房地产市场浅析.docx
《房地产市场浅析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场浅析.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产市场浅析
房地产市场浅析
一、中国房地产发展的几个特点：
1、中国人口数量需求
中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。
中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。
主要是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。
2、中国的城市化需求。
中国正处于经济数十年持续的高增长中，在这个高速和加快的城市化率阶段，房地产市场需求也就越来越大，从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。
不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。
3、土地资源的稀缺性。
中国的国土面积在960万平方公里，实际中国是不缺少土地的。
但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，无法让农民的宅基地可以变成进城的资本。
我上次看电视剧《永远的忠诚》中了解到：
中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。
于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。
土地是不可再生的资源，但土地的用途则是多样性的。
全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。
城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。
住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。
结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩下一点零头了，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。
4、不动产的多重功能价值。
从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具，使住房在居住之外增加了许多其他的功能。
在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。
同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。
这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金，更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。
正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好，特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨。
5、经济收入带动房地产增长
几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道，更培育出了无数的泡沫梦幻。
既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫，也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂，但却从来没有人承认房价的增长幅度与数倍远远小于收入增长的幅度与倍数。
例如05年零陵家庭人均收入约900元/月，住宅价格约700元一平方米，一年的收入可以购买当年的商品房为12平方米，8年约购买120平方米的住房。
如今房价约2000元左右（包括城区的多层住宅在内），家庭人均收入至少有2500元以上，一年的收入可以购买商品房为15平方米，120平方米则8年就可以购买到了，很明显收入的增长远远高于了房价的增长。
（注：
此数据为本人估算数据）
从以上数据反映了一种情况，其实房价增加跟人均收入息息相关。
其实实际生活中则有一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。
恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人，既不能纳入政府的保障范围之内，又没有充分的能力可以任意的选择消费，但又有较高的消费欲望，于是成了被美誉为夹心层的一群，也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。
只能优先满足那些收入高于平均值的家庭，只有当供给量大量增长时，才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。
因此在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上涨的脚步。
房价不会在中国经济的高增长中停下收入增长的脚步，也不会在资产价格的增长中停下土地价格增长的脚步，除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。
二、近期房地产的相关政策：
2011年，中国房地产相继出台一系列关于房地产的政策，这些政策让中国的部分大城市受到了很大的影响，比如说长沙的限购令：
“对在本市市区已拥有1套住房的家庭，限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。
