建筑设计任务书编制指引.docx
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建筑设计任务书编制指引
建筑设计任务书编制指引
第一章总则
第一条为规范建筑设计任务书的编制工作，控制设计输出成果，保证设计质量，根据某某地产相关制度规定，制订本指引。
第二条本指引适用于总部及子公司在房地产开发项目建筑概念设计、方案设计、扩初设计及施工图设计阶段设计任务书的编制。
第三条本指引所称总部，系指某某地产股份有限公司；所称子公司，系指某某地产股份有限公司全资、控股及控制的各级投资企业；所称某某地产，系指总部及子公司的总称；所称单位，系指子公司及总部各部门的总称。
第四条术语
本指引所称建筑设计，是指项目建筑主体设计，按设计深度分为概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等阶段，设计内容包括建筑结构设计、建筑物理设计（建筑声学设计、建筑光学设计、建筑热学设计）、建筑设备设计（建筑给排水设计、建筑供暖、通风、空调设计、建筑电气设计）等。
所称建筑设计任务书（以下简称任务书），是指由指总部或子公司编制的、旨在明确设计范围、设计标准、设计周期等设计限制性条件的文件，是设计单位必须遵循的指导性文件。
第二章审批权限
第五条以下任务书由总部负责审批：
（一）项目建筑概念设计任务书；
（二）项目建筑方案设计任务书；
（三）项目建筑扩初设计任务书。
第六条以下任务书由子公司负责审批：
（一）协助总部编制项目建筑概念设计任务书；
（二）协助总部编制项目建筑方案设计任务书；
（三）协助总部编制项目建筑扩初设计任务书；
（四）编制项目建筑施工图设计任务书。
第七条任务书审批权限：
设计成果审批权限表
评审人
设计阶段
子公司
规划
设计部
营销
拓展部
成本
管理部
工程
管理部
设计副
总经理
决策
形式
概念设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
方案设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
扩初设计任务书
审核
主办
审核
审核
审批
会签
施工图设计任务书
主办
/审批
审核
审核
会签
第三章编制与审批程序
第八条概念设计任务书编制与审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部规划设计部应及时收集下列项目设计基础资料：
1.已完成同类型项目的经验总结和完善后的设计图纸；
2.营销拓展部提供的《宗地自然条件调查表》；
3.营销拓展部提供的《宗地社会条件调查表》；
4.营销拓展部提供的《项目可行性研究报告》；
5.营销拓展部提供的《项目定位报告（初稿）》；
6.营销拓展部提供的《竞争楼盘调查表》、《竞争楼盘设计信息表》。
营销拓展部向规划设计部移交项目设计基础资料时应填写《项目设计基础资料移交评审表》，共同签字确认。
（二）任务书编制与审批
1.总部规划设计部项目设计负责人编制《概念设计任务书（初稿）》；
2.规划设计部负责人审核《概念设计任务书（初稿）》；
3.项目设计负责人将《概念设计任务书（初稿）》交子公司设计管理部门，由子公司填写《子公司关于设计任务书意见回复》；
4.项目设计负责人填写《设计任务书审批表》，将《概念设计任务书（初稿）》交营销拓展部、成本管理部评审；
5.项目设计负责人根据评审意见对《概念设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《概念设计任务书》审批后，项目设计负责人应将任务书交及审批文件原件办公室存档备案。
第九条方案设计任务书编制与审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部规划设计部应及时收集下列项目设计基础资料：
1.行政许可性文件、规划要点、大市政条件和水文资料等；
2.营销拓展部提供的项目定位深化建议；
3.成本管理部提供的方案设计成本建议；
（二）任务书编制与审批
1.总部规划设计部项目设计负责人编制《方案设计任务书（初稿）》；
2.规划设计部负责人审核《方案设计任务书（初稿）》；
3.项目设计负责人将《方案设计任务书（初稿）》交子公司设计管理部门，由子公司填写《子公司关于设计任务书意见回复》；
4.项目设计负责人填写《设计任务书审批表》，将《方案设计任务书（初稿）》交营销拓展部、成本管理部审核；
5.项目设计负责人根据评审意见对《方案设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《方案设计任务书》审批后，项目设计负责人应将任务书交及审批文件原件办公室存档备案。
第一十条扩初设计任务书编制与审批程序
（一）资料准备
在编制设计任务书前，总部规划设计部应及时收集下列项目设计基础资料：
1.方案意见复函，及市政咨询方案。
2.《地质勘查报告》。
3.主要材料/设备选型标准。
