的图件进行实质审查；

（2）编制建设工程的规划设计要点初稿；

（3）提出设计方案审查意见初稿；

（4）对申请选址意见、建设用地规划许可、建设工程规划许可的项目及其规划设计进行初审。

2.4.3.2经办人对报审的图件进行审查。

审查的内容主要为以下方面：

（1）建设项目批文。

包括批文的合法性、有效期、批准的建设内容、建设单位、有效期限等。

（2）建设用地的土地使用权属。

包括土地使用权属文件的种类（指《国有土地使用权证》、《建设用地批准书》和市、县国土管理部门出具的土地使用权证明）、土地使用权所有者与工程项目建设单位的一致性、土地使用权证的有效期（未经年检的土地使用权证为无效的证件）和证件上备注的相关内容。

（3）报建的规划设计图。

图纸是否齐全，图纸的设计内容、设计深度、及设计单位图签、出图章等。

（4）建设项目内容、要求、规模。

2.4.3.3经办人负责了解、研究建设单位的报建材料以及建设项目的性质、建设单位的建设要求、建设场地的现状和周边情况、基地的规划要求，审查规划设计图上建设工程的相关尺寸和项目的技术经济指标等实质性内容。

2.4.3.4经办人负责提出审批、审查的初步意见，绘制《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的附图。

2.4.3.5经办人负责记录办理过程中与本案有关的重要事项和领导批（指）示等影响本案审批的情况，并及时归入项目案卷。

2.4.4分局长（处长）负责一类项目的复核和二类项目的审定。

2.4.4.1分局长（处长）负责复核建设项目选址意见、未办理选址意见书的建设用地规划许可、一类建设工程的规划设计要点、方案审查意见、一类建设工程的建设工程规划许可；审定已办选址意见书的建设用地规划许可及二类建设工程的规划设计要点、方案审查意见、建设工程规划许可（包括分管局长指定交由分局审定的一类项目的建设工程规划许可）。

2.4.4.2分局长（处长）负责对建设项目的办理进行事先指导，重点是阐述对项目的看法、办理的关键点和注意事项。

2.4.4.3审批中，分局长（处长）要了解有关建设项目性质、建设场地现状和周边情况、场地的规划要求、建设单位的建设要求等情况，审核项目的设计图件、相关尺寸及主要技术经济指标。

