业主大会成立和召开工作指导程序.docx

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业主大会成立和召开工作指导程序业主大会成立和召开工作指导程序长沙市业主大会成立和召开工作指导程序为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例和长沙市人民政府办公厅关于转发业主大会和业主委员会指导规则的通知，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、业主大会和业主委员会成立程序

（一）成立条件物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）提出申请由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。

建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（三）产生筹备组筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。

筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。

公示筹备组成员名单。

筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。

业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。

（四）召开筹备组会议筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。

筹备组应当做好以下工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；3、草拟管理规约、业主大会议事规则；4、依法确定首次业主大会会议表决规则；5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；6、制定业主委员会选举办法；7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（五）产生业主委员会候选人业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。

业主委员会委员选举可采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。

符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。

筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。

业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。

（六）召开首届业主大会业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：

（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；

（2）表决管理规约、业主大会议事规则等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；（6）现场公布业主大会会议结果；（7）物业区域公告业主大会会议结果。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：

（1）发放选票（表决票）。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

（2）组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。

（3）组织计票。

投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。

必要时可邀请公证机构现场公证。

（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（七）业主委员会备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理备案手续：

1、业主委员会备案申请表；2、业主大会成立和业主委员会选举的资料

（1）业主大会成立申请书；

（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表；（3）业主委员会候选人投票结果汇总表；（4）业主大会表决事项结果汇总表；（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；5、业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

二、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。

（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

（一）基本条件物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

（二）组织主体业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

（三）听取意见1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。

2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

（四）召开业主委员会会议1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员的签字确认。

区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）应当参加业主委员会会议并给予指导。

（五）召开业主大会其程序与成立首届业主大会相同；必要时可邀请公证机构现场公证。

业主大会应当以书面形式将选聘和续聘物业服务企业结果和物业企业的服务承诺、服务内容、收费标准等内容在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会应在公告结束之日5日内与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（六）其他有关要求1、业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。

2、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在合同终止前3个月内做好上述工作。

3、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。

4、聘用新物业服务企业的，由街道办事处（乡、镇）、区、县（市）房产局和公安部门协助组织资料、场地移交。

四、其他相关规定

（一）业主的认定1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；2、基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；4、因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。

（二）业主大会参加人数及表决效力人数规定1、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；2、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；3、决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

（三）公示位置的认定在物业管理区域公示位置包括小区主出入口、楼栋单元门口和宣传栏。

附件:

业主大会成立和召开工作指导程序相关工作样表下载地址：

长沙市房屋产权管理局政务网（http：

/www.C）“物业管理”。

关于长沙市项目成立业主大会的申请书街道办事处（乡、镇人民政府）：

项目于年月日竣工并通过了验收，在现物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的50%，符合法律法规规定的成立业主大会、业主委员会的条件，现申请成立业主大会。

特此申请。

申请单位或业主代表（盖章或签名）年月日项目地址：

联系人：

联系电话：

附：

关于成立业主大会申请人签名表长沙市项目成立业主大会申请人签名表序号姓名性别栋号房号产权证号备案合同号身份证号业主签名备注序号姓名性别栋号房号产权证号备案合同号建筑面积（）投票权数联系电话备注本页合计长沙市项目业主清册表长沙市项目业主投票权人数和专有部分面积汇总表项目规划总面积（平方米）项目专有部分面积（平方米）项目总户数项目投票权总人数开发建设单位意见：

盖章：

年月日物业服务单位意见：

盖章：

年月日街道（乡、镇）意见：

盖章：

年月日填表单位：

关于长沙市项目首次业主大会会议筹备组组成人员名单公告根据相关法律法规的规定，现成立长沙市项目业主大会会议筹备组，名单如下：

姓名性别年龄政治面貌工作单位及职务栋号房号备注街道（乡镇）代表（组长）社区、（居委会、村）代表建设单位代表业主代表业主代表业主代表业主代表业主代表业主代表业主代表业主代表特此公告。

