江苏省控制性详细规划编制导则修订.docx

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江苏省控制性详细规划编制导则修订

江苏省控制性详细规划编制导则

JIANGSUSHENGKONGZHIXINGXIANGXIGUIHUABIANZHIDAOZE

（2012年修订）

江苏省住房和城乡建设厅

2012年1月

一、总则

1、目的1

2、适用范围1

3、基本原则1

4、其他规定2

二、编制单元

1、划分目的2

2、划分原则3

3、划分组织3

4、规划内容4

三、基本控制单元

1、划分目的4

2、划分原则4

3、控制内容5

四、城市用地分类与兼容控制

1、城市用地基本分类6

2、城市用地新增类别6

3、用地兼容原则8

4、用地兼容控制8

五、用地策划

1、用地策划目的11

2、用地潜力分析11

3、用地策划的一般要求11

六、地块划分

1、划分目的12

2、划分依据13

3、地块规模13

4、地块界线调整13

七、基本内容与控制要求

1、城市“五线”14

2、公共管理与公共服务设施15

3、基本指标15

4、基本内容确定17

八、城市设计

1、行为活动分析17

2、界面控制17

3、景观风貌控制18

4、开放空间组织19

5、建筑控制与引导20

九、综合交通

1、基本原则21

2、道路系统21

3、公共交通22

4、慢行交通24

5、机动车停车设施25

6、加油（气）站26

7、电动汽车充电站26

十、低碳生态

1、布局原则26

2、生态建设27

3、资源利用27

4、建筑节能和新能源利用28

十一、地下空间开发利用

1、基本原则28

2、地下交通设施29

3、地下防灾设施30

4、地下商业设施30

5、地下公用设施30

十二、公用设施

1、控制内容30

2、给水工程31

3、排水工程31

4、再生水工程33

5、供电工程33

6、燃气工程34

7、供热工程34

8、通信工程35

9、环卫工程35

10、管线综合36

十三、综合防灾

1、抗震防灾36

2、消防工程37

3、人防工程37

4、防洪工程37

十四、现状调研

1、现状资料调查38

2、现状综合分析41

十五、规划成果

1、文本41

2、图件43

3、附件44

江苏省控制性详细规划编制导则

一、总则

1、目的

为了加强对全省控制性详细规划工作的指导，规范控制性详细规划制定，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等相关法律、法规和技术规范，结合我省实际，对2006年颁布的《江苏省控制性详细规划编制导则》进行修订，制定本导则。

2、适用范围

本导则适用于我省城市（含县城，下同）、镇控制性详细规划的制定；其中镇控制性详细规划的制定，需符合本导则四、六、七的规定，并根据镇的规模和具体情况，参照执行九、十、十二、十三等有关内容的要求。

3、基本原则

编制控制性详细规划应遵循下列基本原则：

（1）依据城市、镇总体规划，落实并协调相关专项规划要求；

（2）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城镇建设与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系；

（3）合理、综合、集约利用土地资源，地上空间与地下空间统筹规划；

（4）遵循可持续发展原则，贯彻落实交通引导、低碳生态等要求；

（5）处理好规划刚性与弹性的关系，并体现规划的经济性和可实施性；

（6）适应经济社会发展需要，保障公共利益，合理配置基本公共服务功能。

4、其他规定

（1）编制控制性详细规划应遵守国家和省有关法律、法规、标准和技术规范，不得违反城市、镇总体规划的强制性规定，规划所依据的基础资料须符合国家和省有关要求。

（2）各市可结合当地实际和工作需要，在本导则的指导下制定相关技术细则或规定，其内容应当与本导则相衔接。

二、编制单元

1、划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市、镇总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，以此组织控制性详细规划编制项目。

2、划分原则

（1）地域完整

划分编制单元应覆盖规划期内城市、镇规划建设用地的全部地域范围。

相邻编制单元范围不重叠并无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

划定编制单元应统筹考虑城市、镇总体规划确定的功能分区、交通分区、景观分区以及历史文化保护等方面的要求，根据不同区域的主导功能，结合自然地貌、主要交通道路、重要基础设施等空间要素和行政区划等社会要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，划定的编制单元不应随意变动。