2.4.4.4签署审批意见前，分局长（处长）必须查看经办人的办案记录。

2.4.5.分管局长负责一类项目（指定交由分局审定的除外）和分局（处室）特别上报的二类项目的审定。

2.4.5.1分管局长负责以下具体审批工作：

（1）审定一类建设工程的规划设计要点、方案审查意见；

（2）审定项目的选址意见、建设用地规划许可（不含已办理过选址意见书的建设用地许可）、指定项目的建设工程规划许可；

2.4.5.2分管局长负责对重大建设项目的审批进行事先指导，重点是阐述对项目的看法、办理的关键点和重要注意事项。

2.4.5.3分管局长应了解建设项目的有关情况，审核项目的设计图件、相关尺寸及主要技术经济指标，审定分局（处室）提出的审批意见。

2.4.6规划管理审批实行逐级负责制，各级审批人员按照职责进行审批，分别承担相关的审批责任。

2.4.6.1下级对上级负责，属于职责范围内的差错由本级审批人员承担直接责任，上级审批人员负领导责任。

2.4.6.2经办人对审批的项目负审办责任，审批后出现问题的，由原审批人负主要的处理责任，岗位调整的，其接任者负责协助处理。

2.4.6.3未经局技术委员会议定的事项,由审定人（分管局长、总工、分局长、处长）负审定责任。

经局技术委员会议定的事项由局技术委员会负审定责任。

2.5审批依据

2.5.1审批人对建设项目进行规划管理审批，应当核查相关的审批依据。

2.5.2规划管理审批依据主要有以下几类：

（1）法律、法规、规章、规范性文件；

（2）规范、标准、技术规定；

（3）各层次的相关规划；

（4）其他审批依据（政府的相关政策、指示、会议纪要等）。

2.6项目批文

2.6.1项目批文是经国家有权批准部门批准、核准或备案，对特定类型的建设项目准予立项的批件。

2.6.1.1需征用土地的建设项目申报时必须提交国家有关部门批准的项目立项批文。

2.6.1.2下列项目的批文单位分别为：

（1）省部属机关、企事业单位的建设项目，批文单位为江苏省发展与改革委员会或建设单位的省级以上主管部门；

（2）新增军事用地及军事用地改变性质的建设项目，批文单位为中国人民解放军总后勤部，并经市政府有关会议的会议纪要及南京市发展和改革委员会的备案文件确认；

（3）集资建房项目，批文单位为南京市发展和改革委员会；

（4）经济适用房项目，批文单位为南京市发展和改革委员会；

（5）房地产开发项目，批文单位为南京市发展和改革委员会和南京市建设委员会（联合批准）；

（6）城市基础设施建设项目，批文单位为南京市建设委员会，或国家、省的有权审批部门；

（7）中低价商品房项目，批文单位为南京市建设委员会；

（8）危旧房改造项目，批文单位为南京市建设委员会；

（9）老城改造、城市环境建设项目，批文单位为南京市建设委员会。

其中，属如属经营性用地的，应为市建委下发给市土地储备中心和市、区政府指定的项目运作公司的批文（具体办理用地时由两家的名义共同申办）。

（10）企业三联动、退二进三的用地项目，需提交南京市国有土地出让领导小组办公室的会议纪要。

2.6.2同一项目在申请规划设计要点时已提交批文的，在其有效限期内申领建设工程规划许可证时可不再提交（经办部门从案卷档案和审批办公系统中查调）。

2.6.3审批人应当审查项目批文的有关内容。

2.6.3.1审查项目批文的合法性。

有权部门发出的项目批文方为合法批文。

2.6.3.2审查项目批文的时效性。

项目批文注明批文有效期的，在其有效期内方可办理规划审批；批文未注明批文有效期的，原则上按两年执行。

2.6.3.3审查项目批文的准许建设内容是否符合有关的规划、法规、政策。

2.6.3.4项目批文中的建设规模为规划审批规模的上限值，不作为规划审批时必须达到的低限值，一般情况下不可突破。

2.7踏勘现场

2.7.1为了准确掌握现场实际情况，审批人应当在规划管理审批中踏勘建设项目现场。

2.7.2以下审批事项，经办人必须踏勘现场：

（1）进行建设项目选址；

（2）直接审批《建设用地规划许可证》；

（3）编制建设项目（工程）规划设计要点（条件）。

2.7.3以下审批事项，经办人可以有选择性地踏勘现场：

（1）核发《建设项目选址意见书》后的审批《建设用地规划许可证》；

（2）审查建设工程规划设计方案；

（3）核发《建设工程规划许可证》。

2.7.4踏勘现场前应准备好地形图等资料，并结合地块的各层次相关规划

和项目的建设要求，列出重点，做好踏勘现场的预案。

2.7.5踏勘现场的基本内容。

2.7.5.1地块周边相关情况。

行政区划、地段历史、产业现状、交通条件、市政设施、相邻单位、土地权属、建筑使用性质（注意核查相邻建筑中特别是其北侧是否有住宅类建筑，以及住宅建筑的使用情况）等；

2.7.5.2地块内的有关情况。

地形地貌、土地权属、建筑现状、绿化状况（名木古树）、文物遗存、道路通道、市政设施等；

2.7.5.3地形图与现场情况的吻合性。

核查现场与地形图是否相符合，若有不相符的，应在地形图上作出标记。

2.7.5.4现场实景。

重要地段（主干道沿线、环境敏感地段、历史建筑地段、文物保护控制地段、风景名胜地段）应拍摄现场照片，重点记录和反映建筑的外观和建筑之间的相互关系。

2.7.5.5在核发《建设工程规划许可证》前，核查地块内要求拆除的建筑是否已拆除，地块上有无违建，特别是待批的建筑是否已先行违法建设；

2.7.6对因建筑物高度可能产生不良影响的特殊地段，必须先进行图纸上的高度、视线分析，必要时通过现场放气球等方式进行高度模拟，并在周边重要的控制点、观景点进行多角度观测、摄影，以此作为项目审批的重要参考。

