资产评估中的最经典案例重要知识点汇总.docx
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资产评估中的最经典案例重要知识点汇总
武汉市城乡统筹示范区整体改造项目
资金平衡方案
武汉国佳房地资产评估有限公司
5月
第一章项目基本状况
一．项目概况及背景
1、项目概况
项目名称：
武汉市城乡统筹示范区整体改造项目（如下简称项目）。
项目定义为由武汉市城乡统筹示范投资开发有限公司负责投资运作武汉市城乡统筹示范区整体改造项目。
依照武汉市汉阳区人民政府文献：
阳政文[]8号《汉阳区人民政府武汉地产开发投资集团有限公司关于联合组建武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司请示》，项目由武汉市汉阳区人民政府指定湖北天创房地产开发有限公司和武汉汇科质量检测有限公司共同出资，与武汉地产开发投资集团有限公司组建合资公司——武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司负责投资运作。
2、项目背景
为增进汉阳西部城乡统筹发展，贯彻贯彻好湖北省、武汉市领导关于加快汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场）综合改造批示精神，汉阳区委、区人民政府会同武汉地产集团，对联合推动汉阳西部“七村一场”整体改造工作进行了多次会商，现已订立《合伙框架合同书》和《合伙合同》。
依照《武汉市人民政府国有资产管理委员会关于综四交字【068】号政务督查事项回答意见》，武汉市汉阳区人民政府所属全资子公司与武汉地产开发投资集团有限公司共同组建合资公司——武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司，作为“武汉市城乡统筹示范区”整体改造主体，负责项目投融资、基本设施建设、城中村改造建设，实行项目改造。
3、项目整体改造必要性
一是三环线综合整治及绿化带建设需要。
自4月起，武汉市启动了三环线及周边环境综合整治工作，规定将三环线建成武汉市“百里文明示范路”，对三环线建设提出了“迅速通达、智能诱导、绿化美化、管理规范”详细规定。
由于汉阳西部“七村一场”紧邻三环线西侧，沿三环线约8公里长，若不对其进行整体改造，汉阳三环线西侧综合整治和绿化带建设所需拆迁和征地资金将无法贯彻，从而影响全市三环线整治目的实现。
二是“三万”活动中村民强烈规定进行改造。
汉阳西部“七村一场”地区基本设施极其缺失，村民医疗、教诲以及供水、排水、供电、道路、通讯等必要生活配套设施严重局限性，环境卫生、消防安全等问题长期没有得到有效解决，非城非乡局面导致该区域农民社会保障和生活质量均无低于区内其她城中村村民水平。
自3月武汉市“三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场”农民群众向驻村工作组强烈反映规定实行村湾整体改造。
三是“都市生态绿楔”规划规定只能实行整体改造。
汉阳西部“七村一场”位于城郊结合部，依照国务院批复《武汉市都市总体规划（～）》，汉阳西部“七村一场”中有4个村属规划中“都市生态绿楔”范畴，禁建区和限建区面积较大，加之该区域基本设施落后，需要全新建设和改造。
因而，无法按照当前城中村改造政策进行单个城中村改造，只能实行整体改造。
二、项目区位概况
汉阳西部“七村一场”从属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速公路。
汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度注重并将给与大力支持。
第二章项目成本概算
汉阳西部“七村一场”项目成本重要涉及拟改造地块征地报批规费、征地补偿成本、还建房投资、货币补偿成本、装修补偿费用、拆迁补偿费用、土地登记费、基本设施投资费用（三通一平）、不可预见费、财务成本等。
一、测算阐明
依照土地供应筹划，制定项目改造筹划：
1、项目改造要纳入武汉市总体改造筹划，形成改导致本和供应总量平衡；
2、按照武政【】7号文提出土地开发运作模式开展项目改造工作，项目改造要抑制该地区地价不正常波动和违规违建因素，要成片成规模进行土地收购；
3、项目改造需要结合市场供需状况，适时适地进行项目改造，要兼顾开发商投资者选址意向，重大项目和与社会经济发展关联密切项目，必要做好土地先期改造工作；
4、项目改造要考虑资金筹措能力和资金承担压力，需要结合资金供应方案拟定可行改造筹划。
5、依照改造项目规模，紧密联系市场供需状况，该项目改造周期暂定为5年。
二、征地成本测算根据
1、《中华人民共和国都市房地产管理法》；
2、《都市房屋拆迁管理条例》；
3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
4、《武汉市都市房屋拆迁估价实行意见》；
5、《武汉市都市房屋拆迁管理实行办法》；
6、武汉市物价局、房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格原则告知（武价房字【】74号）；
