房地长开发项目全程策划方案设计_毕业论文.doc
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毕业设计（论文）
中文题目
房地产开发项目
全程策划方案设计
英文题目
Xiamen2012P01processplandesignofreal
estatedevelopmentproject
院系：
土木工程与建筑学院
年级专业：
姓名：
学号：
指导教师：
职称：
201年月日
毕业设计（论文）诚信声明书
本人郑重声明：
在毕业设计（论文）工作中严格遵守学校有关规定，恪守学术规范；我所提交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下独立研究、撰写的成果，设计（论文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在设计（论文）中加以说明；在本人的毕业设计（论文）中未剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，未篡改实验数据。
本设计（论文）和资料若有不实之处，本人愿承担一切相关责任。
学生签名：
年月日
厦门2012P01房地产开发项目全程策划方案设计
【摘要】房地产业已经成为我国国民经济的支柱行业。
随着房地产市场的日趋成熟，购房者越来越理性，房地产开发商之间的竞争越来越激烈。
因此，房地产项目全程策划工作显得尤为重要，一个良好的项目策划，是项目开发成功的关键因素。
房地产项目全程策划包括：
市场调研、项目建设的必要性分析、技术的合理性分析、投资的可靠性分析等。
其中，对项目进行财务评价。
评价项目的投资效益是项目前期策划的重中之重。
本文以房地产全程策划的思维模式为理论基础，拟定了厦门2012P01地块项目的定位策划、工程实施策划、营销策划等。
项目定位策划运用SWTO分析，工程的实施策划以项目管理的思想和方法为指导，分别拟定项目的质量、进度、成本控制方案。
营销推广策划运用相关营销策划在项目投资分析的基础上对区域市场及竞争楼盘的调查分析。
【关键词】：
房地产项目定位财务评价营销策划
Xiamen2012P01processplandesignofreal
estatedevelopmentproject
【Abstract】Therealestateindustryhasbecomethepillarindustryofnationaleconomyinourcountry.Astherealestatemarketmatures,buyersaremoreandmorerational,growingcompetitionbetweenrealestatedevelopers.Therefore,realestateprojectsthroughouttheplanningworkisparticularlyimportant,agoodprojectplanning,projectdevelopmentiskeyfactorsofsuccess.Realestateprojectprocessplaninclude:
marketresearch,analysisofthenecessityofprojectconstruction,therationalityofthetechnology,thereliabilityoftheinvestmentanalysisandsoon.Amongthem,thefinancialevaluationofproject.Evaluationofinvestmentbenefitisthekeyofthepre-projectplanning.
Inthispaper,basedonthetheoryoftherealestatethroughouttheplanningmodeofthinking,toformulatethexiamen2012p01plotthepositioningoftheprojectplanning,projectplanning,marketingplanning,etc.LocalizationprojectplanningusingSWTOanalysis,theimplementationoftheprojectplanningguidedbytheideasandmethodsofprojectmanagement,respectivelyformulateprojectquality,progressandcostcontrolplan.Marketingplanningwithrelevantmarketingplanningintheprojectinvestmentanalysisofregionalmarketonthebasisoftheinvestigationandanalysisofcompetitionanddevelopment
【Keywords】TherealestateProjectlocationFinancialevaluationMarketingplanning
目录
第一章总论 8
1.1房地产策划的概念 8
1.2房地产策划的发展过程 8
1.3房地产策划的现状 9
1.4房地产策划的内容 9
1.5本文研究的目的、范围以及方法 10
第二章项目概况及项目背景 11
