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物业管理在房地产中的作用
北京工业大学耿丹学院
毕业设计（论文）
题目：
物业管理在房地产中的作用
姓名许国辉
系名经管系
专业工程管理
指导教师刘军
日期
年月日
诚信承诺
本人许国辉声明，本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成，论文所利用的一切资料均符合论文著作要求，且在参考文献中列出。
签名：
学生签名日期：
2009年10月
摘要
（单击此处键入摘要内容）×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。
××××××××××××××××××××××××××××××××××××××
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。
关键词：
×××；××××；×××（关键词应隔行顶格书写，用分号隔开，3-7个）
注：
1.摘要是论文内容的简要陈述，主要说明本论文主要阐述的内容，应包括本论文的基本研究内容、研究方法、创造性成果及其理论与实际意义。
摘要中不宜使用公式、图表，不标注引用文献编号。
避免将摘要写成目录式的内容介绍，字数一般为400字左右
2.“摘要”之间空两格，采用小二号字、黑体、居中，行间距为多倍2.41，段前段后0.5行；摘要内容采用小四号宋体，1.5倍行间距，段前段后0.5行
Abstract
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.
×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××.
KeyWords：
×××；×××；×××
注：
英文摘要内容采用小四号TimesNewRoman字体，1.5倍行间距，段前段后0.5行
第一章物业管理概念及特征
第一节物业管理概念
1.1.1由来
房子是人类生活与生产经营的基本物质资料，随着社会化大生产和资源配置的需要单一的权式房地产形式已经不再适用经济社会发展的要求，特别是近代科学技术的进步和为节约社会物质资源和改善人类生活条件赋予建筑丰富的形式。
物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。
房子的产权已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属装空的改变。
-----即产生物业管理。
随着现代市场经济体制的逐步确立，更加推动物业管理行业发展，并在发展中不断充实和完善。
1.1.2概念
物业管理（propertymanagement）是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
对于房屋建筑的管理业主可自己进行管理，但从实际情况来看业主可以通过选聘物业管理企业进行管理或将不同的服务内容委托给不同的专业公司进行管理往往取得更满意的效果。
物业管理也有狭义和广义之分。
狭义上的物业管理主要是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行围护。
广义上的物业管理还包括业主共同管理的过程以及委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
第二节物业管理特征
1.2.1切入角度4物业管理产生背景（什么样的环境赋予什么特征）
橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳。
事物的特征全是由环境决定，社会化、市场化、专业化是物业管理的三个基本特征。
1.2.2切入角度5物业管理特征
特征分析
长期的计划经济体系使我国一直采取福利型的房屋行政管理制度，建设、分配、管理都由国家和国有企业管理，这种模式符合当时的社会背景和住房制度的要求根本上是符合整个当时社会生产力。
1.2.3新时期我国的物业管理特征
社会化：
是指摆脱自检自管的分散化管理体制，与产权多元化格局相适应的管理。
产权单位产权人通过业主大会来进行物业管理企业的选聘并委托。
市场化：
是其最突出特点，有偿服务等价交换是其基本原则。
专业化：
签订合同后为围绕业主要求体现业主意志去实施专业化的管理所要求的专业化的人员配备、科学的管理规范、合理的工作流程以及先进的维修养护技术。
第二章我国物业管理的产生与发展
第一节产生与发展
2.1.1产生
物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。
由于当时房屋管理混乱居住环境恶劣，引起大量事端。
一名叫奥克维亚希尔的女士在其名下出租的房屋制定一套行之有效的管理办法，引起并要求租户严格遵守。
奥克希亚女士实施规范的物业管理规范后，住房秩序和居住环境有了明显改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府关注。
