万科项目可行性研究报告.docx
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万科项目可行性研究报告
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万科项目可行性研究报告
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万科项目可行性研究报告（部分）
决策背景
一、内部因素
1、本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略
南京公司金色家园项目将于2004年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。
本项目可售面积47万平米，2004年可结算面积约10万平米，结算金额约3亿元，并可为南京公司2004-2006年提供主要利润来源。
2、本项目占地654亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。
3、金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。
二、外部环境
1、本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成“七通一平”，可迅速启动开发。
2、增值潜力大。
本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京“向南发展的增长级”和“承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能”，江宁开发区在南京的3个国家级开发区中规模最大、发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之一，土地升值潜力大。
3、环境好。
本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之一，人文、历史、教育氛围浓厚。
4、市场机会明显。
本项目定位以3000元/平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。
第一部分项目所属区域介绍
江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之一，国家级开发区江宁经济技术开发区（以下简称“江宁开发区”）属于东山新市区。
本项目位于江宁开发区。
图1-1宗地所属区位图
一、江宁区简介
紧靠南京主城南部,紧邻一环线。
2000年撤县设区。
面积1600平方公里，人口75万人，其中非农业人口18万人。
1995到2001年GDP持续高速增长，年均增长率13.07%。
2001年GDP达114亿元,占南京GDP总额的9%。
人均GDP在全市五个郊县（区）中排名第一，2001年人均GDP为15221元人民币，约1800美元，相当于全市平均水平的74%。
二、东山新市区简介
东山新市区规划面积107平方公里，占江宁区总面积的6.7%。
东山新市区是南京“一城三区”中的一区
2001年调整后的南京城市总体规划将东山、仙西、浦口（江北）规划为3个新市区，加上河西新城区，形成南京“一城三区”的新城市建设格局。
“一城三区”的规划如表1-1所示。
东山新市区是人口导入区
东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约12公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区、溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。
2001年人口14.8万，2010年规划人口30万，年均导入人口1.5万人。
远景规划110万人。
表1-1南京“一城三区”规划
第二部分项目概况
一、宗地位置
1、宗地北距南京市中心新街口约11公里,南距禄口机场28公里。
2、宗地位于江宁开发区一期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅2公里。
3、宗地西距将军山、牛首-祖堂风景区1公里。
牛首-祖堂风景区为南京的五大近郊公园之一，“杭州宋城集团”计划投资30亿元在牛首-祖堂山及以南建设10KM2的黑森林旅游度假区。
二、宗地四至范围及规划要点
1、四至范围
宗地东邻18米规划道路，隔50米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械、四方亿通等工企单位和商业设施（无污染），北侧为麻田路。
如下图所示。
2、宗地面积、形状和尺寸
宗地总面积43.6公顷，折合654亩，其中住宅用地为567.9亩、商业用地77.4亩、代征道路用地8.7亩。
如上图所示，宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。
表2-1项目用地指标
3、政府提供的规划要点
政府规划要点中要求居住用地和商业用地的容积率均为1.2，商业用地内需建一座占地3亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。
表2-2规划要点
三、项目渊源
1、宗地原为东南大学科技园用地的一部分。