2.7.7踏勘现场的主要内容应进行记录，视情况绘制现场工作图（可在审批系统内的工作用图上绘制）。

如发现现场情况与地形图有较大出入，应通知测绘处责成测绘部门进行修测并无偿重新供图。

2.7.8经办人应尽量组织和协同局内其它部门的相关人员一并踏勘现场，不能一并踏勘的，应在踏勘现场前与局里其它部门相关人员进行沟通。

2.8集体审查

2.8.1对重要的建设项目应当进行集体审查。

2.8.2分局（处室）通过例会或讨论会等形式对重要建设项目进行研究和审查。

2.8.3重大建设项目应上报局技术委员会进行审议，具体按照《南京市规划局技术委员会会议规则》办理。

2.8.4需提交南京规划委员会专家咨询委员会进行专家咨询、论证的重大项目，相关分局或处室应准备或通知建设单位准备上会的材料，并负责向专家会议介绍建设项目的相关规划要求和初步审批意见。

对按规定不需提交南京规划委员会专家咨询委员会进行专家咨询、论证的项目，分局在必要时也可以根据项目的情况，自行邀请有关专家进行咨询。

2.8.4.1专家咨询、评选会由南京规划委员会办公室扎口安排，统一组织，其中规划编制项目的专家评审由相关分局、处室具体操办。

2.8.4.2分局有关人员参加专家咨询会、评选会时，应从以下方面对规划要求进行介绍：

（1）建设项目的背景情况；

（2）所在区位及地段周边环境（空间特征、相临建筑街道、自然生态要素）；

（3）建设项目所在地段的城市规划成果（包括建设场地规划用地性质、交通组织、生态环境的要求等）；

（4）规划设计要点的主要控制指标；

（5）报送的设计方案主要指标是否符合要点的规定，有无超出规定要求的情况；

（6）对建设工程的主要规划引导要求。

2.8.5需上报市政府规划项目审批小组的项目，由项目的审批分局（处室）和总工办共同进行上会的准备工作。

2.8.5.1分局（处室）负责拟写上报文稿，同时将相关资料（图纸类资料应提供电子文件）提交局总工办。

2.8.5.2总工办应在会前完成会议材料的收集和编排等准备工作。

2.8.6审批人参加建设项目的扩初审查会议前应准备好经局审定的审查意见。

2.9审批记录

2.9.1经办人应记录建设项目审批过程的有关情况。

重点记录以下内容：

（1）项目的背景资料；

（2）踏看现场的时间和现场的有关情况；

（3）与建设单位见面的时间和了解的主要内容；

（4）项目办理中存在的问题及原因；

（5）上报局技术委员会的时间和请示的内容；

（6）提请专家咨询的时间和专家咨询的主要意见；

（7）有关领导关于项目的书面批示和口头指示；

（8）对已批出的项目进行调整和变更的内容和操作情况；（9）其他对项目的审批有决定性影响的事项。

2.9.2分局长（处长）、分管局长在审批前应查看经办人的审批记录，并将审批时发生的新情况补充到审批记录中去。

2.9.3审批记录在审批办公系统中拟写并保存。

2.10规划公示

2.10.1规划管理审批的结果应当按照有关规定向社会公布、公示。

2.10.2建设工程项目的公示分为批前公示和批后公示两类。

重要的建设项目和主干道沿线、环境敏感地段、历史地段等重要地点的建设项目方案根据实际情况在批前或批后向社会公布。

属于《南京市城市规划条例实施细则》第五十二条规定的项目，必须在审批前进行公示，征求意见。

2.10.3建设项目的公示由项目审批分局（处室）与局综合处共同办理，其中分局负责提供公示项目的内容和图件资料。

2.10.4公示的操作办法详见《南京市规划局城市规划公示实施办法（试行）》。

2.11外部条件

2.11.1外部条件是各项城市重要基础设施和保护用地的规划控制要求在建设项目用地上的集中，是编制规划设计要点的条件，通常包括道路红线、绿化绿线、文保及城市紫线、河道蓝线、电力黑线和轨道交通橙线（通称六线），重要的地段还会有其他特别的规划要求。

