两岸文化创意基地项目书.docx

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两岸文化创意基地项目书

两岸文化创意基地项目

投

资

建

设

可

行

性

报

告

开发单位：

厦门两岸文缘促进中心

投资单位：

厦门迈昕电子科技有限公司

二零零九年十月三十日

目录

一、项目建设背景

二、项目总体定位

三、项目改造投资单位

四、项目功能设计及业态设置

五、项目建设指标

六、项目经营构想

七、项目经营方案

八、项目投资财务分析

九、项目招商及其它

一、项目建设背景

湖里区作为厦门经济特区的发祥地，为厦门特区建设和经济发展做出了历史性的贡献。

随着岛内产业布局的调整迁移和中心城区建设要求，湖里区面临产业转型和升级的重大任务。

为了加速推动湖里老工业区“腾巢换凤，产业升级”改造战略的实施，积极推动现代服务业的发展，重点发展具有集聚与辐射功能和高附加值的外视，并制定了相关鼓励旧厂房改造、促进产业升级发展的具体政策和措施。

为了推动湖里文化创意产业基地的建设发展，进一步落实湖里旧厂房改造的精神并有所突破，厦门两岸文缘促进中心进行了深入调查与项目策划之后，经与厦门迈昕电子科技有限公司业主充分协商，决定将其工厂厂房改造建设“两岸文化创意基地”。

二、项目总体定位

两岸文化创意基地项目定位为国际高端创意设计、创意产品展

示交易和创意设计产业促进发展平台，达到推动和促进湖里大道“海峡两岸创意设计园”建设和发展目标。

内容包括：

两岸文化交流、创意设计工作室、文化创意产品展示、品牌推广和创意设计产业化合作服务，项目建设后将成为国内唯一的、国际性的、高端创意设计为主导的“产业集聚辐射功能和国际市场运营功能”。

两岸文化创意基地通过搭建创意交流合作的软硬件平台，为国内企业、创意设计公司及国际文化创意人士创造一个交流、沟通及合作的桥梁，并提供相关的服务，包括：

国际创意文化交流、国际创意作品展示、创意投资咨询、创意网络信息及电子商务、创意人才培训、创意知识产权事务服务等。

两岸文化创意基地将规划数万平方米设施完善、环境优雅的国际创意工作坊提供给高级国际创意人士及工作室入驻，并与国内需求企业及创意行业挂钩，将国际创意理念、创意思想通过这样的方式引进到国内企业特别是创意行业中，从而带动国内创意行业的发展、提示企业的竞争力，同时也为国际创意人士提供了一个新的拓展空间。

两岸文化创意基地将采用一种全新的合作交流形式，一方面大大节约了企业在创意提升上投入的成本并取得最好的效果，另一方面也为国际创意人士及工作室提供一个了解中国、了解中国企业及与中国企业合作交流的便利平台，同时也将为厦门、福建乃至中国的创意行业带来新的激发点和增长点、带动创意行业的发展。

三、项目选址及改造投资单位

3.1、项目选址

项目选址在厦门迈昕电子科技有限公司工厂厂房，站地面积约为22685平方米，总建筑面积39722平方米，含新厂房2栋、办公楼1栋、绿化面积达35%。

3.2、厦门两岸文缘促进中心简介

厦门两岸文缘促进中心是在厦门市文化局、厦门市台办、厦门市民政局、

厦门市市委宣传部、首届海峡两岸（厦门）文化产业博览交易会的支持与指导下开办的。

本中心属民办非营利单位、民间社团组织，隶属厦门市文化局主管，厦门市民政局登记批准。

正值海峡两岸关系迎来了历史的新机遇，厦门经济特区也正处海峡两岸交流的绝佳窗口。

为响应市委市政府的号召，努力把厦门建成文化艺术之城，充分发挥厦门对台的前沿作用，也为了适应中华民族历史的发展趋势。

厦门两岸文缘促进中心立足厦门、面向海峡，以文化交流活动结缘华夏同胞，为促进两岸优秀文化交流、促进民族的和谐和统一作贡献。

中心服务宗旨

立足厦门，面向海峡，文化结缘、结缘文化，着眼服务，搞好经济、密切交流，促进创意，为海峡西岸两个“先行区”作贡献。

中心业务范围

1、组织书画、工艺美术等文化的创作交流展销

2、参与组织以郑成功文化为重点的闽南文化的研究、宏扬和交流

3、承办各种文化活动

中心组织单位

支持单位：

厦门市文化局

厦门市台办

厦门市民政局

厦门市市委宣传部

首届海峡两岸文化产业博览会

主办单位：

厦门两岸文缘促进中心

执行单位：

厦门两岸文缘促进中心办公室

3.3、厦门迈昕电子科技有限公司简介

厦门迈昕电子科技有限公司是一家成立于1991年的台商投资企业，注册资金880万美元，是厦门市高新技术外商投资企业，主要经营数字音像产品，公司成立至今20年生产产品100%出口创税，在各级政府及各界领导的支持下，目前已经发展成为一家年工业产值超过8亿元人民币、出口创税1.1亿美元的大型外商投资企业，多年来荣获厦门市出口百强企业、厦门市重点高新技术企业，是厦门市、湖里区的纳税大户。

