浅析房地产企业诚信体制的建立.docx

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浅析房地产企业诚信体制的建立

（2012届）

本科毕业设计（论文）资料

题目名称：

浅析房地产企业诚信体制的建立

学院（部）：

专业：

学生姓名：

班级：

学号

指导教师姓名：

职称

最终评定成绩：

湖南工业大学教务处

2012届

本科毕业设计（论文）资料

第一部分毕业论文

（2012届）

本科毕业设计（论文）

题目名称：

浅析房地产企业诚信体系的建立

学院（部）：

专业：

学生姓名：

班级：

学号

指导教师姓名：

职称

最终评定成绩：

2012年05月

摘要

改革开放以来，随着市场经济的发展，我国房地产产业得到了快速发展。

但是房地产行业快速发展的同时，消费者对一些房地产商品的产品质量和服务等的投诉也在激增.这些投诉的激增暴露了这些房地产企业经营中存在的一系列不诚信的问题。

文章从诚信的内涵出发，结合房地产企业诚信的特点，让读者对房地产企业诚信有了较为全面的了解。

再结合我国房地产市场诚信缺失带来的问题和诚信建设的意义等具体情况，得出房地产企业建立诚信体制的必要性。

有针对性地提出了从房地产企业内部加强房地产企业诚信意识培养；加强对房地产企业内部的监督工作；构建优秀的房地产企业文化；制定并实施正确的房地产企业长期战略目标和外部建立明晰的产权制度；建立完善的法律制度；强化社会信用体系建设；建立社会监督机制等两个方面来建立完善的房地产企业诚信体制。

从而使房地产市场健康和谐的发展。

关键词：

房地产；企业诚信；体系建立

ABSTRACT

Withthedevelopmentofmarketeconomy,Chinahasgottenrapiddevelopmentsintherealestateindustryafterreformandopeningup.However,therearemoreandmorecomplaintsofthequalitiesofproductsandmarketingservicesofsomerealestatecommoditiesatthesametime.Andthesephenomenahaverevealedaseriesofproblemsofdishonestyintherealestatemarketing.

Combinedwiththecharacteristicsofrealestatecreditsystem,thisthesisstartsfromtheconnationofhonesty,inwhichtheauthorcangetamorecomprehensiveunderstandingoftherealestatebusinessintegrity.CombinedwiththeshortageofhonestyofChineserealestateindustryinrecenttimeandthespecificcircumstancesofthatthatbringstheharmtopeople,itisnecessarytoestablishrealestatecreditsystem.Inordertogetthehealthyandharmoniousdevelopmentsofrealestatemarketing,somemeasuresshouldbetaken.Toputforwardtostrengthentheintegrityawarenesstrainingoftherealestateenterprisefromtheinternalenterprise;tostrengthentheinternalsupervisionoftherealestateenterprise;todevelopexcellentcultureoftherealestateenterprise;toestablishandimplementthecorrectrealestateenterpriselong-termstrategicgoalsandbuildexternalandclearpropertysystem;toestablishtheperfectlegalsystem;tostrengthentheconstructionofthesocialcreditsystem;toestablishasocialsupervisionmechanisminthetwoaspectstoestablishperfectrealestateenterprisecreditsystem.

Keywords:

realestate;enterprisecredibility;systemestablish

目录

一绪论1

（一）选题的背景及意义1

1选题的背景1

2选题的意义1

（二）国内外研究现状1

1国外研究现状1

2国内研究现状2

（三）选题研究的内容和方法3

二诚信与房地产企业诚信4

（一）诚信的内涵4

（二）房地产企业4

1房地产企业的内涵4

2我国房地产企业的特点5

（三）房地产企业诚信6

三我国房地产企业诚信缺失现状7

（一）我国房地产企业诚信问题7

1政府宏观调控难以发挥作用7

2房地产交易成本提高7

3房地产企业竞争力下降7

4房地产企业文化难以形成7

（二）房地产企业诚信体系建立的意义8

1是房地产企业健康发展的灵魂8

2是建立房地产企业品牌的基石8

3能推动房地产行业持续发展9

4是建立良好的房地产市场秩序的有力保障9

四构建房地产企业诚信体系的途径10

（一）构建房地产企业诚信的内部途径10

1加强房地产企业诚信意识培养10

2加强对房地产企业诚信的内部监督工作10

3制定并实施正确的房地产企业长期战略目标10

4构建优秀的房地产企业文化11

（二）构建企业诚信的外部途径11

1强化思想品德及观念教育11

2强化社会信用体系建设12

3建立社会诚信监督机制12

4建立有效的法律制度13

5建立明晰的产权制度13

结论14

参考文献15

致谢16

一绪论

（1）选题的背景及意义

1选题的背景

新国八条的颁发对我国房地产市场带来了较大的影响，有专家预言“房地产市场将要迎来繁荣过后的又一个冬天”。

面对着这诸多的考验，房地产企业急需建立完善的诚信体制，提升公众对房地产企业的信任。

2选题的意义

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产企业间的竞争已由单纯的价格竞争向非价格竞争转变，要在瞬息万变的市场中获取竞争优势，诚信建设至关重要。