7、《武汉市中心城区农村宅基地区位图》；
8、《武汉市市区土地定级与基准地价评估》；
9、现场勘查资料、市场调查资料及评估人员所掌握武汉市近期房地产市场行情；
10、委托单位提供其她关于资料。
三、征地成本测算过程
改造项目用地为集体土地，地上房屋采用还建方式进行补偿，宅基地某些按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》拟定所处地区宅基地区位分类，拟定宅基地价格。
耕地某些，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其她拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调节。
详细工作内容及流程如下：
1、在对现场进行现场勘查基本上，参照项目预评资料，拟定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋比例；
2、依照实际用途拟定各种用途区位价格（商业、住宅区位单价）；
3、国有土地上公司，已评估按评估资料显示土地、房产、装修、资产设备补偿金额汇总，未评估在明确土地用途性质为工业按工业用途测算地价及其她某些补偿金额；
4、集体土地征地补偿依照《武汉市征用集体所有土地补偿安顿办法》（武汉市人民政府令第149号）；
5、集体建设用地征地补偿依照《武汉市征用集体所有土地补偿安顿办法》（武汉市人民政府令第149号）和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上公司按照评估资料显示土地、房产、装修、资产设备补偿金额汇总测算。
四、重要技术思路和有关阐明
1、房屋重置价格
房屋重置价评估采用重置成本法，即求取估价对象在估价时点重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值。
房屋重置价根据《武汉市房屋重置价格原则》（武价房字【】第74号）。
重置价评估中房屋折旧（成新率）评估采用年限折旧法和勘察打分法相结合。
2、住宅用房区位价格评估技术思路
采用市场法评估住宅区位价技术思路：
遵循市场法可比实例选用原则，依照评估人员掌握房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选取三至五个与估价对象用途、规模、档次、建筑构造相似或相似近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格各项因素及其影响限度进行分析，建立估价对象与可比实例价格可比基本，并分别进行交易状况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取待估房地产区位价格（比准价格）。
3、商业、办公用房区位价格评估技术思路
商业、办公用房评估采用收益法为主，有条件可同步采用市场比较法。
在详细操作中选用估价对象周边同类型商业用房正常客观租金收益作为估价对象将来正常收益，选用恰当资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值。
4、工业地价评估技术思路
由于估价对象工业用地所处区域位于武汉市基准地价覆盖区内，故可采用基准地价系数修正法评估工业用地价格。
基准地价系数修正法：
是以基准地价估价成果为根据，通过对待估宗地地价影响因素分析，运用宗地地价影响系数，对各城乡已发布同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格办法。
五、项目成本测算
本次测算中征地成本按征地补偿单价综合补偿方式。
实际改造土地面积24403.20亩，征地成本测算如下：
1、征地报批费用
①耕地开垦费
根据武土财[]1号文原则，按1.5万元/亩计取。
②征地管理费
根据计价格[]585号文、鄂价房字[1995]44号文、鄂价房服[]117号文、鄂价房服[]47号文原则，按征地费总额1.1%计取。
③新征勘丈费
按用地面积0.2元/平方米计。
④新增建设用地有偿使用费
根据财综[]48号文原则，按80元/平方米计取。
⑤新菜地开发基金
根据鄂价费字[1992]130号、武政[1998]30号原则，按1.5万元/亩计取。
⑥水利建设基金
根据省政府[1999]182号令按耕地元/亩、非耕地1500元/亩计取。
⑦耕地占用税
由市财政局负责征收，根据湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发《湖北省耕地占用税合用税额原则》告知，按50元/平方米计取。
本项目在实际操作中只有可出让用地及公建类用地会发生有关规费（可出让用地及公建类用地面积共计为11092.95亩）。
依照以上测算原则，征地报批规费约5.49万元/亩，共计约133870.68万元。
前期规费估算
序号
费用名称
收费原则
小计
用地分类
经营性、
公建类用地
其她用地
（水域、禁建区）
土地面积（公顷）
1626.88
739.53
887.35
折合（亩）
24403.20
11092.95
13310.25
一、前期规费
1
耕地开垦费（万元）
