某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
《某某年深圳万科里城踩盘报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某某年深圳万科里城踩盘报告.docx(65页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
某某年深圳万科里城踩盘报告
XXXX年深圳万科里城踩盘报告
版权声明:
本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈:
XX市东平新城建设管理委员会
汇报稿
本次汇报流程:
1、深圳世联地产汇报策划成果,用时35分钟;
2、ECS(易城)国际公司进行方案的多媒体演示,用时25分钟;
3、沟通交流时间,用时20分钟。
世联整体策划思路:
1XX城市研究
2东平新城研究
3项目整体定位
4项目方案
5开发运营建议
6经济分析
规划单位
(ECS)介入
Chapter1-XX城市研究
XX位于珠三角经济圈中部,具有良好的地缘优势
XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处,处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部,与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在1小时之内。
毗邻港澳,与香港、澳门车程均在2小时左右,使XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位,推动XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈
XX是广佛都市圈的重要组成部分,是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力
XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南,成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散,一方面,利用西岸邻近城市优势产业,例如中山古镇的灯饰,和XX建材、家具制造业连成整体,将产业链条向西延长。
另一方面,本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市,利用西岸城市广阔的地域和资源,促进西岸城市的发展,例如XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地,XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势,广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎,GDP列全省第三,人均GDP超过1万美元
XX经济实力在广东省名列前茅。
近年来XX市生产总值呈稳步增长态势;生产总值在珠三角主要城市中排名第三,在珠江西岸城市中首屈一指。
2005-2008XXGDP增长率变化(数据来源:
05-08XX市统计年鉴)
2009广东省主要城市GDP比较
数据来源:
深圳、广州、XX、东莞、中山、惠州、珠海城市2008年统计年鉴
广州
XX
大珠三角地区
深圳
惠州
东莞
珠海
中山
江门
随着XX人均GDP超过1万美元,
XX城市进入新的发展阶段,
——在哪些方面需要进一步提升?
1、产业发展:
制造业升级、发展生产性服务业
现状:
二产发达,三产落后
目前XX以第二产业为主,第三产业不发达,无论是商务办公市场还是商业市场都处于一个较为落后的水平;
XX的产业可持续发展必须放在广佛一体化、珠三角城市群的产业分工中进行考虑,包括两个内涵:
一是自身制造业的升级完善,这是XX的基础和优势,不能丢;二是依托于广佛一体化以及自身强大的制造业,发展珠三角的生产性服务业。
如果一个城市只是制造业名城,注定要处于城市的边缘化地带,未来的城市化发展是城市群、城市带、城市圈的发展;
未来城市的核心竞争力就在现代服务业和第三产业,以此辐射、覆盖和服务于周边第二产业的城市和地区。
2008年XX三产比例
2、城市建设:
建立城市中心,树立城市形象
XX的城市建设滞后于XX经济发展,经济水平在珠三角高居第三,区城市化发展水平不同。
XX现代的城市形象是模糊的,说到XX,会让人想到很多特色的产业和大量的专业镇。
XX缺乏一个强有力的市中心,XX地发展一直都是以组团的方式进行的,这会影响到XX城市的进一步升级和城市品牌的营销推广。
XX需要建立一个强有力地城市中心,树立现代化城市形象。
乐从家具
澜石有色金属
石湾-南庄陶瓷
大沥铝材
现状:
组团式发展,镇强市弱
3、城市文化:
发扬传统岭南文化,建立现代都市文化
现状:
文化品牌缺乏
岭南文化:
传统历史底蕴
都市文化:
精英时尚商务
&
XX的城市文化建设应包括两个内涵:
一XX是岭南文化之乡
应充分发挥传统文化的优势,提升XX的文化影响力;
二现代都市文化的建设
XX需要能够体现现代都市文化的区域出现,例如世界上所有大都市的CBD,都体现了一
种现代都市的商务文化、精英文化、时尚文化。
4、低碳、生态环境:
建设“低碳生态文明”
现状:
保护、利用不足
对城市环境来说,营造一个良好的工作居住氛围,建设宜居城市,对于招商引资、吸引高素质人才也具有十分重要的意义。
生态环保也能够成为一种生产力:
利用生态环境可以发展休闲旅游产业,同时,高层次、高附加值产业往往以良好的环境作为前提条件,对于产业的升级和城市转型意义重大。
中国经济的发展,在较长的一段
时间内,对生态环境的重视程度
不足。
随着XX人均GDP步入新的阶
段,城市要进一步升级,必须实
现增长方式的转变。
低碳经济
低碳城市
节能减排
生态环保
在城市发展的大背景下,东平新城、本项目承担怎样的使命?
