廊坊幸福城项目全案市调报告.docx
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廊坊幸福城项目全案市调报告
华夏幸福城市调报告
一、项目简介
华夏幸福城总建筑面积150万平米，从功能上划分为高尚住宅区、商务商业区、公园休闲区。
高尚住宅区由润园、欣园、朗园、雅园四大园区组成，商业商务区由SOHO办公和都会商街组成，整个幸福城涵盖高层住宅、公寓、花园洋房、SOHO办公、时尚商业多种业态组成。
二、项目地址
华夏·幸福城项目位于广阳道以北、北凤道以南、西昌路以东、裕华路以西，绿化率为38%，容积率为2.37，占地面积735亩，总建筑面积149.6万平方米。
由廊坊市京御幸福房地产开发有限公司开发，是华夏2011年全新的项目。
三、项目的概况
楼盘名称：
华夏·幸福城
所在区域：
廊坊市广阳区
占地面积：
490000平方米
总建筑面积：
1496000平方米
新房类型：
住宅（在售）
房屋属性：
商品房
开发商；廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
投资商：
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
建筑设计单位：
天津建工集团建筑设计有限公司
整合推广公司：
廊坊市京御幸福房地产开发有限公司
现场位置：
广阳道以北，北风道以南、西昌路以东、裕华路以西
物业类别：
板楼、多层、高层、板塔结合
建筑类别：
框架
装修状况：
毛坯
装修标准结构：
高层多层为短肢剪力墙、商业为框架
产权年限：
70年
规划户数：
3878户（一期832户）
车位数：
3878个（一期832个）比例为1:
1
绿化率：
38%
容积率：
2.37
物业管理公司：
廊坊市华夏物业管理公司
物业顾问公司：
廊坊市华夏物业管理公司
物业类型：
普通住宅，酒店式公寓
物业费：
1.5平米|平米
开盘日期：
2011年6月
预计交房日期：
一期为2013年5月
接待时间：
8:
30-6:
00
按揭银行：
中国工商银行
售楼处地址：
银河路第五大街西头商业街首层华夏地产销售中心
四、项目周边配套
1.中小学:
九小、十五小、实验中学
2.大学:
师范学院、河北工业大
3.综合商场:
京客隆、廊坊壹号、步行街
4.幼儿园:
一高之家、金子路、天成
5.银行:
中行、工行
6.医院:
广安医院、中医院
7.休闲娱乐设施:
自然公园、新世纪公园、行政广场
8.餐厅:
海中金、金沙银贝、、西湖会馆、悦亭
9.华夏.幸福城项目规划有社区医院、社区幼儿园及小学，城市型商业+区域型商业+社区服务型商业，满足生活、消费需求
（1）.三级商业体系：
幸福城融合了住宅、公寓、写字楼等多种业态，并配有三种形式的商业，一是沿永兴路两侧城市型商业，二是沿新源道两侧的区域型商业，三是深入到社区内部的社区服务型商业，另外规划中的大型购物中心的建立，会使得幸福城成为新的次商业中心，各个级别、各个类型的商业入驻，会使您的生活配套十分地完善。
（2）.丰富的教育资源：
幸福城周边分布有一高之家、金子路、天成幼儿园，九小、十五小，实验中学等优质的教育资源，而且幸福城后期规划有社区幼儿园和小学，届时我们将引进先进知名品牌，打造廊坊教育资源最先进的社区。
（3）完善的医疗配套：
幸福城规划有社区医院，24小时服务，能够为您和您家人的日常健康提供保障。
另外幸福城距离广安医院非常近，离正在规划扩建的中医院也仅1.5公里，非常便利。
（4）共享的社区配套：
西北版块即将成为廊坊市新的核心居住区，版块的所有社区配套将实现共享，尤其是幸福城的商业设置会加速这个片区的配套成熟。
五、项目周边交通
1.公交1路车翟各庄下车即到
2.公交线路：
926、938
3.高速公路：
京津塘高速
六、所建项目分析
润园简介：
润园2011年4月30日开工，2011年6月开盘，期房，润园共25栋，其中16栋为27层，7栋为6层，2栋为23层。
1.润园一期共6栋
（1）14#楼22505.82平米27层
（2）15#楼7792.09平米26层
（3）16#楼5955.40平米26层
（4）17#楼22505.82平米27层
（5）18#楼13165.22平米27层
（6）19#楼26987.84平米27层
2.润园二期
华夏幸福城润园二期项目位于永兴路以西、新源道以北，由廊坊市京御幸福房地产开发有限公司投资7.5亿元建设。
占地面积95亩，主要建设11栋住宅楼和2栋商业楼，地上建筑面积为15.4万平方米，地下建筑面积4.4万平方米。
今年9月份开工建设，目前已累计完成投资2500万元，8栋住宅楼已建至2层。
预计建成后，可实现销售额15.9亿元、利润3.1亿元、纳税1.6亿元、提供就业岗位大概230个。
3.润园三期
（1）工程名称:
华夏幸福城润园三期
（2）项目登记时间：
2012年3月27日
（3）项目开工时间：
2012年4月份
（4）项目竣工时间：
2015年2月份
（5）润园三期状态：
在建
（6）项目工程类别：
住宅
（7）三期润园建筑面积：
