物业管理员工作规程.docx

物业管理员工作规程.docx

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物业管理员工作规程

物业管理员工作规程

1.0目的：

确保客户服务中心各项工作的正常运转。

2.0适用范围：

适用于开投物业管理公司京海小城的客户服务中心。

3.0工作时间：

8：

45—12：

0013：

30—17：

45

4.0权限：

直接上级：

管理处主任

直接下级：

保洁工、电梯工、维修工

5.0接待工作程序：

5.18：

45到岗，佩戴好工作牌。

5.2查阅前台值班记录，是否有遗留问题待处理，如有当即进行处理。

5.3带上值班记录本、笔、巡查整个物业管理区域。

5.2公区：

5.2.1检查绿化带是否有枯枝败叶、杂草、损坏等现象。

5.2.2检查公区清洁卫生、路面、绿化带是否有垃圾、杂物、动物粪便、路面上是否有积水、泥沙、附着物、有无损坏等现象。

5.2.3检查公区标识是否完好，标识上是否清洁。

5.2.4检查公区垃圾箱（桶）是否按规定位置摆放，箱（桶）内垃圾是否在规定时间已清收，箱（桶）外部是否清洁。

5.2.5检查公区设施是否完好，如座椅、窖井盖、露天娱乐设施等。

5.2.6检查公区露天排水沟、渠是否有堵塞。

5.2.7检查公区座椅、花坛、娱乐设施等是否按规定标准做好清洁。

5.2.8检查公区景观是否清洁，水池上是否有漂浮物，水池中的设施是否正常运行。

5.2.9检查房屋外观是否有悬挂物和广告标识；是否有安装防盗网（窗）；是否有新安装的空调位置是否在指定位置。

5.3楼宇

5.3.1检查通道内地面、扶手清洁是否按规定时间、标准进行清洁。

5.3.2检查通道内消火栓、灭火器是否完好；是否按规定位置摆放；消火栓外部是否清洁；手抹是否有积尘。

5.3.3检查通道内是否畅通，有无堆放杂物。

5.3.4检查通道内的电、井、门及电梯机房是否按规定锁闭，设施是否齐全、完好。

5.3.5检查消防应急疏散指示灯是否完好。

5.3.6检查通道内的天、地、墙是否完好，墙面有无渗漏、污迹、裂缝、地面砖有无破损等现象。

5.3.7检查通道灯是否完好，如属声光控看是否能控制。

5.3.8业主单元房间门的关闭情况是否有异常。

5.3.9巡查过程中是否有可疑人员。

5.3.10巡查过程中是否嗅到有异味或听到异响，如有立即汇报领导或当即现场处理。

5.3.11检查电梯外部是否正常，轿箱及内外门是否清洁，轿厢内设施是否完好（如禁烟牌、乘梯须知、检验合格证）等，电梯运行是否平稳、平层、有无异响。

5.3.12检查公告栏张贴的内容是否在有效期内或按规定位置张贴。

5.4商业门面

5.4.1门楣灯箱广告是否按规定位置、尺寸安装。

5.4.2门口是否干净，是否有堆放杂物现象。

5.4.3检查是否有在外墙上乱悬挂现象。

5.5小区外围

检查安防设施围墙是否完好，有无安全隐患或其它不正常迹象。

5.8做案头作业（如值班记录、巡楼记录等）

5.6回访业主

5.7接待处理业主的其他事务

5.8完成领导交办的其他工作

6.0相关记录表格

6.1《值班记录》

6.2《巡楼记录》

6.3《整改记录》

保洁工工作规程

1.0目的

规范保洁工作，确保小区环境整洁，为业主创造一个温馨、舒适的环境。

2.0适用范围

适用于京海小城管理处保洁工。

3.0每日工作时间

5：

30—11：

3015：

00—17：

00

4.0权限

直接上级：

物业管理员、管理处主任

直接下级：

无

5.0保洁工作程序（见后）

保洁工周一至周五保洁程序表（二人上班）

一、收生活垃圾（6.30----7.05）、（14.20---14.55）

上楼用时3分钟,收取各户垃圾到底楼7分钟,共计用时

（3+7）×7×2=140分钟（每天2次）

二、清扫梯级（7.15----8.55）

上楼3分钟,扫一层楼4分钟,共6层,7个单元,每天一次.

