白银市物业管理暂行办法.docx

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白银市物业管理暂行办法

白银市物业管理暂行办法

第一章总则

第一条为规范物业管理服务活动，维护业主、非业主使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》的规定，结合白银实际，制定本办法。

第二条本办法所称业主是指物业的所有权人。

本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。

第四条物业管理服务实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

新建住宅小区应当实行物业管理服务。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。

新建住宅小区供水、供电、供暖、燃气、通讯等设施未分户设计安装、不具备向最终用户收费条件的，由建设单位负责改造。

配套设施不全的旧老住宅小区，应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造，逐步实现规范化的物业管理服务。

第五条市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。

县区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理服务活动的日常监督管理工作。

第六条各部门、各行业应当积极支持物业管理服务行业的发展。

发展改革、建设、规划、物价、民政、环保、城管、园林、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等相关部门应按照各自职责，相互协调，共同做好物业管理服务工作。

各街道办事处、乡、镇政府应高度重视物业管理服务，安排专人负责指导和监督本行政区域内的物业管理服务活动，协调物业管理服务与社区服务的关系。

物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。

物业服务企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。

第二章业主及业主大会

第七条业主在物业管理服务活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）委托代理人参加业主大会；

（七）推选业主代表，并享有被推选权；

（八）监督业主委员会的工作；

（九）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十一）监督住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的使用执行情况；

（十二）法律、法规规定的其他权利。

第八条业主应当履行下列义务：

（一）遵守物业管理服务的法律、法规和规章；

（二）遵守业主规约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；

（六）按照有关规定缴纳专项维修资金；

（七）配合物业服务企业的管理与服务活动；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第九条没有选聘物业服务企业的，通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

第十一条一个物业管理区域内入住率达50％以上的，或者入住率达30％以上，物业交付使用一年以上，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的县区房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡、镇政府指导业主召开首次业主大会。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

物业管理区域的划分，由房地产行政主管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

第十二条业主的投票权数，普通住宅房屋按一户一票计算；其他物业按照其拥有物业的建筑面积100平方米一票计算，不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计算，100平方米以上的以100平方米为一个单位四舍五入计算。

单个业主的投票权数最高不能超过全部投票权数的30﹪。

第十三条业主大会履行下列职责：

（一）制订、修改业主规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）监督物业服务企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）决定有关业主共同利益的重大事情；

（七）法律、法规规定的其他职责。

第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

业主大会做出制订和修改业主规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会做出的决定应当予以公布。

第十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

业主大会可以邀请社区居民委员会和人大代表列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理服务情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督业主规约的实施；

（五）接受业主、业主大会、房地产行政主管部门的监督；

（六）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。

业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所做决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十九条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主规约、业主委员会名单等材料向物业所在地的县区房地产行政主管部门和街道办事处、乡、镇政府备案，并由县区房地产行政主管部门出具备案证明。

第二十条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十一条业主规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第二十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。

第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规规定的，由物业所在地的房地产行政主管部门责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业服务管理和社区建设工作。

（一）业主委员会接受业主大会的委托，监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。

（二）物业服务企业应依法经营，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，改进服务方式，提高服务质量和水平。

（三）社区居委会应当支持物业服务企业的工作，引导业主和物业服务企业将物业服务管理与社区管理相结合。

第二十五条首次业主大会工作经费由原建设单位承担。

业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

可以从产权属业主共有的共用部位、共用设施经营收益中列支。

业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

第三章物业服务企业

第二十六条物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格、独立核算、自主经营、自负盈亏，并以从事物业服务为主业的企业实体。

第二十七条物业服务企业实行资质管理制度。

市房地产行政主管部门负责本市三级物业服务企业资质的认定审核工作，对符合条件的物业服务企业颁发相应的资质证书。

并接受省建设行政主管部门的指导和监督。

第二十八条从事物业管理服务活动的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书，并报市房地产行政主管部门登记备案。

第二十九条物业服务企业享有下列权利：

（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业服务工作制度；

（二）按照价质相符的原则，收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；

（三）选聘专业公司承担专项经营服务业务；

（四）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；

（五）签订的物业服务合同期限届满，有权退出该项物业服务。

（六）法律、法规规定的其他权利。

第三十条物业服务企业应履行下列义务：

（一）执行物业管理服务行业规范和服务标准；

（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）在物业管理区域内公示物业管理服务收费项目、标准和收支情况，以及经营共用配套设施的收支情况，接受有关部门的质询和审计；

（五）劝阻违章搭建等其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门；

（六）接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（七）协助有关行政管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理

第三十一条新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务，并签订前期物业服务合同。

住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房地产行政主管部门的监督下，经物业所在地的县区房地产行政