安徽宣城鳌峰宾馆地块项目策划方案.docx

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安徽宣城鳌峰宾馆地块项目策划方案

安徽宣城鳌峰宾馆地块项目策划方案

第一章宣城市宏观环境分析

地理位置

   宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。

其中市区面积15.7平方公里，人口30万。

宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。

这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。

远景规划

宣城城市最新规划已出台，此规划方案确定的城市规划区范围为428平方公里，近期建设规划至2010年，城市人口规模为40万人左右，用地规模为40平方公里；远期至2020年，城市人口规模达50万人左右，用地规模为50平方公里。

规划紧扣历史文化传统和环境特色，以敬亭山——鳌城——扬子鳄湖为主线，兼顾其他重要文物古迹，主城区由五个分区组成。

一是以叠嶂路、状元路、锦城路、鳌峰路为骨架、以现代商业金融业为主的老城分区；二是以扬子鳄湖为主体，结合夏渡森林公园和扬子鳄研究中心，建设休闲、度假、娱乐等旅游为主的城南分区；三是以现代物流和专业市场为主要内容的城东分区；四是以昭亭路和宛陵路为骨架，以行政办公、文教科研、居住为主的城北分区；五是以现代高科技研发、机械加工为主的城西工业园区。

宣城2005～2007年发展概述

●综合

●农业

年度

生产总值（亿元）

与上一年同期增长比率（％）

2005

87.54

4.4

2006

95.51

9.1

2007

115.78

7.1

●工业及建筑业

年度

工业

建筑业

生产增加值（亿元）

同期增长（％）

生产增加值（亿元）

同期增长（％）

2005

71.91

13.8

22.14

11.5

2006

89.99

21.8

23.3

8.4

2007

107.5

24.1

26.9

7.5

●房地产业

年度

投资总值（亿元）

与上一年同期增长比率（％）

2005

16.4

26.2

2006

18.8

14.7

2007

36

91.1

●人口及收入

年度

人口（万人）

平均收入（元）

2005

273.56

5968

2006

274.2

9041

2007

275.2

10436

人文历史

国家领导人胡锦涛、江泽民的祖籍，就在安徽宣城的绩溪和旌德。

自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。

   宣城人文胜迹遍布。

临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；“兹山亘百里，合沓与云齐”的敬亭山，自南齐谢眺以来，先后300多位诗人墨客登临此山赋诗作画，留下诗文600多篇，为名符其实的“江南诗山”；现存敬亭山麓的厂教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因而被列为国家级保护文物；大文学家冯梦龙发现并称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；以三雕艺术、徽墨、徽菜．明清古民居居称誉海内外的绩溪，历代人才辈出，著作《笤溪渔隐丛话》的胡仔，红顶商人、一代巨贾胡雪岩，徽墨传人胡开文，新文化运动倡导者胡适，“湖畔诗人”汪静之，小品文学家章衣萍，新文化出版家汪孟邹等，使绩溪赢得“邑小士多”的美名；黄山北坡之下的江村，古称金鳌，村中聚秀湖、狮山古庙、江氏宗祠等古迹文气盎然，江淹、江泽涵、江绍原等名流硕儒皆从此村走出；泾县桃花潭不但因夹岸十里皆桃花而得名，更因李白一曲“桃花潭水深竹千尺，不及汪伦送我情”而名扬海内外，其精华却在碧如琼浆、绝无污染的一潭清波。

宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。

敬亭．柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清原峰、板桥、扬子鳄自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧自天然的风光独揽胜境。

宣城地灵而人杰。

“宣城梅”自宋以来，名人辈出，“宋诗开山祖”梅尧臣，宋名臣梅询，明戏剧家梅鼎祚，名宦梅守德，清黄山画派巨匠梅清，清数学大家梅文鼎，近代学贯中西的梅光迪，使之有“宣城梅花遍地开”一说；“绩溪胡”中，胡仔、胡雪岩、胡开文、胡适，皆声闻天下，青史留名；“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以采，历代仕子如林，仅近代就有父子书法家吴玉如、吴小如，学者兄弟吴半农、吴组缃，书画家吴作人，此外尚有吴葆萼、吴茂荪、吴则虞等一批学者名流。

分析总结部分

根据上述内容，对宣城整体环境的实际理状作出如下定性：

●宣城未来城市发展方向明确，为房地产业发展作好了铺垫；

●近三年地方国民经济发展平稳，为城市的良性发展奠定了基础；

●工业、农业、城市基础设施、房地产业发展迅速；

●居民人口数量、整体收入、消费水平稳步提高；

●受货币政策和全国物价上涨影响，居民消费指数快速上升；

未来宣城的宏观环境将有利于城市和房地产业的发展。

第二章宣城市房地产环境分析

房地产宏观环境分析

中国房地产业经过20年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。

特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。

中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。

安徽地区以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。

在2007年到2008年房地产业出现了前所未有的停滞现象，其主要所影响区域为一、二线城市。

但总体上全国房地产业尤其普通住宅市场受到的影响较为严重，造成在2008年第一季度全国房地产业成交量大幅下降。

但其本质是不会影响房地产业的发展，根据相关行业人事分析，中国房地产业现正从买方市场转向卖方市场，其将迎来房地产业理性的回归，为房地产业的良性发展和市场化作出了重要的指正。

