本科毕业设计论文福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较土地资源管理.docx

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本科毕业设计论文福州房产税开征初探基于沪渝房产税改革试点方案的比较土地资源管理

论文题目：

福州房产税开征初探—基于沪渝房产

税改革试点方案的比较

学院：

资源与环境学院

专业年级：

___土地资源管理,2010_

学号：

___xxx_____

姓　　名：

__xx_________

指导教师、职称：

___xxx讲师______

2014年4月16日

FuzhouPreliminarypropertytaxlevy,BasedontheComparisonofShanghaiandChongqingpropertytaxreformprogram

College：

CollegeofResourcesandEnvironment

SpecialtyandGrade：

LandResourceManagement，Grade2010

Number：

102257005038

Name：

Liangqian

Advisor：

SongYuLecturer

Submittedtime:

April16,2014

目录

中文摘要1

英文摘要····································································1

1.绪论2

1.1研究的背景和意义2

1.2研究的思路和内容3

2.沪渝房产税试点方案的比较分析3

2.1试点实施范围3

2.2征收对象3

2.3纳税人4

2.4计税依据4

2.5税率设置4

2.6税收减免标准5

2.7税收用途5

2.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同6

3.沪渝房产税实施成效及发展6

3.1沪渝房产税实施成效6

3.1.1对房市的影响7

3.1.2对地方财政收入的贡献9

3.1.3对保障房建设的影响10

3.2房产税试点扩围暂停分析10

4.福州房产税开征初探11

4.1福州房产税开征可行性分析11

4.1.1房地产市场的繁荣发展提供一定的税源基础11

4.1.2坚实的政策支撑12

4.1.3具有多方面改革试点经验基础12

4.1.4上海、重庆房产税试点提供了借鉴意义13

4.2福州房产税开征难点分析13

4.2.1房产信息联网等信息整合问题13

4.2.2房地产评估体系建立13

4.2.3税制设计方面的困难14

4.3对福州开征房产税的建议14

4.3.1相关准备工作的建议14

4.3.2税制设计方面的建议14

4.3.3税收征管及机制保障建议16

5.结论16

参考文献16

致谢18

摘要：

房产税是政府对房地产市场经济进行宏观调控的重要手段之一，在实现房地产业持续健康发展，让房价回归合理水平，保障居民基本住房要求，增加政府财政收入以及财税体系的完善等方面具有重要意义。

2011年1月28日，我国将上海和重庆作为试点城市率先进行了房产税改革，对部分居民住房征收房产税。

本文通过沪渝房产税改革方案的比较、改革成效分析，对福州市开征房产税进行了初探。

主要从福州市的地理位置、房地产市场发展状况，政策基础、改革经验等方面分析了房产税开征的可行性，并对福州开征房产税存在的难点进行了分析，提出了关于福州开征房产税在相关准备工作、税制设计及征收管理和机制保障等方面的建议。

关键词：

房产税福州市建议

Abstract:

Propertytaxisoneoftheimportantmeansforthegovernmenttoregulatetherealestatemarketeconomy,whichhasgreatsignificanceinachievingsustainedandhealthydevelopmentoftherealestateindustry,andlettingthehousepricesreturntoreasonablelevelsandtoprotectresidents'basichousingrequirements,increasinggovernmentrevenueandimprovethetaxationsystem,etc.InJanuary28,2011,ShanghaiandChongqingasthepilotcitytooktheleadintherealestatetaxreform.Someresidentsofhousingpropertytax.BycomparingShanghaiwithChongqingpropertytaxreformprogram,thereformofeffectivenessanalysiswhichconductedinFuzhouPreliminarypropertytaxlevy.Mainlyelaboratedonthelocation,therealestatemarketdevelopment,policy-based,andotheraspectsofreformexperiencetoanalyzethefeasibilityofFuzhoupropertytaxlevy.ThepresentdifficultiesofFuzhoupropertytaxlevywereanalyzed,anditprovidingapropertytaxinFuzhouintherelevantpreparatorywork,designandcollectionmanagementsystemandmechanismtosafeguardrecommendations.

