汉阳十一五房地产规划.docx

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汉阳十一五房地产规划

“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划

武汉城市规划设计研究院武汉新区分院

2005年5月15日

目录

前言……………………………………………………………………………………2

一、主要任务

二、编制意义

三、编制原则

第一章“十五”汉阳房地产空间发展的回顾…………………………….……4

一、取得的主要成就

二、当前存在的问题

三、综述

第二章“十一五”汉阳房地产空间发展的形势………………………….……8

一、发展动力和机遇

二、面临的挑战

第三章“十一五”汉阳房地产空间发展的规模预测…………………………11

一、汉阳区空间布局规划结构

二、汉阳房地产空间布局的发展趋势

三、“十一五”汉阳房地产空间发展的规模预测

第四章“十一五”汉阳房地产的空间布局……………………………………18

一、发展目标

二、空间布局

第五章“十一五”汉阳房地产开发的重点项目库……………………………26

一、开发时序

二、重点项目库

第六章保障措施…………………………………………………………..……27

前言

《“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划》是“汉阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划”的支撑报告之一。

此项规划作为今后五年汉阳区房地产业在空间上发展的基本依据，将会对汉阳区房地产业乃至整个城市的发展、居民生活水平的提高等产生重要影响。

因此，我们只有充分的了解“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划的主要任务，深刻的认识“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划编制的意义，并坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，才能把握好、编制好《“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划》。

一、主要任务

“十一五”汉阳区房地产空间布局和发展规划编制是以支撑和落实武汉市“十一五”规划纲要为出发点和落脚点，依据《武汉市城市总体规划（1996-2020）》、《武汉新区城市总体规划》、《房地产“十五”规划（节选）》（摘自《武汉房地产年鉴2001》）以及房地产业相关政策文件等，按照努力构建“最适宜居住的现代商住新城、旅游城”的要求，充分吸收“十五”期间汉阳区在房地产开发、经济结构调整、基础设施建设、社会发展、生态改善等各个方面的经验，在空间布局和发展规划上对汉阳房地产的开发建设进行统一部署和具体落实，确定“十一五”期间汉阳区房地产的发展定位、发展目标、指导思想、开发原则、空间布局、重点项目库、开发时序、保障措施等。

二、编制意义

规划是政府履行宏观调控、经济调节和公共服务职责的重要依据，房地产业是国民经济的重要影响因素，也是实现和谐社会、全面小康社会的基础产业。

因此，从国家战略目标上讲，编制和实施好汉阳区房地产空间布局和发展这一个五年规划，对于全面建设小康社会、和谐社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义；从市场经济体制上讲，编制和实施好汉阳区房地产空间布局和发展这个五年规划，对弥补市场失灵，有效配置公共资源，提高居民生活水平，促进共同富裕等具有十分重要的意义和作用。

三、编制原则

结合上述的主要任务、编制意义，并参考“十一五”规划的相关要求，汉阳区“十一五”房地产空间布局和发展规划以武汉新区的城市空间规划为切入点，以汉阳房地产主要功能用地的空间布局为重点进行编制。

因此，编制应主要把握以下四个原则：

1.服务于武汉新区发展规划战略；

2.服务于汉阳现代商住城战略；

3.服务于汉阳文化旅游、汽车商贸制造业的发展战略；

4.服务于以人为本、满足不同层次居民需求的住宅发展战略。

第一章“十五”汉阳房地产空间发展的回顾

一、取得的主要成就

“十五”以来，汉阳区在武汉市委、市政府的领导下，从实现“三镇均衡发展”的战略出发，借助城市的土地经营，大力推进汉阳旧城改造，并积极配合新区的开发，加快市政建设，促进城市的适度扩张，带动了汉阳区房地产业的蓬勃发展。

主要表现在：

1、现代商住城雏形初现，空间发展趋势基本合理

随着武汉市政府对城市建设力度的进一步加大，“十五”期间汉阳的经济、社会、城市建设等都发生了巨大的变化，激活了房地产市场。

以钟家村、王家湾为中心的两大商业圈，以江汉二桥、罗七路西侧、鹦鹉洲为中心的居住社区群，以月湖、古琴台、龟山为依托的历史人文圈，以及沿十升路形成的汽车走廊共同构建了汉阳现代商住城的雏形，实现了城市空间的合理化发展。