耕地1.5万元/亩
16639.43
16639.43
2
征地管理费（万元）
1.1%×征地费总额
2788.98
3
新增建设用地
有偿使用费（万元）
80元/平方米
59162.40
59162.40
4
新菜地开发基金（万元）
1.5万元/亩
16639.43
16639.43
5
水利建设基金（万元）
耕地：
元/亩；非耕地：
1500元/亩
1663.94
1663.94
6
耕地占用税（万元）
50元/平方米
36976.50
36976.50
前期规费小计（万元）
133870.68
2、征地成本
改造项目用地为集体土地，地上房屋采用还建方式进行补偿，宅基地某些按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》拟定所处地区宅基地区位分类，拟定宅基地价格。
耕地某些，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其她拆迁评估项目中征收集体土地费用经验数据调节。
详细工作内容及流程如下：
A、在对现场进行现场勘查基本上，参照项目预评资料，拟定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋比例；
B、集体土地征地补偿依照《武汉市征用集体所有土地补偿安顿办法》（武汉市人民政府令第149号）；
C、集体建设用地征地补偿根依照《武汉市征用集体所有土地补偿安顿办法》（武汉市人民政府令第149号）和《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（武汉市人民政府令第148号），其集体土地上公司按照评估资料显示土地、房产、装修、资产设备补偿金额汇总测算。
依照《省人民政府关于发布湖北省征地统一年产值原则和区片综合地价告知》（鄂政发（）46号、12月1日起施行）关于规定，郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场属于武汉市汉阳区Ⅳ等地段，年产值原则为9550元/亩。
结合打包地块现状，初步估算工业用地、公共设施用地、居住用地、市政公用设施用地、居住配套教诲用地、公共设施用地、独立公用停车场用地征地补偿成本单价为年产值原则21倍（其中土地补偿费、安顿补贴费补偿倍数共计为20倍，地上附着物和青苗补偿费补偿倍数共计为1倍），约20万元/亩，绿地、水域、禁限建区、道路用地征地补偿成本单价为年产值原则8.4倍（其中土地补偿费、安顿补贴费补偿倍数共计为6倍，地上附着物和青苗补偿费补偿倍数共计为2.4倍），约8万元/亩，实际改造土地面积24403.20亩，则征地补偿总价为253543.80万元。
征地补偿费用
土地类别
征地面积
（亩）
征地补偿单价
（万元/亩）
征地补偿成本
（万元）
工业用地
1789.20
20.00
35784.00
公共设施用地
298.95
20.00
5979.00
居住用地
1917.90
20.00
38358.00
市政公用设施用地
645.60
20.00
12912.00
居住配套教诲用地
146.10
20.00
2922.00
公共设施用地
43.65
20.00
873.00
独立公用停车场用地
18.45
20.00
369.00
绿地
2988.45
8.00
23907.60
禁限建区
12521.40
8.00
100171.20
水域
717.60
8.00
5740.80
道路
3315.90
8.00
26527.20
征地费用小计（万元）
253543.80
3、还建房投资、货币补偿估算
（1）还建房投资
依照《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推动“城中村”综合改造工作意见》（武发[]13号）规定，住宅类征收按照80平方米/人原则进行实物补偿，“七村一场”总人口约12514人，则需还建房建筑面积约100万平方米。
其中80万平方米还建房，货币补偿20万平方米。
另重置价补偿面积约50万平方米。
打包项目需要安排80万平方米还建房。
依照武汉市规划设计研究院武汉新区别院出具《武汉市城乡统筹示范区打包项目规划征询报告》，住宅用地容积率为2.5—3.0，本次还建用地容积率按3.0估算，则需要安排还建用地400.00亩。
本资金平衡方案考虑从可出让用地中住宅用地中调节400.00亩还建用地。
①还建房建安投资
依照《武汉市建设工程造价管理站文献》（武建价字【】20号）规定，还建房建安成本单价取3000元/平方米，则还建房建安投资估算为240000.00万元。
②过渡费
还建房建设期暂定为2年，依照《武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》（市人民政府第148号令）规定，过渡安顿费按还建房面积6元/月/平方米计算。
据此估算，过渡费为11520.00万元。
③还建房投资
还建房投资共计为251520.00万元。
还建房投资估算
还建房用地面积（亩）
容积率
还建房总建筑面积（㎡）
还建房建安投资单价（元/㎡）
还建房建安投资（万元）
过渡费（万元）
还建投资（万元）