Keywords:

PropertytaxFuzhouCityProposal

1.绪论

1.1研究的背景和意义

改革开放以来，我国经济腾飞，房地产行业的迅速发展对我国经济的增长起到不小的拉动作用。

但与此同时，房地产的发展也带来了不少问题，房地产相关税收作为地方财政收入的一大来源，存在着诸如税制体系不完善、税收对象不合理以及调控作用缺失等问题。

如不对这些问题加以重视，将严重制约着我国房地产业的健康发展，影响政府财政收入的快速增长。

我国有不少关于房产税各方面研究的专家学者，对房产税有着不同的看法和见解，国家也在这条路上慢慢的探索和调整。

2003年我国首次提出了要改革城镇建设税费以及对不动产开征统一的物业税[1]。

把整合房地产税收体系，完善房地产税收制度，条件具备时统一征收物业税等作为房产税改革的方向。

2010年5月，国务院同意并转发国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》提出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革[2]。

2011年1月28日，我国将上海和重庆作为试点城市，率先进行房产税改革，以对部分居民住房实收房产税作为房产税制改革迈入新阶段的标志。

2013年5月24日，国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，确定扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责，房产税试点扩容已提上日程。

目前房产税还处于试运行阶段，覆盖范围小，从这三年上海、重庆的试点情况看，房产税作为一项调控政策，在抑制高档房、投资投机购房行为以及增加继续调控的预期方面稍有成效。

改革深度还不够，房地产保有环节税收许多功能未得到充分发挥，改革象征意义和示范效果应更大。

针对沪渝房产税改革成效的分析各专业人士也是褒贬不一，虽然沪渝房产税试行的效应并没有达到预期效果，但G20集团研究中心秘书长龙永图却道出房产税改革的实质，他认为与其讨论个人房产税的利弊和该不该开征等问题，不如"摸着石头过河"先行先试，出现问题再在发展中慢慢完善。

因此，无论从完善税制，还是从促进房地产市场健康发展，对长期处于高房价的一线城市开征房产税都是大势所趋。

不过从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。

福州作为福建省的省会城市，居高不下的房价导致购房难问题长期存在，如何让房价回归合理水平，保障居民基本的住房需求，已是目前亟待解决的问题。

通过引进房产税改革措施来实现房地产业持续健康发展势在必行。

因此，对福州市房产税开征初探，具有较重要的现实意义和一定的理论意义。

1.2研究的思路和内容

本文通过对沪渝房产税改革实施方案内容详细的分析比较，以及改革实施对其调控房价，税收收入方面的影响。

结合当前房产税改革发展的趋势、国家政策的调整，针对福州市房产税开征进行了初探，从地理位置、房地产市场发展状况，政策基础、改革经验等方面分析了福州房产税开征的可行性，并且对福州开征房产税存在的难点进行了分析，提出了关于开征房产税的相关准备工作、税制设计及征收管理和机制保障等方面的建议。

2.沪渝房产税试点方案的比较分析

为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府和重庆市政府决定在全市或部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点，并于2011年1月28日起施行。

从《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的发布内容来看，都包括了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、适用税率、税收减免、税收用途等方面。

但上海作为东南沿海城市的代表而重庆作为中西部城市的代表两市处于不同的市场环境，其地域范围，经济状况，及其所涉及的各种社会问题都不可能相同，要具体问题具体分析，因而关于房产税实施中每一个方面的具体内容也都有着不同的规定和侧重点。

2.1试点实施范围

上海市试点实施范围为市行政区域，包括17个市辖区和1个县。

而重庆仅在部分区域开展房产税试点工作，涉及渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区等主城九区。

相比之下，上海实施的范围更大。

2.2征收对象

沪版房产税征收对象是指从2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

渝版房产税征收对象采取分步实施的方式，首批纳入征收对象的住房有三类，即个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

未列入征税防范围的有个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

从征税对象来看，可将上海市的规定理解成“面向未来，既往不咎”，即只对新购住房课税。

而重庆方案所囊括的范围则较广，针对了所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。

可以看出，沪版房产税相对较温和，避免了较大的社会阻力。

而渝版房产税则相对激进，明确针对的是高档住房，抑制投机投资行为。

2.3纳税人

两者都规定纳税人为应税住房产权所有人，产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

重庆市还针对一些特殊情况给出了具体的解释，如：

产权出典的，由承典人纳税。

产权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由代管人或使用人纳税。

应税住房产权共有的，共有人应主动约定纳税人，未约定的，由税务机关指定纳税人。

显然，重庆市关于纳税人的规定较为细致合理。

2.4计税依据

上海市房产税实施的计税依据是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，并且评估值要按规定周期进行重估。

在试点初期则暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

重庆方面规定应税住房的计税价值为房产交易价。

条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

由于房地产的市场价格会随着房地产市场经济的变动而上下波动，所以如果只将房产交易价格作为计税依据，没有对其进行调整，使之与房产的现实价格保持一致则无法保证房产税收的公平性。

