物业管理服务项目合同书.docx
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物业管理服务项目合同书
物业管理服务项目合同书
合同编号：
SZCJ2018-Y-G-007号
甲方（采购人）：
苏州工业园区培训管理中心
（联系人：
戴志萍电话：
5）
乙方（中标单位）：
苏州工业园区独墅湖科技服务有限公司
（联系人：
张璐电话：
）
根据苏州市创杰招投标咨询服务有限公司招标编号为SZCJ2018-Y-G-007号招标文件及乙方投标文件和中标通知书，甲乙双方就甲方聘用乙方物业服务人员从事园区培训管理中心住宿基地物业管理服务项目工作，签订本合同书。
一、合同内容：
1、乙方负责园区培训管理中心学员住宿基地区域物业与住宿管理等综合服务。
管理时间自2018年4月18日至2020年4月17日。
在此期限内，每季度对乙方工作考核一次，若考核不合格则甲方有权终止此项合同。
在协议有效期内一方不得擅自变更或中止此项协议，如未经双方同意，擅自变更或中止此项一方应承担违约责任。
此项协议需终止或续签，应在本协议到期前提半个月通知对方。
（考核标准见附件）
2、下列文件为本合同不可分割部分，其中条款与要求为本合同执行依据：
①中标通知书；
②乙方投标文件；
③乙方在招投标过程中所作其它承诺、声明、书面澄清等；
④招标文件及其附件；
⑤合同附件。
以上与本合同具有同等法律效力。
3、项目概况：
园区培训管理中心学员住宿基地坐落于高教区芭菲文萃酒店住宿基地内，毗邻苏州工业园区诸多高校，拥有便捷设施设备，日趋完善商业广场配套，芭菲文萃酒店共两栋楼，总楼层14层，园区培训管理中心住宿基地位于A栋8－12层共85间。
分为四种房型：
小套间5间，大套间5间，单人间45间，双人间30间。
二、项目物业管理内容及要求
（一）设施设备使用维护保养管理和一般性零星维修、工程改造及维修：
1、大型设备及工程维护维修改造：
电梯、消防设备设施、弱电设备间及监控设备、中央空调（300元以上）专业保养维修由甲方指定维保公司负责，所产生费用并不包含在合同价内。
但乙方应负责联系、配合、监督维保公司对以上这些大型设备及工程维修保养工作、负责日常保养清洁工作以及维保续约建议与提醒，并负责建立维保记录台帐。
除以上甲方另行指定维保公司服务外其他300元（含）以下维护养护，均由乙方负责。
大型工程改造及维修由甲方负责，乙方应负责对施工期间现场管理。
2、房间内空调（75台1.5P挂壁式）常规维修保养包含在合同价内，包括空调维修，专业维保，日常清洁保养等。
走廊及套房内为中央空调，空调滤网清洗，300元（含）以下维修包含在合同价内，300元以上专业维保由甲方负责。
3、小型设备及工程日常保养维修与更新，包括但不限于：
A、住宿基地内公共区域设施设备（水、电线路、照明、垃圾桶等），弱电IT维护维修（电话、电视、网络等）等；
B、电视、冰箱、挂烫机、保险箱、电话、电吹风、电水壶、灯具等电器设备；
C、建筑物装修、家具等固定设施（如：
墙面、天花、墙地砖、门、床、锁、开关插座面板、家具、洁具等）；
D、资产类设施设备物品，凡在甲方交接提供住宿基地项目资产台帐内所有物品；
E、相关设施设备物品维护保养（如：
金属器具抛光、密封胶条及硅胶更新等）及涉及易耗品及零件（如：
设施零配件、更换灯泡、门锁及遥控板等电池、灭火器充液等），以及小家电维修；
F、乙方承担以上设施设备日常保养维护与修理更新相关工作。
修理（一般性零星维修）指每次单项维修费用（包含人工、材料费用）在300元（含）以下修理活动；更新指已无法修理小装饰品、小电器、运营物品等费用在500元以下低值用品。
上述维修与更新由乙方负责，费用在本次合同价中综合考虑。
乙方应及时发现上述物品及设施设备存在瑕疵或损坏，并在24小时内给予维修或更换解决。
每次单项维修费用（包含人工、材料费用）在300元以上修理，由甲方负责，但乙方应协助和配合甲方完成维修验收等工作。