企业的客户队伍不断壮大。

因此也可以说，诚信会赢得消费者的信任，能为企业市场份额的稳步提高提供保障，可以最大限度减少商品房买卖纠纷。

房地产市场中绝大多数房地产纠纷是房地产企业不诚信经营所致。

由于住房消费对绝大多数家庭来说都是重大消费，一旦发生纠纷，多会通过各种途径来维护自己的权益，甚至会采取向媒体曝光、到销售现场闹事等一些极端的行为进行维权,而房地产企业避免此类事件发生的最有效方法就是诚信经营。

诚信经营可以提高信用等级，更易获得金融机构的授信贷款。

房地产业是资金密集型产业，项目投资动辄上亿元，周期长，风险大，对于绝大多数房地产企业来说，其项目投资大部分来自金融机构贷款。

金融机构为了降低贷款风险，更愿意将资金借给信用好的企业。

由此可见，完善的诚信体制是房地产企业能够持续健康发展所必不可少的。

（二）国内外研究现状

1国外研究现状

理查德•狄乔治（RichardT．DeGeorge），在他的《图际商务中的诚信竞争》（CompetingwithIntegrityinInternatoralBusiness）一书中，主要以公司的诚信为目标，为跨国公司在不发达国家和地区的运作提供若干准则，也为公司在腐败环境中开展竞争提供全新的策略。

该书中写道：

诚信行为是与伦理行为或道德行为相同的，即指与自身所接受的最高行为规范相一致的行为，又指将伦理道德所要求的规范加于自身的行为。

这一定义强调了，行为体现规范，并且是自加的、主动的、自愿的接受诚信所要求的规范。

竞争的成功与诚信，实际上是诚信竞争者的目标与准则，而且公司的信誉是公司的最重要的资产之一。

持续的道德的行为、诚信行为的结果是获得公司的信誉。

书中认为：

尽管在实现诚信竞争的过程中会存在各种不同类型的干扰和阻力，但企业应该坚持原则和规范，并用道德和诚信的方法来化解和回击那些阻力和不正当竞争。

[1]

理查德•狄乔治在《经济学伦理》一书中写道：

关于经济伦理的课程已深深植根于学府、商学院及MBA培训项目。

这些课程开始建立于水门事件之后，并因不断暴露的贿赂、回扣、非法的政治捐款、空难事件以及有暇疵的轮胎、车辆及其他产品的销售而得到重视与发展。

消费者至上主义、加强政府控制的呼声，及许多人对企业及其社会责任态度的改变使得经济伦理成为当前普遍关心的话题。

在观念上，经济伦理不再被认为是一种语词矛盾的说法，许多大企业已采取措施，甚至将一些伦理准则入到他们的企业结构之中。

总体来说，西方学者不仅从契约伦理学、商业论理学、法律的角度研究诚信问题，而且还从经济伦理的角度研究诚信问题。

2国内研究现状

对于诚信问题，国内有许多对其深入研究的学者。

唐燕乾认为诚信就是诚实守信，能够履行承诺而取得他人信任的意思。

它是一个行业的资本，是一个行业长期积累的财富，是一个行业开展生产经营活动的基础。

对于建筑行业而言，建筑工艺、施工手段可以创新，行业的管理制度也可以制定，但行业内在的文化和信誉却很难移植和模仿。

[3]从这个意义上说，房地产行业文化和诚信才是行业竞争力的关键。

当前，在房地产市场中确实存在着一些不协调的音符。

比如，还存在着某些欺诈的行为、虚假的行为和承诺不能够履行的行为，引起了一些民事纠纷，这些都不利于房地产市场健康、持续、有效的发展。

[2]