在这一点上，沪渝房产税改革试点都加以重视。

如：

上海市规定以房产评估值作为计税依据，并且评估值还要根据市场的变动定时进行重估。

重庆市也说明了条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

这也可以说明以房产的现实价格作为计税依据是改革趋势。

2.5税率设置

上海市将适用税率暂定为0.6%。

但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（由上海市统计局每年公布）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

重庆市在税率方面的规定是独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

税率处于0.5%-1.2%之间。

沪渝两地都设定了差别化税率，体现了控制高价住房比例及抑制购买高价住房的政策导向。

一定程度上对于投资投机行为引起的房价非理性增长、居民贫富差距过大、社会财富分配不均等问题的解决提供帮助。

但从具体税率水平来看，上海市实行两档差别化税率，且税率表现较低，从表面上看似乎可操作性强。

可对于房价持续走高的上海来说，低税率对于打击投机性炒房团的投资热情明显不够，而且缺乏弹性。

而重庆方案分为三档两类执行累进制的税率，税率的设定比较高。

虽然无论在交易单价与上两年均价的对比确定税率水平，还是在计算税收总额上都显得比较复杂，但却相对细致。

2.6税收减免标准

上海方案规定上海市居民可享受人均60平方米的免税住房面积。

新购一套住房后一年内出售原有唯一住房的，可以返还。

家庭中成年子女因婚姻等需要首次新购且是唯一住房的，免征房产税。

对于非上海市居民，因有关需要，引进人才等政策持居住证在本市生活工作的新购住户，暂免征收房产税。

持有居住证满3年并在上海市工作生活的购房人，有且仅有一套住房的，免征房产税；对于居住证未满3年的，先行征收，满3年后可以退还。

重庆方案规定一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

存量独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。

因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。

总的来看，两市对减免范围的规定都比较宽泛，大多数人都能获得减免资格，从而使纳税人能够以平和的心态接受，并保证了房产税改革方案能够得到普遍支持。

但上海市的实施方案，在保护本市居民同时也照顾到了“改善型需求”的购房者，而对于非上海本市居民获得减免资格则相对困难些，明显有地方保护政策的倾斜，在公平原则上有待进一步完善。

2.7税收用途

上海市将房产税试点征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出。

重庆市也明确规定个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护。

这样既可以避免税收款项流向不明，而且从房产税的征收到使用都体现了调节贫富差距的原则。

但要真正实现这一点，还要结合政府信息公开制度及提高政府公信力等。

使得在操作的过程中能够达到取之于民用之于民的效果，并可以得到大众的信服和支持，为改革减少阻力，推进房产税改革的进程。

2.8沪渝两地房产税的侧重点各不相同

对比项目

沪版

渝版

实施范围

实施范围较大，是上海所辖的行政区域，包括17个市辖区和1个县。

仅在部分区域开展，涉及渝中区、江北区、沙坪坝区等主城九区。

征收对象

可归纳为：

面向未来，既往不咎。

把新购住房作为主要征收对象，不对存量房征税。

针对所有存量的和新购的高端住宅以及多套普通住房。

所囊括的范围较广。

纳税人

规定纳税人为应税住房产权所有人。

除了和上海市一样的规定外，还针对一些特殊情况给出具体解释，相较之下更为细致合理。

计税依据

暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，并按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

以房产交易价为计税依据，待条件成熟时，将房产评估值作为计税依据。

没有相应折扣比率。

税率

实行两档差别化税率，0.4%和0.6%。

税率较低，表面上看似乎可操作性强，但对于高房价的现状打击力度明显不够，且缺乏弹性。

分为三档两类执行累进制的税率，税率水平处于0.5%-1.2%之间，比较高。

计算起来较复杂，但却相对细致。

减免标准

按人均面积来算，人均60平方米（含）为起征点，减免范围较宽泛，但对于非上海本市居民获得减免资格则相对困难些。

按户口面积来算，且规定一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

分为每户100平方米和180平方米两种起征点。

税收用途

用于保障性住房建设的支出。

用于公共租赁房的建设和维护。

3.沪渝房产税实施成效及发展

3.1沪渝房产税实施成效

自2011年1月28日沪渝房产税改革实施至今已有3年多了，在短时间内数据缺乏的同时，对房产税试行效果进行客观评价是很困难的，但我们也要对此进行简单的数据分析和反馈，以便对出现的问题进行及时的纠正、修改和调整。

