房地产估价报告1.docx

房地产估价报告1.docx

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房地产估价报告1

致委估价委托人函

***：

本公司接受您的委托，依据委托内容对属您拥有房屋所有权住宅进行抵押价值评估，估价对象位于银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼3单元303室，坐北朝南，估价时点为2011年12月8日，估价目的是为了确定抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用“市场法”和“收益法”对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点2011年12月8日的评估结果如下表：

房地产估价结果一览表

坐落

总楼层

所在层

建成年代

结构

设计用途

建筑面积（m2）

评估单价

（元/m2）

评估总价

（元）

银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼3单元303室

5

3

1986

砖混

住宅

46

3246.26

149328

人民币大写金额

壹拾肆万玖仟叁佰贰拾捌元整

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！

估价的详细结果、过程及有关说明，请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

此致

法定代表人签字（盖章）：

宁夏徕润达房地产评估咨询有限公司

2011年12月12日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已于2011年12月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看（本公司查看人员***、***、***、***）。

6．没有非本公司人士对本估价报告提供重要专业帮助。

7．估价作业过程中严格遵守职业道德和行业管理规定。

8．本估价报告无副本，复印件无效，任何使用本估价报告书复印件的行为造成的后果与本估价机构和估价师无关。

9．委托方必须保证所提供资料和情况的真实性，如提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失真的，本估价机构不承担任何责任。

10．本报告仅服务于评估目的，他用无效。

未经估价机构的书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门以外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

参加本次估价的房地产估价师签名

估价人员

执业资格

签字

注册号

白敏

房地产估价师

***

房地产估价师

***

房地产估价师

***

房地产估价师

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

1、估价对象房屋所有权产权明晰，手续齐全,无土地使用权证，现假设待估对象的土地为划拨性质，可以在补交土地使用权出让金后，在市场上自由转让。

2、洽谈双方都是追逐自身的最大经济利益，在适当的期间完成谈判和抵押，洽谈期间，物业价值将保持稳定。

3、双方都具有完全市场信息，对交易对象有必要的专业知识。

4、市场供应关系、市场结构稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5、本报告未考虑其国家宏观经济政策发生变化、未来市场风险以自然力与其他不可抗力对估价对象的价值影响。

6、报告中的评估结果为估价对象在估价时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：

（1）存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；

（2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；

（3）在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；

（4）不考虑特殊买家的附加出价。

二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据

1、本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。

2、估价对象由委托人现场指认，若与实际不符，应重新估；估价人员现场勘察时，未进行建筑物基础、房屋结构的测量和实验，本次估价假设无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。

3、委托方通过合法途径取得估价对象建筑物所有权及设备所有权，并支付了有关税费，而且本估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。

特提请报告使用人注意！

三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

1、估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时，没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果亦会发生变化。

2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

3、估价对象的面积来源于委托人提供的房产证，若与实不符，应据实调整评估价值。

因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任，特此声明！

四、本报告使用的限制条件

1、本报告仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不作他用。

2、本报告使用的有效期为一年。

即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

五、其他说明

1、估价中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。

2、委托人对所提供的资料的真实性、完整性、合法性负责，如资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。

3、报告中称“市场价值”是指估价对象在保持现有用途，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出公允估价意见。

该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。

该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的交易价格。

4、本报告由正文和附件两部分共同构成，且经注册房地产估价师签字，评估机构盖章，作为一个整体完整使用方为有效。

本机构仅对正确使用本报告者负责。

5、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本公司更正，否则误差部分无效。

宁夏徕润达房地产评估咨询有限公司估价文件

徕润达评字（2011）A0001号

估价结果报告

一、估价委托人

名称：

***

地址：

银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼三单元303室

二、估价机构

估价机构全称：

宁夏徕润达房地产评估咨询有限公司

机构地址：

银川市西夏区学院东路300号

机构资质：

一级

资质证书编号：

宁建房估证字[2011]第001号

有效期限：

2012年12月8日至2012年12月15日

法定代表人：

***

执行合伙人：

***、***、***

联系人：

***

联系电话：

***

三、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

四、估价对象

1．估价对象位置与环境

估价对象位于银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼3单元303室，四至为：

东临贺兰山西路，南临文昌北街，西临住宅，北临住宅。

估价对象地处银川市土地定级较低级地段，为银川市军事文化中心与教育中心区，周边学校相对较多，附近有西夏区第四回民小学、宁夏大学新华学院、北方名族大学、宁夏机电技工学校、宁夏化工学校、宁夏农垦学校等。