联系人：

联系电话：

长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日关于长沙市项目业主大会会议讨论事项公告根据相关法律法规的规定，经长沙市项目业主大会筹备组讨论，定于年月日在召开业主大会会议，确定本次业主大会会议的议程如下：

一、审议通过管理规约；二、审议通过业主大会议事规则；三、选举产生业主委员会委员；四、；五、；六、；七、；上述一事项需投票表决，本次会议以集体讨论书面征求意见形式召开，请全体业主准时出席。

上述事项的书面材料，已在项目主出入口、宣传栏、楼栋单元出入等处公布；相应的选票、表决票由筹备组分发至各业主。

特此公告。

长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日长沙市项目业主大会选举、表决投票授权委托书兹委托代表本人（栋号房号：

产权证号备案合同号：

）参加年月日项目业主大会会议，进行选举/表决投票。

委托人（签字）：

受托人（签字）：

身份证号：

身份证号：

联系电话：

联系电话：

年月日附：

委托人、双方当事人身份证复印件长沙市项目业主委员会委员候选人自荐表填表日期：

年月日自荐人简要情况姓名性别栋号房号出生年月政治面貌产权证号备案合同号工作单位联系电话职务/职称身份证号码自荐人简历自荐人（签名）：

年月日筹备组意见组长（签名）：

年月日注：

1、筹备组应当审核候选人的资格，并由筹备组组长代表筹备组签署意见；2、“自荐人的简要情况”由自荐人本人填写；3、自荐人应提供无侵害其他业主利益证明（物业管理费的缴费记录证明等）。

长沙市项目业主委员会委员候选人推荐表填表日期：

年月日被推荐人简要情况姓名性别栋号房号出生年月政治面貌产权证号备案合同号工作单位联系电话职务/职称身份证号码被推荐人简历被推荐人（签名）：

推荐人简要情况姓名栋号房号产权证号备案合同号联系电话姓名栋号房号产权证号备案合同号联系电话筹备组意见组长（签名）年月日注：

1、筹备组应当审核候选人的资格，并由筹备组组长代表筹备组签署意见；2、“被推荐人的简要情况”由被推荐人填写；3、每名业主只能参与一次推荐，每二十名业主只能推荐一名候选人；4、被推荐人还应提供无侵害其他业主利益证明（物业管理费的缴费记录证明等）。

关于长沙市项目业主委员会委员候选人名单的公示根据有关法律、法规的规定，长沙市项目业主大会会议筹备组讨论决定：

本物业管理区域业主委员会由名委员组成，委员选举实行差额选举的方式（人中选人）。

现将委员候选人名单公示如下（以姓氏笔画排序）：

姓名性别年龄政治面貌工作单位及职务栋号房号备注如有异义，请于年月日之前与筹备组联系。

联系人：

电话：

地址：

长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日长沙市项目业主委员会候选人简历表编号填表日期：

年月日姓名出生年月照片身份证号码工作单位政治面貌职务/职称学历栋号房号产权证号备案合同号联系电话性别个人简历长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日项目业主委员长沙市项目业主委员会委员选票会委员选票存根（以姓氏笔画为序）编号：

号0123456789票栏编号：

建筑面积：

平方米投票权数：

票栋号房号：

建筑面积：

平方米票权数：

票产权证号（备案合同号）：

是否委托投票：

是否领票业主签名：

业主（签名）：

业主委托投票的代理人（签名）：

填写时间：

年月日业主联系电话：

代理人签名：

说明：

1、本届业主委员会的选举采取差额选举法进行选举（人中选人）；业主电话：

2、本表必须用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，请在你认可的候选人姓名下面的空栏内划“”；3、等于或少于应选委员人数的，为有效票，填写其他符号或所选人数超过应选委员人数的为废票；用铅领票时间：