东南大学科技园总用地面积986亩，均基本完成三通一平，除建成2层的东大科技园办公楼（临时建筑）外，尚未实质性开发。
东南大学科技园分为两部分，一部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地；另一部分为宗地以北的332亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍用地，目前正在平整场地和搭建围墙。
东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。
近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁，并意向在江宁开发区二期规划的方山大学城拿下3700亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。
正在平整场地、搭建围墙
（北部地块）
东大科技园办公楼
（宗地内部）
科技园标志牌
（宗地南侧）
正在修建的道路
（宗地内部）
四、宗地现状
1、宗地已基本完成七通一平，地面上有一栋2层、建筑面积500平米左右的小楼（为东大科技园办公楼，目前仍在使用）和建筑面积300平米左右的临时用房，无其它建、构筑物。
用地红线范围内所有建筑物、附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。
宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界（18米规划路）处有一座占地面积约5000平米、高4-5米的小山包。
宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为1-4米。
五、宗地紧邻周边的环境
1、景观环境
宗地紧邻周边的住宅开发、教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。
宗地南侧为南京航空航天大学、民办正德学院、中英合办英华高级学校，具有良好的文化氛围。
宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约2400亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。
宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。
宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。
2、周边噪音分析
（1）机场高速车流分析
白天12:
00～12:
30时段为车流高峰期，平均车流量约15-20辆/分钟，夜间由于航班少，车流量较少。
（2）噪音分析
=1\*GB3①主要噪音源为机场高速的车流噪音。
=2\*GB3②宗地东侧边界、距机场高速70米处的噪音，南北两端高、中部低，噪音强度55-68dB,最高噪音强度68dB,位于宗地内的土坡上（约5米高）。
注：
点位距机场高速70米，自北向南分布，相邻点位间隔100米左右。
=3\*GB3③宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为52～58dB。
六、交通出行
道路
宗地所属开发区一期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳一环线和二环线、通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。
（1）与南京市中心的联系：
距离新街口11公里，车程20-25分钟
可通过将军路——共青团路——中山南路直接通往新街口市中心。
将军路——共青团路红线宽60米，双向六车道。
可通过将军路——共青团路、机场高速、宁溧公路、宁丹公路通往一环线（绕城公路）和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。
（2）与江宁区政府所在地东山镇的联系：
距离5公里，车程15分钟
主要有三条道路：
秦淮西路：
红线宽34米，三块板，双向四车道。
胜太西路：
红线宽34米，三块板，双向四车道。
天元路：
红线宽34米，三块板，双向四车道。
公交出行
由于宗地所处江宁开发区一期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少、不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴士。
（1）2条公交线路通往主城
105路每5分钟一班车，连接主城（雨花台）与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧300米；时雨线连接主城（雨花台）与东山，将军北路站位于宗地北侧500米。
均为无人售票车，由于道路宽、车辆少、上下乘客少，由宗地至雨花台仅10分钟。
主城（雨花台）至宗地最晚班次21：
00，宗地至主城（雨花台）最晚班次20：
30。
（2）101、103路连接主城与东山，102、106路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地均在1.5公里以上，超出步行距离，乘车不方便。
轨道交通