Chapter2-东平新城研究
1XX城市研究
2东平新城研究
3项目整体定位
4项目方案
5开发运营建议
6经济分析
规划单位
(ECS)介入
为配合实施大XX城市战略,2003年,东平新城项目立项
2003年初,XX市行政区划调整;
2003年4月,中共XX市第九次党代会和XX市第十二届人民代表大会召开。
为加快XX城市化建设,实施XX现代化大城市发展战略,XX市中心组团新城区项目立项;
2003年9月,中心组团新城区建设协调领导小组及其办公室,以及中心组团新城区开发建设有限公司成立;
2004年,新城区建设正式启动,并陆续完成了东平大桥、世纪莲体育中心、新闻中心及绿化生态环境工程等重点基建项目;
2007年4月,市政府将中心组团新城区正式更名为“XX市东平新城”……
东平新城位于城市“2+5”组团中的中心组团,是重点建设的高标准城市中心
东平新城是XX市政府为实施‘强心战略而重点建设的高标准市中心,其定位为‘XX市中心城区’、中心商务区、总部经济发展区、公共服务区、具有浓厚岭南风貌的绿色新城
XX市规划城区为“2+5组团”。
“2+5组团”中的“2”是指:
中心组团和大良容桂组团
东平新城的历史使命
1、建立珠三角生产性服务业基地,促进XX城市产业的升级和转型;
2、成为广佛都市圈乃至珠三角重要的城市服务节点,将成为XX向东联接广州、向西辐射粤西的重要支撑点;
3、建立XX现代都市形象,成为XX城市对外交流、走向世界的新窗口;
4、成为XX的新文化示范区,传统文化和现代文化的融合,本土文化和外来文化的融合;
5、成为XX“生态文明”建设的示范区,打造宜业、宜商、宜居的“三宜新城”。
本项目处于东平新城核心区,主要承担商务办公职能,兼顾商业休闲功能
本项目主要承担商务办公职能
东平新城空间结构概念模式:
世联对项目使命的理解:
1、产业平台。
建立珠三角生产性服务业基地,促进XX城市产业的升级和转型,同时实现和广州产业的错位,促进粤西产业的发展;
2、城市名片。
建立XX现代都市形象,成为XX城市新名片;
3、文化窗口。
XX国际化的展示窗口,展现现代都市CBD商务文化、精英文化、时尚文化;
4、生态典范。
充分利用项目优异的生态环境资源,和办公、商业相结合,打造珠三角新型CBD示范区。
要达成项目使命,我们应如何进行项目的定位?
——分别从商务办公和商业两方面进行研究,然后提出项目整体定位。
Chapter3-项目整体定位
1XX城市研究
2东平新城研究
3项目整体定位
4项目方案
5开发运营建议
6经济分析
规划单位
(ECS)介入
1
2
项目商务办公定位
项目商业定位
3
项目整体定位
XX第三产业发展相对落后,商务办公市场基础薄弱,专业写字楼产品较少
中小型企业,对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题:
档次低,商务配套不全,物管差,功能混杂,难适应现代商务发展的要求,销售情况理想,但出租空置率高
商住混合办公
商务公寓
商住楼与专业写字楼过渡产品,受注重企业形象但实力有限,无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧;存在问题:
形象相对于专业写字楼仍显较低
写字楼
真正意义上的高端专业写字楼历史并不长,从07年环球国际广场等项目开始;完全意义上的高档写字楼的出现是XX写字楼市场的新时期
最原始的商务办公环境,档次低,形象差,但因XX大量实业型中小企业的现状而大量存在
厂房办公
XX制造业发达,第三产业发展相对落后,服务行业比重低于全国平均水平,处于起步阶段
由于服务行业的基础薄弱,XX的商务办公市场发展动力不足
目前XX企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼,商务公寓、专业写字楼市场占比较小
写字楼市场平均年供需量仅5-6万平米
近年来,XX写字楼年新增量在6万平米以下,租用市场保持平稳。
XX写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内,市场需求有限。
目前已经形成了祖庙-汾江路、季华路、千灯湖三个商务板块
千灯湖
金融高新区
季华
中心商务区
老城区
老城区:
祖庙-汾江中路板块;以大规模旧城改造项目岭南新天地个盘供应为主;商业气氛比商务气氛更浓
季华中心商务区:
进行规划的中央商务区有11个地块将建成商务物业(写字楼、酒店、商务公寓等
千灯湖金融高新区:
一期重点规划的商务用地位于千灯湖公园东侧,占地约503亩
祖庙-汾江路板块:
形象不佳,内部设施陈旧,使用率低,除个别项目外,租金和售价水平普遍偏低
整体均价约7000-8000元/平米
--
岭南大厦
均价约11800元/平米(含2000元/平米装修);租金60元/平米·月
均价约10800元/平米;目前租金约60-70元/平米·月
售价/租金
服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的XX驻点
国际商业中心
服务业企业,企业营业管理部门,国内外企业的XX驻点
环球国际广场
入住企业
项目
租金约30元/平米·月(含物业管理费)
地产、贸易、广告、咨询顾问等中小型企业,政府事业机构
百花广场
租金约25-35元/平米·月
IT、贸易、拍卖行、陶瓷等中小企业、外地公司驻XX办事处
东建大厦
租金约45元/平米·月
售价/租金
国内的中小型企业
华辉大厦
入住企业
项目
2007年之前建成的中档写字楼,月租金区间为25-45元
普遍与商场混杂,商务形象无法彰显,出租率低,车位不足,交通拥挤,内部设施陈旧
从2007年开始,陆续有专业甲级写字楼/中高端写字楼推出;月租金为60-70元,单价为7000-11800元
对比周边城市写字楼租金和售价偏低
100-250
广州珠江新城商务中心区
110-160
广州体育中心商务中心区
租金(元/月/平米)
数据来源:
世联广州公司
季华路板块:
目前而言,季华路板块是三大板块中商务气氛最为成熟的区域,档次稍高
管理完善、自用及出租,实用率低/成为不足
银行自用、保险、金融、信息科技等中型企业
95%
25~35
广发银行大厦
地段较为优越,定位XX首个超甲级纯写字楼,聘请世邦魏理仕为物管顾问,31>.8米层高,目前在售价格约11000-13000元/平米
多为民营和私企业主,来自电子、金融、贸易等行业
——
——
卓远国际商务大厦
12层纯写字楼,07年7月入场装修,整层出租,700多㎡/层,入驻门槛较高
实力较雄厚的中大企业
/
40
新都会御景豪庭
楼龄较长,内部公共装