205783平方米
（8）工程分析:
润园三期为6至27层高的住宅楼，局部设有单层高的地下室，包括地下车库，总建筑面积为205.783平方米。
项目于2011年10月中旬开工，工期为28个月。
2.欣园
（1）项目类型：
商业、新建
（2）项目类别：
住宅社区、商业综合、公用建筑
（3）建筑面积：
322000平方米
（4）占地面积：
108000平方米
（5）工程估价：
10.69亿
（6）开工日期：
2011年1月
（7）竣工日期：
2013年7月
3.雅园
（1）项目名称：
华夏.幸福城雅园
（2）雅园项目总投资：
76696.83
（3）占地面积：
79200
（4）总建筑面积：
300847
（5）计划开工时间：
2012年7月25
（6）计划竣工时间：
2014年5月30
（7）开盘日期：
2012年8月5日
（8）雅园已售房屋126套，总计面积17179.33平米
七、华夏幸福城项目的优缺点分析
1优点：
华夏幸福城项目由润园、欣园、朗园、雅园组成。
社区内部规划有社区医院、社区幼儿园及小学，城市型商业+区域型商业+社区服务型商业，满足生活、消费需求。
周边配套设施也是比较完善。
2：
缺点：
华夏幸福城的房子是期房，而且价格也不低。
项目位于河北省廊坊市，距离北京距离较远，尤其对于北京上班且无车一族来说，路上耗时较长。
八、华夏幸福城金宝街概况及位置图
1.华夏幸福城金宝街概况
在当前住宅市场受到政策打压的背景下，越来越多开发商转向商业地产。
由此导致需求大增。
有观点指出，4000亿的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，这也进一步推动了商业地产的升温。
商业地产投资大潮蜂拥袭来。
廊坊华夏幸福城金宝街是廊坊华夏幸福城铸就的40万平米商业航母，位于环首都经济圈重要节点、离北京最近的城市——廊坊。
廊坊华夏幸福城项目所处地段是廊坊新的中央政务区、中央公园区、中央生活区核心，自然公园和新世纪公园环绕。
“京廊同城”的实现，立体交通网络的全面启动，北京城南建设的大手笔规划，使位于北京、廊坊城南的金宝街有着无比伦比的投资价值，廊坊华夏幸福城作为廊坊最大的三级商业体系组团，金宝街涵盖城市型商业、区域型商业和社区服务型商业，三位一体的运作经营模式，缔造城市最具活力的时尚旗舰商业中心。
金宝街位置图
.九、华夏幸福城金宝街未售商业明细
编号
楼号
编号
面积
楼层数
街道属性
所属区域
1
19号商业
101
230.14
2层
外街
雅园
2
19号商业
102
223.05
2层
外街
雅园
3
19号商业
103
223.05
2层
外街
雅园
4
19号商业
104
223.05
2层
外街
雅园
5
19号商业
105
223.05
2层
外街
雅园
6
19号商业
106
223.05
2层
外街
雅园
7
19号商业
107
223.05
2层
外街
雅园
8
20号商业
101
231.13
2层
外街
雅园
9
20号商业
102
224.02
2层
外街
雅园
10
20号商业
103
224.02
2层
外街
雅园
11
20号商业
104
228.99
2层
外街
雅园
12
21号商业
101
222
2层
外街
雅园
13
21号商业
102
217
2层
外街
雅园
14
21号商业
103
楼梯
1层
外街
雅园
15
21号商业
104
237
2层
外街
雅园
16
21号商业
105
222
2层
外街
雅园
17
21号商业
106
181
2层
外街
雅园
18
21号商业
107
280
2层
外街
雅园
19
21号商业
108
222
2层
外街
雅园
20
22号商业
101
262
2层
外街
雅园
21
22号商业
102
237
2层
外街
雅园
22
23号商业
104
359
2层
内街
雅园
23
23号商业
105
103
1层
内街
雅园
24
23号商业
106
103
1层
内街
雅园
25
23号商业
107
359
2层
内街
雅园
26
23号商业
108
68
1层
内街
雅园
27
23号商业
109
71
1层
内街
雅园
28
23号商业
110
162.96
1层
内街
雅园
29
23号商业
101
141
1层
内街
雅园
30
23号商业
102
141
1层
内街
雅园
31
23号商业
103
141
1层
内街
雅园
32
23号商业
111
141
1层
内街
雅园
33
23号商业
112
141
1层
内街
雅园
34
24号商业
101
94.27
2层
内街
雅园
35
24号商业
102
91.37
2层
内街
雅园
36
24号商业
103
91.37
2层
内街
雅园
37
24号商业
104
91.37
2层
内街
雅园
38
24号商业
105
91.37
2层
内街
雅园
39
24号商业
106
91.37
2层
内街
雅园
40
24号商业
107
91.37
2层
内街
雅园
41
24号商业
108
130.78
2层
内街
雅园
42
25号商业