规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到2010年才通车。
根据全市轨道交通规划，地铁5号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场；地铁3号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。
由于2号线04年开工、09年才能建成，因此2条规划地铁线的建成时间均在2010年以后。
3号线的建设时间较5号线早，预计08年前后可能开工，但距宗地约2公里，已超出步行范围。
图2-7宗地周边轨道交通规划
七、生活配套
（1）生活配套的区域分布
宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行、邮政电信、超市、酒店、药店等基本生活配套，商场、医院等大型配套主要分布在东山镇。
最近的集贸市场离小区约1.5公里。
其它重要配套有：
超市：
麦德龙、欧倍德，距宗地3公里。
中小学：
英华国际学校、南师附中分校（全国10大重点中学）、新区小学和新区中学。
宾馆酒店：
湖滨金陵饭店（五星级金陵饭店的分店）和水秀苑大酒店（四星级涉外）。
八、市政配套
项目地处开发区一期，目前已经开发成熟，市政管线可满足开发要求。
将军路、麻田路和胜太西路已有给水、雨水和污水管，18米规划道路目前有雨水和污水井。
将军路和18米规划道路均有1个供宗地使用的配电箱。
18米规划道路有电话线，胜太西路有有线电视、网通和铁通线路。
九、土地出让条件与程序
宗地出让形式为挂牌，出让条件和程序最主要的特点为：
从公告到确定买家28天（2003/1/15-2/12），且期间有春节假期。
总额为2.616亿元人民币，单价为40万元/亩（含土地出让金）。
付款急，6个月内付清（2003/8/12日前）
土地已拆平，政府答应即可中标后交地。
具体出让条件和程序如下：
1、出让条件
表2-6挂牌出让条件
2、出让程序
（1）报名
时间：
工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）
所需资料：
报名表（一式两份）；
组织机构代码证书及企业法人营业执照（留存复印件，同时提供原件进行审核）；
法定代表人证明书及法定代表人身份证（留存复印件，同时提供原件进行审核）；
资质等级证书（留存复印件，同时提供原件进行审核）；
银行出具的资信证明文件（原件）；
主要开发经历（原件）；
竞买保证金2600万元，以资金到帐为准（最后一天报名必须用本票支付）。
（2）答疑
书面答疑。
必须于2003年1月24日（星期五）下午4：
00之前以书面形式提交江宁区土地市场管理办公室。
经审查具备竞买资格的报名者于2003年1月26日下午2：
00——5：
00领取书面答复。
2003年1月25日起不再接受任何形式的质疑。
=3\*GB3③报价
方式：
必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。
不接受电话、邮寄、口头等报价方式。
时间：
工作日2003年1月15日上午8：
30至2003年2月12日（星期三）下午2：
00；
2003年2月12日（星期三）下午2：
00之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：
竞买报价时间在每新一轮有效报价之后顺延3分钟，3分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。
江宁区国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。
无效报价：
报价低于底价；
报价不高于前一轮报价；
未按加价幅度报价；
报价书未盖单位公章；
报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定；
报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚；
一份报价书中有两个或两个以上报价；
未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的；
实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致；
其它按规定应属无效的。
（4）竞买结果的确定原则
挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果：
在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。
在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。
在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。
（5）签约
竞得者必须于成交15日内（2003年2月27日之前）与江宁区国土局签订《国有土地使用权出让合同》，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿区国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。
十、地价分析
1、江宁地价分析
