澜湖郡市场分析.docx

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澜湖郡市场分析

市场分析

一.营销环境和行业分析

1.经济与政策

随着我国经济稳步发展，人均收入水平呈现较快水平地增长，人们的消费能力也有了较大的提高，据调查2012年上半年全国城镇人均可支配收入13678元，增幅达13.3%，其中福建城镇人均可支配收入达14661，增幅12.9%，排在全国第六，而2012年丰泽区城镇居民人均收入18585元，增长14%，排在全省前列。

房地产作为国民经济的支柱产业，受到政府的高度关注及支持，经济发展带动基础设施不断完善，同时也有利于房地产产业的发展，政府不断出台相关的政策来扶持房地产的健康快速发展，随着国家不断出台的经济政策对于房地产也产生了重大的影响，国家运用利率、调控物价以及国务院出台的国八条、限购令、房产税改革等来对房地产进行调控，抑制了一部分投机者的购买，由于投机者的投机行为，把商品房炒作，使得商品房的价格不断攀升，这使得部分消费者在高房价面前难以买到房子，这对于商品房的销售是有一定的不利的。

从政府的一系列政策来看虽然在一定程度度上抑制了房价过快上涨，但是从现有的数据来看中国，当然也包括了泉州的房价还是呈现快速上涨的趋势，这也从另一个侧面反应出了消费者对于房子的需求还是相当高。

现今银行有提供房贷、有住房公积金，收入不是很高的消费者也可以买到房子，大大增加了消费者的购买能力，有利于商品房的销售。

2.房地产市场概况分析

数据显示，2012年全省房地产开发投资2824.12亿元，比上年增长17.4%，增幅比上年回落14.7个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落51.8个百分点。

而房地产销售则出现上涨。

2012年全省商品房销售面积3258.94万平方米，增长20.4%，增幅比上年加快15.3个百分点；其中住宅销售面积增长23.9%，加快20.4个百分点。

商品房销售额2817.70亿元，增长34.1%，增幅比上年加快3.7个百分点；其中住宅销售额增长39.1%，加快12.2个百分点。

全年房地产开发企业土地购置面积925.64万平方米，比上年下降39.9%。

全省商品房待售面积872.24万平方米，增长18.4%，增速比上年回落7.1个百分点。

全年房地产开发企业本年到位资金4120.73亿元，增长18.4%，增速比上年回落17.1个百分点。

其中，国内贷款增长33.7%，自筹资金下降0.1%，利用外资下降71.7%，其他资金增长32.5%。

而仅在2013年上半年泉州市土地供应面积达94.45万㎡，环比下滑19%，同比上涨31%，供应套数12567套，上半年商品房签约面积119.56万㎡，环比上涨26%，同比上涨106%，商品房销售呈现供不应求的景象，其中商品房占据整个市场的八成份额

城东上半年的销售为21.34万㎡，同比上涨189%，而市中心的销售额为16.69万㎡，由此可见，福建省房地产行业目前正处于一个快速增长的时期，整个市场规模在不断扩大中，而泉州更是福建省行业的前沿阵地，在泉州丰泽区是整个泉州地区房地产业的一个重要销售地，其潜力巨大，在各个户型中，70㎡到144㎡的房型为市场的主力，占整个市场的75%。