4.子公司成本部提供初步设计限额指标。
（二）任务书编制与审批
1.总部规划设计部项目设计负责人编制《扩初设计任务书（初稿）》；
2.规划设计部负责人审核《扩初设计任务书（初稿）》；
3.项目设计负责人将《扩初设计任务书（初稿）》交子公司设计管理部门，由子公司填写《子公司关于设计任务书意见回复》；
4.项目设计负责人填写《设计任务书审批表》，将《扩初设计任务书（初稿）》交工程管理部、成本管理部审核；
5.项目设计负责人根据评审意见对《扩初设计任务书》进行修正完善后，报设计分管副总经理审批。
6.《扩初设计任务书》审批后，项目设计负责人应将任务书交及审批文件原件办公室存档备案。
第一十一条施工图设计任务书的审核程序
（一）子公司编制《施工图设计任务书（初稿）》后，交总部规划设计部；
（二）规划设计部项目设计负责人组织规划设计部、工程管理部对任务书进行评审，填制《总部设计任务书意见回复》，经规划设计部负责人、工程管理部负责人确认后，回复子公司设计部。
第四章任务书内容及要求
第一十二条任务书内容应包括：
项目概况、设计工作范围及设计依据、设计要求、设计阶段和成果标准、设计周期、甲方提供的设计资料、双方约定的其他资料等。
第一十三条项目概况应包括：
（一）项目名称；
（二）项目地点：
具体位置及项目四至；
（三）项目周边环境：
地理位置、景观生态环境（公园、古迹、自然景观等）、交通设施（路网、飞机、火车、航运等）、生活配套（教育、商业、医疗等）等；
（四）项目用地情况：
用地组成、地块编号、面积、用地性质、土地使用年限、项目区域位置图、地块分布图；
（五）项目定位：
项目整体定位、产品定位（业态类型、业态面积配比等）；
（六）主要技术指标及相关要求：
项目地块规划指标表、特殊规划要求（土地出让合同等政府文件规定的规划条件）；
（七）项目大市政情况：
土地一级开发情况、市政基础设施情况（道路、电力、电信、燃气、热力、上水、雨水、污水等）。
第一十四条设计工作范围及设计依据应包括：
（一）设计工作范围：
明确规划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计）；
（二）设计依据：
用地红线图、政府批文、法规、规范、任务书、甲方的相关设计意见及要求等。
第一十五条设计要求应包括：
（一）设计工作范围要求：
明确规划设计阶段（概念方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计阶段）;
（二）规划设计要点要求：
根据项目特点，规划设计要点主要包括：
规划原则、产品形态、地形利用、总平面布局、建筑形象塑造、城市景观形象塑造、交通组织、停车规划、环境影响、营造私密性、社区礼仪感、小区入口、营造商业氛围等、项目分期开发规划、成本控制、可持续发展等。
（三）建筑设计要点应包括：
根据项目特点，建筑设计要点主要包括：
1.建筑设计原则：
平面功能分区、人流组织、停车要求、建筑单体风格等;
2.单体设计要求：
住宅设计要求：
产品要求、交房标准、户型配比、户型设计要点（户型格局、层高、各使用空间要求、飘窗、景观等）、公共空间设计要点（住宅大堂、车库大堂、信报箱等）;
商业设计要点：
产品要求、商业模式、商业业态配比、商业层高、商铺设计要求等;
办公设计要点：
产品要求、办公面积配比、平面功能、主要空间层高、配套设施要求、立面要求等;
酒店设计要点：
产品要求、酒店面积配比、设计标准、平面功能、主要空间层高、配套设施要求、立面要求等;
其他类型建筑设计要点;
配套公建设计要点：
配套公建包括车库、配套商业、会所、学校、幼儿园、垃圾中转站、物业管理用房等。
应明确配套公建的分类、面积指标、设置位置等。
（四）景观设计要点。
（五）绿色环保设计措施。
（六）结构及设备专业设计要点（适用于初设及施工图设计阶段）。
第一十六条设计阶段和成果标准应包括：
根据项目的性质、规模和设计阶段，确定相应的成果标准。
设计阶段主要包括概念方案设计、方案设计、扩初设计和施工图设计。
第一十七条设计周期应包括：
合理制定设计周期、确定汇报交流及成果提交的时间及地点，把控好设计节奏。
第一十八条甲方提供的设计资料应包括：
用地红线图（电子版）、现状地形图（电子版）、相关规划图等。
第五章附则
第一十九条子公司应参照本办法，制订本公司建筑设计任务书管理实施细则，报总部备案。
第二十条本办法由总部规划设计部负责解释。
第二十一条本办法自发布之日起施行。
项目设计基础资料移交表
项目名称：
资料名称
评审内容
责任部门
责任人
自然条件
*宗地城市位置图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*宗地区域位置图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*宗地红线图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*宗地地形图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*宗地现状照片