2.11.2外部条件由规划局在建设单位报建后提供，审批人在接到建设单位的报建申请后，应在规定的时间内出具外部条件。

2.11.3每一个建设项目的外部条件在其审批过程中由审批人从规划管理审批系统中下载，外部条件发生变化的，由市政处或分局的市政管理人员在系统中及时更新，审批人员收回已发出且在有效期内的外部条件。

2.11.4外部条件的编制和审核按照局里的有关规定办理。

2.12名称变更

2.12.1经审批发出的《建设用地规划许可证》和审批过程中的建设工程案卷，其建设单位名称在符合有关规定的情况下，可以进行调整、变更。

2.12.2项目建设单位名称变更包括建设单位变更和建设单位的名称变更。

2.12.3名称变更的办理程序如下：

（1）受件窗口管理人员核查以下文件，受理变更申请：

（a）变更申请书；

（b）名称变更申请表

（c）新的项目批文；

（d）新的土地使用权证（变更建设工程规划案卷建设单位名称时）；

（e）已核发出去的证件原件（变更《建设用地规划许可证》建设单位名称时）；

（f）其他相关文件。

（2）窗口管理人员将案卷移交给分局。

（3）分局经办人审核建设单位的申请材料，提出初审意见，报分局长。

（4）分局长审查，对符合规定变更条件，签字准予变更。

（5）同意进行变更的，按以下要求办理：

（a）变更《建设用地规划许可证》建设单位名称的，由发件窗口管理人员根据分局的意见制发新的《建设用地规划许可证》，同时将原证件收回作废并存档。

（b）变更建设工程规划许可建设单位名称的，根据批准的意见，由信息中心管理人员在规划管理审批系统中调整建设单位名称。

2.12.4名称变更的办理时间一般为3个工作日。

2.13调换核准图件

2.13.1核准的《建设工程规划许可证》附图在不违背规划要求的前提下需局部微调的，或核发的图纸原本有错误的，可以申请调换设计图。

2.13.2调换的办理程序如下：

1）受件窗口管理人员核查建设单位提交的有关文件：

（a）《建设工程规划许可证》附核准图调换申请表；

（b）发出的核准设计图纸原件；

（c）修改后的设计图纸；

（d）已全部或部分售出的住宅楼需调换核准图的，需提交全体购房人的书面同意文件，申请方（开发公司）应提交该“书面同意文件”真实有效并对此承担相关法律责任的书面声明。

（e）其他相关文件。

（2）受理后，将案卷送交工程项目原审批部门（分局或市政处）。

（3）原审批部门的审批人审查建设单位的调换申请和修改后的图纸，确定是否给予调换。

（4）同意给予调换的，窗口发件管理人员将原核准图纸收回加盖作废章并存档，换发新的核准图件。

2.13.3调换核准图件的办理时间一般为4个工作日。

2.13.4符合以下条件的，可以给予调换：

（1）建筑外墙相对尺寸和立面无变化，仅对内部划分作少量调整且不改变原使用性质的；

（2）由于设计图纸与场地条件（平面或竖向）关系有误，需压缩建筑尺寸的。

2.13.5经办人将变更内容和过程记载到本项目的审批记录中。

2.13.6调整原设计立面或对设计有较大变更的，不能按照调换核准图的程序办理，应收回原建设工程规划许可证，按设计方案审批程序重新进行审批。

2.14遗失补件

2.14.1对遗失一书两证及附图，建设单位申请补发的，应予以办理补件手续。

2.14.2城中分局的项目由综合处负责人，其他分局的项目由分局负责人在《南京市规划局补领规划审批成果图件申请表》上签署同意意见后，窗口管理人员在新报的设计图上加盖补发图件专用章，发给建设单位。