笔填写或涂改的为废票。

4、业主委托他人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明。

项目第届业主委员会委员候选人基本情况表姓名性别年龄政治面貌工作单位及职务栋号房号备注（反面）长沙市项目第届业委会候选人投票结果汇总表序号候选人姓名赞成反对弃权备注总人数所占比例总面积所占比例总人数所占比例总面积所占比例总人数所占比例总面积所占比例长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日长沙市项目业主大会表决票业主大会会议召集人：

会议时间：

表决栏（请在相应栏目内打“”）序号表决事项赞成反对弃权1管理规约（草案）2业主大会议事规则（草案）345678说明：

1、本选票请用黑色墨水笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞成”、“反对”、“弃权”栏内填上你的姓名，一项表决内容只能选“赞成”“反对”“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收取此表决票时，应认真核对业主身份及投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明。

栋号房号：

建筑面积：

平方米投票权数票产权证号（备案合同号）：

是否委托投票：

否/是（请选择）业主（签名）：

业主委托投票的代理人（签名）：

填写时间：

年月日长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日长沙市项目第届业主大会表决事项结果汇总表序号表决事项赞成反对弃权备注总人数所占比例总面积所占比例总人数所占比例总面积所占比例总人数所占比例总面积所占比例长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章长沙市项目业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告长沙市项目第次业主大会会议于年月日至日举行。

会议审议通过了管理规约、业主大会议事规则、讨论通过了等事项；选举为业主委员会委员。

年月日举行的业主委员会会议，推选为主任，为副主任。

首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。

特此公告。

长沙市业主大会会议筹备组街道办事处（乡、镇）代章年月日业主委员会备案申请表（第届）业主委员会名称备案日期年月日长沙市房屋产权管理局印制填报说明一、本表是业主委员会备案的重要依据。

申报单位要认真阅读并理解表格、说明及相关法规、政策，如实填报，对填写本表内容及所有报送资料的真实性负责。

二、本表用蓝色或黑色墨水填写，字迹要正规、整洁、清楚。

本表也可通过长沙市房屋产权管理局政务网（http:

/）“物业管理”中下载，统一以A4纸打印。

三、报送本表的同时提交以下资料：

1、业主大会成立申请书；2、业主投票权人数和专有部分面积汇总表；3、业主委员会候选人投票结果汇总表；4、业主大会表决事项结果汇总表；5、业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；6、管理规约、业主大会议事规则（加盖街道办事处（乡、镇）公章）；7、业主大会决定的其他重大事项。

四、业务咨询电话：

芙蓉区房产局长沙市蔡锷南路98号2楼88153815天心区房产局长沙市城南西路137号房产局3楼85138049岳麓区房产局长沙市麓山路69号房产局3楼88854767开福区房产局长沙市蔡锷中路196号房产局7楼82528511雨花区房产局长沙市曙光中路527号房产局3楼85562811高新区房产局高新区麓谷大道668号规划建设房产局4楼88995577长沙县房产局长沙县星沙镇天华路157号房产局2楼84079509望城县房产局望城县高塘岭镇雷锋西路28号房产局2楼88072458浏阳市房产局浏阳市行政中心附一栋3楼83681820宁乡县房产局宁乡县玉潭镇春城路房产局市场办1楼87842655五、本表一式两份，属地街（乡、镇）留存一份，区、县（市）房产局留存一份。

业主委员会名称主任委员人数副主任候补委员人数执行秘书办公地址开发建设单位名称负责人电话物业管理单位名称管理性质前期物业（）业主聘用（）负责人电话物业管理区域房屋座落项目属地街道（乡、镇）社区（村）物业类型住宅（）大厦（）工业（）其他（）占地面积栋数栋总建筑面积万总套数套入住时间入住率%业主大会会议情况会议时间会议形式书面（）现场大会（）总业主人数总建筑面积发放选票数收回选票数有效票弃权票废票其他通过表决事项业主人数人占总人数的%通过表决事项房屋面积占总面积的%会议作出决定：