101
200.63
2层
外街
雅园
43
25号商业
102
194.45
2层
外街
雅园
44
25号商业
103
194.45
2层
外街
雅园
45
25号商业
104
194.45
2层
外街
雅园
46
25号商业
105
194.45
2层
外街
雅园
47
25号商业
106
194.45
2层
外街
雅园
48
25号商业
107
194.45
2层
外街
雅园
49
25号商业
108
194.45
2层
外街
雅园
50
25号商业
109
194.45
2层
外街
雅园
51
25号商业
110
194.45
2层
外街
雅园
52
25号商业
111
261.52
2层
外街
雅园
53
25号商业
112
970.11
3层
内街
雅园
54
25号商业
113
110.02
2层
内街
雅园
55
25号商业
114
110.02
2层
内街
雅园
56
25号商业
115
110.02
2层
内街
雅园
57
25号商业
116
110.02
2层
内街
雅园
58
25号商业
117
110.02
2层
内街
雅园
59
25号商业
118
107.46
2层
内街
雅园
60
25号商业
119
970.11
3层
内街
雅园
61
25号商业
120
110.02
2层
内街
雅园
62
25号商业
121
110.02
2层
内街
雅园
63
25号商业
122
113.51
2层
内街
雅园
64
26号商业
101
261.11
2层
外街
雅园
65
26号商业
102
194.14
2层
外街
雅园
66
26号商业
103
194.14
2层
外街
雅园
67
26号商业
104
194.14
2层
外街
雅园
68
26号商业
105
194.14
2层
外街
雅园
69
26号商业
106
194.14
2层
外街
雅园
70
26号商业
107
194.14
2层
外街
雅园
71
26号商业
108
194.14
2层
外街
雅园
72
26号商业
109
194.14
2层
外街
雅园
73
26号商业
110
160.77
2层
外街
雅园
74
26号商业
111
113.33
2层
内街
雅园
75
26号商业
112
107.29
2层
内街
雅园
76
26号商业
113
884.42
3层
内街
雅园
77
26号商业
114
114.2
2层
内街
雅园
78
26号商业
115
109.84
2层
内街
雅园
79
26号商业
116
109.84
2层
内街
雅园
80
26号商业
117
109.84
2层
内街
雅园
81
26号商业
118
109.84
2层
内街
雅园
82
26号商业
119
114.2
2层
内街
雅园
83
26号商业
120
884.42
3层
内街
雅园
84
27号商业
101
131.09
2层
内街
雅园
85
27号商业
102
91.59
2层
内街
雅园
86
27号商业
103
91.59
2层
内街
雅园
87
27号商业
104
91.59
2层
内街
雅园
88
27号商业
105
91.59
2层
内街
雅园
89
27号商业
106
91.59
2层
内街
雅园
90
27号商业
107
91.59
2层
内街
雅园
91
27号商业
108
91.59
2层
内街
雅园
92
27号商业
109
消防
2层
内街
雅园
93
27号商业
110
116.3
2层
内街
雅园
94
2号商业
101
188.12
2层
外街
朗园
95
2号商业
102
188.12
2层
外街
朗园
96
2号商业
103
188.12
2层
外街
朗园
97
2号商业
104
188.12
2层
外街
朗园
98
2号商业
105
188.12
2层
外街
朗园
99
2号商业
106
838.16
4层
外街
朗园
100
3号商业
101
1008.43
3层
外街
朗园
101
3号商业
102
178.7
2层
外街
朗园
102
3号商业
103
188.12
2层
外街
朗园
103
3号商业
104
188.12
2层
外街
朗园
104
3号商业
105
188.12
2层
外街
朗园
105
3号商业
106
188.12
2层
外街
朗园
106
3号商业
107
178.7
2层
外街
朗园
107
3号商业
108
156.14
2层
外街
朗园
108
4号商业
101
49.11
1层
外街
朗园
109
4号商业
102
100.98
1层
外街
朗园
110
4号商业
103
100.98
1层
外街
朗园
111
4号商业
104
100.98
1层
外街
朗园
112
4号商业
105
44.4
1层
外街
朗园
113
4号商业
106
消防
1层
外街
朗园
114
4号商业
107
101.15
1层
外街
朗园
115
4号商业
108
111.88
1层
外街
朗园
116
5号商业
103
69.95
1层
外街
朗园
117
5号商业
104
54.59
1层
外街
朗园
118