（3）规模适度

编制单元的规模既要考虑功能配置的相对完整，又要有利于在编制周期内进行深入研究。

用地功能相对单一的地区可适当划大，用地功能较为混合的地区宜适当划小；城市新区可适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、历史文化街区等特殊地区的编制单元划分，应保持边界完整性，以有利于保护和塑造城市特色。

（4）编码统一

编制单元由市、县（市）城乡规划主管部门确定统一的编码。

3、划分组织

（1）划定

编制单元的划定根据技术复杂性和划分工作量，因地制宜采用适宜的组织方式，中小城市、镇宜与城市、镇总体规划编制同步进行，特大城市、大城市可由城乡规划主管部门依据城市总体规划单独组织。

（2）实施

编制单元划定后，应以其为项目范围组织编制控制性详细规划。

（3）调整

城乡规划主管部门可结合控制性详细规划编制具体情况，以及城市发展和规划管理要求，对编制单元范围进行必要的调整与优化。

边界调整时，相关编制单元四至界线应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

4、规划内容

确定各编制单元的名称、编码、四至界线和面积。

特大城市、大城市单独组织划定编制单元时，依据城市总体规划确定编制单元的功能定位、常住人口规模、公共管理与公共服务设施、公用设施、基本开发强度等内容，落实城市总体规划的强制性内容，并保持城市总体规划确定的用地结构。

三、基本控制单元

1、划分目的

为使控制性详细规划保持必要的弹性，提高实施的可操作性，可根据本地规划管理需求，在编制单元与地块两个空间层次之间划分基本控制单元。

2、划分原则

（1）以城市主次干路、河流、铁路等明确的空间要素为边界，同时考虑与街道、社区等行政界线结合；

（2）内在功能的关联性和土地使用性质的可兼容性；

（3）适度的用地规模，旧城区以20-30公顷为宜，新区以60-100公顷为宜，同时应考虑图则查阅的适宜比例。

3、控制内容

（1）主导属性

指基本控制单元的主导功能，并作为确定用地兼容性的重要依据。

（2）总建设规模

指基本控制单元内的总建筑面积，并作为核算公共管理与公共服务设施、公用设施容量的基础。

基本控制单元内各地块的开发总量不应突破基本控制单元总建设规模的上限控制要求，当基本控制单元主导属性为工业用地时，应同时规定总建设规模的上下限控制要求。

（3）配套设施

指基本控制单元内应设置的公共管理与公共服务设施、公用设施，其内容、数量与规模为强制性内容，其位置与用地边界既可以为强制性内容，也可以为引导性内容，但其位置只允许在基本控制单元内进行调整，用地边界应考虑相应设施经济合理的建设和使用要求。

（4）广场和街旁绿地

指基本控制单元内应布置的广场和街旁绿地，其数量、规模和位置为强制性内容，其用地边界既可以为强制性内容，也可以为引导性内容。

四、城市用地分类与兼容控制

1、城市用地基本分类

执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）的规定。

2、城市用地新增类别（表4.1）

（1）不得增加大类用地类别；考虑新出现的用地类型、混合用地类型，适当增加中类用地类别，以增强控制性详细规划的适应性；需刚性控制的用地增加小类用地类别或细分小小类用地类别。