三.消费者分析

1.消费者购成

澜湖郡的现有消费者主要是泉州市区及洛江区25到60岁的中高收入或有一定存款的本地人或常住人群。

而市区加上洛江区的人数约为1084888人，约占全市的13.35%，

2.消费者态度

在当前楼市形势下，观望成了消费者的一个重要态度，据调查，在某房展登记的消费者有43.9%当前就有购房的计划，想于近期买房，有34.6%打算到年底再出手。

从调查数据看，年内有购房意向的市民还是比较多，占到78.5%。

这部分人群收入，受教育水平较高，已收到国家政策的影响，如在2011年出台了新的国八条，这使得洛江区的销量明显下降，这主要是消费者对于政策持观望态度所致。

由于对于未来不确定因素的担忧，大多数购房者都有“求全”心理，总希望有一个楼盘能够结合所有的优点，面面俱到。

从区域、地段、交通、价格和配套等硬件因素到环境、品牌、升值空间等软性因素，都在购房者的考察范围内。

每一个购房者都希望能够找到全部符合自己心意的房子。

在调查中，相比较而言，地段交通和价格是大多数人普遍关注的焦点，共有接近50%的受访者首先看重这两方面。

其次，医院、学校等配套、升值空间和物业服务也是选择楼盘时要关注的因素，还有市民提出户型结构和小区环境也很重要，在买房时要优先考虑。

在区域方面，城东-洛江、中心市区和东海板块被大多数市民认定为未来最适合居住的区域。

其中，城东-洛江片区以27.4%的得票率位居第一，中心市区和东海板块分别有24.8%和18.5%的支持率。

因此在城东-洛江区的房产比较受到消费者的青睐，较符合消费者的要求

消费者分析总结：

目前消费者对于房地产的需求旺盛，然而影响消费者消费的原因有很多，澜湖郡虽然坐拥在最多消费者最喜好的地区，但澜湖郡在知名度上远不及万达等这样的大型的房企，所以在区位上，环境与交通的区位优势是澜湖郡争取消费者一个优势。

这也是目前消费者比较看重的。

特别是对于刚需型及改善型购房需求的用户，对于环境和交通的要求是比较高的。

而对于投资型购房需求者，环境和交通的优势也是未来房价升值的一个极其重要的原因，且在政策上，政府也极力支持澜湖郡的发展，所以澜湖郡会针对消费者这个要求作出一系列的广告语活动来宣传。

三.产品分析

澜湖郡位于泉州东部CBD中心商务区，城东街与安吉路交汇处。

地处海峡体育中心、商务中心、总部经济区构成的城市“CBD中轴线”，为城东财富资本核心地带，坐享活力城东现在与未来。

毗邻800亩东澄湖公园，滨江生态公园——坐拥双公园生态景观宜居体系，与自然交汇共融。

由安吉路、城东街等路“三纵三横”双向六车道架起路网主干，形成立体交通网通达便捷，海高速入口近在咫尺，接驳福州、厦门城市生活圈，全方位提速生活，乌屿大桥辐射台商投资区。

项目总建筑面积约12万平方米，由高档住宅、商业办公、SOHO公馆组成的复合型商务特区。

6栋造型时尚新颖、沿湖布局，建筑呈现国际、现代、简约、大气的风格，犹如建筑艺术鉴品矗立城东门户地段。

玻璃幕墙流线型设计的立面极具时代感，结合全环保材料开创绿色建筑新时代。

首创纯LOFT墅式公馆，全部为挑高LOFT物业形态，5.3-5.5米挑高灵动空间，改变一层不变的生活，畅享双层天地，生活工作游刃有余，自由定义空间梦想。

力求以高品质设计匹配精英身份，每个户型均做到奢美尺度，豪阔景观视野的别墅品质空间格局。

是泉州首创升级版纯LOFT项目。

澜湖郡目前均价13000-13500之间，定位上属于中高档型商品房，在外形和内部设计上时尚大方，且LOFT这种设计风格在性价比上拥有相当大的优势，符合现代年轻人的需求。

澜湖郡也是以此为诉求点来销售的。

目前澜湖郡一期售罄，二期工程即将交付，处于产品生命周期的上升期，这个时期易受到来自竞争对手的挑战

四.企业分析与竞争对手分析

在泉州房地产中有泉州浦西万达广场、泉州东海开发有限公司、中骏置业控股有限公司、泉州骏景房地产、泉州市南丽置业、深圳市香缤集团投资集团、泉州卓辉置业有限公司、福建省金爵房地产、福建省润柏房地产等等上百个。

光在丰泽区就有中润嘉园、中骏世界城、中骏财富中心、东海湾怡园、东海湾御文阁、香槟国际天峰、国贸凯旋门、中超水木春天、润柏大都会、泉州浦西、万达广场、东海湾太古广场、宝珊景峰、泉州万科城、华大泰禾广场、澜湖郡等等在销售或开发中，这些都是澜湖郡所在的福建沃丰房地产有限公司的竞争对手