”
我的很多长沙房界朋友们在这条政策刚出台的时候说：
“这个问题不大，上有政策，下有对策。
限购90平方米以下的住房，那么我们就推出90平方以上的住房就可以了。
”其实这条政策在之前看似没有什么很大的问题，但是作为投资者来说，总价决定了购买力。
尤其是对我们这些80后的人来说，这无疑是给我们增加了买房的压力，如果超出了我们的能力范围外，我们也只好望而却步了。
●2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（下称“新国八条”）,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
（一）进一步落实地方政府责任。
（二）加大保障性安居工程建设力度。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。
（四）强化差别化住房信贷政策。
（五）严格住房用地供应管理。
（六）合理引导住房需求。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
（八）坚持和强化舆论引导
●2011年1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷。
●2011年1月27日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。
●2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。
五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。
●2001年4月17日电（记者王宇王培伟）中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。
今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。
同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。
分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。
据估算，上调0．5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。
●2011年5月1日，根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。
三、一、二、三线城市房地产的发展和风险：
在很早以前中央经济工作会议提出，放宽中小城市和城镇户籍限制对推动城镇化尤为重要。
所谓城镇化，是一个具有中国特色的概念，指将农村人口转化为城镇人口的过程。
也就是说，农村人口不断向城镇转移，城镇数量增加，城镇规模就会扩大。
我听很多专家分析：
未来40年，将有3亿多农村人口转为城市人口。
这么大的规模，可以想想对房地产市场有多大的带动作用。
这对房地产业的长期繁荣和中国经济发展有长远好处。
在房地产业烤糊了的一线城市,其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。
尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上,一线城市仍然占有重要的地位,但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。
这也导致众多房地产公司从去前两三年开始,全力经营二三线城市。
一线城市的拿地成本太高,所以开发商选择二三线城市作为发展的主要方向也是很正常的。
毕竟,一线城市的北京、上海,城镇化水平已经达到70%左右,而二三线城市的平均城镇化率只有40%,且自住仍然需求庞大,所以还是很有发展空间的。
现在的地产公司,尤其是上市地产公司,其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取最大的利润,在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率,在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备,为今后做长远打算。
而房价的上涨更是来势汹汹,二线城市中,除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外,就连长沙、株洲等城市的房价在近两年更是纷纷达到或创造历史最高房价。
三线城市如湖南株洲,2004年几家楼盘是每平方米1200元至1500元,2010年的新开楼盘则为每平方米3800元至5500元,最高的达到了6000以上。
中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况,一线城市在基本开发完毕后,二线城市就会跟随一线城市的道路发展,所以说对前几年前特别疯狂的二、三城市,其房价在这一两年却陆续达创造历史新高,就长株潭房价预计未来也学会有小幅攀升,但是毕竟涨的太多,再这么大幅度的涨下去也不太可能。
不过,对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时,其实对于我们销售代理商来说也应当注意,毕竟其需求人群不像一线城市来自全国甚至世界,其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。
尤其是一些房价疯涨严重的地区,只有充分考虑自己的情况,保持应有的理性,及时出台相应措施控制住,控制住房地产这把“双刃剑”才可能把今后或许到来的“房产泡沫”消灭于无形
四、中小城市房地产的发展和风险
中小城市房地产市场的机遇：
1、中小城市拿地程序相对简单，有些还可以避免了政府统一招、拍、挂的形式。
2、市场前景一片大好。