（2）小类、小小类用地类别由设区市城乡规划主管部门根据具体情况，在本导则基础上适当增加，以统一规范本市范围内规划编制的城市用地分类。

（3）新增用地类别的代号编码以小写英文字母结尾，以明示与国标编码的区别。

表4.1新增城市用地类别和代号表

国标

大类

新增城市用地类别代号

新增城市用地

类别名称

新增城市用地类别表述

中类

小类

小小类

其他居住用地

单独占地、具有特定用途的居住用地。

Raa

学生公寓用地

位于校园外且单独占地的学生公寓用地。

Rab

老年公寓用地

专供老年人集中居住，具备相关配套设施的居住用地。

Rxa

幼托用地

单独占地的幼儿园、托儿所用地。

商住混合用地

以住宅为主混合商业办公等功能的用地。

A33a

小学用地

小学用地。

A33b

初中用地

初级中学用地。

A33c

高中用地

普通高中、职业高中用地。

居住区级综合公共服务设施用地

集中设置、为居住区居民提供配套服务、包含多种基本公共服务功能的混合用地。

B4a

充电站用地

电动汽车充电站用地。

生产研发用地

为工业生产提供研究、开发、试验、孵化等服务，独立布局的用地。

S1a

快速路用地

城市快速路用地。

S1b

主干路用地

城市主干路用地。

S1c

次干路用地

城市次干路用地。

S1d

支路用地

城市支路用地。

U3a

人防设施用地

人防设施用地。

G1a

综合公园

有相应设施、适合于公众开展户外活动、规模较大的集中绿地。

G1b

专类公园

具有特定内容或形式、并有相应设施的绿地。

G1c

街旁绿地

相对独立、有一定游憩设施、规模较小的绿地。

3、用地兼容原则

（1）涉及保护公共利益、生态环境和保障城市安全的用地应严格控制，保障其必需的用地规模，不得占用或随意变更；在可兼容范围内，按公益性优先的原则进行兼容。

（2）不影响基本控制单元的主导属性，保持合理的用地结构。

（3）提倡适度的混合用地，保持编制单元内合理的就业与居住关系。

（4）满足相邻关系的要求，不得影响地块周边环境质量和整体景观形象。

4、用地兼容控制

为适应城市开发和土地利用的不确定性，在符合兼容原则的前提下，规划可以结合编制单元的具体情况，依据表4.2的规定确定各地块允许兼容、有条件兼容和禁止兼容的用地类别。

其中允许兼容的用地类别不得超出表4.2规定的范围，禁止兼容的用地类别不得少于表4.2规定的范围，有条件兼容的用地应根据基本控制单元的管理要求对地块提出用地兼容的条件。

地块用地性质作兼容调整的，其开发控制要求应相应调整。

表4.2用地兼容性控制表

规划用地类别

兼容

用地类别

注：

表示允许兼容，空格表示有条件兼容，表示禁止兼容。

五、用地策划

1、用地策划目的

在关注民生、利于公平、保护历史文化、风景名胜和生态环境的前提下，通过对土地利用方式和开发策略进行深入研究和不同方案的比选，综合考虑功能、生态、经济、景观等多种因素，合理布局各类用地和设施，科学确定各项控制要素，引导土地利用和设施建设的时序，优化经济、社会、环境的综合效益，提高土地利用的集约性和规划实施的可操作性。

2、用地潜力分析

以土地权属宗地为基本单元，系统分析现状土地利用和建筑情况、周边用地和设施配套状况，结合上位规划、权属单位发展意向和居民意愿进行开发潜力分析，合理确定保留用地、更新用地和改造用地，作为开展用地策划的基础。

3、用地策划的一般要求

（1）集约性要求

加强土地资源的集约利用，通过合理配置土地资源、挖掘现有土地资源使用潜力、加强土地资源的复合利用和再利用等方法，综合提升土地资源利用效率。

倡导公共交通导向的土地开发模式，以公交可达性水平和交通承载能力水平指引建设强度梯级分布，引导城市人口和功能活动向公交走廊两侧集聚，提高土地资源集约利用水平。

（2）经济性要求

以用地潜力分析为基础，通过开发成本－收益分析，综合市场开发需求、历史文化保护、交通承载能力、生态环境容量、空间形态优化等整体性要素关系，合理确定用地性质和开发强度，协调好与周边地区、相邻地块关系，在兼顾社会效益和环境效益的同时，提升地块开发的经济效益，增强规划的可行性。

（3）功能性要求

合理区分不同经济发展水平（发达地区、欠发达地区）、不同开发建设条件（已建地区、新建地区）、编制单元不同主导功能类型（中心区、工业区、生活区等）等情况下公共服务功能需求、设施配置水平的差异性，综合确定各类设施配置标准和建设规模，并优先保障其用地需求。