截止到11月19日为止，澜湖郡所在的丰泽区区共有在售住宅项目8个，近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，另有7个项目的销售价格与之前持平。

所有在售住宅项目的销售均价为11,000.0元/平方米，近半年来持平。

所有8个在售住宅项目与澜湖郡相比：

7个项目的销售均价低于澜湖郡，售价最低的中超水木春天为7000元/平方米，占总数的87.5%；另有1个项目的销售均价与澜湖郡持平。

单从产品方面来说，澜湖郡的竞争对手主要有东海湾御花园、中郡财富天峰、伟润帝景、润柏大都会、泉州浦西万科城、海景国际、泉州万科城、华大泰禾广场等等。

东海湾御花园、中郡财富天峰、伟润帝景、润柏大都会这四个楼盘在价格上与澜湖郡基本持平，在定位上也与澜湖郡是竞争对手，在顾客购买时，这几个楼盘必定会给澜湖郡的销售带来极大地冲击，而泉州浦西万科城、海景国际、泉州万科城、华大泰禾广场这四个则是同区域的楼盘，在区域相同的情况下，在购买时也会带走一部分市场。

还有丰泽广场、新车站商圈、天虹百货等等，在泉州地区，房地产企业众多，但是真正的大型企业却不是很多，出现的是僧多粥少的局面，而众多小企业面临着大企业的夹攻，所以澜湖郡所属的福建沃丰房地产开发有限公司无论是在澜湖郡这个项目上还是整个企业的角度所面临的竞争对手手众多，且许多在实力上优于自己。

3.SWOT分析

3.1优势

3.1.1自身优势

建筑风格带来的高性价比优势：

新型的设计风格，在相同的价格上性价比相当具有吸引力。

3.1.2外部优势

完善的配套设施优势：

澜湖郡项目总建筑面积约12万平方米，由高档住宅、商业办公、SOHO公馆组成的复合型商务特区。

中小学：

实验二小、泉州实小、泉州五中、泉州十一中、华侨大学、医药高等专科学校幼稚园：

丰泽幼儿园综合商场：

项目规划商业街、大型购物中心、shoppingmall、喜盈门、居然之家、大润发、红星美凯龙医院：

第一医院其他：

海峡体育中心游泳池、幼儿园、健身房、地下商场，配套设施完善齐全

交通区位优势：

26路、32路、36路、45路、210路等可到达泉州各个地方。

沿城东街往西3-5分钟车程上沈海高速出入口，通往福州，厦门等地；沿安吉路往南通过大坪山隧道到丰泽广场也仅需短短10分钟车程；沿城东街往西可到达324国道，通往惠安，泉港等周边县市；沿江滨路仅几分钟路程便可到达新行政服务中心。

交通十分便利

环境好：

澜湖郡靠近东澄湖，环境优美，风景秀丽

3.2劣势

新区人气不足：

澜湖郡二期还没完工交房，处于新城区，短期内难以形成居住氛围和商业氛围，在前期招商引资上具有一定的困难

未来政策不确定性：

对于未来政策的不确定性，消费者往往持着观望的态度

3.3机会

泉州旧商业圈衰败及东移明显：

泉州传统的商业收到空间限制，在配套设施上难以跟上发展的步伐，难以满足现代消费的需求，新城区东移的的迹象明显，城东是未来发展的主要地点，而澜湖郡就位于此，在区位上对未来的发展是一种难得的机会

海西经济圈：

泉州市经济发达，泉州是福建省的经济中心，商业发达，经济辐射范围大对周边市县的吸引力大

两岸现属于和平发展时期，国务院支持海西的发展，海西发展得到了难得的机会，作为海西的经济中心的泉州来说更是一次难得的发展机会，这对于房地产的发展是利好的。

3.4威胁

附近楼盘威胁：

澜湖郡周围的楼盘数量较多，在竞争上对于澜湖郡是一个不小的威胁

SWOT分析建议：

在澜湖郡上要利用好自身的区位及设计上的优势，依托城市的发展，完善配套设施，把首创的LOFT作为重点推广卖点，把握好市场的发展趋势，密切关注市场政策的变化。

重点推广其周边环境及高性价比，重点关注市区适龄婚配的群体，