2001年前，江宁区及开发区土地以协议出让为主，地价15-25万/亩，宗地周边的项目如运盛·美之国花园、金陵置业·金陵翠屏、天创·青年翠屏、开元、中惠·翠屏国际城等以此方式和价格获得。
瑞景文华项目用地（2001A2）为江宁开发区第一次以公开招标方式出让的土地，出让时间为2001年7月，但因报价低于底价（30万/亩）而流标，后以35万/亩出让给南京绿城。
2002年江宁区共举行2次土地招标拍卖，成交6块地，住宅土地面积58.6公顷，建筑面积85.3万平米，其中，江宁开发区3幅，土地面积34.2公顷，建筑面积40.4万平米，成交总价2.10亿元，楼面地价在584元—940元/平方米之间。
2、主要竞争片区规划与地价分析
（1）宁南新区
受河西的带动和地铁1号线建设影响，宁南新区的地价目前已达100万/亩以上，是江宁开发区的2倍左右。
仁恒地产1998年获得宁南新区地块，开发仁恒·翠竹园项目，当时的地价为60万/亩，但直到去年菜2001年底才正式启动该项目，土地的资金成本也较高。
2002年10月，雨花城镇开发的“以地补路”项目挂牌出让，土地面积32.9万平米，建筑面积39万平米，雨花城镇开发以底价51376.76万元（104万/亩、楼面单价1314元/平米）拿下。
2003年1月23日，宁南新区的一块土地面积4300平米、建筑面积7700平米的地块挂牌出让，南京恒春以1900万元拿下，地价达到296万/亩、楼面单价2468元/平米。
（2）河西新城区
河西距主城最近，定位最高，是南京的新城区。
北部地区已基本开发完毕。
中部地区规划居住用地8km2，规划居住人口17万人（5.7万户），以中高档住宅开发为主，是近5年政府投资最大的建设区域，受奥体中心、新城区中心和地铁1号线建设的带动，近期河西中部的住宅开发在“一城三区”优势最大，地价也最高，约150万/亩，是江宁开发区的3倍左右。
南部地区规划居住用地5.5km2，规划居住人口6万人（3万户），定位于低密度高档住宅区。
（3）仙西新市区
仙西是仅次于河西的政府重点投资建设区域，总规划面积80km2。
住宅开发的主要带动因素为仙林大学城（中心地区投资5亿元，2005年建成）和2009年建成的地铁2号线。
受紫金山阻隔，仙西与主城的联系不方便。
2003年将正式拍卖土地，预计售价在50万元/亩以上。
（4）浦口新市区
受长江天堑影响，浦口与主城的联系不方便，是对住宅开发影响最大的因素。
现有基础较东山（江宁）差。
宗地所处区域（东山新市区）与上述地区的比较：
地价和售价比河西和宁南低，未来将与宁南和河西连片发展，升值潜力大。
距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。
现有基础比仙西和浦口好，仙西和浦口的发展取决于政府投资，政策风险相对较大。
3、2002年南京土地招投标概述
从全市范围来看，江宁招投标地价（楼面单价）比主城低1000元/平米左右，价格优势明显，升值潜力大。
上市：
42幅，土地面积263万平米，建筑面积369万平米
成交：
38幅，土地面积248万平米，建筑面积326万平米
流标：
4幅，土地面积15万平米，建筑面积43万平米
退标：
1幅，土地面积1.5万平米，建筑面积3万平米
以地补路：
7幅，土地面积57万平米，建筑面积78万平米
成交地块平均面积：
土地面积6.53万平米，建筑面积8.58万平米
最大地块：
聚宝山，净地面积746亩，建筑面积51万平米
成交地块建筑面积区域分布：
城东>>江宁>>城南>>城北>>城中>>河西
成交总价：
44.62亿元，其中，主城39.34亿元，江宁5.28亿元
单幅地块最高总价：
聚宝山，9.11亿元
平均楼面单价：
1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江宁607元/平米
最高楼面单价：
住宅——城东“苜卫路”地块3595元/平米，商住——珠江路地块6681元/平米
第三部分法律风险分析
一、项目的风险点及风险可能性预测
1、政策性风险
挂牌文件中没有明确部分规划、配套和外部条件，虽然在答疑回复中进行了解释，但由于政府不同意将答疑回复列入土地出让合同的附件，且南京公司未曾在江宁区开发项目，对江宁区和开发区政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对报批报建、规费收取、区级税收减免等方面的程序、规定和执行力度情况不熟悉，有可能影响开发进度、增加开发成本。
江宁于2000年底撤县设区，在三年的过渡期内保持政策不变，2003年底，土地、规划等权力将收回市里，因此，在该项目报批报建的关键时期可能将面临政府权力的交接问题。
从金色家园项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会出现政策变化或拖延执行的情况，因此，在新旧政策的过渡时期，该项目可能存在政策风险。
2、关于商业用地的风险
根据规划要点，该项目允许建造商业建筑面积约10万平米，其规模已超出小区配套商业的范畴，而公司对商业项目的操作经验相对缺乏，因此，商业部分的处理是本项目决策的关键之一，也是最大的风险之一。
二、风险控制手段
（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复予以盖章确认。
关于商业用地的风险，通过保守的财务测算控制其风险。
按照开发经验，商业用房总面积占小区总建筑面积３%-４%，为合理的配套商业面积，销售不会有压力。