在理性回归后，房地产业将在人性化、市场化、专业化、合理化四个方面进行深入，各开发企业会理性面对其进入的市场环境，在此之前的跟风现象将不再发生，所谓的地王也将不复存在。

准确的定位、合理的利润、人性化的建筑、市场化的运作将成为房地产开发企业今后必须坚持的开发原则。

区域房地产市场分析

●宣城城市规划

●宣城房地产土地供应情况

根据国土等部门提供的相关数据，截止2007年7月12日，近几年来宣城市通过招、拍、挂方式共出让土地34宗，总出让面积2273亩，扣除已经建成和虽未建成但已上市预售的6个项目，仍有28项目共2073亩左右土地未开工建设或虽部分开工但未向市场供应，可建成商品房约320万㎡，即使不考虑今后两年土地的供应量，如果这些项目在未来三年内全部建成，宣城市《城市住房建设规划》（2006-2010）（以下简称《规划》）中280万㎡的住房建设目标即可实现。

根据以上供应预期，扣除即将供应的项目,今后二到三年，新建商品房年均供应量约为80万㎡，相当于前三年年均供应量18.4万㎡的4.3倍。

而由于经济发展导致的居民收入上升一般是缓慢的曲线，城市化进程中城市人口增加带来的住房需求也是渐进式的，改善住房条件的需求也在近几年得到部分释放，同时近两年城市房屋拆迁进程又有所放缓，所以未来二到三年宣城的购买力急剧上升和购买行为急剧增加的可能性不大，也就是说未来二到三年的年均市场需求与市场供应有一定差距，如排除外资或外来购买行为的突然增加等不合理因素，市场供求格局也可能发生根本逆转。

2007年继续加大土地供应量。

在总量控制的前提下近两年大幅增加了普通商品房及保障性住房建设用地供应量。

2006、2007年，市区通过招拍挂共出让房地产开发用地1960亩，是2002年至2005年出让总量的2.58倍，其中90%左右为二类地段普通商品住房用地供应。

同时，2006、2007年，新增经济适用住房和廉租住房用地580亩，可建设经济适用住房和廉租住房约48万㎡。

土地出让情况：

宗地名称

出让面积

用地性质

建筑密度

出让价格

容积率

成交时间

受让单位

武警支队

46.2亩

商业40居住70

≤25％

6900万

≤3.00

挂2008-03-29

体育中心

137.25亩

商业40居住70

≤28％

13000万

≤1.80

挂2008-03-29

驾校整合

0.66亩

商业40居住70

≤28％

10.5万

2008-03-28

宣城中雅房地产开发有限公司

稻香新村

2.63亩

商业40

770万

≤2600㎡

2008-03-28

朱永海

向阳路西侧

366.6亩

居住70

≤27％

32000万

≤2.20

2008-03-28

柏庄控股集团有限公司

阳江小区

579.3亩

居住70

≤27％

34758万

≤2.20

2008-03-28

淅江贝林房地产开发有限公司

卜村路与建材路

72700㎡

商业40居住70

≤25％

10200万

≤2.20

2007-12-31

王益明

双塔路南

21600㎡

商业40居住70

≤35％

4500万

≤2.50

2007-12-31

杭州银城置业有限公司

双塔路南

38400㎡

居住70

≤28％

4500万

≤1.80

2007-12-31

六安江淮投资有限公司

卜园新村

64300㎡

居住70

≤30％

8450万

≤1.60

2007-10-11

杭州博德投资有限公司

陶然新村

3400㎡

公共设施居住40

≤30％

260万

≤1.60

2007-08-07

宣城创元房地产开发有限公司

陶然新村

55500㎡

商业40居住70

≤26％

11600万

≤2.00

2007-08-07

六安江淮投资有限公司

殷村水库

138900㎡

居住70

≤30％

10300万

≤1.60

2007-07-12

宣城盛宇房地产开发有限公司

城南市场

15104㎡

商业40居住70

≤45％

202.59万

≤5.00

2007-07-12

江苏新时代房地产开发有限公司

梅溪路驾校

15800㎡

商业40居住70

≤28％

9360万

≤4.20

2007-06-29

安徽中雅置业有限公司

西林路

51000㎡

商业40居住70

住≤35％

商≤30％

2907万

住≤1.60

商≤3.00

2007-02-27

安徽西域房地产开发有限公司

鳌峰宾馆

5465㎡

商业40居住70

≤25％

2280万

≤3.50

2007-02-09

沈金龙

市医院东北

16335㎡

商业40居住70

住≤30％

商≤25％

3280万

住≤1.60

商≤3.00

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