5号商业
105
89.57
1层
外街
朗园
119
5号商业
106
71.89
1层
外街
朗园
120
5号商业
107
88.95
1层
外街
朗园
121
5号商业
108
71.89
1层
外街
朗园
122
5号商业
109
89.57
1层
外街
朗园
123
5号商业
110
54.59
1层
外街
朗园
124
5号商业
111
69.95
1层
外街
朗园
125
5号商业
112
71.89
1层
外街
朗园
126
5号商业
113
51.16
1层
外街
朗园
127
12号商业
101
152.33
2层
外街
朗园
128
12号商业
102
229.2
2层
外街
朗园
129
13号商业
101
181.97
2层
外街
朗园
130
13号商业
102
188.25
2层
外街
朗园
131
13号商业
103
188.25
2层
外街
朗园
132
13号商业
104
188.25
2层
外街
朗园
133
13号商业
105
188.25
2层
外街
朗园
134
13号商业
106
188.25
2层
外街
朗园
135
13号商业
107
121.25
2层
外街
朗园
136
13号商业
108
149.51
2层
外街
朗园
137
13号商业
109
34.58
1层
外街
朗园
138
13号商业
110
149.05
2层
外街
朗园
139
14号商业
101
255.86
3层
外街
朗园
140
14号商业
102
270.49
3层
外街
朗园
141
14号商业
103
225.52
3层
外街
朗园
142
14号商业
104
148.44
3层
外街
朗园
143
14号商业
105
188.74
3层
外街
朗园
144
14号商业
106
195.24
3层
外街
朗园
145
14号商业
107
201.75
3层
外街
朗园
146
15号商业
103
172.93
3层
外街
朗园
147
15号商业
104
194.53
3层
外街
朗园
148
15号商业
105
232.34
3层
外街
朗园
149
15号商业
106
162.84
3层
外街
朗园
汇总与分析
1、经营业态分析
（1）所以商业门市都是对外销售的
（2）而且在经营方面没有任何约束
（3）本项目商业没有自主经营的
（4）大多数商业房源都是通过关系网进行销售的
2、商业销售的定位：
（1）主要针对市政机关单位的中层及高层领导
（2）下县想来廊坊投资的个企
（3）以在经营项目的商户
（4）外地经商者
（5）连锁机构的单位
3、宣传方式
（1）主要以平面广告的形式频繁宣传
（2）短信的形式不间断的轰炸
（3）销售极力进行推荐
（4）下县等机关单位的报纸宣传
（5）电视台的宣传
4、宣传主题
以“金宝街“为主题进行宣传
5、业态占比及类别分析
（1）以售出的欣园商业和润园商业在经营业态上服装和餐饮的占比为68%，休闲娱乐占比4%，超市及茶楼等占比为7%，服装占比17%，卫生保健类占比为1.5%，其它占比2.5%
名称
餐饮美食
服装服饰
休闲娱乐
卫生保健
超市专卖
酒吧茶楼
婚纱摄影
影城网吧
其它
润园
63%
21%
5%
1%
4.40%
2.35%
0.20%
0.10%
3.50%
欣园
74%
13%
3%
1.20%
5.10%
2%
1%
1.20%
2%
（2）以售出的欣园商业和润园商业面积分析
商铺面积分析
街铺面积
层数
数量
占比
100平米（含）以下
2
19%
100-200平米
2
5%
200平米（含）以上
2
5%
100平米（含）以下
1
0%
100-200平米
1
53%
200平米（含）以上
3
12%
合计
150
100%
（3）未售朗园和雅园商业面积分析
朗园商铺面积分析
街铺面积
层数
数量
占比
100平米（含）以下
2
0
0%
100-200平米
2
22
40%
200平米（含）以上
2
1
2%
100平米（含）以下
1
14
25%
100-200平米
1
5
9%
200平米（含）以上
3
8
15%
100-200平米
3
5
9%
合计
55
100%
雅园商铺面积分析
街铺面积
层数
数量
占比
100平米（含）以下
2
14
14%
100-200平米
2
42
45%
200平米（含）以上
2
26
28%
100平米（含）以下
1
2
2%
100-200平米
1
6
5%
200平米（含）以上
3
4
3%
合计
94
100%
总结:
廊坊华夏幸福城金宝街是廊坊华夏幸福城铸就的40万平米商业航母，也是廊坊市住宅区中国较大的商业综合体系，廊坊华夏幸福城作为廊坊较大的三级商业体系组团，金宝街涵盖了城市型商业、区域型商业和社区服务型商业，三位一体的运作经营模式。
已售商业门市150个。
未售149个，其中100平米以下的商业共30个，占比20%；100-200平米共计80个，占比54%；200平米以上共计39个，占比26%。
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