1、2、3、4、姓名性别年龄栋号房号业主委员会职务工作单位及职务联系电话业主委员会委员、候补委员情况表业主委员会备案申请意见本人愿意认真履行业主委员会委员的义务，公平、公正、热心为全体业主服务。

并保证本次备案提交的材料真实有效、备案结果程序合法，否则愿意承担相应的法律和经济责任。

业主委员会全体委员（签字）：

年月日所属社区（村）意见负责人（签名）：

单位（公章）年月日所属街道办事处（乡、镇）意见分管负责人（签名）：

单位（公章）年月日区、县（市）房产局意见物业监管科负责人（签名）：

单位（公章）房产局分管负责人（签名）：

年月日业主委员会备案通知书编号长沙市项目第届业主委员会：

你会提交的备案资料收悉，现将有关事项告知如下：

一、给予你会第届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为年月日，任期年。

二、业主委员会成员名单如下（按得票多少排序）：

1、7、2、8、3、9、4、10、5、11、6、其中：

主任副主任：

三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印章式样报我局备案。

区、县（市）房屋产权管理局（公章）年月日抄送：

街道办事处（乡、镇）社区（居委会、村）派出所长沙市业主大会印章刻制证明长沙市公安局分局：

（业主大会名称）已向我局备案，同意刻制的业主大会名称是（印模字样）：

。

请公安机关办理准刻手续。

长沙市区、县（市）房产局年月日业主委员会印章刻制证明长沙市公安局分局：

（业主委员会名称）已向我局备案，同意刻制的业主委员会名称是（印模字样）：

。

请公安机关办理准刻手续。

长沙市区、县（市）房产局年月日印章备案报告长沙市区、县（市）房屋产权管理局：

我会经公安部门批准刻制的印模是：

特此报告长沙市业主委员会（盖章）：

年月日长沙市业主大会、业主委员会印章启用的公告长沙市项目即日起启用“长沙市业主大会”和“长沙市业主委员会”印章各一枚，并按规定使用。

特此通告。

附：

印章样式长沙市业主委员会（盖章）年月日抄送：

区、县（市）房产局、街道办事处（乡镇）社区（居委会、村）、派出所开发建设单位、物业服务单位长沙市项目业主大会征求意见表业主大会征求意见召集人：

征求意见时间：

征求意见栏（请在相应栏目内打“”）序号征求意见事项赞成反对弃权12345678910说明：

1、本选票请用黑色墨水笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞成”、“反对”、“弃权”栏内填上你的姓名，一项征求意见内容只能选“赞成”“反对”“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收取此征求意见表时，应认真核对业主身份及征求意见数，非征求业主本人意见的，被委托人应出具身份证、业主授权委托书、业主身份证复印件等有关的书面证明。

栋号房号：

建筑面积：

平方米投票权数票产权证号（备案合同号）：

是否委托征求意见：

否/是（请选择）业主（签名）：

业主委托投票的代理人（签名）：

填写时间：

年月日业主委员会（签章）：

年月日长沙市项目解聘/续聘物业公司表决意见表（请在相应栏内打“”）表决事项赞成反对弃权签名解聘/续聘物业公司注：

1、本表决意见单请用黑色、蓝色钢笔、签字笔填写，用铅笔填写或涂改的为废票；2、请在“赞同”、“反对”、“弃权”栏内打“”，只能选“赞同”、“反对”、“弃权”之一，多选或不选、涂改均视为无效；3、收到此征求表决意见单时，应认真核对业主身份及其投票权数，非业主本人投票的，被委托人应出具身份证、授权委托书、业主身份证复印件等有关书面证明。

栋号房号：

建筑面积：

平方米投票权数票是否委托投票：

是否（请在框内打“”）业主（签名）：

业主委托投票的代理人（签名）：

填写时间：

年月日业主委员会（盖章）年月日长沙市项目解聘/续聘物业公司表决意见单存根编号：

栋号房号：

建筑面积：

平方米票权数：

票领票业主签名：

代理人签名：

业主电话：

领票时间：