随后英国还成立了非营利性行业组织-皇家屋宇特许经理协会，以英国为起源地，在一个多世纪里，物业管理在世界各地逐渐推行起来。
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我国物业管理产生于本世纪80年代初。
以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。
在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。
然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。
引自XX知道
2.1.2发展
物业管理是对城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化、的管理。
按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。
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我国物业管理的发展是随着住房制度改革和城市化进程共同推进的。
它是一门发展程度相对滞后的学科，是随着房地产行业的复苏和振兴以及房地产市场的建立和发展而生的。
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物业管理产生于本世纪80年代初。
以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。
在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。
然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。
引自XX知道
事实证明对物业管理概念理解的狭义化和服务水平的低层次化是影响我国物业管理行业发展的主要因素同国外相比明显缺乏竞争力。
随着经济的发展和社会的要求，新时代的物业管理要求不断完善管理理念和管理方法，并有效将理论与实际相结合，结合可续发展观向传统理论不断发出挑战
在经济全球化的背景下，应有效利用国外资源，不断与国际接轨，借鉴国外物业管理运营方式来实现经营的国际化和公平的市场竞争。
从目前状况看，行业升级是市场发展的必然和趋势。
建立房地产消费理论的指导思想，做到专业化，根本目的是使物业保值增值并降低自身成本并。
提高认识，把物业管理提高到城市管理的重要位置。
作为城市管理的一部分，政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
政府应明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系。
同时，切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
引入竞争机制，发展规模经营，培育健康有序的物业管理市场。
推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。
要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本。
坚持要增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。
物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。
要以小区为依托，以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务，增加收入。
政府应在资金和政策上对物业管理单位进行必要的扶持。
第二节物业管理在经济中的地位与作用
2.2.1物业管理在经济中的地位与作用
首先物业管理公司在与社会经济交往中有诸多方面的关系。
它是一门多方面的综合服务行业，这些关系主要有行政属地管理的关系，行政与经济、科教混合的关系大到与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系小至与街道、居委会、派出所的关系等。
关系不协调，已经成为物业管理，尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
房子是固定资产，属于资产的范畴便具有资产的特性。
怎样使资产保值、增值，是物业管理要解决的问题。
对不动产的物业管理，住宅区、写字楼及楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。
将物业管理上升为资产管理来理解，能从思想上改变人们长期以来的看法。
使资产保值增值，要通过复杂的资本运作。
房子是资本，物业管理便是是运作资本。