2、住宅建设快速发展，居住水平稳步提高

“十五”期间，在区位、区政府的领导下，汉阳区住宅建设发展迅速，截止2003年底，全区新开房屋施工面积总计约214.51万平方米，其中新开住宅施工面积约204.64万平方米，占区内总新开房屋施工规模的95.40%，人均居住面积增量约4.03平方米。

住宅建设的快速发展，大大改善了市民的居住条件。

预计到2005年底，全区住宅建筑面积总量约1297.4万平方米，成套率为95%，人均住宅建筑面积达24.95平方米，超过了“十五”计划人均住宅建筑面积22平方米的目标，与2000年（人均住宅建筑面积13.25平方米/人，成套率83%）相比，人均住宅建筑面积增幅达88%，住宅成套率增幅为14%。

新建住宅小区__个，总建筑面积约__万平方米，其中5万平方米以上的小区__个。

3、旧城改造的力度进一步加大，城市面貌日新月异

近几年来，在进一步加大改造力度的情况下，汉阳区旧城改造取得了明显成绩。

据统计，“十五”以来，汉阳区以“开发开路、开路开发”的方式，重点调整城市区域功能，进行旧城区成片综合改造。

预计到2005年末，全区共改造危旧房屋面积达__万平方米，拆迁房屋面积约__万平方米，其中包含月湖地区、南岸嘴地区、__地区等__处成片拆迁。

成规模的改造、拆迁还建，为新区建设提供了强大支持，实现了经济效益、环境效益和社会效益的统一，城市面貌得到显著提高。

4、宏观政策引导成效明显，房地产已成汉阳国民经济支柱产业

随着房地产业的持续快速发展，房地产业在汉阳区国民经济中的地位逐年上升，2001-2003年，房地产开发投资额分别为__亿元、__亿元、__亿元，占全社会固定资产投资比例分别为__%、___%、___%。

房地产增加值逐年提高，2001-2003年分别为__亿元、__亿元、__亿元，分别比上一年增长__%、__%、__%，高于同期汉阳区内生产总值的增幅（同期汉阳区内生产总值的增幅在__%左右）。

房地产业的发展对武汉市城市经济社会的发展做出了重要的贡献，已经成为汉阳国民经济支柱产业。

二、当前存在的问题

总的来说，近几年特别是“十五”以来汉阳区房地产业的发展是比较健康的，商品房产销两旺、市场供求总量大体平衡。

但是，在国家宏观调控的背景下，从房地产业、城市总体规划以及城市经济社会可持续发展的要求出发，通过对汉阳区现状建设情况的调查分析，当前汉阳区房地产空间布局发展存在着一些需要研究和解决的问题，主要有以下几方面：

1、房地产开发缺乏引导，用地呈零星布局，未能形成大规模居住新区的格局，难以充分发挥聚集效应，空间布局有待完善（详见现状小区布局图）。

2、旧城区内居住环境质量差、配套设施水平低的问题没有得到根本性解决，亟待改善。

3、房地产开发中对汉阳深厚的历史人文沉淀和丰富的自然山水资源这一大优势利用不足。

4、满足中低收入居住需求的经济适用住宅规模小、房源紧缺。

5、房地产开发建设水平不高，大手笔的居住区精品不足。

三、综述

总的来说，在经济发展的促进和带动下，随着武汉新区建设的启动和推进，汉阳区房地产业呈现出蓬勃发展的良好态势：

汉阳区房地产的空间布局逐步优化，并在开发和建设取得了显著成效，环境创新也逐步深化，较好的改善了城市面貌；汉阳区商住新城现代化、多功能、开放性的总体格局初步展开，住宅建设快速发展，居住水平稳步提高，为推进汉阳区全面进入小康社会，开创新世纪现代化建设的新局面打下了良好基础，积累了重要经验。