本项目住宅建筑面积约45万平方米，３%-４%的商业用房约２万平方米。
本项目商业用地规划允许建设商业用房面积为10万平方米，但为控制风险，在财务测算中仅按商业用房为只建2万平方米进行测算。
三、总体评价
根据金色家园项目的实际操作经验，本项目的政策性风险基本在可控范围之内；同时，保守的财务测算有效地控制了商业用地带来的风险。
因此，总体而言，本项目风险可控。
第四部分市场分析
一、南京房地产市场简述
（一）1999-2002年南京房地产市场回顾
2000年以来，南京商品房市场投资、需求持续加速增长，供需基本平衡，价格持续上升；土地招投标从无到有，增速迅猛；二手房市场成倍增长；外地开发商积极进入南京市场。
2002年南京房地产市场的统计数据尚未公布，从市房产局市场处获悉，2002年，南京市区（不含江宁区、浦口区、六合区，以下简称市区）批准上市商品房381万㎡，同比增加17.6%；商品房销售面积346万㎡，同比增加13.45%；供需比1：
0.91；商品房销售均价3516元/㎡；商品房销售总金额121.7亿元；此外，江宁区商品房销售面积217万㎡；销售均价1566元/㎡；销售金额34亿元。
2002年全市商品房销售总金额155亿元，其中住宅约130亿元，此外，二手房销售总金额达44亿元。
1、1999-2002年南京房地产市场特点分析
（1）房地产投资持续加速增长
2000年以来南京房地产开发投资持续加速增长，2002年1-10月全市共完成投资96.4亿元，同比增长率21%。
（市统计局数据）
（2）商品房供应量稳定，2002年为381万㎡（市房产局市场处口头数据）
（3）商品房需求持续高速增长
2000年以来，南京商品房销售量持续加速增长，平均增长率达22.6%,其中住宅销售量平均增长率达21.6%。
2002年商品房销售面积达346万㎡，增幅达13.45%，销售总金额达121.7亿元，其中住宅销售面积约为310万㎡，增幅为15.68%。
（4）商品房供需趋于平衡、空置面积持续下降、空置率合理
2002年商品房批准上市面积和销售面积比达1：
0.91。
1999-2001年，商品房空置面积平均每年下降4万㎡，其中住宅平均每年下降8万㎡。
2002年6月底，商品房空置面积仅78万㎡，同比下降10.8%。
2001年商品房空置率为7.1%，低于国际空置率红线10%，远低于全国平均水平26%，房地产市场运行呈现健康状态。
（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面积之和）
（5）商品住宅销售价格加速上升
1999-2000年，南京市商品房销售均价持续下跌，2001年出现强劲反弹，增长10.7%，销售均价高达3486元/㎡，据国家统计局统计，在全国35个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。
2002年南京商品房销售均价为3516元/㎡（市房产局市场处口头数据）,基本与2001年持平。
2000年以来，南京市住宅销售均价持续加速上涨，年均增长率5.5%，2002年上半年销售均价为2920元/㎡（市统计局数据），同比增长211元/㎡，增长率高达7.8%。
（6）土地市场供应量成倍上升
2000年开始实行土地招投标制度3年来出让土地总量明显不足（土地招投标数据包括江宁区，不含浦口区、六合区）。
2000和2001年土地成交量非常低。
2002年成交土地面积和成交建筑面积呈巨幅增长，分别达到248万㎡和326万㎡。
2000年至2002年底，共成交土地面积284.2万㎡，可建建筑面积406.9万㎡，其中2002年的出让量占了80％左右。
2002年招投标土地平均楼面单价1369元/㎡，最高楼面地价达3595元/㎡。
土地供应主要集中在江宁和城南：
其中江宁土地出让面积占总量的40%左右。
（7）二手房日趋活跃，2002年上半年成交量首次超过新房成交量，成为带动市场快速发展的重要因素
成交量与成交额持续上升：
1999年以来，二手房成交量成倍增长，2002年上半年成交1.3万套，成交面积104万㎡，首次超过新房成交量（102万㎡）。
全年成交金额达44亿元。
价格上涨幅度超过新房：
2001年，二手房平均成交价格2182元/㎡，增长率10%，超过同年住宅销售价格增长率（6.3%）。
（8）经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，2002年开始建设力度明显加大
1999年以来，南京市累计供应经济适用房50万㎡，年供应量仅占商品住宅销售总量的6-8%左右。
2002年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用房建设力度开始明显加大：
已经确定、并将于2003年逐渐上市的共165万㎡，包括定向供给河西拆迁居民的68万㎡、定向供给仙西拆迁居民的75万㎡、面向全市的景家村小区（二、三期）22万㎡。
因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用房消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。
（9）个人购房比例持续上升，已经接近100%
1999年以来，商品住宅个人购房比例逐年上升，2002年上半年高达98.9%。
（10）住宅金融支撑
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