潘东旭和盛娟指出，企业诚信缺失是世界范围的难题，如何从理论上理解企业诚信，在实践中提高企业诚信水平是社会各界关注的焦点。

作为国民经济的支柱性产业，房地产业的稳定对于经济的发展和社会的安定都有着举足轻重的作用。

[4]从整体上看，我国房地产市场目前信用缺失现象还十分普遍。

路宁提出诚信是最根本的社会关系，它体现的是最根本的法律关系和社会关系，体现的是市场经济必备的道德理念与法律意识，反映的是整个社会交往赖以维系和展的基础。

以诚信为本，“信以导利”强调的是“诚”和“信”二字。

一个人若没有信誉，就不能在世上立身处世，同样，一个企业若没有良好的信誉，也不能得到良好的发展。

诚信是企业的无形资产，是一个企业生存和发展的基础，是一个企业在竞争中取得胜利的关键，是一个企业存在的一个必不可少的前提条件。

[5]信用是进入市场的通行证，随着我国市场经济的发展，以资信、产品质量、服务为主体的企业信用体系越来越成为众多企业生存和发展的必要条件，房地产企业也不例外，为了推动房地产市场的良好发展，建立房地产企业诚信体系刻不容缓。

曹永昌指出诚信制度的演化进程和结果是衡量一个社会制度成熟或健全与否的基本尺度。

任何社会形态，尽管对诚信价值标准的理解有所不同，但是都存在对诚信价值、诚信制度的需求和供给，这是一个历史的规律。

从现实意义分析，中国作为经济社会转型国家，在从一个农业文明古老国家向一个工业文明现代国家转型的过程中，出现了现代诚信价值标准和诚信制度缺失的问题，也出现了传统诚信价值及诚信制度异化的问题。

由于诚信价值标准与诚信制度的缺失与异化同时并存，使得中国大地出现了大面积的诚信灾难，导致人与人、组织与组织、国家与国家之间出现了相互不信任的问题。

王倩认为我国房地产市场自2002年以来得到了突飞猛进的发展。

作为我国经济的支柱产业之一，房地产市场的发展促进了我国经济的快速增长，但经济快速增长的同时也伴随着诸多伦理问题。

在目前房地产市场竞争日趋激烈的情况下，诚信对于开发企业而言尤为重要。

[3]特别是近些年来出现了比较严重的诚信缺失现象，在一定程度上引发了诚信危机。

相关数据显示，在期房选购中．六成以上客户由于对开发商缺乏信任而犹豫不决。

由此可见，开发商的诚信已经日益成为羁绊房地产市场健康发展的一个重要问题。

人无信不立，市无信则乱,诚实和守信是商业伦理的基本要求，是建立现代市场经济的基石。

目前，我国一些房地产企业诚信缺失而引起的房地产纠纷接连不断，这些纠纷已成为我国房地产业发展的瓶颈。

为促进房地产业的良性发展，必须注重以诚信来规范市场行为。

要营造房地产业的诚信环境，需从法律制度、行业规范、企业自律等多方面来努力。

以上研究从各个方面对房地产企业诚信进行了分析了，提出了房地产企业进行诚信体制建设的必要性和重要性。

通过分析、总结以上观点，文章认为随着我国对房地产市场越来越严格的调控制度和房地产企业间日益激烈的竞争，房地产市场面临的考验愈来愈严峻。

房地产企业急需建立完善的诚信体制，以增强社会公众对的房地产企业的信心，争取更长远的发展。

（三）选题研究的内容和方法

本课题从明确我国房地产市场诚信体制的建设，通过查阅各种书籍、学术论文和报刊、杂志，结合实习经历，从理论上对我国房地产市场诚信体制的建设情况有了初步的了解和掌握，搜集和整理了国内外有关企业诚信体制建设的理论和相关的实践研究成果。

采用归纳分析的研究方法找到我国房地产企业诚信的欠缺，并寻找解决的途径。

本课题主要采用问题——原因——对策的研究思路，采用的主要技术路线为：

深入学习有关理论知识——收集相关的理论及实际资料——毕业实习、积累相关的实际经验——分析、整理资料——写论文初稿——根据导师要求不断修改——定稿。

本课题研究的主要方法是个案法、归纳法、比较研究法。

二诚信与房地产企业诚信

（一）诚信的内涵

在当前中国学者有关论著中，对诚信内涵的解释多种多样，使一般读者们莫衷一是。

汉代许慎编撰的《说文解字》中说：

“信，诚也。

”又说：

“诚，信也。

”诚与信互为解释，可见诚、信可以互训，其意义相通，在现代汉语中，也往往是“诚”、“信”合用。

现代的《辞海》对“诚信”的解释是：

“遵守诺言，实践成约。

”古人认为“诚”就是诚实，诚恳的意思，是指真实不欺骗他人的品德，它包含忠诚于自己和诚实地对待别人的双重内涵，它更多是的指主体的自我修养以及由此而形成的个人内在的道德品性；而“信”指诚信，是指遵守诺言、兑现诺言的品德。