（4）操作性要求

遵循市场经济条件下项目开发的客观规律，合理制定土地开发条件，引导投资特别是市场投资、推进城市建设向预期的目标迈进。

综合考虑开发时序和配套时序对土地价值的影响作用、对本编制单元功能提升和空间优化的意义，以及旧区更新改建的需求和投资估算等因素，合理安排规划实施时序。

六、地块划分

1、划分目的

分解控制指标，落实控制要素，满足规划实施管理和分期、分块建设的要求。

2、划分依据

（1）与土地使用权属边界和基层行政管辖界线相协调；规划予以保留和新建的、用地相对完整独立的机关团体、部队、院校及企事业单位，宜单独划块。

（2）用地性质宜明确单一功能，适应混合功能用地开发需求，地块内可以包含相互兼容的用地性质。

（3）城市“五线”规划（注：

指城市道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线）、文教体卫专项规划等确定需刚性控制的设施用地，宜划分至最小类别，其他用地可根据不同类别、不同区位、不同控制要求原则上划分至中类或小类。

3、地块规模

地块规模应适应城市交通规划所确定的支路网密度要求，并与区位、用地类型、开发控制要求等相适应。

住宅街坊的规模以合理的城市支路网密度和适宜的整体开发规模为控制依据，旧区、公交优先发展区宜2~4公顷，其他地区一般不超过8公顷。

一般以完整的住宅街坊为规划居住用地地块，也可将住宅街坊细分为多个地块。

工业街区的规模依据相关产业门类生产需要确定，一般不超过12公顷，每个街区可细分为多个地块。

4、地块界线调整

相邻的同类地块或可兼容的地块可以合并，较大规模的地块可以进一步细分，规划应说明地块合并与细分的原则、合并与细分后的控制要求等，以适应城市开发的不确定性，提高规划的可操作性。

地块合并不得降低支路网密度规划标准。

在出具地块规划条件时，可根据实际情况对规划地块界线进行适当调整。

七、基本内容与控制要求

1、城市“五线”

（1）城市道路红线

城市快速路、主干路、次干路和主要支路的位置、红线宽度等为强制性内容；次要支路的位置可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容，允许适当调整，但不得降低其路网密度、不得减小红线宽度。

（2）城市黄线

城市黄线指对城市发展有影响的、规划中必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

线形廊道的位置、宽度和沿线的防护距离等为强制性内容。

其他非线性设施的数量和用地面积为强制性内容，位置和用地边界可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容。

当作为引导性内容时，其位置只允许在基本控制单元内合理调整，且应符合合理的半径要求和相应的建设要求。

敏感性设施应协调好与其它用地开发的时序，其用地边界、周边防护距离等应符合相关设施建设和使用要求。

（3）城市绿线

城市绿线指公园绿地、防护绿地的界线。

公园绿地的数量、位置和用地面积为强制性内容，用地边界可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容。

当作为引导性内容时，其用地边界应符合相应建设要求，方便人的活动。

防护绿地的界线为强制性内容。

（4）城市蓝线

城市蓝线指城市地表水体保护和控制的地域界线。

城市地表水体的位置、面积为强制性内容，规划新增景观水体的边界可以作为引导性内容，其他水体的边界为强制性内容。

（5）城市紫线

城市紫线指历史文化街区、文物保护单位、历史建筑的保护范围界线。

规划中应标出城市紫线的具体界线，明确相关控制要求，作为强制性内容。

2、公共管理与公共服务设施

包括行政办公、文化、教育科研、体育、医疗卫生、社会福利以及居住区级综合公共服务等设施。

居住区级综合公共服务设施应按照服务人口、人均指标要求确定其规模，并根据合理的服务半径优化布局。

新建地区宜采用集中布局模式，已建地区可因地制宜采用灵活的布局模式。

公共管理与公共服务设施的数量、用地面积、配置内容、建设规模为强制性内容，位置和用地边界可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容。