4、制定设备设施定期保养维护及安全检查计划，做好报损清单和外来维修维保等台帐记录，分析以及评价维修结果，并作好各类台帐留存。
5、定期检查房间及公共区域设施设备运行情况，发现异常及时跟进修复，保证房间正常使用。
6、每月定期跟进房间空调滤网清洗工作，保证空调正常使用。
7、对房间紧急维修需及时响应在10分钟内到达现场，普通维修在24小时内修复完成，无法完成及时与客人沟通并更换同类房型，同类房型已满，可升级房型并报培训中心对接人员备案。
（二）住宿基地资产编制与管理要求：
1、作好住宿基地资产接收、登记、保管、外借、回收、追查损坏责任等管理工作，制定完好资产台帐管理体系。
每月向甲方提交资产报告，如有保管不善造成资产缺失或损坏而无法追查，由乙方负责赔偿。
作好资产前后交接盘点工作，配合甲方以及相关部门单独清点核查工作。
2、制定物品赔偿制度。
发现人为损坏情况，追究使用者责任，并由使用人承担修复费用，报甲方备案。
因乙方管理不善导致损坏或无法追查损坏人赔偿责任等，均由乙方自行修复或更换。
（维修达同一标准，更换需原品牌原型号）（三）室内外环境卫生要求：
1、乙方负责委托管理范围内建筑物及所有设施设备、客房、走廊、楼梯间、电梯间等清洁卫生。
每天不间断做好室内、室外保洁及垃圾清运工作，为甲方及物业使用人提供整洁卫生环境。
所有室内外环境清洁要求按国家旅游行业四星级酒店标准执行。
作好公共区域室内外环境和卫生管理服务工作。
各部位作好清洁与管理巡检记录，包括但不限于：
（1）室内包含：
住宿基地客房、楼层通道、内饰物、楼梯、电梯厅等公共区域。
A、脏房在退房后24小时内彻底清洁，并维护、维修、保养房内设施，由物业负责人检查并考核签字。
如遇接待高峰，需增加人员及时清洁以满足接待需要。
B、空房每日检查一次，保持整洁有序，以达到即租即用OK房状态。
C、客房每天打扫并根据需要补充一次性用品及更换棉织品，保持整洁有序。
（2）室外包含：
委托范围内区域保洁；外墙清洗（包括外幕墙、外门窗和走道外玻璃集中清洗，至少每半年一次；建筑物、门、窗、柱、走廊、外墙等高度在2米以下为日常保洁范围。
A、建筑物、门、窗、柱、走廊等高度在2米以下部分，每天巡回擦拭至少一次。
玻璃内外实行不间断查看，无明显污渍，保持无明显灰尘。
B、室内公共区域（室内外）地面卫生保持整洁，无明显污渍和杂物。
每天定时清理垃圾桶内垃圾至指定地点，保持垃圾桶清洁。
电梯厅每天擦拭两次，保持厅内全方位整洁。
消防走道保持整洁，至少每半月彻底清洁一次。
（3）定期清洗：
包括但不限于以下内容：
窗帘清洗（至少每半年一次）、室内外门窗玻璃日常清洗（按需进行）、纱门窗清洗（至少每半年一次）；沙发清洗、床裙清洗、地毯清洗（如有，至少每半年一次）；石材晶面处理养护（至少每年一次）；家具上蜡、床垫翻转（如有，至少每半年一次）。
（4）布草洗涤要求：
住宿基地棉织品洗涤应按照酒店专业洗涤标准和要求执行。
（四）安全防范及节能降耗工作及要求：
1、根据各相关行政部门对于安全管理要求制定行之有效安全管理工作流程，按要求进行例如公安系统登记上报、保持消防通道及设施畅通等工作。
配合公安、消防以及其他相关部门对住宿基地进行有效安全管理和检查。
2、公共秩序维护、住宿基地内人员人身及财产安全防范工作。
楼层每2小时至少巡检一次，24小时值勤，要求路线、时间不定期调整，并作好管理巡查与抽检记录。
3、人员出入进行登记。
对前来施工、维修等相关工作人员进行登记和管理，记录出入时间。
4、对涉及人身安全以及存在安全隐患区域或设施提出有效管理方案（如：
提示及相关措施等，与招标方讨论并一同实施）
5、确保无重大责任事故发生。
6、对公共区域制定合理有效节能降耗方案，经甲方同意后实施并落实检查督促机制（如：
对空房、空楼层关闭电闸，待用房关闭空调电源、在房内醒目位置张贴节能降耗提示或宣传品等等）
