房地产开发项目可行性研究报告0.docx

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房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

【1】

一、项目背景

1、项目名称：

居住小区建筑面积该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

该项目以毛地出让，起价元亩，使得取得该地块的前期资金较少。

该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析

1A市概况平均单价位置

向阳小区1500221400宝山路

新华小区78584黄河街

银河小区01460银河街

成光小区1301400学院路

太阳神小区500

91508英雄路

部分商业网点详细情况

项目面积㎡单价元㎡位置

汇丰花园40~~804000~5600新城区

秋爽花园50~~705000~1201X市中心

碧苑小区36~~506800建设路

桃园小区车库550秋浦路

荷花村车库550建设路

三、项目财务分析

工程成本

1、桩基：

59460*100元㎡=59

4.6万元

2、地下室：

4861*600元㎡=29

1.66万元

3、主体：

59460*900+201X*500=545

1.4万元

4、电梯：

9栋*50万元栋=450万元

5、室外水电气工程：

61460*50=30

7.3万元

6、小区绿化、道路等工程：

61460*60=36

8.76万元

7、监理费：

633

7.66*1%=6

3.38万元

小计：

752

7.1万元

总计、815

5.03万元

项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元㎡商铺6000元㎡地下车库800元㎡

销售收入住宅1900*56160=106704000

商铺6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

总计：

142392800元

营业税及附加142392800*

5.5%=7831604

各项费用142392800*4%=5695712

总成本：

拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=4202587

4.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利润：

销售收入总成本

=142392800-137103490.2

=528930

9.8元

四、项目费用分析结论

如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。

如超出项目风险较大，项目不可行。

【2】

一般来讲，房地产可研报告是以市场需求为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为策略，以系统评估指标为结果，总的来讲表现在以下两个问题中：

问题一：

是否可行?

问题二：

如何经济收益最大化?

从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。

可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。

2、项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。

在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。

当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。

-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。

要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。

可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

a、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

第3操作环节：

房地产可行性研究战略分析

分析角度一：

社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：

到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?

如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。

无论政府还是企业都会导致先人为主的决策倾向。

如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二：

当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。

众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。

超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。

与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三：

街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?

原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。

区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一个名副其实的境外人士居住区。

这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。

进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。

正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。

街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

1、考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。

任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。

即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?

那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。

当然，事情并不是绝对的，当你认为经验这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。

也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。

有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。

问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。

笔者见到不少这样的事情：

一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。

分析角度

四：

投资商的自身条件对营销的影响俗语说太贵有自知之明。

房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。

一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：

本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节设计成功的可行性研究流程

步骤A人员安排组合

项目内容人数负责项目费用时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析专家

制作人员

社会学，环境等专家

步骤B：

市场分析

a、宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：

首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小;其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着时滞squo;现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。

我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。

、微观市场分析

对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。

步骤C:

市场预测

a需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。

b供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况

预测方法

通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。

时间序转：

房地产可行性研究报告列分析法又可分为：

移动平均法，指数平滑法等;因果关系分析法可分为：

线性回归法、非线性回归法、模拟法等。

步骤D:

成本测算

在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。

成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。

一般来讲成本构成包括以下四个部分：

A土地前期费：

指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。

根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。

B设计和建筑安装工程费：

指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。

C市政配套费：

指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。

步骤E：

财务评价

项目投资方案评价的指标一般分为两类：

一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。

附送：

房地产开盘领导讲话

房地产开盘领导讲话

房地产开盘领导讲话：

各位领导、各位来宾、同志们、朋友们：

在这春暖花开、春意盎然的季节。

今天，我们在这里隆重举行永安家园开工庆典，这是我县加快旧城区改造步伐、经营城镇、提高城镇品位的具体体现。

在此，我代表县委、县政府向朝阳永安房地产开发公司和建设者们致以最热烈的祝贺。

永安家园的开发建设，为城区建设增添了一处靓点工程，同时又将在镇内形成一处居住条件优越、功能完善的住宅小区，它的建设必将进一步改善城区面貌，对全面推动城区房地产业的发展起到积极作用。

去年，我县不断加大了旧城区改造力度，共实施了13项工程。

其中，新惠路开发建设是旧城区改造中的一项重要朝阳永安房地产开发公司审时度势，抢抓机遇，凭借较强的经济实力和丰富的房地产开发经验，通过竞标，取得了新化路的开发建设权。

在新惠城区，随着永安家园等开发项目的开工建设，不仅刺激居民的购房消费需求，能够带动建筑业、建材业、装璜业、商业的发展，而且能够扩大就业，增加税收。

将全面提升新惠城区的建设水平，促进城镇经济全面发展。

房地产业是城镇经济中的新兴支柱产业，房地产开发支撑城镇发展。

我县的房地产业刚刚兴起，全县有10亿多元的居民储蓄存款，居民潜在的购买力非常强。

随着我县推进城镇化步伐的不断加快，新惠镇作为全县政治、经济、文化、科技与信息中心，新惠镇的建设水平将不断提高，聚集作用将进一步增强，可以说新惠城区的开发建设潜力巨大，商机无限。