2.15违法建设项目查处后补批《建设工程规划许可证》（简称违法建设补批）

2.15.1违法建设被城市规划监察部门查处，处罚决定为“罚款补办规划手续”的，建设单位在完成处罚程序后应及时向规划管理部门申请补批《建设工程规划许可证》。

2.15.2建设单位申请违法建设补批时，应提交以下图件：

（1）《南京市规划局规划建设工程规划许可证申请表》（加盖建设单位的公章）一份；

（2）《南京市规划局违法建设处罚决定书》（复印件）1份；

（3）违法建设罚款凭证（复印件）1份；

（4）违法建设的建筑工程设计图2套；

（5）1/500现实性地形图2份；

（6）南京市规划局指定的其他图件。

2.15.3违法建设补批的申请由报建窗口受理，由违法建设项目所在地的相应分局负责审批。

2.15.4违法建设补批的程序同正常建设项目的审批程序，审批周期为正常建设项目审批周期的一半。

2.15.5原先没有办过《建设工程规划许可证》的，发件窗口工作人员根据补批的结果制发违法建设补批的《建设工程规划许可证》，并在其上加盖“违法建设补批”的印章。

2.15.6办过《建设工程规划许可证》发生违法建设的，补批后收回原发出的《建设工程规划许可证》，制发新的《建设工程规划许可证》，但应在对应的栏目内加盖“违法建设补批”的印章。

2.16办理延期

2.16.1经批准发出的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划设计要点通知书》、《建设工程规划设计方案审查意见通知书》和《建设工程工程规划许可证》在规定的有限期内未进入下阶段报批的，可以在有限期到期前申请延期，具体按照《南京市城市规划条例实施细则》的有关规定办理。

2.16.2有以下情况的，不予同意延期：

（1）项目基地的规划外部条件已发生变化的；

（2）项目基地的规划已发生变化的；

2.17资料归档

2.17.1项目任一环节审批完结后，经办人应及时将收集到和审批中产生的的会议纪要、政策函件和领导指示等有关文件整理、存档，其中纸面文件应当扫

描后建立电子档案存入办案系统

2.17.2案卷内图件一般按照以下内容和次序存档：

（1）文件类，含：

（a）项目批文；

（b）相关的会议纪要；

（c）政府或有关领导的办文批件；

（d）规划设计要点；

（e）设计方案审查意见通知书（一轮或多轮）

（f）其它与本项目审批有关的文件。

（2）图纸类，含：

a）

地形图；

b）

规划设计要点附图；

c）

设计方案图；

d）

建设工程施工图；

e）

其它相关图纸。

2.17.3经办人应当将归档的图纸安规定的要求折叠整齐。

2.18与相关部门沟通

2.18.1在以下情况的建设项目，需征求相关部门的意见（视情况而调整）：

（1）省政府周边的建设需征求省府办公厅意见；

（2）外秦淮河沿线的建设需征求秦淮河工程建设指挥部意见；

（3）幕燕风景区内的建设需征求幕办意见；

（4）钟山、雨花台风景区的建设需征求相应管理局意见；

（5）长江生产岸线的利用需征求南京口岸管理委员会意见（非码头的生活岸线等不涉及水域利用的除外）；

（6）机场高度限制区内的超高建设需征求航空管理部门意见；

（7）有污染的大型基础设施项目和工业项目（包括电厂、污水处理厂、广播发射台、微波发射站、110KV以上变电站等）须有环境影响评估报告成果和环保部门的批复。

2.18.2涉及到使用社会用地的建设项目，应注意与相应区政府进行沟通，

取得相关意见

2.18.3实行联合会办的，按照市政府的有关规定办理。

2.19协调审批（待讨论定）

2.19.1跨分局管理辖区的或涉及专项扎口的项目，按照条条牵头，块块办理的原则处理。

2.19.2下列建设项目，在核发《建设项目选址意见书》过程中，由有关部门会同办理：

（1）跨分局管理辖区的线性市政基础设施项目的选线由市政处牵头进行。

其中，需办理用地的，由相关分局分头办理选址意见书，选址意见书应在市政处的协调下由局发件大厅统一发出。

（2）水厂、电厂、污水处理厂、灰场等非线性的大型市政基础设施，由经办分局会同市政处办理；

（3）跨分局管