增强其流动性，不断创造新的价值增长点。
近几年中国房地产的火热形式，相信物业管理作为其后续产业，在问题中必将不断走向成熟。
随着物业服务企业的成熟，房地产市场成熟的、开发商成熟的、业主的成熟再加上政府的引导，物业管理市场的成熟会逐步实现。
物业管理服务行业在国民经济中占有重要地位，同时也在国民经济中发挥着重要作用。
它主要表现在以下几个方面:
（一）吸纳了大量的劳动力。
目前深圳市有各类物业管理管理从业企业（部门）约1200家，行业的人数约30万人左右，占产业工人总数的20％以上。
（二）提供了大量的就业岗位。
物业管理的行业却由于其自身的行业特点，吸纳了大量的年龄较大、文化较低的劳动力，为相对弱势的群体提供了大量的就业岗位和机会。
（三）为保持经济持续增长发挥了重要作用。
物业管理行业在经济不景气时，所受到的冲击和影响相对较小。
香港政府过去20年对物业管理服务行业并不重视，认为物业管理服务行业并无举足轻重的作用。
亚洲金融危机后，香港政府才看到物业管理行业在提供就业岗位，维持税收，保持经济增长，保持社会稳定等方面发挥的重要作用，才加以重视和扶持。
（四）对改善人民群众工作、生活环境发挥了重要作用。
不管是经商、办公、生产、生活，都离不开一个良好的环境。
（五）投资少、见效快、收益大。
先期投入较少，主要是一些办公费和人工费。
只要有物业管理服务资源，当月开办，当月就能见效，是一个相对投入少收益大的产业。
（六）物业管理服务行业是一个关联度大的产业。
物业管理服务产业的发展，可以带动生态（绿化、美化环境）、环保（清洁卫生、垃圾处理）、教育（社区教育、终身教育）、医疗（社区医疗服务、老年人保健）、社区文化、社区综合服务等相关行业、相关产业的发展和进步。
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2.2.2以深圳为例列举物业管理行业在国民经济中的地位
随着人均国民生产总值的增长，人们的社会需求由低层次向高层次发展，引起社会需求的变化，促使食品的收入弹性逐渐下降，而工业消费品和服务的收入弹性逐渐增加，这就必然带来三次产业结构的顺序演变。
在西方经济发达国家第三产业的产值已占整个国内生产总值的60％以上。
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深圳是国内经济发展较快，人均收入较高的城市之一。
以深圳为例：
目前深圳市有各类物业管理服务从业企业（部门）约1200家。
每个企业（部门）按平均管理15万平方米计算，物业管理面积约2亿平方米左右，物业管理覆盖率在70％以上。
以收入计算，平均每平方米40元计（包括商业用房、写字楼在内；收入含租赁费、管理费、停车费、专项维修费、中央空调费、代收的水电费和其它费用在内），一年的产值最少应在100亿元以上，约占深圳生产总值的近5％左右。
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从行业角度讲，物业管理与酒店管理是一对孪生兄弟，以香港为例：
香港物业管理行业初创时期，物业管理以从业人员50%是从酒店管理公司转行过来的；据媒体披露，国外一些国际知名酒店管理公司，已看好我国的高档写字楼、高档住宅区、购物中心等物业，借中国入世这一契机大举进入中国市场，可见物业管理行业与酒店管理行业的血缘关系。
从其服务性质讲是相同的；不同的是酒店物业管理服务将个性化服务（清洁卫生、专项服务）延伸至房间；而一般的物业管理服务只限于物业的公共区域。
严格意义上讲，酒店管理服务也是一种物业管理服务，属物业管理服务范畴。
只不过是在服务对象和服务形式上有所差别。
现在推出的酒店式公寓、酒店式写字楼，在管理服务上与酒店管理服务有什么本质上的区别？
我国现代酒店管理产业已有百年以上的历史，而现代物业管理产业却只有十来年的历史（从全国角度上讲），所以认识上要有一个过程。
如果这一观点能够成立的话，那么深圳市的物业管理服务所创造的产值，应占深圳市国内生产总值的10%以上。
按支柱产业确定的基准，工业支柱产业通常要占工业总产值的8％左右。
参照这一标准，深圳物业管理服务行业完全称得上是支柱产业。
支柱产业，是指构成产业结构主干的产业。
可见物业管理服务行业在国民经济中所占的重要地位！
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第三章物业管理与房地产经营的关系
第一节物业管理的服务的特点和内容
3.1.1物业的服务特点
物业一词源于英文“property”和“estate”含义是指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。
广义上的物业是与房地产是同一概念，其中尤其特别是指使用中或可以投入使用的各类建筑物及配套设施配套设备等。
房屋可以是写字楼、商场、酒店、别墅、仓库厂房；配套设备可以是机械设备、公共设施、基础建设、场地、道路等。
狭义上的物业则是指专门的机构。