第二章“十一五”房地产业空间发展的形势

一、发展动力和机遇

在新的战略形势下，汉阳区的建设进入快速发展时期，为房地产业的空间布局和发展提供了强大动力和良好机遇：

1、“中部崛起”写入国家政府工作报告，将为加快汉阳的城镇化提供重大机遇，为汉阳房地产提供了巨大动力；

2、由于沿海地区开发成本高、竞争激烈，西部地区风险大，促使房地产业投资方向由沿海一线城市转向中部二线城市，为汉阳房地产开发再添机遇。

3、2003年1月5日在《武汉市政府工作报告》中提出“加大汉阳地区的开发建设力度，努力实现武汉三镇均衡发展”的战略，为汉阳的房地产发展提供了良好的契机；

4、大力发展现代制造业，为汉阳城镇化再添动力，形成了对住宅产业的巨大推动力；

5、巨大的土地存量、丰富的历史人文及自然山水资源，为汉阳房地产的空间发展提供了广阔的天地。

6、优势的区位、便利的对内对外交通条件，同样为汉阳房地产的空间发展提供强大动力。

二、面临的挑战

1、住宅需求量大与控制土地供应量之间的矛盾

为配合武汉新区的建设，汉阳区散乱的空间布局必须加以规划整治。

随着开发建设的启动，汉阳区大拆大建，必然会加大对住宅的需求量，这就与当前国家对土地的宏观调空，以及武汉市“以存量土地为主，控制土地供应量，适当提高土地价格”的用地供应政策存在矛盾。

2、建设现代商住新城与基础配套设施不足之间的矛盾

汉阳区道路网络主骨架尚未完全形成，路网密度低，城市交通与出入境交通存在相互干扰。

市政基础设施和公共服务设施还存在较大缺口，如商业金融业、文化娱乐设施、卫生医疗服务体系的不健全，水、电、煤气的不完善等等。

这与汉阳区委、区政府提出的需要完善的基础设施支持的“建设现代商住城”的战略构想存在矛盾。

3、旧城风貌区保护与旧城改造、新区建设之间的矛盾

作为武汉三镇建城最早的汉阳，具有独特风貌的街道、里巷、民宅建筑和众多的名胜古迹，是反映汉阳乃至武汉社会历史，教育子孙后代最生动、最直观的教科书。

但随着开发力度的加大，这些历史风貌、名胜古迹面临消失的危险。

武汉市政府，汉阳区位、区政府为此，制定了一系列的措施，以“旧城风貌区”等形式进行保护。

显然，这种不可再生的历史传统风貌街道、里巷、民宅古建筑的保护与旧城的改造以及日益加快新区建设存在着矛盾。

4、自然山水的环境保护与居住和谐共生之间的矛盾

优化汉阳区居住环境，提升居住水平，实现现代化商住新城最直接有效的途径之一，就是充分的利用汉阳区内丰富的自然山水资源，形成山水与居住共生的优质生活环境。

然而，过度的开发利用和占用自然资源，不仅影响整个城市的公共景观，而且还易对资源造成的污染和破坏。

第三章“十一五”汉阳房地产空间发展的规模预测

在科学发展观的指导思想指引下，依据《武汉新区总体规划》对汉阳的城市空间布局及发展要求，并参考房地产相关政策文件，立足近期，展望远期，制定具有科学性、民主性，可操作性和协调性的房地产空间布局和发展的规划目标，是我区全面实现小康社会的重要前提之一，也是我区房地产业切实可行的建设和发展总纲领。

一、汉阳区空间布局规划结构

按照汉阳区“十一五”规划纲要，“十一五”期间将是108平方公里的汉阳区建设现代化城市打基础、建框架的关键阶段，体现在城市建设上，也就是完善现代化城市功能，建设现代化城市基础设施，形成现代化城市环境的重要基础阶段。

在空间发展上，实行轴向推进与组团发展相结合的空间发展模式，选择以汉阳城区为发展基础，四新地区为发展重点，沿长江、汉水发展轴为支撑，以“组团布局，板块推进，联动发展”的模式发展，结合《武汉新区总体规划》，规划以“两大特色功能组团，四湖连通的水系生态网络、五纵四横的道路骨架”为框架的发展格局，规划形成面积达105平方公里，以“两团一带八板块”为主的发展格局（详见汉阳区空间布局规划图）。