“诚”和“信”的关系是：

“诚”是“信”的基础、前提，“信”是“诚”的结果、归宿。

有“诚”则有“信”，无“信”则必不“诚”。

因此，“诚信”包括“诚”和“信”两个方面。

[8]

在市场经济条件下，诚信作为自古就有的道德伦理原则，必须重新加以认识和诠释。

“近现代市场社会，诚信以契约为基本特征。

在这样的社会，商品交换的诚信只能依靠契约与合同，并在法律和制度的保障下得以展开。

随着市场经济的发展，诚信规范从潜意识形态发展为显意识形态，并且日趋明朗和具体，成为调节社会关系的最基本最普遍的准则。

”[9]因此，在现代社会，诚信首先是对社会成员最起码的社会规范，它要求人们在社会交往中以“诚信”对人，讲究信用，不欺人欺己，锻造诚信的道德品格。

其次，诚信更重要的是对法律、规则、契约的诚信，是指每一个市场主体、全体公民必须遵循的道德义务。

诚信既是一种法律原则，又是一项道德义务，市场经济下的诚信已不仅仅是传统意义上“朋友之信”的狭隘范围，它是维系市场秩序的经济规则，也是维系社会公共秩序的道德原则。

（2）房地产企业

1房地产企业的内涵

房地产企业的内涵可以分为广义和狭义两方面。

广义上是指以房地产投资、开发、经营、管理和服务等为主营业务，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织；狭义上就是指房地产开发企业，又称为开发商，专事房地产的开发和经营。

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。

这类企业又称为房地产开发经营企业。

文章主要围绕狭义的房地产开发企业展开。

2我国房地产企业的特点

（1）我国房地产企业以内资和民营为主

从注册类型来看，近几年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定，而内资企业迅速增加；中国房地产企业主体为内资企业，2003年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的11.7倍和28.2倍。

从登记类型来看，在内资房地产企业中，国有、集体房地产企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。

就目前而言，我国民营开发商己替代了国有企业的主导地位。

虽然民营企业己成为市场的主力军，但企业规模小、资源分散、规模经营未成气候。

（2）房地产企业企业数量多、规模小、资质低

我国现有房地产企业约37000家，截止2003年底，全国具有一级资质的房地产企业413家，仅占全国企业总数的1．0％，二级资质的房地产企业2989家，占总数的比例不到10％，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业，整体规模较小，具有一、二级资质的企业总数还不到10％，其余是数量大、规模小的房地产企业。

[4]我们知道，房地产行业是典型的资本密集型产业，而我国目前大多数房地产企业规模小、资源分散、整体水平不高的现状，与其资金密集的行业特点极不适应。

（3）房地产企业间竞争激烈

由于我国房地产业发育不成熟，产业门槛低，房地产业目前是其他产业最容易转入的产业，甚至许多小企业持1000多万元就能入门。

极低的市场准入，使进入企业和开发项目猛增，房地产市场竞争异常激烈。

据初步统计，商品住宅投资在连续5年保持年均增长近25％的基础上，2004年，全国房地产投资达14000多亿元，与上年同期相比增长29．6％，占全社会固定资产投资总额的18．78％，全国商品房均价为2714元／平方米，同比增福14．32％。

全国31个省（自治区、直辖市）中有9个地区增幅超过50％。

激烈的市场竞争使各开发商纷纷大幅度提高广告宣传投入，现在国内一些城市如广州、成都等城市楼盘广告支出费用占销售额的5％一lO％。

据有关统计，北京、深圳、广州、成都等区域性重点城市的主导报纸的广告收入，其中有40％一50％来自房地产业。

随着国外资本的不断涌入，市场竞争将进一步加剧。

（4）房地产企业收入及利润率波动幅度较大

近10年来，中国房地产企业经营总收入不断稳步增长，1991年为284．03亿元，到2003年达到9137．27亿元，13年间增长了31倍；商品房销售收入也不断增长，1991年为237．86亿元，2006年达到7957亿元，15年问增加了32．2倍。