按我国目前的发展态势，2020年可望达到60%的城市化率，目前我国的城市化率仅在46%左右，假如每年城镇化率提高一个百分点，每年将有两千万农民连家属要进城，主要在县城和镇，要盖房子、修马路、办学校、办医院、修水电，公共服务设施等等都要建。
这是多大的工程，全世界没有这么大的市场。
3、在2011年的房地产政策下，一二线城市房地产销售率受到了很大的影响，但对中小城市市场影响较小，全国大多数中小城市市场房价仍在缓慢上涨，价格是稳坐江山，对开发商来说没有损失，无风险。
4、中小城市现在的地价还不是很高，成本投入少。
在无任何风险的情况下，同一二线城市相比利润相对等同化。
5、有足够的消费群体支撑。
一类：
各地方的“精英份子”，其大多是通过个体经商、办场积累了足够的财富，且社交较为广泛，其业务活动大多在县城进行，其在县城置业属于发展和彰显身份双重需要。
二类：
地方各政府机关、部门、事来单位职工，这部分消费者中的许多将来都会进入县城工作，工作调动大多局限在本县内，其在县城置业目的无非有二，一是本身知识层次较高，喜欢城市生活，二是工作需要。
三类：
其它消费群体，这其中包括向往城市生活的乡镇居民；儿女在外，在县城为父母置业的消费；投资客，在县城拥有物业，保值可能较大。
所谓城市化这部消费者可能是最直接受益者，只要资金门槛适当，市场是最有潜力的一块。
中小城市市场的风险：
1、房地产市场环境不够优化。
积极为房地产开发营造宽松的投资环境和发展空间,是政府部门应尽的职责。
但是在办事过程中，个别部门、人员为企业设立门揽、障碍，当地农民强揽工程、强供材料，强要好处费等，造成房地产企业发展不前，项目工程不能按期动工，房屋延期交房。
2、商品房开发资金严重缺乏。
由于受国家宏观政策及银行信贷政策调整的影响，部分房地产开发企业资金严重不足，个别开发商不惜高息贷款，甚至非法揽取社会资金用房地产开发项目建设，从而导致房地产市场风险加大，社会不稳定因素存在，矛盾纠纷升级。
3、市场受关注度小，开发模式相对滞后：
本土开发机构往往边学边做，带有一种建一栋房子是一栋房子的思想，对市场的分析做的工作较小，再加上受本身实力所限，无力承担大的风险；而市级、省级开发机构则主要集中在大中城市，似乎不暇顾及中小城市市场。
4、政府机构扮演的角色发挥不够：
城市越小，地方越偏，好像我们的政府职能就越见不着一样，哪有人管你，想建什么就建什么。
五、目前房地产面对的困难有：
1、资金来源的单一状况是房地产行业发展进程中的致命伤。
房地产业与金融行业息息相关，是金融成就了房地产行业。
因此，有人说房地产的事业就是金融的事业。
房地产业就是以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。
作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键。
没有哪个行业的产品销售像这样依赖银行贷款的支撑。
但从近两年按揭贷款政策的收紧，大大打击了一部分房地产开发商。
2、产品的大量积压和准积压将长期制约房房地产业的发展。
实现销售后的房子的闲置量也很大，虽然没有具体数字，但有两个现象可以说明这个问题：
一是在城里中等收入以上成年人家庭具有两套以房子的人数不是个别，二是当夜晚来临后小区亮灯的远小于不亮灯的，入住率低。
这种现象可称之为准积压。
（前者是积压在开发商手上，后者是积压在购房者手上，不管是哪者，从房子居住属性上讲都叫积压）。
前后两者加起来的数量非常巨大，中国没有哪个行业有如此大的积压产品。
这是压在房地产行业头上的巨大包袱。
3、如何控制高房价政策
这几年虽然政府政策一个接一个出台，但没有解决实际问题。
如今年长沙、株洲房地产行情，虽然受到限购令的影响，但是房价还在继续涨下去，这表明中国有足够多的消费群体来支撑地产行业的快速发展，但问题是每个地区的房价与居民收入不相称，又有多少民众能有购买力呢？
房价的上涨必定会造成一大部分有刚性需求的群体望而兴叹。
显然，多数人是买不起房子的。
面对如此，中国只有两条路来保障民生，第一是大量兴建保障房，第二是控制高房价，兴建保障房的政策虽然早已经下达，但是其期限却是个未知数，如果政府不控制高房价，中国的城镇化率该如何上升？
零陵区房地产市场浅析
一、零陵区房地产市场发展特征
零陵区房地产市场发展特征：
目前处于对核心产品打造到外围产品转换的初级阶段，产品素质的突破主要集中在环境、配套、功能、建筑风格上。
二、零陵区房地产概况
1、零陵区市场格局
目前零陵区域房地产市场发展格局分为：
老城区和新城区两块。
两区都承载着不同的区域价值及客户置业目的。
▼老城区：
商贸驱动，商贸氛围浓厚，配套较好，人员混杂。
●商贸价值带动区域价值，未来开发潜力走弱，发展方向以东山景区周边为主；
●老城区商贸客追求景观资源、圈子生活中高端居住区。
●传统宜居之区，未来发展方向以旧城改造，竞争加剧；
▼新城区：
规划驱动，城市价值较高，宜居之地，规划好、环境好，配套不够完善。
●规划驱动的城市功能新城区，区域价值逐渐上升，未来发展空间仍较大；
●居住功能逐渐提升，成为吸引零陵区及各县客户的中高端居住区。
三、零陵区楼盘竞争格局
1、竞争价格
零陵区各楼盘开发水平相近，除个别项目资源景观条件十分优越以外，其价格水平较为接近。
有依赖天然资源取得竞争优势的项目，也有依靠产品领先取得竞争优势的项目，但是完全依靠低价实现销售的项目则不多。
（1）价格水平分析——市场项目水平较为平均，各项目差距有限
▼市场领导者：
市场上的标杆项目为香樟绿城，项目凭借优越的景观配套，将西方的建筑风格纳入项目之中，现代风格外立面也凸显项目品质。
项目均价为2700元/㎡，目前项目都处于第二期，后续开发量不多；
▼市场准领导者：
耀江文景苑项目占地300亩，总建筑面积约26万方，是目前零陵区最大的住宅项目，项目分多期开发，目前是第二期。
该项目凭借“耀江”的品牌以及多层产品及准确的产品定位受到购房者青睐，从而打开市场，并逐渐成为零陵区市场的标杆项目；
▼市场追随者：
香水湾、中山城等项目，项目规模并不是小，但是项目没有形成较强的影响力，并且开发进度慢。