二、汉阳房地产空间布局的发展趋势

根据以上所述汉阳空间布局规划，汉阳区的功能定位为充分利用区内良好的产业发展基础、丰富的自然人文旅游资源、便利的交通条件，以促进汉阳区的整体发展。

这其中，首先要通过合理的定位整合汉阳城区（汉江组团）、四新地区（四新组团）的发展要素，确定这两大组团的分工协作关系和总体功能布局；其次要培育新型城市功能，为武汉新区乃至武汉的城市空间拓展和经济发展奠定基础；三是要发掘汉阳的历史人文资源和自然山水资源，营造鲜明而独特的汉阳个性；四是要凸现生产性服务业和文化旅游业两大主导产业功能。

因此，汉阳区的开发建设反映在房地产的空间布局规划和发展上，则主要表现为四新地区的新建和江汉组团的整治改造两大发展策略：

（一）江汉组团的房地产开发建设以改造整治为主，新建为辅，主要分为四大板块，各大板块分别结合各自优势和特点进行开发：

1、月湖板块以文化旅游为开发契机，建设以休闲观光、居住为主的综合社区；

2、赫山板块以汉钢高级居住社区的建设为重点，配套建设休闲服务设施，共同形成具有传统文化氛围的优美居住环境。

3、二桥板块规划进行环境治理、“城中村”改造，布局以生活休闲为主导功能的滨水生活区和以现代商务居住为主导功能的都市商务区。

4、鹦鹉洲板块规划形成展现汉阳滨江新区特色的综合居住片区。

规划建设滨江大道，逐步置换现有工业企业为滨江居住区，开发汉阳沿江新区景观。

5、黄金口板块规划在黄金口地区利用土地资源与基础设施条件，以黄金口工业园为起点，承接汉阳城区产业空间置换和转移，建设以“发展高科技产品加工、中试基地和汽车零配件生产等科技含量高、污染小的产业”为主的产业园。

（二）四新组团的房地产开发建设以新建为主，主要分为两大板块，各大板块分别结合各自优势和特点进行开发：

1、四新板块规划建成布局合理、设施齐全、环境良好、宜人的现代化居住新区。

2、南太子湖板块作为总体规划确定的生态廊道之一，以低密度开发为主。

3、十升片板块规划依托沌口汽车产业，以服务于现代制造业为主，发展“由汽车产业延伸的汽车零配件加工、汽车物流、汽车贸易、汽车信息服务等二级产业”，形成二级汽车产业综合产业园。

三、“十一五”汉阳房地产空间发展的规模预测

（一）人口规模预测

根据2000年第五次人口普查数据资料，汉阳区总人口为50.8万人（含流动人口）。

十年间武汉市户籍人口自然增长率0.228%，以此计，2005年汉阳区实际居住人口自然增长数为：

50.8╳（1+0.228%）5＝51.4（万人）

考虑到人口的机械增长数，粗略测算2005年汉阳区居住人口总数为51.4+（50.8/365）*3=51.82，约52万人。

（注：

（50.8/365）*3为汉阳区年均人口机械增长数，（50.8/365）为汉阳区人口在武汉城区总人口中的比重，3万为城区人口年机械增长数）。

根据《武汉市城市总体规划（1996-2020）》，汉阳区2020年规划人口将达到64万人。

根据《武汉新区总体规划》和相关控制性详细规划对总规人口的调整，汉阳区2020年规划人口为79.95万人，其中常驻人口61.65万人，流动人口18.3万人。

如果假设2005年至2020年汉阳区平均人口增长率为a，则：

52╳（1+a）15=79.95（万人）

可得a=0.0291，因此汉阳区2010年居住总人口为：

52╳（1+0.0291）5=60.02（万人）

若考虑到2005年至2010年为武汉新区的快速发展时期，人口机械增长较快，则汉阳区居住人口在62万左右。

（二）用地规模预测

1、居住用地规模预测

根据现状用地建设情况，汉阳区人均居住用地面积约15.97平方米（不含城中村的住宅用地）（详见现状用地布局图）。

根据《武汉新区总体规划》，汉阳区2020年人均居住用地面积约40.31平方米（详见用地规划布局图）。

若2005至2020年的15年间，汉阳区居住用地年均开发规模均衡，年均增长率为b，则有：

15.97╳（1+b）15=40.31（平方米），可得b=0.0637。

因此，汉阳区2010年人均居住用地为：

15.97╳（1+0.0637）5=21.74（平方米）

考虑到未来几年为武汉新区快速建设时期，粗略测算汉阳区2010年人均居住用地为23平方米。

因此汉阳区2010年居住用地规模约为：

23╳62=14.26（平方公里）

2、其他用地规模测算

根据《武汉新区总体规划》，并结合周边各类用地的结构布局，预计到2010年汉阳区居住用地约占总用地的23%，公共设施用地约占总用地的8%，工业用地约占总用地的8%。