（3+4×6）×7×1=189分钟

三、外围环境清扫（9.05---9.20）、（11.10---11.25）、（14.00---14.15）（16.40---17.00）

预计500m2用时1小时;每天另外保洁2次,每次30分钟。

60+2×30=130分钟

四、三楼平台清扫，每个平台10分钟，7个单元，每周保洁2次。

（9.30----9.50）

10×7×2÷5=28分钟

五、拖楼梯（10.00----11.00）

上楼3分钟，拖一层楼5分钟，7个单元，6层楼，每周2次

（3+5×6）×7×2÷5=92.4分钟

六、擦栏杆、扶手、墙角线（15.00----15.40）

上楼3分钟，擦一层4分钟，每周2次，7个单元，6层楼。

（3+4×6）×7×2÷5=75.6分钟

七、擦外围宣传栏，垃圾筒10个，椅子4张，用时1小时，每周2次。

（15.50----16.15）60×2÷5=24分钟（相当于擦3个桶，1张椅）

八、外围露台、走郎、用时1小时，每周2次。

（16.20---16.40）

60×2÷5=24分钟

总计：

分钟÷60=小时小时÷2人=小时

大约每天工作小时。

周六、周日（一人上班）

一、收生活垃圾（140分钟）

二、外围保洁（120分钟）

三、清扫梯级（190）

总计：

450分钟÷60=7.5小时

周六、周日大约每天工作7.5小时。

楼宇保洁工工作标准

一、清洁卫生标准

（一）、合格

管辖区域内道路、人行道、楼宇通道屋面基本无纸屑、烟头及其它杂物（5处以下）；消防箱、给排水管无明显灰尘；栏杆、扶手用白纸擦1M处无明显痕迹；花台、树木无明显的污迹。

（二）轻微不合格

管辖区域内的道路、人行道、楼宇通道、屋面有5—10处纸屑、烟头或其它杂物；消防箱、给排水管有明显灰尘；栏杆、扶手用白纸擦0.5M有明显痕迹；花台、树木有明显的污迹。

检查中有以上几项中的二项为轻微不合格，三项以上为不合格。

二、清洁卫生检查

1、楼宇清洁卫生，每周检查2次有记录，由客户中心负责。

2、楼宇清洁卫生，管理处每月检查2次，抽查有记录，由主任负责。

三、不合格处理

1、对轻微不合格批评、教育立即整改，有记录。

2、对多次（3次以上／每月）轻微不合格，本人写检查，按不能完成本职工作作绩效考核扣分。

3、对住户投诉上级领导查出问题严重的，经查明实事属实，结合本人一贯表现，将按照员工手册中不能胜任本职工作，公司将给予解雇，终止劳动关系。

综合维修工工作规程

1.0目的

规范小区维修工作，保障设施设备的正常运行和满足业主维修服务需

2.0适用范围

适用于本小区物业管理维修工作。

3.0每日工作时间

8：

30—8：

30

4.0权限

直接上级：

管理员

直接下级：

无

5.0维修工工作程序

5.1每日8：

30签到戴好工作牌上岗。

5.2检查上班值班记录，明确未完事宜及设施设备运行状况，清点工具、钥匙等，作好物品交接，签名确认。

5.3接受物管员工作安排，对业主委托服务15分钟内到现场，自带鞋套，文明作业、文明规范用语，对业主的提问和要求礼貌解答，忌说“不”字，对不属于自己权限内解决的问题可帮助业主寻找解决的途径。

5.4对小区的所管设备和楼宇每天不少于两次巡查，发现问题及时汇报处理。

5.5熟悉对业户内装修监理内容及工作要求，能独立承担装修监理工作。

5.6熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电线路走向，设施设备运行状况，预防事故发生。

5.7主动钻研技术，不断提高工作能力。

5.8对开发遗留的土建小工程和业主委托服务的土建项目及时处理。

5.9完成领导交办的其他工作。

6.0相关记录

6.1《值班记录》

6.2《巡检记录》

6.3《装修巡检记录》

6.4《装修竣工单》

6.5《违约、整改通知单》

电梯工工作规程

1.0目的

规范电梯管理工作，确保电梯正常运行。

2.0适用范围

小区管理处电梯管理。

3.0每日工作时间

7：

40—17：

40

4.0权限

直接上级：

物管员、管理处主任

直接下级：

无

5.0电梯工工作规程

5.1每日7：

40时签到后，戴好工作牌上岗。

5.2巡查夜间电梯运行状况，作好记录，清点电梯钥匙。

5.3接班后清洁轿厢内外卫生，电梯门口过厅地面清洁，随时为业主提供干净整洁的乘梯环境。

5.4电梯投入运行前，先空载试运行，正常状态时才正式投入使用。

5.5电梯载货时必须跟梯操作，保护好电梯不受碰撞伤，不超载、不超高，确保运

行安全。

5.6每日14：

00—16：

00做电梯门滑槽的清扫工作，避免垃圾、石头、烟头掉入电梯门滑槽，熟悉所管电梯的运行规律、故障特点等，为维修提供有效信息。

5.7遇到电梯关人时及时报告救援，寻找到电梯关人楼层时对被关人员作好安慰，并熟悉施救方法。

5.8对电梯维保公司的电梯例行维修保养或抢修时的工作，内容及时了解，并做好工作记录。

5.9作好当日电梯运行状态记录，下班时完清钥匙交接手续。

5.10完成领导交办的其他工作。

6.0相关记录

6.1《值班记录》

6.2《维保记录》