（2）价格策略——竞争策略单一，价格层级较为集中
竞争策略单一：
市场在售项目的竞争方式较为单一，中山城、香樟绿城主打项目配套景观，耀江文景苑一期主打多层及创新产品，博十后嘉园、学苑名邸等主打一中教育配套。
竞争策略主要集中于核心产品及外围产品阶段。
价格层级较为集中：
在售项目之间不具备明显的价格层级，耀江文景苑、香樟绿城凭借建筑风格和市场影响力获得较高的市场实现价。
耀江文景苑凭借多层洋房及创新的产品户型取得了高于片区的市场实现价。
楼盘
价格（元/㎡）
产品组合
香樟绿城
2650
高层
澳海云天
2400
多层、高层
耀江文景苑
2400
多层洋房
垠地中山城
2800
高层
博士后嘉园
一期1900
多层
城市一品
2100-2300
多层、小高层
都市心海岸
2600
小高层
（3）客群定位——重合现象严重，缺乏创新
重合现象严重：
几乎所有的项目都把零陵区的公务员和个体经营户群体作为主要目标客户群体，对于该部分客源的争夺异常激烈，而对于市场其他的潜在客群并未深入挖掘，这也未来市场客群定位的好机会。
（4）价格层级体系——除了拥有强势资源、配套的项目，项目实现价格突破的空间有限，单纯通过产品品质博取高价难度很大。
●以香樟绿城为代表，凭借北美洋房形象，吸引享受型需求客户买单，获得持续的价格空间突破；
●以耀江文景苑为代表凭借“耀江”品牌及产品品质、项目低密度、高绿化，取得价格空间突破；
●除拥有强势资源、配套、产品品质的项目，市场整体实现价格的提升空间有限；
2、产品形态
（1）市场现状
目前住宅房地产市场的产品形态已经逐步从多层、小高层向小高层、高层产品组合发展。
从今年开始，零陵区各个项目增加了对产品外立面品质的重视，出现了一批又一批现代风格、北美、新古典风格的代表作。
目前耀江文景苑、香樟绿城等项目通过较强品质感的外立面，向客户搭建了从视觉感官到品质感知的桥梁，从而迅速跳出市场，建立良好的口碑。
（2）案例分析
耀江文景苑
项目位置：
南津北路108号
基本经济指标：
项目占地300亩，总建筑面积26万方，建筑密度22%，绿化率35%。
产品形态：
多层产品，建筑以传统兵营排布方式，每一栋建筑都能享受小区景观资源。
项目采用现代外立面，线条简介硬朗。
核心主打：
第一，“耀江”品牌小区。
第二，低密度，超高绿化率，绝佳居住环境；增加购房者体验感及认同度；
销售价格：
一期均价约2400元/㎡
香樟绿城
项目位置：
南津路与萍洲中路交汇处
基本经济指标：
项目占地150亩，总建筑面积约20万方。
项目分三期开发，目前是项目二期
产品形态：
本期为产品以高层为主。
产品仿绿城风格（北美），提高客户对项目的档次感知。
核心主打：
第一，项目处于教育辐射范围内，联城区间。
第二，通过精准的产品定位，满足刚性购房者及部分改善型购房者的需求，迅速占领市场；
第三，项目利用前一期成熟的小区环境，营造部分展示，提高购房者对项目的认知度。
销售价格：
高层均价2650元/㎡。
创新产品：
项目一期推出的房源受到投资的青睐，并且在二期迅速上涨房价，使观望者情绪逐渐增强，然而二期也取得了非常不错的销售成绩，成为市场的亮点。
3、户型面积
（1）当前市场产品面积特点
零陵区主流产品面积区间偏大，经济型产品较稀缺，且供不应求，为本未来房地产项目户型区间差异化提供了机会。
从零陵区各个楼盘了解到，主力户型为三房，面积区间集中在110-140㎡；其它的四房集中在140-150㎡。
（2）未来需求趋势
人口年龄结构的变化、房价的上涨，逐渐推动市场上主流销售户型发生改变，户型区间紧凑、经济化成未来的一个趋势。
●随着80后（第三次婴儿潮）置业潮到来以及株洲城市发展带来人口增多，住房刚性需求客户基数逐渐扩大，二房和总价相对较低的经济型三房将成为市场上主流需求。
●随着房价的持续上涨，购房总价在不断上升，将推动购房者购房行为发生改变。
4、价值提升
（1）现场展示——零陵区项目整体展示不足，多限于临路的售楼处，缺乏景观展示和客户体。
市场现状：
零陵区市场普遍存在展示意识薄弱的现象，营销多限于售楼处。
市场亮点：
（2）建筑风格——立面风格逐渐多样化，但仅限于简单复制抄袭阶段，建筑细节处理粗糙，外立面装饰基本以涂料或廉价瓷砖为主，颜色色系搭配不当，效果差，品质感低。
当前市场上，耀江文景苑在控制成本原则下仿造绿城风格，做出一定品质感，迅速跳出市场，获得较好的客户认同。
（3）商业配套——当前市场上大多楼盘的商业仅仅作为生活配套功能而存在，对项目品质提升作用不大。
如耀江文景苑、中山城等。
（4）物业管理——零陵区整体物业管理水平低下，建立良好的物管服务，将会形成房地产项目重要因素之一，也是后期小高层、高层产品实现顺利销售的有力支撑。
市场刚由自住房向商品社区转型，物管水平较低零陵区。
物业管理普遍进入一个恶性循环：
物管水平差导致居民拒交物管费，继而造成物管公司亏损，管理不到位，电梯停电、外来人口混杂频现。
零陵区客户置业时越来越关注物业管理，良好的物业管理能很好增加其购房意愿。
四、零陵区房地产市场总结
1、零陵区房地产市场发展趋势
零陵区整体经济及房地产行业在近两年取得了快速发展，成为永州市最具代表性城市之一。
房地产市场正处于初级阶段向较成熟型市场过度的市场升级期；购房诉求处于核心产品向外围产品转移时期，市场的变革为行业提供巨大发展机会。
2、零陵区房地产市场特点
●零陵区项目主要以新城区的耀江文景苑、香樟绿城为代表新城区的中高档项目，销售均价区间为2600元/平米左右；中高端项目主流产品主要为三房，产品创新较少，同质化严重，加剧竞争程度。
●零陵区各楼盘的目标客群重合现象较为严重，其重合部分主要是零陵区大小经营户、公务员为重点客户群体。
因此，每个项目都在客户上面临两大课题：
其一，如何在客户群体重合部分奇招制胜；其二，突破固定模式，寻找新鲜客源。
●零陵区热销项目的销售驱动因素主要有三点——完美的项目形象展示、品质感产品及视觉打造、完善的内部和周边配套。
湖南联策地产顾问有限公司
赵浩棋
2011年8月13日
升级会员 