因此，汉阳区14.26平方公里相对应的公共设施用地规模约4.96平方公里，工业用地规模约4.96平方公里。

（三）其他指标预测

1、截止2005年低，预计人均住宅建筑面积24.95平方米；

2、根据《武汉新区总体规划》和主流房型面积设计标准，并考虑到新区建设的超前性和规模性，测算汉阳2010年人均建筑面积32平方米。

3、整治、改造和拆迁房屋现有量为400万平方米，危旧房屋年增加量为2万平方米。

4、为满足中低收入的居住需求，汉阳区在未来5年内提供1000亩左右（约70公顷）的用地，进行经济适用房的建设。

5、依据相关“城中村”还建政策，“城中村”还建人均住宅建筑面积不低于50平方米，人均居住用地面积不低于32平方米，居住社区容积率不大于1.6，住宅以4-6层为主且不超过6层。

（四）住宅开发总量预测

按现有人口的住宅补充量、新增人口的需要量和危旧房更新改造量三项测算，“十一五”期间汉阳区住宅竣工面积687万平方米，年均新增137.40万平方米。

其具体测算为：

1、现有人口的住宅补充量

52万人╳（32-24.95）平方米/人≈367万平方米

2、新增人口的住宅补充量

（62-52）万人╳32平方米/人=320万平方米

3、危旧房屋更新改造及拆迁总量

400万平方米+2万平方米/年╳5年=410万平方米

4、“城中村”还建总量

总建筑面积：

3.41万人╳50平方米/人=170.5万平方米

总用地面积：

3.41万人╳32平方米/人=109.12万平方米

5、住宅投资总量

不考虑物价因素，按平均单位成本2600元/平方米，及“十一五”期间住宅竣工总面积687万平方米，总投资约178.62亿元，年均需完成投资约35.73亿元。

（五）住宅开发分量测算

1、商品住宅（比例为80%）

“十一五”期间，汉阳区商品住宅竣工面积需达到549.60万平方米，年均竣工面积109.92万平方米（含每年危旧住房更新改造、部分“城中村”拆迁还建住宅的建筑面积）。

其中：

（1）普通商品房占全区住宅竣工面积的65%，为446.55万平方米，年均竣工面积89.31万平方米。

（2）中档商品房占全区住宅竣工面积的10%，为68.7万平方米，年均竣工面积13.74万平方米。

（3）高档商品房占全区住宅竣工面积的5%，为34.35万平方米，年均竣工面积6.87万平方米。

2、经济适用房（比例为20%）

“十一五”期间，汉阳区各类经济适用房竣工面积需达到137.40万平方米，年均竣工面积27.48万平方米（含部分以经济适用房形式还建的“城中村”还建住宅建筑面积）。

其中：

（1）由房地产开发企业建设的占全区住宅竣工面积的12%，为82.44万平方米，年均竣工面积16.49万平方米。

（2）由社会型住宅合作社建设的占全区住宅竣工面积的3%，为20.61万平方米，年均竣工面积4.12万平方米。

（3）由企事业单位利用自用土地建设的占全区住宅竣工面积的2%，为13.74万平方米，年均竣工面积2.75万平方米。

（4）按照集资合作建房优惠政策，占全区住宅竣工面积的3%，为20.61万平方米，年均竣工面积4.12万平方米。

第四章“十一五”汉阳房地产的空间布局

一、发展目标

（一）指导思想

按照《武汉新区总体规划》和汉阳区建设“最适宜居住的现代商住城”的要求，以不断改善居民居住条件为目的，以新区建设和旧城改造为重点，搞好开发项目的基础设施配套建设，认真解决好“城中村”还建及拆迁困难户的住房安置等问题，确实使房地产发展与全面建设小康社会、和谐社会的要求相适应，与我区经济社会发展水平相适应，促进全区经济社会的可持续发展。