该房屋北面400米处为银川市军区医院，银川市人民医院、北方民族大学医院,该地段周围道路通达度高，主要街道有贺兰山西路、文昌北街、宁安巷、同华巷、双拥街等，设有503、102、106、49、101、42、18路等公交车，附近的汽车站点有爱民巷口（137米）、双拥路（285米）、西夏区教育局（296米）、宁夏军区（355米）、机电技工学校（395米）、化工学校（397米）、军区（451米）、八一车场（464米）、西夏区回民四小（583米）、赛马苑小区（589米），对内对外交通极为便捷，区域内基础设施相对完善。

2、估价对象概况

估价对象建筑物整体为砖混5层建筑，估价对象位处3层，坐北面南，于1986年建成，房屋建筑面积46平方米，设计用途为住宅，实际用途为住宅。

建筑物外墙为混水墙；室内地面铺地瓷砖，内墙面及顶棚刷涂料；入户门为防盗门。

该房地产宗地内已具备“七通一平”（即：

通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路、通燃气及场地平整）的居住条件。

3．评估范围

房屋所有权

4．估价对象权利状况

估价对象产权于估价时点2011年12月8日为***合法所有，设计用途为住宅，估价对象权属合法清楚，仅拥有房屋所有权证。

房屋产权证号为银国用（2007）第23512号；产别为单独所有；建筑面积46平方米。

至估价时点，该估价对象未设定抵押等他项权利，且无任何法律纠纷。

五、估价时点

2011年12月8日（现场查看日）

六、价值类型及定义

估价对象处于目前状况下且宗地内外达到“七通一平”（通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通路、通燃气及场地平整）时，于估价时点估价对象采用公开市场价值价值标准，即评估出的客观合理价格应该是在公开市场上最可能形成或成立的价格。

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

1、中华人民共和国主席令《中华人民共和国城市房地产管理法》[1995]第29号；

2、中华人民共和国主席令《中华人民共和国土地管理法》[2004]第28号；

3、中华人民共和国主席令《中华人民共和国担保法》[1995]第50号；

4、中华人民共和国主席令《中华人民共和国物权法》[2007]第62号；

5、宁夏回族自治区人大常务会《宁夏回族自治区城市房地产开发经营管理条例》[2002]第22号；

6、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50921-1999；

7、银房权证兴庆区字第2010000103号《房屋所有权证》；

8、《银川市房屋产权交易动态》；

9、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；

10、估价人员对估价对象的现场查看记录；

11、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；

12、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据如下估价原则：

合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则。

1、合法原则

此原则要求以估价对象的合法权益为前提条件进行估价，即以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分等为前提。

在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为估价依据，估价前必须对权属合法性进行确认；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制为估价依据，估价时也必须对有关用途的规定进行确认；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面也应不违背相关法律、法规、制度等。

2、最高最佳使用原则

此原则是以估价房地产的最高最佳使用为前提条件进行估价的。

所谓最高最佳使用是指估价对象的一种最可能的使用，即法律上允许、技术上可能、经济上可行，且经过充分合理的论证，能给估价对象带来最高价值的使用。

此原则具体表现为：

最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

之所以要遵循此原则，是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的收益。

3、替代原则

此原则的理论依据是同一市场上相同商品具有相同市场价值的经济学基本原理，它是保证房地产估价能够通过选用市场资料来进行和完成的重要理论前提，此原则要求估价结果不得明显偏离与估价对象处在具有替代关系，价格会相互影响的区域范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构与估价对象相同或相近的房地产在同等条件下的正常价格。

替代原则要说明的是，在评估一宗房地产价格时，若附近区域内有若干效用相近的房地产存在相应价格，则可依据“替代原则”推算出估价对象的价格。

4、估价时点原则

此原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价值。

由于房地产价格会随着房地产市场的变化而不断变化，因此估价结论具有很强的时间性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。

估价结果是估价对象在估价时点的价格，而估价时点不是由估价人员随意假定，必须依据估价目的来确定。

5、供求原则

房地产作为一种商品，其价格如同其他物品价格一样，会受供求关系的影响，若需求增加，供给不变，则价格上升；若需求不变，供给增加，则价格会下降。

此原则要说明的是：

进行房地产估价时必须考虑到房地产具有位置的固定性、地区性和个别性。

房地产的供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。

6、独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说是公平合理的价格。

7、谨慎原则

在存在不确定因素的情况下，房地产估价师在做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。

九、估价方法

针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介以及上网查询，基本了解了银川市八十年代至今的房地产市场状况。

银川市1986年至1993年期间开发的项目尤其是住宅极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件，但是当初的存量房还相对较多，房地产租售市场较活跃，，我们通过询问房地产中介机构和走访附近居民，采集到了距离估价时点一年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途，规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备市场法和收益法的条件，故本报告采用“市场法”和“收益法”的估算结果分析综合后，得出估价对象的价值。