（五）住宿基地服务工作及人员配置要求：
项目人员安排按以下标准配备：
（具体见乙方投标文件）
合同开始履行后，乙方应每季度提交一次所有员工信息报甲方审核，甲方认为不符合要求，乙方应当替换。
岗位名称
岗位数量
工作时间
学历
性别
年龄（岁）
其他要求
资产管理与协调员
1
8小时制（由园培负责管理）
大专以上
不限
〈=35
管理类
专业
项目主管
1
8小时制
本科
不限
〈=40
见（五、2）
客房领班
1
8小时制
大专以上
不限
〈=40
见（五、6）
日审
1
8小时制
大专以上
不限
〈=35
会计类相关专业有会计证
客服（内勤）
1
8小时制
大专以上
不限
〈=35
有行政人事相关工作经历
前厅客服（白班）
4
12小时制
大专以上
不限
〈=35
英语四六
级以上
前厅客服（夜班）
2
12小时制
大专以上
不限
〈=35
英语四六
级以上
工程
3
24小时制
大专以上
男性
〈=45
见（五、7）
楼层安保
3
24小时制
初中以上
男性
〈=45
见（五、8）
客房保洁（含中班）
12
8小时制
/
女性
〈=45
持健康证
合计
29
注：
1、此人员配备数量为乙方必须达到最低要求，乙方所报价人员必须达到或高于以下要求。
2、乙方必须与上述人员签订劳动合同或协议，必须给上述人员按照国家及苏州市有关规定支付工资和交纳正常社会保险等。
3、乙方对该项目投入上述人员未经甲方确认准许不得随意调动。
乙方优先聘用甲方推荐人员。
相关说明：
培训管理中心学员住宿基地需按招标文件相关要求和标准制定管理制度，提供高水准酒店式服务工作。
结合苏州工业园区科教创新区人文环境和培训管理中心住宿基地接待特点，制定各项行之有效前台及客房服务管理规章制度与流程，并有具体落实措施。
管理质量、服务质量按星级酒店访查规范制定评分标准，提高个性化、定制化服务能力，提高宾客满意度。
做到宾客满意率95%以上、投诉处理率100%。
人员具体要求包括但不限于：
1、资产管理与协调员：
A、熟悉、掌握并贯彻执行有关固定资产管理法律、法规和制度，掌握固定资产存量及增减变动情况。
B、负责能耗、维保及其他运营费用等分摊费用分割处理及相关材料收集工作。
C、负责住宿基地资产帐、卡、物管理，定期对本项目固定资产进行清查、登记、统计、汇总及日常监督检查工作。
D、负责办理资产调拨、转让、报损、报废等报批手续。
E、参与新增设备到货、验收等有关工作。
F、加强资产安全防护措施，做好防火、防潮、防尘、防爆、防锈、防蛀、防盗等工作。
G、负责做好资产档案收集、整理和管理工作。
2、项目主管要求：
拥有物业管理师证或物业管理项目经理证，良好沟通力，有高标准服务管理经验。
对整个住宿基地进行有效管理，熟悉住宿基地各个环节，制定和调整相关住宿基地管理流程，对住宿基地各处及下属各部不定期检查，对住宿基地员工进行管理、监督、检查、培训工作，以达到招标及投标文件相关要求和标准服务管理要求。
与甲方及时沟通，上传住宿基地管理各项问题与意见建议，下达甲方各项服务及管理要求，掌握住宿基地各类情况，上报各类数据或资料予各相关行政机构。
要求白天处理住宿基地各类服务管理工作，客流高峰时段在接待现场工作，晚间处理各类突发应急事件。
若甲方认为物业项目主管资历、工作能力不符合甲方要求，甲方有权要求乙方予以更换，乙方必须在接到甲方通知后7天内更换其他适合人选，并得到甲方确认。
若物业项目主管发生重大工作失误，甲方有权从乙方到期物业管理费中扣除2000元/次违约金。
乙方未经同意随意调换物业项目主管或者物业项目主管未按招标要求规定工作时间不在现场办公，甲方有权要求乙方限期改正，并有权从乙方到期物业管理费中扣除2000元/次违约金。
其它主要管理人员要求同物业项目主管要求，违约金为1000元/次。
3、日审工作：
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