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
宗地绿化分布图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*宗地水体分布图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*城市气温及风向
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
空气质量及噪音
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*水文
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*特殊地下物
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
社会条件
区域现状图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
区域总体规划图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*区域交通分析图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*周边交通分析图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
周边道路断面图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
周边公共设施图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*市政管线图
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*当地政策法规要求
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*行政许可性文件
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
竞争楼盘
*竞争楼盘列表
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
*竞争楼盘设计信息表
是否满足设计要求：
是□ 否□
营销拓展部
其它
确认
营销拓展部：
规划设计部：
说明：
1.*项为必选项，其他项目由规划设计部根据项目具体情况确定。
2.资料由项目设计负责人、规划设计部负责人签名确认。
宗地自然条件调查表
项目名称
确认栏
营销拓展部
规划设计部
调查内容
完成情况
调查内容
完成情况
城市气温
最高℃
□已调查□已说明
水文
宗地内有无地表水
□池塘
□水渠
□已调查□已说明
最低℃
□已调查□已说明
宗地周边有无地表水
□江
□河
□湖
□海
□水渠
□已调查□已说明
平均℃
□已调查□已说明
周边地表水常年水位
m
□已调查□已说明
城市风向
主导风向
□已调查□已说明
周边地表水最高控制水位
m
□已调查□已说明
风向频率玫瑰图（另附图）
□已调查□已说明
地下水位标高
m
□已调查□已说明
空气质量状况
□空气质量良好
□空气质量较差，需进行检测
□已调查□已说明
宗地内水质状况
□水质良好
□水质较差，需进行检测
□已调查□已说明
噪音状况
□周边无噪音源
□周边有噪音源，需进行检测
□已调查□已说明
宗地
位置
宗地城市位置图
说明宗地在城市范围内的位置
□已制作□已移交
特殊地下物
冲沟
□有□无
□已调查□已说明
宗地区域位置图
说明宗地在城区范围内的位置
□已制作□已移交
暗河
□有□无
□已调查□已说明
宗地
现状
宗地红线图
宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高等
□已制作□已移交
古墓
□有□无
□已调查□已说明
宗地地形图
宗地为复杂地形时，说明现状地形、标高、现状地貌等
□已制作□已移交
化石
□有□无
□已调查□已说明
宗地现状照片
标明拍摄点与目标点位置
□已制作□已移交
管线
□有□无
□已调查□已说明
宗地绿化分布图
绿化的定位
□已制作□已移交
其它
□有□无
□已调查□已说明
宗地水体分布图
水体的定位
□已制作□已移交
其他需说明
事项
说明
1.本表所列为内容为描述宗地自然条件所需的资料目录，应在项目拓展与投资分析阶段完成收集制作，作为项目概念设计、方案设计的基础资料之一。
2.若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，应在设计准备阶段落实并确认图纸内容。
3.当周边存在污染源与噪声源时，应结合实际，判断是否需对宗地空气质量、水质、噪声状况进行检测；需进行检测的，应附检测报告；尚未达到饱和通车的道路，应根据道路等级预测饱和通车时的噪音状况。