2.1项目基本概况 11
2.2项目背景 12
第三章市场调查与预测分析 13
3.1厦门写字楼分析 13
3.2写字楼销售市场分析 14
3.3写字楼市场因应探讨 15
3.4市场复苏迹象 15
3.5写字楼市场需求方向分析 16
3.6写字楼开发方向分析 16
3.7个案调查 17
3.8厦门未来写字楼市场变动趋势分析 19
3.9项目周边环境及配套分析 19
第四章市场定位策略与产品策划 23
4.1项目SWOT分析 23
4.2市场定位 24
第五章设计方案简介与方案必选 25
5.1总体设计方案 25
5.2商业圈设计方案 25
5.3写字楼设计方案 26
5.4写字楼系统配置 29
5.5写字楼客梯布置 29
5.6洗手间布置 29
5.7强电、弱电、新风机房 29
第六章节能专篇 30
6.1相关法规依据 30
6.2用能标准和节能规范 30
6.3项目所在地能源供应情况 30
6.4能源消耗种类及数量 31
6.5项目节能措施及效果分析 33
第七章营销攻略与市场推广 39
7.1项目营销策略 39
7.2项目营销推广建议 45
7.3销售推广之宏观战略 47
第八章投资估算与资金筹措 49
8.1投资估算 49
8.2开发成本 49
8.2.1土地费用 49
8.2.3建安工程费 49
8.2.5开发间接费用 50
8.3开发费用 51
8.3.1管理费用 51
8.3.2销售费用 49
8.3.3财务费用 49
第九章财务效益、经济与社会效益评价 53
9.1财务效益评价 53
9.1.1财务效益评价依据 53
9.1.2盈利能力分析 53
9.1.3清偿能力分析 53
9.1.4资金平衡能力分析和资产负债分析 53
9.1.5盈亏平衡分析 53
9.1.6敏感性分析 54
9.2经济和社会效益评价 55
9.2.1符合政府相关政策 55
9.2.2对社会经济的影响 55
9.3项目综合评价 55
第十章结论与建议 56
10.1项目结论 56
10.2项目建议 56
致谢 57
参考文献 58
附录 59
71
第一章总论
1.1房地产策划的概念
我国的房地产市场，在19世纪初期就产生了雏形，在这之后一直随着国家经济和社会的发展一直完善。
从新中国成立至今，我国房地产业更是发生了翻天覆地的变化。
尤其是从1993年开始，面对房地产市场过热的情况。
我国出台了一系列的法规，使得房地产过热的势头得到有效的缓解，房地产行业中的泡沫被大量的挖掘出来。
我国房地产行业进行了一系列的严格整顿，规范了房地产市场的主体行为。
因此，我国的房地产市场开始进入了一个良性发展的阶段。
同时，也就是从这时开始。
我国的房地产策划开始受到越来越多房地产商的重视。
有关房地产策划的理论、观点如雨后春笋般的展现出来，越来越多成功策划使得房地产项目获得了很大的收益，同时也有很多死盘被神奇的救活。
房地产全程策划贯穿了房地产项目开发的整个过程，是一项极为重要的工作。
一般由开发商聘用专业的房地产策划公司来执行。
从大的范围来讲，房地产全程策划的内容主要包括：
项目的前期定位、项目的推广整合、项目的销售招商等。
1.2房地产策划的发展过程
根据房地产开发项目在其所运用的各种策划技术手段来分类。
可以将房地产策划划分为三个阶段。
既：
单项策划阶段，综合策划阶段和符合策划阶段。
第一，单项策划阶段：
既运用单一的技术手段来对项目进行策划。
并且在某一种技术手段上进行深入的深化、拓展。
并最使得项目获得良好的效果。
这种阶段的成功案例就是广州顺德的碧桂园项目，该项目创造性的提出了一系列全新的生活方式。
再加之前期的大量广告媒体的宣传攻势，使得消费者在传统观念上发生了很大的转变。
对于之前的只是单纯的买房子，转而变成了入住碧桂园是一种身份地位的象征。
因为大家都认为，碧桂园是成功人士的家园。
所以，碧桂园策划项目的成功就在于其深化了某一种单一的策划手段。
通过这个策划案例，验证了那句话：
“好项目不是找来的，是是策划出来的”。
由此可见，房地产策划在项目开发中的重要性。
在这一阶段，强调项目所蕴含的文化因素所产生的名牌效应作为主导作用。
从此房地产策划得到了业界普遍的认可。
第二，综合策划阶段：
就是具体的项目根据自己的情况，以主题策划为主要轴线。
综合运用投资、市场、广告和营销等一系列技术手段，使得销售达到预期的效果。
在这个阶段策划成功的案列也不胜枚举，例如：
广州翠湖山庄项目。
其主题是“非一般度假或生活居所”，在这一策划的主线题之下，辅之以优秀的园林设计方案。
在此之后又推出了独具匠心的营销策划方案随后，又组织策划了一些公共活动。
在这些综合策划活动的推动下，使得翠湖山庄取得了很好的销售业绩。
在这一阶段，逐渐形成了房地产策划的理论，并且出现了策划理论的百家争鸣。
在此阶段主要产生了王志刚的“策划基本理论”和冯佳的“全程策划理论”。
第三，复合策划阶段：
就是使狭义地产和泛地产相结合。
既房地产策划除了在房地产领域运用之外，还可以运用房地产领域以外的其他技术。
所谓泛地产就是不局限于以房子为核心，是在某一特定的概念下营造一种个性化的主体功能区域，房子在这里或许不是主体，可能成为附属的配套设施。
1.3房地产策划的现状
房地产策划的开始是在深圳、上海和广州等一些沿海发达城市。
经过多年的房地产策划的积累和实践。
使得在第一线的策划人员积累了许多丰富的案例和非常有价值的策划理
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