（二）发展目标

结合汉阳区房地产的空间布局，以改善广大群众的居住条件为核心，以市场为导向，以建设旅游城、现代商住城为依据，以住宅产业现代化为突破口，努力促进住宅建设成为房地产业的支撑点和重要的经济增长点。

“十一五”期间规划住宅竣工总面积687万平方米，商品住房竣工总面积549.60万平方米，经济适用房竣工总面积137.40万平方米，含危旧房更新改造总面积410万平方米，“城中村”还建面积170.5万平方米，住宅建设总投资178.62亿元，人均建筑面积达到32平方米，住宅成套率100%，住宅性能A级住宅占30%，AA级住宅占10%，AAA级住宅占5%。

房地产开发工作量占社会固定资产投资的比重达30%，房地产开发建设产值占全社会生产总值的比重提高到__%，住宅业拉动GDP增长的贡献率较“十五”期间提高__个百分点，达到__%。

加大危房改造、排危力度，“十一五”末彻底消除危险房屋，全面保证全区房屋的安全使用。

完成两乡一场的“城中村”还建工作，为新区建设提供支持。

二、空间布局

（一）空间布局原则

1、坚持经济效益、社会效益与环境效益相结合，实现房地产业可持续发展的原则；

2、坚持当前发展与长远发展相结合的原则；

3、切实解决居住问需求问题，保障中低收入者有房住，构建和谐社会的原则；

4、坚持旧城改造、新区建设相结合，实现建设用地成片开发的原则。

（二）空间布局规划

按照“从区房地产业在城市社会经济中的先导地位和基础地位出发，明确地把房地产作为区支柱产业来培植”这一要求，并结合房地产的规模预测，“十一五”汉阳区房地产业发展的总体框架为：

大力改善旧城整体居住环境，有序启动新区现代化商住区的开发建设，以“点、线、面”的模式，构建成片的、高质量的商住区，全面提高汉阳区居住水平。

在汉阳区“两团一带八板块，五纵四横四湖通”的发展格局下，根据“十一五”期间汉阳房地产业的发展趋势及规模预测，对其空间发展做进一步细化，形成“一岸八区八片七点”的开发建设格局，初步塑造汉阳集文化、旅游、商业服务为一体的现代居住新城总体格局。

1、“一岸”：

即东起长江，西至琴断口的汉江南岸约10平方公里的区域。

该区域规划建设以商业、贸易、服务、文化、居住、娱乐为主体的滨江发展带。

重点推进龟北地区和月湖地区，其中龟北地区的开发以南岸嘴为重点，凸显两江交汇的独特地位，体现“群众性、亲水性、文化性”特色，以自然景观为载体，将现代与传统文化融合，形成汉阳区景观中心和旅游观光中心；月湖地区的开发则以月湖文化主题公园和琴台文化艺术中心为重点，塑造武汉最具滨江滨湖特色的自然景观区和独具知音历史内涵的文化旅游区。

（详见空间结构布局图）

2、“八区”（详见空间结构布局图）：

（1）莲花湖地区：

其四至关系为，北起长江大桥引道、南至汉阳大道、西接鹦鹉大道、东依长江，面积约60公顷。

规划以莲花湖为依托，通过拆迁改造，发展以休闲观光、居住为主的综合居住区，建设宜人的滨水景观。

其中，居住区开发以中高档住宅为主。

（2）汉阳旧城风貌区：

其四至关系为，北起汉阳大道、南至拦江路、西接鹦鹉大道、东依长江，面积约72公顷。

规划通过降低人口密度，减轻旧城保护的压力，并以整旧如旧、拆除新建、维护改造等手段，进行成片开发，并结合丰厚的历史人文沉淀，再显武汉三镇中最具悠久历史的旧城风貌。

区域内房屋开发以普通商品房为主，建筑风格需突出旧城特色。

（3）鹦鹉洲滨水高尚居住区：

其四至关系为，北起拦江路、南至瓜堤后街、西接鹦鹉大道、东依长江，面积约123公顷。

其开发思路是充分利用滨江的优势资源，打造占地800于亩，建筑面积达160万平方米的大型高尚居住社区和副市级商业中心。

该区意向投资约