四、项目功能设计及业态设置

4.1文化创意广场

4.2创意艺术品展示厅

4.3国际大师创意设计工作室

4.4国际创意中国设计中心

4.5国际时装设计中心

4.6国际手工艺品设计中心

4.7国际创意产业化合作中心

4.8国际创意设计培训中心

4.9多功能会议厅/艺术品拍卖中心

4.10商务接待中心

4.11商务配套（包括银行、咖啡厅、美食坊）

以上各功能设置及业态分布参见“两岸文化创意基地设计规划图”。

五、项目建设指标

5.1共六层（含平层）

5.2楼层高度6m,其中夹层3m

5.3改造后建筑面积:

2万m2

5.4停车位50位以上

六、项目经营构想

6.1项目建设投资人民币1000万元

6.2项目争取取得湖里区政府的认可和政策扶持

6.3业主提供10年的厂房使用期

6.4改造前厂房租凭价格从25元/m2起（每年递增5%）

6.5厂房业主提供3个月免租期作为改造时间

6.6厂房业主提供相关手续配合开发单位申办改造手续

6.7项目由专业机构经营,确保国际招商、合作及服务品质

七、项目经营方案

7.1项目经营模式

（一）国际联合、政府扶持、产业引进、启动“国际创意工程”

本项目在取得厦门市政府相关部门的大力支持和湖里区政府的政策扶持下，由两岸文缘促进中心引进国际创意设计机构及相关产业，易道投资管理机构负责厂房改造的投资、开发、招商和运营服务，建立目前国内唯一、国际性的、高端创意设计为主导的创意主业发展平台。

“两岸文化创意工程”是两岸文缘促进中心和厦门迈昕电子科技有限公司根据湖里老工业区“腾巢换凤，产业升级”改造战略意图，并根据中国经济增长方式改变特别是目前沿海地区产业急需升级发展的需要，结合厦门城市大力发展现代服务业的形势，大胆提出的一项推动创意产业发展的系统工程，通过国际创意理念推广与时尚消费需求的结合，国际创意设计与国内生产要素的结合，文化艺术表现与产品研发设计的结合，国际创意人士与中国企业发展的结合，使之服务于“中国创造”，以创意产业带动其它产业升级发展的系统工程。

（二）产业孵化、集聚扩散、促进“两岸文化创意基地”建设和发展

本项目作为湖里老工业区“腾巢换凤，产业升级”改造的核心项目之一，目的是要集聚两岸和国际高端创意设计机构及人士，吸引周边城市的企业参与“两岸文化创意工程”，达到推动和促进湖里大道“两岸文化创意设计园”建设和发展目标，使厦门成为国际创意人才聚集和创意设计产业发达的国际化智慧型都市。

（三）成立“国际创意产业化合作中心”

为了促进上述战略目标的达成，更好地落实“国际创意工程”的各项工作，需要成立权威性的“国际创意产业化合作中心”，给予相关政府牵头，成立“国际创意产业化合作中心”，在服务业领导小组的领导下，授权两岸文缘促进中心开展国际创意产业化合作事务性工作。

7.2项目组织架构

7.3国际创意合作引进流程

八、项目投资财务分析

（一）投资规模与成本估算

项目总投资1000万元，其中改造建设费用650万元，经营费

用350万元，。

项目建设经营成本估算如下表。

表：

文化创意广场建设经营成本估算

序号

费用名称

费用明细

（万元）

备注

一

建筑

工程总成本

石文化广场改造

20

外墙局部敲打及改造

30

中庭改造

50

墙设楼板

100

消防系统改造

150

室内公共装修

250

多功能会议厅

50

增设电梯二部

50

绿化、艺术造型

20

设计费

20

前期报建费用

10

合计

650

二

项目经营成本

2.1厂房预缴租金、押金

200

2.2广告招商推广

80

2.3人员工资

50

2.4其它

20

合计

350

项目总投入

1000

（二）投资财务分析

1、厂房租赁

厂房租赁期限为10年，年租赁价按下表。

第一年

（万元）

第二年

（万元）

第三年

（万元）

第四年

（万元）

第五年

（万元）

第六年

（万元）

第七年

（万元）

第八年

（万元）

第九年

（万元）

第十年

（万元）

总支出

（万元）

468

491.4

515.97

541.77

568.86

668

688

698

698

698

6036

2投资财务分析

厂房租赁期限为10年，前三年月租金预期达40元/m2，后七年月租金预期达55元/m2，厂房月平均租金为50.5元/m2；店面前三年租金按60元/m2，后七年租金按150元/m2，店面月平均租金为123元/m2；停车场月租金按250元/个。

1、总收入

物业收入

厂房面积

（m2）

店面面积

（m2）

停车场

（个）

物业费

（元/m2）

总收入

（万元）

1-6层（含夹层）

15000

2500

30

1．5

13185

总收入：

13185万元

2、总支出（总收入+管理+税收）

项目名称

总金额

总投入（建筑工程、经营）

1000

厂房租赁

6036

管理成本（10%）+税金（5%）

1977．75

总支出：

9013.75万元

3、项目总利润（总收入—总支出）4170万元

4、平均投资年回报417万元

九、项目招商及其它

项目

产业类别

招商指标（家）

文化创意广场

现代雕塑

1

创意艺术品展示厅

艺术品创作机构

30

国际大师创意设计工作室

欧美及两岸

8

国际创意中国设计中心

国际知名创意公司

8

国际时装设计中心

欧美及两岸

8

国际手工艺品设计中心

国际手工艺

8

国际创意产业化合作中心

政府合作

1

创意设计学校

职业培训

1

创意俱乐部

会所

1

拍卖行

拍卖

1

会展服务公司

会展业

1

两岸交流/两岸发展基金会

社团组织

1

咖啡厅

餐饮

1

美食坊

餐饮

1

总计

71