按照国家的法律法规成立、接受业主用户的委托、按照合同契约收取一定费用并提供相关服务的行业。
物业管理属于第三产业—服务业，是集管理服务经营于一体的有偿劳动。
总体概括为以下几个突出特征
A业主与物业管理企业是委托与被委托关系，以合同形式来确定双方的权利和责任。
B物业管理是运用经济手段来管理物业，是商业的运作行为。
C物业管理的目的是充分发挥物业的使用价值和经济价值，使建筑物保值增值，取得最佳经济效益和社会效益。
D物业管理中的服务标的是物业，服务对象是业主、委托人。
E物业管理过程必遵循国家相关的法律法规。
物业管理应以服务为宗旨，以经营为手段，以市场为导向，以效益为目的。
要在物业管理过程突出中强调服务，服务的本质是提供管理；要在经营过程中实施有偿服务，通过树立良好的形象及信誉有利于市场的认可，从而带动业务的增长。
遵循市场公平竞争规则，锻炼专业化队伍培养专业素质，有效提高自身竞争力。
要提出在遵循法律法规下追求效益的最大化，运用新的科学技术和建立高效的管理模式达到最终目的。
物业管理的具体目标是营造有序的市场环境，使物业管理的多个主体均能充分发挥作用，运行机制不断提高物业管理水平。
创造一个安全的工作环境，提供舒适的生活氛围。
随着社会的发展，物业管理应努力打造一个现代人理想的居住环境。
提高服务价值。
良好的物业可以使放自己设备，处于完好的状态和正常的运行，以降低损耗来增加其使用价值。
聊好的物业还可以提高开发商的声誉，树立开发商在公众中的形象，有利于售后工作的顺利展开。
3.1.2物业管理的内容
物业管理本身是将房子作为耐用消费品进入长期消费过程的一种管理。
由于房屋作为物质在消费领域的消费性质不同，它既可以充当生产资料也可充当消费资料。
以生产生活资料为主的服务管理主要包括产权管理，房屋建筑及其附属构筑物的管理，设备与设施的管理，保安与消防管理，环境卫生与绿地管理。
房地产与地产的产权、房屋产权管理，是在明确房屋的产权和产权取得方式的情况下，对房屋及其附属设施的所有权、使用权进行登记、审查、确认等方面的服务与管理。
房屋建筑及其附属构筑物的管理通常称为物业管理中的主业管理，是物业管理的基础性管理。
他包括对房子的保养、维护、修缮及局部改扩建，使之保持原貌和良好的可持续使用的服务与管理。
设备和设施的管理通常是物业管理的核心。
它包括对所辖各类基础设施、给排水、供电、供暖、通信、燃料、动力设备的保养、检修，使之保持正常运行。
安保及消防管理是关系到人民生命财产和城市社区长治久安的管理。
它包括对各类安全消防设备、设施、治安的服务与管理。
环境、卫生与绿地的管理是物业管理的“门面”管理。
提供舒适、温馨的居住环境会达到赏心悦目的目的。
物业管理的上述内容，处于生活资料为主的专项服务与管理外，无一不是社区基层党政组织统一部署相结合、相联系的管理。
在围护社会的长治久安与精神文明建设方面具有很实际的意义。
第二节房地产经营中物业管理的具体作用
物业管理是以经极为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使房子发挥最大效益的一种管理，它同物业的投资决策、规划设计、工程建设、房屋营销等阶段有着密不可分的联系。
物业管理应追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在建筑物的规划、设计阶段就应考虑建成后的使用和需求，要有一定的超前性，才能做好物业工作。
因为物业管理是种对建筑物的全过程管理，首要环节即是前期的评估。
3.2.1物业管理的具体作用
前期的物业管理对房地产经营过程中具有很实在的意义。
房子盖得好不一定卖的好，卖得好不一定得到好的口碑。
这些繁杂的工作都需要有优秀的物业公司来协调配合房地产公司进行解决。
因此物业管理还具有很强的必要性。
在美国，经历六十多年的市场化运作，物业管理行业已变得十分成熟，大多数企业可以为客户办理提供租赁、估价、交易、咨询等服务。
注册物业经理的职责首先是要保障管理物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。
在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户、提供良好工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益经济效益的到充分发挥。
介绍几家著名物业管理公司从物业公司的角度用具体实例和主营业务来说明具体举例说明房地产经营中物业管理的作用
第一太平戴维斯.pdf
Savills是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。
1855年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。
目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。
拥有丰富而独到的行业知识与创业经验，目的在于为客户提供了最优质、最广泛的房地产专业建议。