当作为引导性内容时，其位置只允许在基本控制单元内合理调整，且应符合合理的服务半径和相关建设要求。

3、基本指标

综合规划范围的主导功能、开发程度、交通组织、景观风貌、历史文化保护等方面的规划要求，并考虑城市“旧区”和“新区”的差异，因地制宜选用不同的地块控制指标，确定相应的控制方式和强制性规定。

（1）容积率

控制方式：

上限控制、下限控制、上下限控制、基准容积率加浮动幅度等。

一般情况下，工业用地应控制容积率下限（有特定生产工艺要求的，根据具体情况确定），其他用地应控制容积率上限；有历史文化保护、景观风貌等特别要求的地区可同时控制上下限；市场开发性质的居住用地、商业用地和商住混合用地可采用基准容积率加浮动幅度的控制方式，浮动幅度不应超过15%，超过一定规模的地块在提出容积率允许浮动幅度的同时，还应同时规定允许浮动建筑总面积的合理上限；公共管理与公共服务用地，宜同时规定容积率下限和上限。

基准容积率是测算基本控制单元总建设规模的依据，基本控制单元总建设规模为强制性内容，各地块建筑面积汇总不得突破基本控制单元的总建设规模。

（2）建筑密度

控制方式：

上限控制、上下限控制等。

一般情况下，各类用地均控制建筑密度上限，有历史文化保护要求的地区、景观风貌地区、工业用地可同时控制建筑密度上下限。

（3）建筑高度

控制方式：

上限控制、下限控制、上下限控制等。

有特别要求的地区建筑高度应作为强制性内容，一般地区建筑高度可以作为强制性内容，也可以作为引导性内容。

不同地区的建筑高度控制：

有历史文化保护、空间景观塑造、机场净空保护、城市安全与防灾、公用设施技术等要求的地区，应控制建筑高度上限；有空间轮廓和开放空间围合要求的地区，应同时控制建筑高度上限和下限；规划确定的高层建筑引导区必要时可控制建筑高度下限。

（4）绿地率

控制方式：

下限控制、上下限控制等。

一般情况下，工业用地应同时控制绿地率上限和下限；有历史文化保护要求的地区，也可同时控制绿地率上限和下限；其他用地应控制绿地率下限。

4、基本内容确定

有关法律、法规及本导则规定的必须进行强制性控制的内容为基本内容，控制性详细规划中应确定其控制方式，市、县城乡规划主管部门可根据当地情况，增加必要的基本内容，明确适宜的控制方式。

八、城市设计

1、行为活动分析

综合分析各类行为活动特征，系统梳理景观体系（包括景观点和观景点），根据人的活动路径的不同高度和运行速度，提出相应的空间景观控制要求，重点对慢行通道的尺度、服务设施、景观环境等提出控制和引导要求。

2、界面控制

根据界面的构成要素（建筑、绿化、山体等）、人的活动特点、历史文化保护要求等，对本地区城市界面景观特征、贴线率以及沿线建筑主体、裙房、构筑物的高度、面宽等提出控制要求，对建筑立面、风貌特色以及绿化景观、环境设施等提出引导要求。

（1）广场界面

根据不同类型广场的空间围合特点，对周边建筑、绿化的连续性及其与广场之间的高宽比提出控制和引导要求。

（2）街道界面

街道界面强调连续性和韵律感，根据街道尺度、功能特点，重点对沿街建筑高度、贴线率及退让提出控制和引导要求，有较大规模集散需求的建筑控制必要的退让空间，其他建筑尽量提高贴线率。

（3）滨水界面

滨水界面强调自然性和亲和感，研究水体与岸线、道路、滨水建筑、绿化之间的相互关系，重点对沿线建筑的高度、体量、绿化形态、亲水要素等提出控制和引导要求。

（4）沿山界面

沿山界面强调立体性和通透感，保护山体的自然形态，重点对沿山建筑高度、屋顶、绿化景观等提出控制和引导要求。

3、景观风貌控制

落实总体规划、相关专项规划中对本地区城市设计的控制与引导要求，充分利用本地区自然、人文等景观风貌资源，以视觉景观分析为基础，结合规划地段的人群活动特征以及历史文化保护要求，引导空间景观体系构建。

（1）节点

确定景观风

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