1、市场比较法定义

市场法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交实例并与之比较，对实例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

2、收益还原法定义

收益法是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

由于该报告用于抵押，且处于谨慎保守考虑，故采用净收益每年不变的公式计算。

其中：

V——房地产在估价时点的收益价格

A——房地产的未来年净运营收益

n——收益期限

r——报酬率

以上两种方法进行综合分析，得出估价对象的公开市场价格。

十、估价结果

本估价机构根据此次估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过两种测算，结合估价经验及对影响房地产市场价格的因素分析，估价对象在估价时点（2011年12月8日）可用于抵押的公开房地产市场价值见下表：

房地产估价结果一览表

坐落

总楼层

所在层

建成年代

结构

设计用途

建筑面积（m2）

评估单价

（元/m2）

评估总价

（元）

银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼3单元303室

5

3

1986

砖混

住宅

46

3246.26

149328

人民币大写金额

壹拾肆万玖仟叁佰贰拾捌元整

十一、估价人员.

估价人员

执业资格

签字

注册号

***

房地产估价师

***

房地产估价师

***

房地产估价师

***

房地产估价师

十二、估价作业日期

2011年12月8日至2011年12月15日

十三、估价报告使用期限

本估价报告有效期为1年即2011年12月15日至2012年12月14日，但当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化时，该有效期应相应调整。

十四、变现能力分析

本次评估结果由估价人员遵循估价原则，考虑标的物未来存在处置的可能性、房地产长期使用和持续的特征，做出来的标的物客观的转让价值，并受宏观政策的影响，为确保房地产金融的安全性，在考虑房屋使用年限的情况和房屋质量情况的时候，考虑标的物短期变化和房屋征收的风险，需提请使用者注意以下事项：

注重预期风险：

由于房地产交易时间的延续性，以及目前各种政策的影响，估价对象市场价值会在未来转让时受到房地产市场变化风险的不利影响。

本估价对象目前尚未缴纳土地使用权出让金，本次评估依据委托人提供的面积数据与去银川市西夏区国土资源部门询问的地价为标准而评估，此项若与国土相关部门确定的实际缴纳数额不一致，应以国土部门确认为主。

鉴于估价对象、相关产业和房地产市场以及目前政策形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时，对房地产抵押价值进行再评估。

宁夏徕润达房地产评估咨询有限公司

2011年12月12

估价技术报告

一、实物状况描述与分析

1.估价对象概况

估价对象建筑物整体为砖混5层建筑，估价对象位处3层，坐北面南，于1986年建成，房屋建筑面积46平方米，设计用途为住宅，实际用途为住宅。

建筑物外墙为混水墙，外部粉刷一层涂料，且较陈旧；室内地面为，内墙面及顶棚刷涂料；入户门为防盗门，楼内设一步楼梯，相对较窄。

该房地产宗地内已具备“七通一平”（即：

通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路、通燃气及场地平整）的居住条件。

二、权益状况描述与分析

1.评估范围

房屋所有权。

2.估价对象权利状况

估价对象产权于估价时点2011年12月8日为***合法所有，设计用途为住宅，估价对象权属合法清楚，仅拥有房屋所有权证。

房屋产权证号为银国用（2007）第23512号；产别为单独所有；建筑面积46平方米。

至估价时点，该估价对象未设定抵押等他项权利，且无任何法律纠纷。

三、估价对象区位状况描述与分析

估价对象位于银川市西夏贺兰山西路与文昌北街交汇处，银川市西夏区兴庆路水泥厂福利区宁水园5号楼3单元303时，四至为：

东临贺兰山西路，南临文昌北街，西临住宅，北临住宅。

估价对象地处银川市土地定级较低级地段，为银川市军事文化中心与教育中心区，周边学校相对较多，附近有西夏区第四回民小学、宁夏大学新华学院、北方名族大学、宁夏机电技工学校、宁夏化工学校、宁夏农垦学校等。

该房屋北面400米处为银川市军区医院，银川市人民医院、北方民族大学医院、

该地段周围道路通达度高，主要街道有贺兰山西路、文昌北街、宁安巷、同华巷、双拥街等，设有503、102、106、49、101、42、18路等公交车，附近的汽车站点有附近的汽车站点有爱民巷口（137米）、双拥路（285米）、西夏区教育局（296米）、宁夏军区（355米）、机电技工学校（395米）、化工学校（397米）、军区（451米）、八一车场（464米）、西夏区回民四小（583米）、赛马苑小区（589米），对内对外交通极为便捷，区域内基础设施相对完善。