现在一批有远见的开发商纷纷来新惠小城投资兴业，作为我们来讲，要为来敖汉创业的企业创造最优良的发展环境，自觉创造亲商、重商的氛围，搞好服务，多方帮助，切实解决他们所存在的困难，使外来的开发建设者们安心我县的小城镇建设。

各位投资者也要抓住机遇，以人为本，诚信经营，有序竞争，不仅要经营好自己的商品，更要经营好自己的信誉，用全新的开发建设理念，不断创新思维，致力于推动新惠城区建设，共同把新惠镇建设成为富有特色、富有品位、设施配套、功能完善的新兴小城市。

希望朝阳永安房地产开发公司继续发挥自身优势，坚持高起点、高标准、高质量、高品位的原则开发建设永安家园，严把工程质量关，加快施工进度，确保今年完成全部建设任务，把永安家园建设成为建筑质量优良、配套设施完善、入住者满意的高品质住宅及商业小区，成为新惠镇内房地产开发中的示范工程，为我县房地产业的发展起到先锋模范作用。

最后，祝朝阳永安房地产开发公司事业兴旺，通过在我县的开发建设，使企业再上新台阶，再创新业绩。

祝各位来宾、各位领导身体健康，工作顺利!

谢谢大家!

房地产开盘领导讲话：

尊敬的各位领导、各位来宾：

大家好!

今天，我们满怀喜悦之情，在这里隆重举行XXX项目的开盘典礼。

值此之际，我谨代表XXX房地产开发有限公司，向长期支持、关心本项目的各级领导和社会各界朋友，表示衷心的感谢!

XXX*项目自面市以来，一直受到市民和同行业者的广泛关注。

本项目是由**知名地产、十年品牌名企---***首度进军开封房地产市场的高品质现代居住项目，项目位于XXX，项目定位XXX现代生活新坐标，项目规划涵盖电梯洋房、瞰景小高层和高层在内的160万平米现代国际生活区。

XXX雄踞新老城交汇处，扼守黄金主干道交汇点，坐享景观公园、名校教育等优质资源，必将风光无限，前景无限。

我们秉承公司和谐社会，责任地产的开发理念，坚持以市场为导向，以业主的需求为己任，创新时代居住模式，引领高尚居住理念，我们坚信凭借优越的区位、超前的规划设计、优异的建筑质量、优质的物业服务、完善的配套设施，XXX必将赢得广大业主的厚爱。

厚爱难相忘，回报无尽日，在以后的日子里，我们XXX公司将以专注品牌发展，倡导品质居住为目标，为***人民奉献更多更好的精品，为***的城市建设增光添彩，为实现***的复兴崛起做出更大的贡献。

谢谢大家!

房地产开盘领导讲话：

各位来宾、各位朋友：

大家好!

秋风送爽，丹桂飘香。

今天，在这个美好的日子里，XXX项目迎来了隆重的开盘庆典，在这里，我谨代表**市委、市政府向***的正式开盘销售表示祝贺，向各位来宾、各位朋友表示热烈的欢迎。

房地产行业在国民经济中扮演重要的角色，衣食住行中的住在人们生活中始终占据着最大的比重。

房地产的开发建设对于我们***实现跨越式发展和***一体化建设起着举足轻重的作用。

**地产是我们***省内一家著名的房地产开发企业，在***是资格最大、实力最强的开发商，已经累计开发面积达到180万平方米，成绩卓著，同时也是房地产企业当中业绩增长最快的企业之一。

***自项目立项开始，市里以及相关部门都给予了足够的重视，尽力为这个项目的顺利推进创造条件。

项目开工以来，各项工作进展顺利。

随着销售卖场的开放，前来看房、参观的客户一直络绎不绝，已经成为***最具魅力的房地产楼盘之一。

***位于***新老城之间，***一体化的开发前沿，具有广阔的发展前景和极大的增值潜力，对于周边板块的开发也起到积极的带动作用，我深信，有***地产的实力和品牌优势以及完善的开发运营体系，***一定能打造成***市的经典样板示范楼盘。

作为在***市场的一个房地产项目，***的成功运作，一定会成为我市高尚人居社区的代表，引领全***的人居环境的发展;***的建设，也必将有力的推动***房地产行业向规模化、档次化迈进，为促进社会和谐发展和奋力实现开封崛起做贡献。

最后，我预祝这次***的开盘一定能取得圆满的成功，谢谢大家!