此外，房地产企业营业利润及行业平均利润率变化剧烈，1991—1994年进入了一个大幅增长期后，1995—1999年又迅速进入一个利润的负增长时期，一直到1999年进入利润的低谷即亏损35．09亿元，随后再次进入一个利润高速增长期，从2000年的73．28亿元迅速窜至2003年的505．59亿元，短短4年时间，利润增长了近7倍，这一方面说明我国房地产业的不成熟，房地产企业经营状况不稳定，尤其是营业利润的大幅波动说明该行业存在着诸多不可预期和控制的因素，蕴藏着巨大的风险；另一方面，也可以从一个侧面了解到国家政策和行业外部宏观环境对房地产业的影响不容忽视。

（三）房地产企业诚信

房地产企业诚信是指房地产企业将诚信原则贯彻到企业活动的各个环节中，坚持诚信理念，在整个企业活动中顾及社会、企业、消费者以及内部员工的利益，诚实守信，注重房地产企业的长远发展。

企业诚信作为企业无形资产的重要组成部分，受到人们的日益重视，为企业在市场经济的大风大浪中稳步前进、发展壮大起着有力的推动作用，成为指导企业经济活动的行为准则之一。

房地产企业诚信要求房地产企业必须诚实守信、不欺骗消费者、重承诺守信用；善意经营，公平竞争和自觉遵守公认的商业道德等几方面的内容。

[10]是以，一旦房地产企业有诚信缺失的行为，就会引发一系列诚信的问题。

三我国房地产企业诚信缺失现状

（一）我国房地产企业诚信问题

1政府宏观调控难以发挥作用

我国处于市场经济的初步阶段，由于市场机制还不完善，是以国家对房地产市场采取了宏观调控政策。

然而，由于房地产企业诚信的缺失，造成房地产市场经济秩序混乱，正常的市场信号受到了扭曲，难以实现应有的引导作用，政府宏观调控政策的作用也因此而大打折扣，进而也会影响房地产市场的长远发展。

2房地产交易成本提高

市场经济最突出的特点就是通过交换来实现资源的配置，实现人与人之间相互的经济联系，因此交易成为市场经济的基本运作方式。

而交易必须付出寻找交易对象、谈判、签约及履约等成本。

交易合约的签订和执行当然应该以各种商业法为基础，但仅仅依靠法律是远远不够的。

[11]如果房地产企业失信欺诈现象盛行，每个购房者都对房地产企业缺乏基本的信任，在购房过程中时刻提防对方是否会设下什么圈套，在签约时要花费大量的时间去查验所有的文件，以确保文件没有不利于自己的法律漏洞，而在合约的执行过程中纠纷一旦产生，由于不信任，必将又陷入费时而又耗资巨大的法律诉讼之中。

以至于，每一次交易都要花费大量的时间和金钱，交易成本非常之高，甚至可能高到使交易无利可图以至于不得不取消。

3房地产企业竞争力下降

在市场经济条件下在企业能否开拓并且占领市场，主要取决于企业的竞争力，而企业的竞争力又主要来自于企业的信誉。

市场经济是信用经济，诚信是市场经济的本质要求。

[12]从制度经济学的角度看，诚信的价值在于可极大地降低企业与其他市场主体之间的交易成本。

同时，企业诚信作为企业的一项无形资产，是企业的重要资源，具有融资、赢得更多客户和建立品牌等作用。

良好的企业信用不仅可以改善企业形象，提高资金的融通和产品的信任度，增强顾客对企业的忠诚度，而且还降低了契约执行的监督成本。

4房地产企业文化难以形成

企业诚信与企业文化是相辅相成的、相互统一的和不可分割的。

如果一个企业诚信缺失将会对企业文化的形成产生严重不利的影响，甚至使原有的企业文化产生畸变，因为缺失诚信的企业，必然在组织结构、管理政策、公司伦理文化以及员工的向心力等方面有所缺失，企业竞争力疲软。

也就是说，没有将诚实守信的道德理念融入企业文化的建设中，就不可能为建设企业诚信提供较为深入的保障的机制，进而弱化企业文化对于提升企业经营业绩的导向作用，而这种导向作用是依靠企业员工对企业文化中的价值观的广泛认可实现的。

[13]如果诚信成为房地产企业文化中的一种被大多数人所接受和认可的伦理标准，那么诚信缺失的房地产企业就不可能引导企业员工对企业责任的认同、经营理念的把握、管理准则的运用和职业道德的建设等方面全面的体现诚信原则，必将削弱企业文化规范员工职业道德的作用，模糊员工对企业的价值取向，减弱企业的凝聚力。

[14]倘若企业员工缺乏诚信道德的明确目标，就不可能在充满信任的氛围和环境中工