Savills选择专注于特定客户群，与客户同心同Savills是优质服务与优质品牌的代名词，始终以长远眼光投资于房地产及战略关系。
自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。
通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。
业务范围
中介代理 估价/评估 研究及开发顾问 建筑服务及项目管理 物业，资产，租赁和设施管理 投资商，业主及租户顾问服务
所拥有客户
第一太平戴维斯的主有客户有：
摩根斯坦利，嘉华集团（香港），世茂集团（上海），新晨集团，BP石油，资生堂，索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，恒生银行，东亚银行，三菱东京银行,英特尔，通用电气，路透，新世界地产，明宇东方国际社区（四川南充），凯德置地，新鸿基地产，上海实业，东方海外集团，ING集团，美林，Taubman集团，瑞士信贷，高盛，摩根大通，麦格里，汉斯，德意志银行，广州富力集团，凯雷投资集团，永龙集团，吉宝置业，新加坡星狮集团。
大众-奥迪
挑战
大众-奥迪决定将其亚洲总部搬到中国北京，办公面积扩租对于客户非常重要。
随着公司新部门的设立，扩租3,000平方米是当务之急。
根据现有租赁合约租期之约定，当前办公物业不能提供适宜的空间面积供客户扩租，显然，客户的选择是在目前租约楼盘内续租并寻找新的扩租面积或公司整体搬迁至新的楼盘。
策略
通过确定公司的整体运作需求，结合与员工的沟通意见，从而制定相应的市场策略。
很明显，新办公室应尽可能靠近现在的办公地点（国贸中心）能够提供相同条件的办公配套设施。
从多个楼盘备选方案中筛选出3个最适合租户需要的楼盘。
从而开展与这三个潜在推荐楼盘的租赁谈判。
业绩
在综合考虑大众-奥迪公司形象的前提下，我们很快能够确定位于甲级写字楼嘉里中心内的3,000平方米的办公面积。
此备选方案无论从地理位置及所提供的市场价格上都具有优势及吸引力。
通过制定当前租约之续租条件，我们可以确保无论Audi公司下一步策略是什么，他们都能够对备选方案作出最终的决定。
上海嘉华中心
嘉华中心位于上海最繁华的淮海中路商业核心地段，由一幢45层高的纯办公楼及商业辅楼组成，主楼总高度163米，提供逾63,000平方米国际甲级办公空间，为今日国际知名服务企业不二之选。
商业辅楼共提供7,700多平方米的完善商务配套设施。
挑战
嘉华中心在进行租赁工作的同时也面对着拥有同等楼宇品质的世纪商贸广场及都市总部大楼的威胁。
此外，嘉华中心所处的区域也并非淮海中路传统写字楼聚集区域。
这些对本项目的营销工作都造成了一定的影响。
策略
根据对项目的充分理解以及对市场时机的准确捕捉，嘉华中心的租赁时间节点正确选择以及对早期预租客户的准确租金定位，对整个项目的快速去化起着相当重要的作用。
在整个租赁期间，整层以及大面积知名企业成为项目的主要目标客户。
杰出卓越的产品品质，国际品牌的租户构成，为嘉华中心营造了良好的市场口碑，促进项目的顺利租赁。
业绩
嘉华中心在项目竣工前就达到70%的出租率。
项目开盘12月完成了95%的出租率。
美商联众公司（8,500平方米）、百威啤酒（4,000平方米）、川崎货运（2,000平方米）、雅芳（3,500平方米）等国际知名企业通过第一太平戴维斯入驻嘉华中心，成为嘉华中心的主力租户，树立项目国际化品牌租户构成。
欧姆龙
挑战
作为全球知名的自动化控制及电子设备制造厂商，欧姆龙的全球特别是中国业务急速增长，其位于上海的中国管理本部也面临人员增多、原位于汇丰大厦的办公室面积长期紧张的问题。
为了解决这一问题，欧姆龙需要在有限的预算内决策在大楼内扩租或是整体搬迁到另一幢大楼，而这一决策需要在一个月内作出。
策略
第一太平戴维斯在充分深入了解了欧姆龙的现状及需求后，为其提供了全面仔细的市场分析报告，将可以作为其搬迁计划考虑的市场所有选择列入其中，并安排欧姆龙现场察看了浦东浦西现有可提供所需面积的甲级写字楼、下半年即将竣工验收的新楼盘，并对每个可能的目标进行了完善的数据分析，最后将目标锁定在2005年6月竣工交付的汇亚大厦上。
通过业主对RFP的最终回复，针对搬迁至汇亚大厦VS在汇丰大厦扩租两种方案，我们作了包括租金、管理费、车位、通讯费、装修费等各种费用包含在内的财务分析及未来三年的现金流分析。
业绩
在客观而充实的数据分析基础上，搬迁方案所具有的优越性一目了然，从而欧姆龙最终定下搬迁的决策，刚好在回复汇丰大厦是否续租的截止时间之前。
而第一太平戴维斯所协助其取得的租赁条件，从租金、扩租、续租到租期内所享有的权利等整个租赁条款都保障了欧姆龙的长期营业计划。
戴德梁行
戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻
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