400.00
3.0
800000
3000
240000.00
11520.00
251520.00
（2）货币补偿费
初步估算，需要进行货币补偿建筑面积有00平方米，依照以往征地补偿数据，货币补偿原则约为4000元/平方米，则货币补偿费为80000.00万元。
4、装修补偿费
初步估算，还建房建筑面积约100万平方米，重置价补偿面积约50万平方米，则需要进行装修补偿建筑面积有1500000平方米，依照以往征地补偿数据，装修补偿原则约为100元/平方米，则装修补偿费为15000.00万元。
5、拆迁补偿费
（1）住宅
初步估算，住宅建筑面积有500000平方米（重置价补偿建筑面积），拆迁补偿原则为400元/平方米，则住宅拆迁补偿费为0.00万元。
（2）非住宅
初步估算，非住宅建筑面积有30平方米，依照以往征地补偿数据，拆迁补偿原则为1000元/平方米，则非住宅拆迁补偿费为3.00万元。
（3）拆迁补偿费
拆迁补偿费共计为5.00万元。
6、土地登记费
土地登记费按照以上五项之和0.5%计算，即3929.67万元。
7、基本设施投资
改造项目范畴内道路面积为3315.90亩，依照以往数据，初步估算投资强度为25万元/亩，则基本设施投资额为82897.50万元。
8、不可预见费
按照征地补偿费和安顿补贴费10%计算，即58506.38万元。
9、利息
项目改造投资为以上四项之和，为931268.03万元，计息周期（区别于项目周期、滚动贷款）暂定为6年，利率取中华人民共和国人民银行现行一至三年期贷款利率6.65%，利息估算为43989.75万元。
10、项目改造总成本
项目改造总成本为以上五项之和，约975257.80万元，约39.96万元/亩。
项目改导致本估算表
面积
（亩）
项目改导致本（万元）
土地登记费（万元）
基本设施投资（万元）
不可预见费（万元）
利息
（万元）
项目改造总成本（含息）（万元）
24403.20
785934.48
3929.67
82897.50
58506.38
43989.75
975257.80
11、成本回收土地单价
本项目拟对可出让用地、禁建区及水域之外基本设施用地等其她土地实行成本回收。
经估算项目改造总成本为975257.80万元，则单价（即成本回收土地单价）为316.32万元/亩。
估算过程详见下表。
成本回收土地单价估算表
改造总成本
（万元）
面积（亩）
单价
（万元/亩）
备注
975257.80
3140.25
316.32
3140.25亩为可发生
供地行为土地
第三章平衡资金测算
对项目用地进行经济分析和评价，就需要通过估价来拟定项目用地在土地供应市场上客观合理价格。
在对项目用地类似地区和周边地区土地价格数据资料调查分析基本上，依照对地区经济环境、市场前景、规划方案、开发成本和土地增值潜力研究分析及结论，对项目用地熟地状态时土地价格进行评估定位。
一、土地价格定位
1、估价原则
①预期收益原则
对于价格评估，重要并非是过去，而是将来。
过去收益重要意义，在于为推测将来收益变化动向提供根据。
因而，商品价格是由反映该商品将来总收益所决定。
土地也是如此，它价格也受预期收益形成因素变动所左右，因此，土地投资者是在预测该土地将来所能带来收益或效用后进行投资。
这就规定估价人员必要理解过去收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场影响进行细致分析和预测，准备预测该土地当前以至将来能给权利人带来利润总和，即收益价格。
②代替原则
在正常土地市场中，地价水平由具备相似性质代替性土地价格所决定，地价水平由最理解市场行情买卖者按市场交易案例互相比较后所决定，此外，地价可通过比较地块条件及使用价值拟定。
因而，在土地估价时，要综合考虑与待估宗地具备相代替性土地价格进行测算。
③最有效运用原则
由于土地具备用途多样性，不同运用方式能为权利人带来不同收益，且土地权利人都盼望从其所占用土地上获取更多收益，并以能满足这一目作为拟定土地运用方式根据。
同步，土地运用方式又受到其所在区域经济发展，土地运用规划、都市规划及社会、政治、军事等多方面因素制约。
因而，合理土地价格形成是以该土地效用在合法条件下作最有效发挥为前提。
④供需原则
在完全自由市场中，普通商品价格，取决于需求与供应关系均衡点。
需求超过供应，价格随之提高；反之，供应超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。
土地也是同样，其价格也是由需求与供应互有关系而定。
但由于土地不同于普通商品，具备某些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有供求规律。
由于土地具备地理位置固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供应都限于局部地区，供应量有限，竞争重要是在需求方面进行。
即土地不能实行完全竞争，其价格独占倾向性较强。
特别在国内都市土地属国家所有，市场中可以流动仅是有限年期土地使用权，土地供方重要由国家控制。
因而，在进行土地估价时，应充分理解土地市场上述特性，充分考虑土地供求状况和也许导致供求关系变化因素。