4.当存在特殊地下物时需另附文件进行详细说明。
宗地社会条件调查表
项目名称
确认栏
营销拓展部
规划设计部
调查内容
完成情况
调查内容
完成情况
当地政策法规要求
日照间距系数
□已调查□已说明
区域现状图
说明宗地所处区域（道路、周围建筑物等）的现状特征
□已制作□已移交
消防间距
□已调查□已说明
区域总体规划图
说明政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划
□已制作□已移交
其它间距
□已调查□已说明
区域交通分析图
1.说明地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点；
□已制作□已移交
行政许可性文件要求
总用地面积
亩
□已调查□已说明
2.说明车辆赴宗地的可选路线
总建筑面积
m²
□已调查□已说明
周边交通分析图
说明宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间等
□已制作□已移交
容积率
□已调查□已说明
周边道路断面图
说明宗地块周边道路断面各分项尺寸
□已制作□已移交
建筑密度
□已调查□已说明
周边公共设施图
1.说明宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；
□已制作□已移交
绿地率
□已调查□已说明
车位总数
□已调查□已说明
限高要求
层
m
□已调查□已说明
配套要求与面积要求
□已调查□已说明
2.说明对项目设计存在有利与不利因素的设施：
广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施
退红线要求
□已调查□已说明
其它
□已制作□已移交
其他需说明事项
说明
1.本表所列为内容为描述宗地社会条件所需的资料目录，应在项目拓展与投资分析阶段完成收集制作，作为项目概念设计、方案设计的基础资料之一。
竞争楼盘条件调查表
编号
楼盘名称
发展商
所处地段
价位/平米
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
其他说明
确认栏
规划设计部
营销拓展部
注
“竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。
竞争楼盘设计信息表
楼盘名称
楼盘位置
规划
该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术
总用地面积
M²
总建筑面积
M²
容积率
绿化率
总户数
车位数
建筑
设计资源
住宅总面积
M²
住宅产品类型
□独立别墅□联排别墅□平层公寓□花园洋房
建筑
规划
景观
方案
住宅结构形式
□小高层□高层□其他
方案
施工图
会所面积
个
M²
幼儿园
小学
施工图
室内
商业面积
M²
商业模式
□租□售
其它
装修部品
景观
室外
墙面
公共室内
电梯品牌
周边自然景观
□有□无
景观设计面积
M²
游泳池
窗
□白铝□彩铝□塑钢
电梯厅
羽毛球场
网球场
硬地活动场
其它
其它
水景/喷泉
儿童游戏场
其它
装修
□毛坯房□精装修
入户门
洁具
户型
地板
厨柜
其它
编号
户型种类
面积（M²）
实用率（%）
比例
备注
编号
户型种类
面积（M²）
实用率（%）
比例
备注
主力户型编号
户型特色评述：
（应附图表达）
设计任务书审批表
项目名称
设计阶段
设计单位
编制人
编制日期
审批事项名称：
×××项目×××设计任务书
审批事项内容：
规划设计部于×年×月×日编制了《×××项目×××设计任务书》，设计任务书摘要：
如下：
妥否，请批示。
附件清单
1.《×××项目×××设计任务书》；
2.《子公司关于设计任务书意见回复》；
3.；
营销拓展部意见（参与概念、方案设计任务书审核）
工程管理部意见（参与扩初设计任务书审核）
成本管理部意见（参与概念、方案、扩初设计任务书审核）
设计分管副经理意见
某某地产有限公司关于设计任务书意见回复
项目名称
设计阶段
设计单位
编制单位
收文日期
回复事项：
×××项目×××设计任务书
规划设计部：
我部于×年×月×日收到你部编制的《×××项目×××设计任务书》，经研究意见如下：
我部□同意你部编制的《×××项目×××设计任务书》，
□不同意你部编制的《×××项目×××设计任务书》，
其他建议：
一、
二、
设计部意见
设计分管副经理意见
总部关于设计任务书意见回复
项目名称
设计阶段
设计单位
编制单位
收文日期
审批事项名称：
×××项目×××设计任务书
某某地产×××有限公司设计部：
我部于×年×月×日收到你部编制的《×××项目×××设计任务书》，经研究意见如下：
我公司□同意你部编制的《×××项目×××设计任务书》，
□不同意你部编制的《×××项目×××设计任务书》，
其他建议：
一、
二、
规划设计部意见
工程管理部意见
升级会员 