所以，通过现有的数据对沪渝房产税改革成效进行合理适当的分析是很有必要的。

3.1.1对房市的影响

根据上海市统计局发布的数据显示，2013年上海市新建商品住宅销售价格较2012年上涨14.2%，二手住宅销售价格同比上涨9.7%；2012年上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3.1%，商品住宅销售面积增长8.1%[3]。

重庆市国土房管局也公布了2011-2013年新建商品住房成交建筑面积均价分别为6390元/平方米、6389元/平方米、6803元/平方米，2013年较2012年增长了6.9%，而2012年较2011年下降0.15‰，影响甚微。

同时选取成都和广州作为非试点城市代表和重庆、上海两个试点城市在试行房产税改革之后（2011年-2012年），各自房价发展情况进行对比，列表如下：

表12011年上海、广州、重庆、成都住宅价格指数

平均价格单位：

元/平方米

时间序列

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

累计涨幅

上海

平均价格

23478

23591

23586

23662

23738

23752

23857

23826

23772

23666

23555

23456

0.67%

环比涨跌

0.74%

0.48%

-0.02%

0.32%

0.32%

0.07%

0.44%

-0.12%

-0.23%

-0.44%

-0.47%

-0.42%

广州

平均价格

14944

15101

15123

15131

15190

15252

15340

15429

15444

15330

15299

15194

4.75%

环比涨跌

2.54%

1.05%

0.14%

0.06%

0.39%

0.38%

0.58%

0.60%

0.10%

-0.74%

-0.21%

-0.68%

重庆

平均价格

6629

6661

6708

6732

6753

6703

6724

6616

6525

6431

6416

6359

-2.00%

环比涨跌

1.59%

0.49%

0.70%

0.35%

0.31%

-0.69%

0.32%

-1.12%

-1.39%

-1.43%

-0.24%

-0.89%

成都

平均价格

8018

8064

8090

8102

8094

8080

8048

8023

7967

7951

7880

7793

-1.23%

环比涨跌

1.67%

0.58%

0.32%

0.15%

-0.10%

-0.21%

-0.39%

-0.36%

-0.69%

-0.20%

-0.90%

-1.10%

表22012年上海、广州、重庆、成都住宅价格指数

平均价格单位：

元/平方米

时间序列

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

累计涨幅

上海

平均价格

23436

23421

23365

23214

22993

23141

23148

23193

23355

23217

23234

27034

-0.64%

环比涨跌

-0.09%

-0.06%

-0.24%

-0.65%

-0.95%

0.65%

0.03%

0.19%

0.07%

0.03%

0.07%

0.31%

广州

平均价格

15148

15126

15182

15069

15069

15145

15243

15300

15442

15802

15828

14340

4.76%

环比涨跌

-0.30%

-0.15%

0.37%

-0.74%

0.00%

0.48%

0.65%

0.37%

0.93%

1.04%

0.17%

1.64%

重庆

平均价格

6360

6342

6380

6401

6366

6385

6486

6530

6536

8542

8577

7202

3.82%

环比涨跌

0.02%

-0.28%

0.60%

0.33%

-0.54%

0.25%

1.57%

0.69%

0.10%

0.12%

0.54%

0.42%

成都

平均价格

7788

7701

7676

7678

7644

7851

7705

7711

7773

7758

7798

7551

0.49%

环比涨跌

-0.06%

-1.12%

-0.32%

0.03%

-0.44%

0.12%

0.71%

0.08%

0.45%

0.15%

0.52%

0.91%

表32011年上海、广州、重庆、成都住宅价格环比涨跌折线图

表42012年上海、广州、重庆、成都住宅价格环比涨跌折线图

数据来源：

中国指数研究院

如图表所示，2011年-2012年这两年四个城市的住房价格大体上呈现前部分上涨，中间部分下跌，后期又上涨的共同趋势。

房价的波动并没有因为房产税试点的运行而在上海、重庆这两个试点城市和广州、成都非试点城市之间产生显著的差异。

从住宅价格波动的累计涨幅看：

2011年上海累计涨幅不大，到2012年有所下降，而没有实行房产税的广州则都呈现出略涨态势。

重庆在房产税试行当年出现一定程度的下降，但没有实行房产税的成都也同样达到了下降的效果，而在2012年重庆的累计涨幅远远超过未实行房产税的成都。

以此看来重庆市房产税试行并没有达到抑制房价的效果，上海楼市在一定程度受到房产税试点的影响，但相当微弱。

3.1.2对地方财政收入的贡献

同时根据新华网对《沪渝两地房产税三年试点概览》的