在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。
⑤报酬递增递减原则
经济学中边际效益递减原则，是指增长各生产要素单位投入量时，纯收益随之增长；但达到某一数值后来，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加投资成比例增长。
土地投资同样遵循这一原则。
假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增长，纯收益相应增长，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增长，这个收益达到最高层数，在经济上是最有利。
为了拟定这一点，必要就不同构造不同高度建筑物必要成本、预测收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上升和下降转折点。
运用这一原则，就可找出土地边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。
因而这一原则与最有效使用原则密切有关。
事实上，在任何给定条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定最优组合，超过一定限度，每一要素继续增长，其收益却不会相应成比例增长。
这一原则阐明成本增长并不一定会使土地价格增长。
⑥贡献原则
按经济学中边际收益原则，衡量各生产要素价值大小，可根据其对总收益贡献大小来决定。
对于土地估价，这一原则是指不动产总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用成果。
其中某一某些带来收益，对总收益而言，是某些与整体之间关系。
就土地某些贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付，故土地贡献具备优先性和特殊性。
⑦变动原则
普通商品价格，是随着着构成价格因素变化而发生变动。
土地价格也有同样情形。
它是各种地价形成因素互相作用成果。
而这些价格形成因素经常处在变动之中，因此土地价格是在这些因素互相作用及组合变动过程中形成。
在土地估价时，必要分析该土地效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动普通因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因而应把握各因素之间因果关系及其变动规律，以便依照当前地价水平预测将来土地价格。
此外，在评估工作中，咱们还应遵循客观、公正、科学、合法以及各种办法相比较原则。
2、评估思路
依照估价规范，在房地产市场较发达地区，应选用市场比较法作为其中一种估价办法。
本项目所征用土地位于汉阳西部“七村一场”（郑家嘴、徐湾、快活岭、罗家嘴、陈家嘴、董家店、三眼桥7个村和什湖农场），随着武汉市周边城区发展，紧临中心城区汉阳西部土地市场较发达，因而适当估价办法选取为市场比较法。
3、武汉市土地市场概况
是“十二五”规划开局之年。
武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预测达6500亿元以上，较增长12%以上，净增1000亿元左右;预测全年可完毕财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长体现出强大后劲。
4月武汉市发布《武汉市国有建设用地供应筹划》，指出“土地供应空间布局应以都市总体规划拟定‘主城+新城组群’、‘主城区为核、多轴多心’空间构造为导向，在保证中心城区重点功能区域供地同步，逐渐向新城组群倾斜，增进主城与新城、中心城区与远城区协调发展。
”为全年土地供应构造奠定了基调。
与经济迅速增长相反，随着国家房地产调控政策逐渐进一步，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。
依照武汉市土地交易中心公示，全市土地成交地块258宗，比多余59宗地，成交面积约为2万亩，比略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。
土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。
出让土地平均容积率为2.80，土地运用效率与基本持平。
纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。
通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目的，而郊区特别是配套局限性远城区某些地块比较受冷落。
可以看出开发公司其实对市场并没有十足信心。
第二季度，在受到国家出台政策深度打压后，开发商拿地谨慎，开始浮现土地延期拍卖现象，尚有一宗地块流拍，交易量急速下降。
第三季度，远郊地块供应量远超中
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